【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。不少商業(yè)人士表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的未來(lái)十年，將面臨進(jìn)一步的加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，一些中小企業(yè)將被淘汰出局，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。鑒于此，我國(guó)更應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的建設(shè)，該體系對(duì)內(nèi)直接表現(xiàn)了企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效率，對(duì)外則體現(xiàn)了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的高低。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭越來(lái)越好，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模越來(lái)越大，隨之而來(lái)的就是管理層面的問(wèn)題：項(xiàng)目的數(shù)量多、規(guī)模壯大、管理難度加大。因此，對(duì)于房地產(chǎn)而言，如何有效的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，是當(dāng)前主要的研究問(wèn)題。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，本文致力于研究如何構(gòu)建一個(gè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系，以此來(lái)改善房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)單一和管理不足的現(xiàn)狀。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理；體系建設(shè)

現(xiàn)如今，房?jī)r(jià)的起伏不定以及學(xué)區(qū)房、經(jīng)濟(jì)適用房等都是老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)行業(yè)仍保持著快速發(fā)展的趨勢(shì)，更多房企在品牌、資金和技術(shù)等方面形成了自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)出了高質(zhì)量低成本的商品房，與此同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的服務(wù)水平也有了更高層次的要求，不免就會(huì)有房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)轫槕?yīng)不了市場(chǎng)的發(fā)展而被淘汰掉，當(dāng)然也會(huì)有一部分越做越好。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，科學(xué)的管理是必不可少的。因此，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系，提高企業(yè)對(duì)外核心競(jìng)爭(zhēng)力，在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天顯得尤為重要。

1、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀有：工作極其被動(dòng)，效率極為低下；各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)越級(jí)指揮，下達(dá)的命令不一致，工作計(jì)劃變化頻繁；類似的問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)，不斷處理各種問(wèn)題，無(wú)窮無(wú)盡；流程制度形同虛設(shè)；職工收入提升而滿意度卻在下降，二者成反比例關(guān)系。以上問(wèn)題存在于幾乎所有房產(chǎn)企業(yè)中，筆者認(rèn)為，最根本的原因是企業(yè)沒(méi)有建立一套由上而下、合理規(guī)范的管理體系。

2、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系建設(shè)的基本原則

2.1嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)定，充分了解國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)以及各個(gè)地方的政策方針，確保體系的合法性和合理性。

2.2結(jié)合整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，不能脫離其本身的特點(diǎn)來(lái)建立運(yùn)營(yíng)體系，而應(yīng)充分了解房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)，建立最適合房地產(chǎn)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)管理體系，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2.3要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)影響因素的控制，健全相應(yīng)的房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)信息體系。

信息體系的建立能夠隨時(shí)了解施工現(xiàn)場(chǎng)的狀況，起到很好的監(jiān)督作用，施工質(zhì)量得到有效保證，能夠有效控制整個(gè)施工過(guò)程。

3、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系建設(shè)

3.1投資和運(yùn)營(yíng)的銜接

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)需要大量的前期資金投入，耗費(fèi)大量的人力物力財(cái)力，因此如何做好投資與運(yùn)營(yíng)的銜接是極為重要的。為了做好房地產(chǎn)企業(yè)的投資與運(yùn)營(yíng)銜接問(wèn)題，需要做好如下幾點(diǎn)：第一，對(duì)于投資資金進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)密的規(guī)劃，一個(gè)科學(xué)的規(guī)劃有利于后期運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定高效；第二，在投資環(huán)節(jié)利用嚴(yán)密的地產(chǎn)建設(shè)方案進(jìn)行預(yù)售，減少運(yùn)營(yíng)與投資環(huán)節(jié)過(guò)渡時(shí)間，促進(jìn)資金流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)；第三，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨一定問(wèn)題，房產(chǎn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免，對(duì)此需要預(yù)留資金以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3.2科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)

管理體系的設(shè)計(jì)旨在將各個(gè)部門完整的結(jié)合起來(lái)，通過(guò)一個(gè)科學(xué)的運(yùn)用管理標(biāo)準(zhǔn)可以加快制度的建立，有利于實(shí)現(xiàn)高效有序的整合，因此，建立一套簡(jiǎn)潔高效的管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)管理體系建設(shè)的關(guān)鍵因素?？茖W(xué)的運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)滿足以下兩點(diǎn)：第一，詳細(xì)性，運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)需要做到明確詳細(xì)，覆蓋房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)的全部環(huán)節(jié)，從拿地到開(kāi)盤的時(shí)間，現(xiàn)金流回正的時(shí)間等，提高管理效率，降低管理成本，讓房地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)行為有科學(xué)依據(jù)。第二，針對(duì)性，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各自有各自的特點(diǎn)，因此標(biāo)準(zhǔn)不能一概而論，在面對(duì)實(shí)際工程時(shí)，需要針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行針對(duì)性的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，如針對(duì)潛在購(gòu)買用戶的貸款標(biāo)準(zhǔn)等。

3.3員工績(jī)效考核

對(duì)員工的績(jī)效考核是任何一個(gè)企業(yè)管理體系的重要組成部分，科學(xué)的績(jī)效考核可以有效提升員工的工作效率，激發(fā)工作熱情，是管理體系的進(jìn)一步細(xì)化補(bǔ)充。房地產(chǎn)企業(yè)的員工績(jī)效考核要注意幾點(diǎn)問(wèn)題：首先，要將考核的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化，對(duì)于獎(jiǎng)懲內(nèi)容要明確；其次，對(duì)于不同部門之間的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)一，利用合理的換算方法，科學(xué)統(tǒng)一不同部門的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；最后，績(jī)效考核結(jié)果需要實(shí)現(xiàn)透明化，在公司內(nèi)部網(wǎng)站等進(jìn)行公示，確保公平公正。

3.4管理體系的信息化

信息化技術(shù)可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的效率，這也是各行各業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，通過(guò)信息化技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的高效互通。利用信息化技術(shù)將房地產(chǎn)企業(yè)的檔案數(shù)據(jù)存入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)快速調(diào)閱。此外利用信息化手段還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)方案的可視化，便于其他部門與設(shè)計(jì)部門進(jìn)行工作對(duì)接，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)。信息化檔案相比傳統(tǒng)檔案更加詳盡，便于修改，對(duì)于房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)的效率有極大的提升。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的建立對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展百利而無(wú)一害，不僅能優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，還能提升企業(yè)形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力，以此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速健康發(fā)展。筆者詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營(yíng)管理體系，希望這篇文章可以在一定程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)走出當(dāng)前的困境?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的好壞離不開(kāi)一套完善運(yùn)營(yíng)體系的建立。

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作者簡(jiǎn)介：

岳磊，中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司，北京。