巴曙松

當前，中國的整個房地產(chǎn)市場正在從一個以增量的新房為主導(dǎo)的時代轉(zhuǎn)換到以存量交易為主導(dǎo)的時代。對比美國、日本這些發(fā)達經(jīng)濟體來看，家庭套數(shù)比（城市家庭的個數(shù)和成套住房個數(shù)）基本穩(wěn)定在1.1到1.2之間，隨后日本還出現(xiàn)下降趨勢。中國在1.1左右，接近新房規(guī)模的峰值。可以預(yù)計，增量房大幅擴張的時代會逐步接近尾聲，新房和二手房的相對地位在轉(zhuǎn)換。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，在過去的20年間，全國房地產(chǎn)市場上的一手房和二手房的交易出現(xiàn)了迅速的變化，隨著越來越多的新房變成二手房，增量的新房部分開始減弱。這也是為什么中國的GDP增速會減緩，增量的房地產(chǎn)規(guī)模在減弱，它對經(jīng)濟增長的帶動作用會減弱，存量房的數(shù)據(jù)在大幅的上升，使得相應(yīng)的經(jīng)濟增長動力也出現(xiàn)轉(zhuǎn)換。

具體來看，2017年有20個城市二手房成交套數(shù)超過新房，從趨勢看，有越來越多的二線、甚至三線城市二手房占比超過新房。跟發(fā)達國家比，中國房地產(chǎn)流通率比較低，2016年全國主要城市流通率平均大概2%，美國、英國、澳洲和中國臺灣流通率比中國內(nèi)地高出很多。所以蓋新房、城市面積不斷擴張的時代在逐步過去。但存量時代，圍繞房屋本身的服務(wù)正在崛起，新房的營銷與代理、二手房的經(jīng)紀傭金、租賃、物業(yè)管理、裝修等相關(guān)服務(wù)對GDP的貢獻也值得關(guān)注。而且總體看，中國居住的品質(zhì)，特別是早期的舊房生活品質(zhì)較差，所以改善性需求和城市更新改造的需求還很大。

嚴厲調(diào)控引導(dǎo)下的短期下行的市場趨勢

受行政管控相對更少的二手房市場的表現(xiàn)更具有參考性，近三個月重點城市幾個房地產(chǎn)中介二手房成交量持續(xù)下滑。從近三個月重點城市二手房成交價格環(huán)比變化來看，一部分城市確實開始出現(xiàn)下跌，也開始出現(xiàn)新增供給增多、新增需求下降的趨勢。從2017年以來，重點城市客戶成交周期延長，就是說投資者決策更謹慎，趨于理性，決策周期延長。下行的市場中業(yè)主也在積極調(diào)整預(yù)期。而且我們看到下行的范圍在慢慢的擴大，一是新房與二手房的換房鏈條受阻，兩個市場同步下行；全國跨區(qū)域換房的鏈條斷裂，不同城市同步降溫；二是2018年以來土地流拍比例在上升，土地市場也在降溫。 有一段時間，很多地方出了“人才吸引”政策，表面上來看人才吸引政策是前期市場短期內(nèi)逆勢上行的重要因素，但預(yù)期創(chuàng)造的短暫“繁榮”，極度脆弱。居民的杠桿率上升快，局部城市還比較高，但跟發(fā)達國家比，還有一定的空間。居民端房貸政策維持緊縮。

從趨勢看，下一步房地產(chǎn)市場的政策的可能走向，可能會從如下幾個方面著手：一是去庫存政策轉(zhuǎn)向，棚改貨幣化補貼有序退出。二是貨幣政策定向微調(diào)，資金面或略有改善。更多城市慢慢還會限制，更多城市可能跟進禁止企業(yè)購房的補漏洞。人才引進政策與購房資質(zhì)脫鉤。

關(guān)于爭議頗多的預(yù)售制度，預(yù)售是當前中國房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)制度的重要組成部分，商品房預(yù)售制度在推動房地產(chǎn)市場上起著關(guān)鍵性作用，需求端的按揭貸款和供給側(cè)的預(yù)售制度作為重要的基礎(chǔ)性制度，其變化將會深刻影響房地產(chǎn)市場。前一段時間傳言說會不會取消預(yù)售制度。預(yù)售制度事關(guān)基礎(chǔ)制度和配套政策，從具體操作角度看，可能難以“一刀切”取消，但是如果在執(zhí)行中不“一刀切”又可能帶來尋租問題和監(jiān)管難度，理論上存在難題。在當下的市場條件下，取消預(yù)售制度的可能性低，原因在于：“限價”環(huán)境下，新房“供不應(yīng)求”，預(yù)售制度的取消進一步減少供給、帶來更多的市場問題和恐慌。預(yù)售制度發(fā)展20多年以來，確實存在一些問題（潛在質(zhì)量問題、對消費者保障低），但是這些問題不是制度本身帶來的，而是后期的監(jiān)管不到位帶來的，要解決這些問題，要從強化后期監(jiān)管著手。

中國房地產(chǎn)市場的中長期展望

那么未來中國房地產(chǎn)市場的趨勢是什么樣子呢？GDP和人口增速下降，中國經(jīng)濟增速從目前來看，還是在尋找一個新的中速增長的平臺。如果在新的平臺站穩(wěn)，轉(zhuǎn)型順利，持續(xù)五到十年甚至更長的時間是有可能的。另外，人口在快速的老齡化，這直接影響到房地產(chǎn)市場供求。中國現(xiàn)在的平均年齡比美國老1歲，接下來因為獨生子女政策，會使下一波人口老齡化速度加速，這個也會影響到房地產(chǎn)的需求、房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。

具體來說，當前中國有三個一億的人口的房地產(chǎn)細分需求沒得到很好的滿足，包括流動人口、單身人口以及老齡人口。老年人口有它獨特的住房需求，日本60歲以上的人口占比提升得非常快，中國的老齡人口上升曲線也會很陡峭。日本是富而老，中國總體是未富而老，人均GDP沒有日本高。未來居家養(yǎng)老是老年人主要居住形態(tài)。在美國，老年人的醫(yī)療支出主要有住院、門診、藥店、居家護理、牙醫(yī)、急救等，這反映了中國在社區(qū)服務(wù)還存在提升的空間。

在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的過程中，出現(xiàn)了一個新趨勢，房地產(chǎn)集中度將進一步提高。那么開發(fā)商會出現(xiàn)什么樣的變化呢？把全世界大交易所掛牌的“房地產(chǎn)”行業(yè)下的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式做一個對比，中國主要是蓋房子的制造環(huán)節(jié)，開發(fā)商。日本房地產(chǎn)行業(yè)里基本上沒有純粹的開發(fā)商，基本是綜合性的、把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)綜合運營的運營商。美國地產(chǎn)上市公司的分布，已經(jīng)非常的多元、細分，比如辦公、酒店、醫(yī)療健康、個人倉儲等。而中國地產(chǎn)上市公司分布，主要是住宅銷售、商辦以及酒店。對比下，可以看出中國房地產(chǎn)商即將面臨顯著的轉(zhuǎn)型。

中國房地產(chǎn)市場的新需求，還有一個就是城市更新。從日本民間城市再生項目地區(qū)分布情況可以看出，東京都占了一半以上。城市再生整備計劃在日本的實施進展也增長很快，把原有的房子不斷的維護、更新、功能提升，這是房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)有的一項，而不是只是蓋新房。從深圳城市更新土地供應(yīng)占比表以及深圳城市更新土地供應(yīng)表可以看出，深圳市在未來準備批出的土地里面，商住用地和城市更新用地不同的占比，可以看出城市化發(fā)展到一定階段之后，城市更新的需求在大幅的上升。

成長中的中國租賃市場

如果把存量房總體上做成一個可投資的資產(chǎn)的話，那就不得不要評估它作為一個資產(chǎn)的回報率。中國的房地產(chǎn)按照現(xiàn)在的價格，回報率是非常低的。要提高租金回報率，要么是房價的調(diào)整，要么是租金的調(diào)整，否則租金回報率難以提高到吸引社會資本參與的程度。

說到房租，從當前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)觀察，全國租賃市場表現(xiàn)分化，租金上漲壓力主要集中在一線城市，而一線城市里面主要集中在北京和深圳，北京最為明顯。租金的上漲與供給缺口有直接關(guān)系，供需錯配使得小戶型的租金漲幅更大。需求的升級，租賃市場的規(guī)范發(fā)展帶來市場房源暫時性的減少，租賃人口向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)租賃成交占比增多結(jié)構(gòu)性拉高均價。以北京的租金來說，這一輪租金上漲也是前一輪房價上漲后的補漲，北京租金不具備長期上漲的基礎(chǔ)。從目前的發(fā)展趨勢來看，有一部分的需求會轉(zhuǎn)向租賃，怎樣提供更充分的租賃住房，市場期待下一步會有較大的政策突破，例如，不排除有些城市會讓近郊的集體用地統(tǒng)一蓋面向中低收入階層的租賃住房。

與此密切相關(guān)的一個問題就是，那么究竟未來中國的房地產(chǎn)市場會發(fā)展成什么格局？綜合目前國內(nèi)外的趨勢，應(yīng)當是一個促使市場不斷分層的格局，還是要靠市場的分層來差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產(chǎn)應(yīng)當完全市場化，具體針對高收入階層；中端的房地產(chǎn)市場，則需要政府引導(dǎo)，適當控制，支持中產(chǎn)階級保持相應(yīng)的住房購買力；低端房地產(chǎn)市場，應(yīng)當靠政府推動，包括公租房、廉租房等等。這樣就慢慢使房地產(chǎn)形成一個相互區(qū)隔的，滿足于不同收入水平的差異化、多層次的市場。（本文作者系香港交易所董事總經(jīng)理、首席中國經(jīng)濟學家）