郎靜

自從1998年第一次房改建立起商品住房供給機(jī)制以來，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過培育引導(dǎo)和發(fā)展壯大，目前已經(jīng)基本形成了極為客觀的規(guī)模，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)不可忽視。為解決居民住房問題，實現(xiàn)住有所居目標(biāo)發(fā)揮了顯著作用。但是，房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題也不少，在許多方面面臨著矛盾的選擇，直接影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，影響著全面建成小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)，必須引起足夠重視。

一、住房供應(yīng)渠道單一與需求多樣化的矛盾

1998年起，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，我國全面停止了城鎮(zhèn)職工自建住房、單位集資建房制度，職工和居民所需住房一律通過市場購買商品住房渠道解決。這一政策雖然對加快住房新制度的建立起到了積極的推動作用，但是，由于住房供應(yīng)渠道單一，難以滿足不同需求群體對解決居住問題的需要。

由政府主導(dǎo)的較為完善的住房租賃市場缺失，一些外來人口、進(jìn)城務(wù)工人員在解決中短期住房問題方面，主要依賴于非政府主導(dǎo)下的租賃市場自行解決。近年來，雖然各級政府加大了保障性住房的建設(shè)力度和供應(yīng)量，但因門檻較高、條件苛刻，致使許多一般家庭被阻擋在保障性住房的范疇之外。對中短期需要通過租賃住房的外來人口、進(jìn)城務(wù)工人員來講，政府所提供的公共租賃住房也因位置、交通、面積等方面的限制，難以滿足大多數(shù)一般家庭的居住需求。住房問題成為社會關(guān)注的熱點持續(xù)不退。

住房供應(yīng)渠道單一與住房需求多樣化的矛盾，引發(fā)了住房投資“高燒不退”，加大了住房領(lǐng)域里的投機(jī)成分。一些買不起商品住房、不能獲得政府公共租賃住房的勞動者，迫不得已只能通過商品住房租賃市場尋求解決途徑，加大了生活成本。黑中介、黑租賃應(yīng)運而生，某種程度上影響了城市的社會綜合治理。

為此，按市場經(jīng)濟(jì)的要求，對住房嚴(yán)格劃分層級，實行分層管理、租售并舉，就成為化解矛盾的選擇途徑。

政府負(fù)責(zé)保障性的住房供應(yīng)，包括可以用來銷售的住房和用以長期租賃的住房，滿足一般家庭解決住房需求。面積依據(jù)生育政策的調(diào)整，按照一般家庭四口人的規(guī)模建造，修正以前不超過60平米的政策限制。住房結(jié)構(gòu)按照三室一廳的戶型設(shè)計，可以滿足異性子女家庭長期居住、學(xué)習(xí)的需求，避免頻繁換房造成的裝修浪費，節(jié)約社會資源，減輕家庭生活負(fù)擔(dān)，滿足人們對美好生活的需要。

市場負(fù)責(zé)提供商品住房的供應(yīng)和租賃，滿足較高收入職工及其家庭的住房購買和租賃需求。在住房面積、戶型不做限制，由開發(fā)商依據(jù)市場需求自行決定。

如果這一矛盾得到緩解，住房租售并舉方可真正落實。不同收入職工及其家庭都可以根據(jù)自身狀況圓滿解決居住問題，人民的幸福感將會大大增強(qiáng)。

二、市場高房價與家庭收之間入的矛盾

由于住房供應(yīng)的單一，一定程度上加劇了房地產(chǎn)上的壟斷。房地產(chǎn)壟斷聯(lián)盟的形成，助長了市場住房價格的飛漲。尤其是近年來杠桿工具的多次使用，更是助推了房價居高不下。2016年全國106萬億元的貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額26.9萬億元，占比超過25%。也就是說房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%。過多的金融資本流入房地產(chǎn)市場，扭曲了住房市場機(jī)制。從1998年到現(xiàn)在20年間，全國平均房價上漲了4倍多。一線城市北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，房價收入比達(dá)到40：1，全國有20多個二線城市房價收入比都在25：1左右，一些小縣城也在5-6：1左右。住房價格與居民家庭收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家水平，即使倫敦的房價收入比也在10：1以內(nèi)。這種現(xiàn)象在發(fā)展中國家也極為罕見。

過高的房價阻礙了勞動力的合理流動，削弱了年輕人創(chuàng)業(yè)的積極性，加劇了社會矛盾。因此，只有痛下決心，堅持租購并舉，加大房地產(chǎn)市場去杠桿調(diào)控力度，才能消除泡沫促使住房價格回歸到正常狀態(tài)，也才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

三、勞動力流動與城鄉(xiāng)住房市場阻斷之間的矛盾

由于產(chǎn)業(yè)政策的影響和一、二線城市的“虹吸效應(yīng)”，決定了中小城市在就業(yè)方面面臨的極大困境，大量的中小城市和農(nóng)村富裕勞動力向一、二線城市聚集，一方面造成中小城市大量的住房需要去庫存，農(nóng)村的住房“人去樓空”，閑置浪費；另一方面造成一、二線城市住房供給壓力，這一人群在城市的生活成本居高不下，心理壓力負(fù)擔(dān)極重。加之農(nóng)村住房沒有進(jìn)入流通領(lǐng)域，城鄉(xiāng)住房相互流通阻斷，一些在城市生活壓力較大的城鎮(zhèn)人口不能通過城鄉(xiāng)住房置換改善生活，大大降低了人們對美好生活的向往。

所以，通過新一輪房改，將農(nóng)村住房通過確權(quán)納入住房市場互通有無，可以大大減少住房閑置，使城鄉(xiāng)住房資源得到充分利用，滿足不同家庭對未來生活的規(guī)劃和追求，全面提升人們的生活幸福感。

四、保護(hù)耕地紅線與住宅用地供應(yīng)之間的矛盾

住房作為附著在土地上的不動產(chǎn)，與土地的關(guān)系密不可分。在住房用地供應(yīng)方面，我們在上世紀(jì)八九十年代學(xué)習(xí)香港的做法，實行了住宅用地招拍掛制度。由于一、二線城市土地資源緊張，導(dǎo)致土地拍賣價格節(jié)節(jié)攀升，一定程度上助推了房價上漲。同時，住宅用地壟斷在政府手里，城市住宅用地實行計劃供應(yīng)，與城市人口總量嚴(yán)重脫節(jié)，造成一、二線城市土地供應(yīng)十分緊張。一方面增加住房供給量需要增加住宅用地，一方面要堅守18億畝耕地底線不得突破，二者之間的矛盾十分突出。

實際上，住宅用地的供應(yīng)取決于住宅的需求量，而住宅的需求量取決于城市人口的總規(guī)模。所以，將住宅用地與城市人口總量掛鉤是解決這一矛盾的有效辦法。對城市住宅用地應(yīng)不再實行計劃供應(yīng)或者平均供應(yīng)，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行總體平衡和余缺調(diào)劑。在確保耕地紅線不被突破的情況下，對住房存量過大的城市適當(dāng)調(diào)減住宅用地指標(biāo)，用以增加人口多、住宅供應(yīng)缺口大的城市的住宅用地需求。通過土地供應(yīng)政策的調(diào)節(jié)，滿足不同城市對住宅建設(shè)用地的需求。

五、住房市場調(diào)節(jié)與政府干預(yù)之間的矛盾

市場經(jīng)濟(jì)是一種自由經(jīng)濟(jì)，要求減少政府干預(yù)，這就出現(xiàn)了市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控之間的矛盾。商品住房由市場調(diào)節(jié)天經(jīng)地義，但商品住房的供應(yīng)卻受政府嚴(yán)格控制，在一定程度上加劇了這一矛盾。在這一矛盾掩蓋下，把正常的政府監(jiān)管也錯誤地認(rèn)為是政府干預(yù)。比如一些開發(fā)商本應(yīng)在獲批土地后兩年內(nèi)啟動、五年內(nèi)完成開發(fā)，但卻囤積土地，甚至十年也不開發(fā)待漲轉(zhuǎn)手，坐享其成。有的開發(fā)商買來土地后，在利益驅(qū)使下千方百計改變土地用途，突破原定容積率規(guī)定。有的開發(fā)商融資時向銀行、信托舉債，有的借高利貸，甚至把手伸向理財資金、小貸公司，在公司內(nèi)部向員工亂集資、私發(fā)企業(yè)發(fā)債券，亂象層出不窮。其根源在于過分夸大了市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控之間的矛盾，放松了市場監(jiān)管所致。在維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展方面，由于一些職能部門監(jiān)管不力，導(dǎo)致宏觀調(diào)控過多地觸及細(xì)節(jié)方面頻繁反復(fù)，一定程度上為夸大市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控之間的矛盾制造了口實。

事實上，政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和宏觀調(diào)控是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的更加完善。十八屆三中全會《決定》明確指出，經(jīng)濟(jì)體制“核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。由此可見，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)是在發(fā)揮市場配置資源的決定性作用的同時，又要發(fā)揮政府的作用。通過政府作用的發(fā)揮，最終化解和消除政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)之間的矛盾，促進(jìn)市場調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。

總之，我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)入了新時代，正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題，化解各種主要矛盾，對于科學(xué)合理規(guī)劃未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，促進(jìn)全民住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)意義十分重大。只要我們始終堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，求真務(wù)實，堅持住房租購并舉，多渠道解決住宅用地供應(yīng)，多渠道滿足人們對解決居住問題的需求，那么，全面建成小康社會和實現(xiàn)“兩個一百年”宏偉奮斗目標(biāo)以及中華民族的偉大復(fù)興進(jìn)程將會無往而不勝！

（本文作者單位為山東省棗莊市國土資源局）