黃玉葉

【摘要】房地產(chǎn)交易是一種具有法律效應(yīng)的產(chǎn)權(quán)交易，在我國(guó)多樣化、金融化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的大前提下，市場(chǎng)監(jiān)管漏洞頻出，面臨著金融、操作多重風(fēng)險(xiǎn)。為了維護(hù)交易市場(chǎng)秩序，保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，本文從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)著手，分析我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)監(jiān)管政策，結(jié)果當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從資金、行業(yè)兩個(gè)監(jiān)管角度，從不同城市群角度出發(fā)，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)監(jiān)管力度的諸多辦法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；資金監(jiān)管；行業(yè)監(jiān)管；差別化調(diào)控

1、我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)則及現(xiàn)狀

把房屋的所屬權(quán)、土地的使用權(quán)及附屬權(quán)益通過(guò)法定程序轉(zhuǎn)讓給他人的行為，稱之為房地產(chǎn)交易，交易對(duì)象可能是個(gè)人、企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房屋中介公司等，因?yàn)槠浣灰踪Y金巨大、交易手續(xù)繁雜、交易周期冗長(zhǎng)等因素，我國(guó)房地產(chǎn)交易平臺(tái)的多樣化成為一大顯著特征。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的方針指導(dǎo)下，政策角度，在城市群的調(diào)控場(chǎng)內(nèi)，政府深化調(diào)控，形成“高端市場(chǎng)、中端支持、低端保障”的發(fā)展格局，同時(shí)完善長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)；成交量上，在當(dāng)前政策和棚改貨幣化環(huán)境下，一線重點(diǎn)城市成交量縮減，價(jià)格下降，三四線城市成交量回升，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定；土地方面，土地成交量回升，緩解目前住宅用地供需壓力；企業(yè)角度，以萬(wàn)科、恒大、保利、碧桂園等為首的我國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)不斷創(chuàng)新高，市場(chǎng)占有率穩(wěn)步提升，中小型企業(yè)兼并重組現(xiàn)狀頻繁。

2、我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

2.1金融風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但發(fā)展迅速，這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不良發(fā)育較嚴(yán)重，主要體現(xiàn)在交易利潤(rùn)率高達(dá)40%，遠(yuǎn)超過(guò)正常水平，造成房?jī)r(jià)虛高，市場(chǎng)泡沫化，不利于市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)金融監(jiān)管、物價(jià)上漲、去杠桿政策、外圍貨幣環(huán)境對(duì)人民幣匯率的影響仍然存在，短期內(nèi)貨幣政策仍不放松；隨著大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型高端住宅，中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供給不足，高端住宅則供大于求，市場(chǎng)供需關(guān)系不平衡；部分地方政府房地產(chǎn)交易程序不合規(guī)、購(gòu)房者惡性炒房，拉高房?jī)r(jià)，市場(chǎng)秩序被打亂，違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不利于穩(wěn)定、可持續(xù)性發(fā)展；隨著按揭買(mǎi)房盛行，房地產(chǎn)金融信貸比例過(guò)高，商業(yè)銀行間惡性競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度。

2.2操作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)包括交易主體風(fēng)險(xiǎn)和交易制度風(fēng)險(xiǎn)。交易主體分析主要為房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)、業(yè)務(wù)模式不規(guī)范，包括不良開(kāi)發(fā)商為了自身利益，不按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工建造，房屋質(zhì)不合格，虛假?gòu)V告欺瞞消費(fèi)者、房地產(chǎn)中介公司操作不合規(guī)，利用信息差違法套利，非法買(mǎi)賣房屋、購(gòu)房者法律意識(shí)薄弱，交易過(guò)程不謹(jǐn)慎，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)、炒房現(xiàn)象頻發(fā)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重等原因。交易制度風(fēng)險(xiǎn)主要因?yàn)樵谧〗ú肯掳l(fā)的關(guān)于加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)交易管理的文件指導(dǎo)下，地區(qū)間關(guān)于房地產(chǎn)交易管理落實(shí)程度不一，未形成完整統(tǒng)一的管理體系，進(jìn)而導(dǎo)致了政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控失靈；。

3、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)監(jiān)管的對(duì)策

3.1資金監(jiān)管

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資金監(jiān)管主要有新建預(yù)售房和存量房?jī)煞N資金監(jiān)管模式。其中，預(yù)售房監(jiān)管主體有政府、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行四種；存量房則分為政府、商業(yè)銀行和第三方分別設(shè)立監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。采取由新建預(yù)售房和存量房?jī)煞N監(jiān)管模式并行，由政府作為主體監(jiān)管為當(dāng)前最佳監(jiān)管模式。但是因?yàn)楦鞯刭Y金監(jiān)管模式多樣，房地產(chǎn)交易流程復(fù)雜，但并沒(méi)有現(xiàn)行有效的法律對(duì)資金監(jiān)管進(jìn)行約束，資金監(jiān)管沒(méi)有統(tǒng)一完善的管理體系，沒(méi)有明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，這也就造成了資金監(jiān)管不力等原因。

3.1.1加強(qiáng)法律約束

現(xiàn)今推行的《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房管法》 ）中關(guān)于資金監(jiān)管的規(guī)定未根據(jù)新建預(yù)售房和存量房?jī)煞N監(jiān)管模式明確資金監(jiān)管模式等具體條款，造成各交易主體權(quán)責(zé)不明確等問(wèn)題。要從根本上解決目前資金監(jiān)管制度的問(wèn)題，首先必須完善《房管法》，設(shè)立統(tǒng)一有效的法律來(lái)約束兩種監(jiān)管模式下的資金監(jiān)管。

3.1.2建立專門(mén)機(jī)構(gòu)

上文所述，政府監(jiān)管為最適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的監(jiān)管模式，在政府作為監(jiān)管主體的模式下，政府應(yīng)建立專門(mén)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，明確統(tǒng)一監(jiān)管部門(mén)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管服務(wù)權(quán)責(zé)統(tǒng)一，同時(shí)方便從國(guó)家層面對(duì)各省市縣房地產(chǎn)交易進(jìn)行資金監(jiān)管。

3.1.3網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)監(jiān)管

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)，建立資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，與銷售系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)、公積金系統(tǒng)、銀聯(lián)等業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)信息同步，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管，以此保證資金監(jiān)管時(shí)效性，實(shí)時(shí)監(jiān)督房屋交易情況，透明化資金監(jiān)管流程，實(shí)現(xiàn)保質(zhì)保量的有效資金監(jiān)管。同時(shí)通過(guò)附屬管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)政府部門(mén)工作人員操作風(fēng)險(xiǎn)的防控，并有利于利用交易數(shù)據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)分析。

3.1.4加強(qiáng)內(nèi)部控制

從國(guó)家層次建立專門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管后，還需保證機(jī)構(gòu)內(nèi)部權(quán)責(zé)分明，加強(qiáng)內(nèi)部控制。筆者認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)保持與銀聯(lián)、商業(yè)銀行之間的信息共享，及時(shí)進(jìn)行資金核算；可以通過(guò)設(shè)立內(nèi)部控制部門(mén)，定期審核資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)工作；同時(shí)資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)崗位人員管理，合理分配崗位職責(zé)，崗位權(quán)力應(yīng)形成內(nèi)部牽制，避免權(quán)力集中； 并且崗位間應(yīng)實(shí)行輪崗制度和責(zé)任追溯制，尤其是重要財(cái)務(wù)崗位；最后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)引入社會(huì)監(jiān)督，建立“審計(jì)部門(mén)-內(nèi)部控制部門(mén)-社會(huì)群眾”的多層次監(jiān)管模式。

3.1.5健全風(fēng)控體系

資金安全也是資金監(jiān)管過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)所在，健全風(fēng)控體系要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)和及時(shí)止損，結(jié)合這些要求，在保證資金來(lái)源的前提下，通過(guò)交易資金存管利息差的沉淀資金作為風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是可行有效的風(fēng)控方法，必要時(shí)防控風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能不給政府增加財(cái)政負(fù)擔(dān)。

3.2行業(yè)監(jiān)管

在多元化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨向金融化，我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)仍存在監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管措施覆蓋面不全造成交易主體、交易流程中存在有部分不合規(guī)行為，消費(fèi)者權(quán)利不受保障等問(wèn)題，行業(yè)監(jiān)管勢(shì)在必行。

3.2.1完善法治制度

任何時(shí)候，法律是約束民事責(zé)任人處事的標(biāo)準(zhǔn)和底線，但我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的相關(guān)法律還存在一些漏洞與不足之處，為防不法分子鉆法律的空子，有效的對(duì)交易市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，應(yīng)該完善現(xiàn)行法律，對(duì)交易流程中交易合同、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)限購(gòu)等實(shí)施法律約束，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)交易合法合規(guī)性，對(duì)于交易市場(chǎng)中的違規(guī)違法行為，用法律的武器依法監(jiān)督、依法懲戒，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性交易。

3.2.2政府約束，加強(qiáng)監(jiān)督

政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)管應(yīng)該發(fā)揮其主導(dǎo)作用，目前正處于建設(shè)政府調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制重要時(shí)期，逐漸建立的中長(zhǎng)期市場(chǎng)環(huán)境下，仍然應(yīng)該以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”為前提，持續(xù)穩(wěn)定不動(dòng)搖的保持政府差別化調(diào)控，對(duì)不同的城市群采取不同的調(diào)控政策。對(duì)重點(diǎn)城市群，采用棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，關(guān)注低收入人群住房困難問(wèn)題，擴(kuò)大保障人群范圍，加大公租房支持力度，建立維護(hù)重點(diǎn)城市群住房租賃市場(chǎng)，對(duì)二三線城市群，保障自住住宅購(gòu)房需求，支持共有產(chǎn)權(quán)，同時(shí)控制房屋銷售，限制一人多房的炒房行為，建立完善的多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并行的住房制度，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，降低市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，加快住房制度改革，改善民生經(jīng)濟(jì)。

同時(shí)應(yīng)從上到下形成完整有效系統(tǒng)的監(jiān)管體系，設(shè)置各級(jí)職能部門(mén)監(jiān)管，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、交易活動(dòng)，用法律約束其合法合規(guī)性；建立投訴、舉報(bào)制度，舉報(bào)有獎(jiǎng)，對(duì)違法違規(guī)行為依法懲戒通報(bào)，樹(shù)立政府威信力；設(shè)立紀(jì)檢部門(mén)，加強(qiáng)巡查，定時(shí)集中審核房地產(chǎn)交易過(guò)程中各政府部門(mén)工作，進(jìn)行有效內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，防止內(nèi)部腐敗，對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行通報(bào)，以示警戒，從各個(gè)角度凈化房地產(chǎn)交易市場(chǎng)風(fēng)氣，形成良性交易市場(chǎng)。

3.2.3提高交易主體綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)交易主體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)買(mǎi)者，提升其綜合素質(zhì)，監(jiān)管部門(mén)首先應(yīng)強(qiáng)化其道德素質(zhì)，必要時(shí)通過(guò)培訓(xùn)教育手段，采取崗前培訓(xùn)、定期學(xué)習(xí)等方式，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)觀念，提高其思想道德素養(yǎng)，針對(duì)不誠(chéng)信不道德交易行為，及時(shí)懲戒整改，并建立信用管理制度，聯(lián)合商業(yè)銀行等部門(mén)共享信用記錄，有效整頓房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。

3.2.4建立市場(chǎng)信息公開(kāi)體系

建立市場(chǎng)信息公開(kāi)體系，要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)及時(shí)匯總交易信息，政府各部門(mén)間實(shí)時(shí)信息共享，及時(shí)整改不合規(guī)行為，保證安全交易；同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)定期將各部門(mén)整合的土地、房?jī)r(jià)變動(dòng)等市場(chǎng)交易信息、監(jiān)管懲戒不合規(guī)行為等向社會(huì)公眾公開(kāi)，防止信息差導(dǎo)致的欺詐交易，向公眾傳遞正確的輿論導(dǎo)向，確保市場(chǎng)信息公開(kāi)透明、政策實(shí)施公開(kāi)透明、政府監(jiān)管公開(kāi)透明。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)處在蓬勃發(fā)展階段，但存在著經(jīng)濟(jì)、民生多重風(fēng)險(xiǎn)，眾多風(fēng)險(xiǎn)因素不同程度的影響交易市場(chǎng)秩序，從而損害消費(fèi)者權(quán)益，影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，所以加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管是時(shí)代需求下的產(chǎn)物。必須將市場(chǎng)監(jiān)管落實(shí)到法律、政府、交易主體、社會(huì)輿論監(jiān)督上，多方施壓，多管齊下，充分發(fā)揮監(jiān)管的職責(zé)作用，加強(qiáng)事中、事后監(jiān)管，果斷懲戒不合規(guī)行為，同時(shí)，在以后的工作中，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)不斷總結(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不斷完善加強(qiáng)監(jiān)管制度，有效規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展，保持有序的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

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