【摘要】2017年5月，“營改增”在我國全面施行。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，是“營改增”的重要一環(huán)，其稅負(fù)波動(dòng)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。從長遠(yuǎn)上看，“營改增”能夠完善稅制、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，但短期內(nèi)勢必影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。本文探討“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)波動(dòng)，旨在找出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)改革步伐的建議，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)度過改革。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；“營改增”；稅負(fù)波動(dòng)

1、引言

2017年5月，“營改增”在我國全面施行。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱型行業(yè)，其改革更是“營改增”推行路程中的重要環(huán)節(jié)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度逐年增加，2016年占GDP比重已達(dá)6.5%；此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國的稅收貢獻(xiàn)也很大，營業(yè)稅收入占營業(yè)稅收入總額的30%以上，企業(yè)所得稅占比也超過10%?！盃I改增”給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的效益有待驗(yàn)證，由此引發(fā)的一系列問題也亟待解決。

研究“營改增”對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)的影響，有助于進(jìn)一步消除房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅問題，促進(jìn)稅制結(jié)構(gòu)的合理化；同時(shí)，分析“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)所面臨的局面，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在我國新常態(tài)的背景下健康可持續(xù)的發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

2、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響

在“營改增”前，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的征收率是5%，價(jià)內(nèi)稅，全額征稅；實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)增值稅的征收率是11%，價(jià)外稅，差額征稅，小規(guī)模納稅人及簡易征收的稅率為5%，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。若是小規(guī)模納稅人，稅負(fù)基本無變化，但房地產(chǎn)業(yè)由于整體收入規(guī)模大，很難將其歸為小規(guī)模納稅人。此外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及到土地增值稅，房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅等，要綜合考慮各稅種因素，改革前后的稅負(fù)變動(dòng)主要是看進(jìn)項(xiàng)稅能夠抵扣的數(shù)額大小和自身的投入產(chǎn)出水平。

此處簡單舉個(gè)例子，假設(shè)一家房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟樓，售價(jià)1000萬，土地出讓金120萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬（均取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅為25.48萬），其他期間費(fèi)用為80萬，印花稅萬分之五，其他費(fèi)用扣除比例3%。經(jīng)過測算，“營改增”前的營業(yè)稅為50萬，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為5萬，印花稅為0.5萬，土地增值稅182.73萬，企業(yè)所得稅為65.44萬，稅費(fèi)合計(jì)為303.67萬，稅負(fù)率30.37%。而“營改增”后，增值稅為61.73萬，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為6.17萬，印花稅為0.5萬，土地增值稅119.45萬，企業(yè)所得稅為41.67萬，稅費(fèi)合計(jì)為229.52萬，稅負(fù)率23.25%，稅負(fù)率為28.89%。由此看來，單從營業(yè)稅和增值稅的比較來看，稅負(fù)上升，主要由于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣較少；但綜合考慮各項(xiàng)稅金，總體稅率下降，主要由于“營改增”后銷售額中土地出讓金的扣除，土地出讓金一般是房地產(chǎn)業(yè)的主要投入之一。當(dāng)然，這只是一個(gè)簡單舉例，不能以點(diǎn)蓋面，但也能夠說明“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)波動(dòng)有很大的影響。

上文中是假設(shè)所有開發(fā)成本都能抵扣，現(xiàn)實(shí)當(dāng)然不同。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條較長，上游涉及到金融業(yè)，建筑業(yè)及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。此番“營改增”，這些行業(yè)均進(jìn)行改革，房地產(chǎn)業(yè)能取得增值稅專用發(fā)票的幾率比大增，可以從建筑成本中獲得11%的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從金融業(yè)取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。人工成本可抵扣的可能性不確定，勞務(wù)公司能夠開具11%稅率的發(fā)票，而一些散工或農(nóng)民工根本不會(huì)開票，勞務(wù)公司無法取得進(jìn)項(xiàng)稅，可能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)業(yè)。材料成本也不一定能夠全額低稅，很多材料供貨商為小規(guī)模納稅人，只開普通發(fā)票，而一般納稅人開具專用發(fā)票可能會(huì)提高售價(jià)，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)總成本的上升。

另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收方式或者自行開發(fā)項(xiàng)目的方式，則需要預(yù)繳稅款，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)前期成本增加，加上近幾年我國信貸政策的逐步緊縮，都將影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，最終使企業(yè)面臨資金短缺的局面。

3、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)策建議

3.1納稅人身份的選擇

年應(yīng)納稅銷售額在500萬以下的房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人，適用5%的征收率，這與“營改增”前營業(yè)稅的稅率一致。而年一般納稅人可以根據(jù)實(shí)際情況做出調(diào)整，如在開發(fā)老項(xiàng)目時(shí)選擇是否采用5%的征收率，納稅人一定程度上擁有自主選擇性，從而為納稅籌劃創(chuàng)造出空間。

3.2增值稅發(fā)票的選擇和管理

“營改增”后，增值稅實(shí)行的是差額征稅，因此，進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣就變得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)在采購物資時(shí)，除了要考慮質(zhì)量和價(jià)格，還要考慮能否取得增值稅專用發(fā)票。上游企業(yè)若是能提供增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)就能用于抵扣減輕稅負(fù)，當(dāng)然也不排除上游企業(yè)為稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而提高價(jià)格的可能。

增值稅專用發(fā)票應(yīng)在開具之日起180天內(nèi)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。若是超過時(shí)間沒有認(rèn)證，或是發(fā)票不慎丟失，就不能進(jìn)行抵扣。因此，增值稅專用發(fā)票的管理也是重要一環(huán)，由于“營改增”前企業(yè)沒有這一操作，改革初期企業(yè)往往容易忘記，造成不必要的損失。此外，增值稅專用發(fā)票是用于抵扣的重要憑證，也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)，做好發(fā)票管理工作也能降低企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

3.3轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式

“營改增”后稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用，已經(jīng)包含在房價(jià)中，無需視同銷售。相比而言，銷售精裝房比毛坯房更能減輕稅負(fù)，因?yàn)榫b房里的建筑材料以及家具等比較容易取得增值稅專用發(fā)票。此外，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的關(guān)系密不可分，且均為“營改增”的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)可以與上游建筑業(yè)進(jìn)行協(xié)商，加強(qiáng)合作，如注重材料的選擇，降低散工的比例等，形成一個(gè)良性循環(huán)。

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作者簡介：

李夢云，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與稅務(wù)學(xué)院。