常文廣

【摘要】房產(chǎn)交付前，傳統(tǒng)的測繪工作模式耗時(shí)長且存在重復(fù)測繪等資源浪費(fèi)現(xiàn)象。“三測合一”是指在項(xiàng)目基本完工以后，由一家具備綜合實(shí)力的測繪單位負(fù)責(zé)所有測繪工作的統(tǒng)一測量，并將所得成果整合以后分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門。采用“三測合一”的工作模式，可以大幅度減少工作時(shí)間并降低測繪成本，在部分地區(qū)得到了快速的推廣應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】測繪；三測合一；措施

對(duì)于房產(chǎn)交付前的測繪工作，此前通行的做法是，規(guī)劃、國土、房管等部門根據(jù)各自要求，分頭組織測繪工作。這種模式耗時(shí)長，且存在重復(fù)測繪的現(xiàn)象?，F(xiàn)在所謂的“三測合一”是指工程基本完工且交付前，建設(shè)單位可以委托一家同時(shí)具有規(guī)劃竣工測繪、地籍測繪、房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位進(jìn)行測繪，然后分別向規(guī)劃、國土、房管等部門提供測繪數(shù)據(jù)和成果，以優(yōu)化流程、提高服務(wù)效率、加快不動(dòng)產(chǎn)證書的辦理，也可減輕項(xiàng)目建設(shè)單位的負(fù)擔(dān)。

1、房產(chǎn)交付測繪工作概述

1.1 竣工、地籍與房產(chǎn)測繪的特征

在我國的城市化過程中，城鎮(zhèn)項(xiàng)目的規(guī)劃竣工、地籍和房產(chǎn)測繪為城市化建設(shè)提供了極為可靠的數(shù)據(jù)支持。例如測繪大比例尺數(shù)字地形圖，可以直觀清晰地呈現(xiàn)整個(gè)地區(qū)的地貌特征，為城市規(guī)劃提供可靠依據(jù)；而進(jìn)行地籍測繪時(shí)，主要參考對(duì)象的土地質(zhì)量價(jià)值和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度，應(yīng)當(dāng)因地制宜；房地產(chǎn)測繪則更加偏重于對(duì)象的綜合情況，即房產(chǎn)綜合管理、界址點(diǎn)與測量控制點(diǎn)等。

1.2 測繪工作的主要內(nèi)容

三種測繪工作具有不同的測繪內(nèi)容，其測繪動(dòng)機(jī)也各有不同。地形測繪主要為了繪制城市的大比例地形圖，需要對(duì)整座城市進(jìn)行實(shí)地測量并對(duì)地面建筑、植物分布和地面坡度等信息進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注，因此通常由多個(gè)部門配合完成；地籍圖測繪則需要關(guān)注某一地區(qū)的面積、界址和位置等信息，根據(jù)國家對(duì)地籍圖權(quán)屬管理的要求，對(duì)地面建筑和土地規(guī)劃、利用等相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)查，為土地資源管理工作的優(yōu)化提供參考依據(jù)；房產(chǎn)測繪則關(guān)注城市內(nèi)部房屋的使用情況，為產(chǎn)權(quán)管理、城區(qū)改造等工作提供依據(jù)，有利于提高土地資源的利用率。

1.3三項(xiàng)測繪工作的主要流程

地形測繪包含基本控制測量和圖根控制碎部測量等，是地形圖繪制的依據(jù)，包括對(duì)地形圖進(jìn)行完善和補(bǔ)測；地籍測繪則使用圖解、解析與部分解析的方法進(jìn)行；房產(chǎn)測繪既可以實(shí)測成圖，也可以編繪成圖。

2、“三測合一”措施的特點(diǎn)及實(shí)施方法

在三測合一工作實(shí)施之前，各地的規(guī)劃、國土和房管部門只能根據(jù)各自對(duì)測繪工作的要求，分別組織和進(jìn)行測繪工作，且要按照先后順序進(jìn)行。上一個(gè)單位沒有測繪完成之前，下一個(gè)單位無法跟進(jìn)。這樣的測繪安排，使得測繪過程中出現(xiàn)了大量時(shí)間拖延、壟斷和測繪數(shù)據(jù)不統(tǒng)一的問題，且造成了許多重復(fù)工作。所謂“三測合一”，就是指在工程項(xiàng)目基本完工以后，由一家具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)按照相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)地形、地籍和房產(chǎn)等信息進(jìn)行統(tǒng)一測繪，并測算出三套測繪成果，再分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門用以實(shí)施工作。

2.1 “三測合一”的主要優(yōu)點(diǎn)

“三測合一”的主要優(yōu)點(diǎn)在于，其整合了原來分散于規(guī)劃、國土和房管等不同部門和行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)測繪行為，測繪單位具有擁有較強(qiáng)的資源整合能力，可為項(xiàng)目業(yè)主提供更完善的服務(wù)。在實(shí)際實(shí)施過程中，業(yè)主通常可以選擇一家或多家測繪單位，聯(lián)合承擔(dān)三測工作，將數(shù)據(jù)成果按照規(guī)范整理后分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門。這樣的工作模式有效地解決了傳統(tǒng)測量工作中測繪單位分散、測繪資源浪費(fèi)的情況，不僅強(qiáng)化了中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)效率，也有利于實(shí)現(xiàn)資源共享，建立了有效的公平競爭市場平臺(tái)。

實(shí)施“三測合一”測繪服務(wù)的測繪單位原則上應(yīng)同時(shí)具備規(guī)劃測量、地籍測繪和房產(chǎn)測繪的資質(zhì)，且具有良好的信用記錄，也可以由一家主導(dǎo)組成聯(lián)合體進(jìn)行實(shí)施。

2.2 “三測合一”的責(zé)任劃分

“三測合一”工作將原本分散的測繪工作進(jìn)行合并，為避免責(zé)任不清，應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行明確的責(zé)任劃分。通常由市政服務(wù)中心的專門單位對(duì)“三測合一”的工作進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃協(xié)調(diào)，由城市規(guī)劃部門監(jiān)督指導(dǎo)“三測合一”工作的進(jìn)行。建設(shè)單位在進(jìn)行“三測合一”前，必須保證建設(shè)工程已經(jīng)完成建筑主體與配套公共設(shè)施的建設(shè)，相關(guān)道路硬化、綠化和給排水工程也已完成，建設(shè)施工場地已經(jīng)清理完畢并具備完全的用地審批手續(xù)。

2.3“三測合一”的業(yè)務(wù)流程

根據(jù)已經(jīng)實(shí)施“三測合一”地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，三測合一的業(yè)務(wù)流程具有以下一些特點(diǎn)：測繪的階段性，即基本建設(shè)項(xiàng)目的測繪工作將分別在審核復(fù)批和竣工驗(yàn)收兩個(gè)階段進(jìn)行。審核復(fù)批階段對(duì)測繪工作進(jìn)行預(yù)測繪與規(guī)劃放線，并進(jìn)行建筑工程復(fù)測；竣工驗(yàn)收階段是主要測繪階段，包含了竣工測繪、地籍測繪和房產(chǎn)實(shí)測等。各個(gè)階段的測繪工作需要分階段統(tǒng)一受理并整合材料，盡量不收取重復(fù)材料；對(duì)于測繪工作的時(shí)限要求上，為了提高工作效率，第一階段的工作時(shí)間不應(yīng)超過20個(gè)工作日，第二階段三項(xiàng)測繪合并以后，總時(shí)長應(yīng)控制在15個(gè)工作日以內(nèi)，高難度大型項(xiàng)目除外；合并測繪工作以后，由于減少了大量重復(fù)工作，測繪服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有一定的調(diào)整，一般下浮5-20個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)行“三測合一”后，測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)將各部分測量結(jié)果及時(shí)提供給相關(guān)部門。

2.4 “三測合一”的應(yīng)用案例分析

根據(jù)已有的“三測合一”應(yīng)用項(xiàng)目案例來看，該制度可以大幅度降低測繪費(fèi)用和時(shí)間，對(duì)提高工作效率具有積極意義。寧波某家居公司的項(xiàng)目在實(shí)施竣工驗(yàn)收時(shí)，選擇某測繪單位實(shí)施“三測合一”工作，該測繪單位按照測繪技術(shù)規(guī)范對(duì)竣工、地籍和房產(chǎn)等信息進(jìn)行測繪，并實(shí)行一次收費(fèi)，從最后的實(shí)際情況看，實(shí)行“三測合一”以后，該項(xiàng)目測繪工作的總費(fèi)用下降了20%以上，而總的工作時(shí)長減少了近%30；某地區(qū)整體推廣“三測合一”工作以后，建立了信息共享平臺(tái)和統(tǒng)一的信息數(shù)據(jù)庫，使得總體測繪成本減少了30%以上。

結(jié)語：

總而言之，“三測合一”工作作為優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)工程行政服務(wù)效率的重點(diǎn)工作，其在優(yōu)化測繪成本、提高測繪效率、整合數(shù)據(jù)資源等方面均有極大的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)已有的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)來看，“三測合一”模式適合在快速城市化的地區(qū)進(jìn)行大范圍推廣。本文僅針對(duì)“三測合一”工作的服務(wù)流程和應(yīng)用特點(diǎn)進(jìn)行簡要分析，對(duì)相關(guān)工作的落實(shí)具有一定的參考意義。

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