劉宇洋

房?jī)r(jià)問(wèn)題一直困擾著我國(guó)老百姓，為了研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)影響因素，本文選取了2001-2015年31個(gè)地區(qū)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明貨幣供應(yīng)量的增加、人均可支配收入的增加和人民幣升值是影響房?jī)r(jià)上漲的最主要因素。

房?jī)r(jià) 貨幣供應(yīng)量

人均收入 人民幣升值

我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的真正起步于卜世紀(jì)八十年代，改革開(kāi)放的到來(lái)使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)化發(fā)展。1998年，我國(guó)的住房制度從原先計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房分配向商品化發(fā)展。特別是在21世紀(jì)以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，房地產(chǎn)在城市化發(fā)展的推動(dòng)下進(jìn)入了發(fā)展階段，逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。短短六年時(shí)間，2004年開(kāi)始我國(guó)重點(diǎn)城市開(kāi)始出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，發(fā)展加速度一直在卜升。2009年底我國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)到巔峰，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示傘國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為4681元每平米，同比2008年增幅為23.1%，這導(dǎo)致了2010年房地產(chǎn)商加大了投資額，總開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到42.69億元，同比2009年增幅為36.5%。雖然央行從2009年起想通過(guò)宏觀調(diào)控使得房?jī)r(jià)回到理性價(jià)格，例如多次卜調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金和中長(zhǎng)期貸款利率，但仍然抑制不住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)度投資，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲。

針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng)，本文以我國(guó)31個(gè)省、直轄市2001-2015年的商品房平均價(jià)格的面板數(shù)據(jù)建市模型，通過(guò)實(shí)證分析以探討各因素對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)影響的差異性。

變量選取和數(shù)據(jù)來(lái)源

（1）變量選取

本文參考闞凱（2014）和祝婕（2016）的變量選取，再結(jié)合當(dāng)下影響中國(guó)房?jī)r(jià)的因素從數(shù)據(jù)可取性方面選定變量如表2，為了消除變量的異方差性，對(duì)所有變量進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理。

（2）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所有變量都是2001-2015年的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站，選取31個(gè)省級(jí)行政區(qū)（港澳臺(tái)除外）作為研究樣本，地區(qū)包括：北京市、天津市、河北省、山西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、遼寧省、吉林省、黑龍江省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、廣西省、海南省、重慶市、四川省、貴州省、云南省、西藏自治區(qū)、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)、新疆維吾爾族自治區(qū)。

（1）描述性統(tǒng)計(jì)分析

樣本觀測(cè)值的描述性統(tǒng)計(jì)分析（見(jiàn)表2），從表中可以看出，各變量數(shù)據(jù)均無(wú)異常，可以用于面板回歸分析。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的均值為0.1012，說(shuō)明2001-2015年十五年間全國(guó)房?jī)r(jià)每年平均增長(zhǎng)10.12%，但是最大值卻是56.74%，說(shuō)明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率地區(qū)差異較為明顯。

（2）相關(guān)性檢驗(yàn)

從表3中可以看出，貨幣供應(yīng)量M2與地區(qū)GDP呈現(xiàn)中度正相關(guān)；美元兌人民幣匯率rate與地區(qū)GDP呈現(xiàn)中度負(fù)相關(guān)；銀行中長(zhǎng)期貸款利率r與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI呈現(xiàn)中度正相關(guān)；貨幣供應(yīng)量M2與美元兌人民幣匯率rate呈現(xiàn)高度負(fù)相關(guān)；其余變量相關(guān)性較弱。

從表4中可以得知，在1%的顯著性性水平下，所有變量都是平穩(wěn)序列，各變量之間具有協(xié)整關(guān)系，用這些變量進(jìn)行回歸可以得到真實(shí)可靠的結(jié)果。

（4）隨機(jī)效應(yīng)模型分析

根據(jù)表2的變量選取構(gòu)建面板回歸模型，模型結(jié)果見(jiàn)表5.

從表分析結(jié)果可知，根據(jù)解釋變量的Z值顯示，貨幣供應(yīng)量M2與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率zz在0.01的置信水平下顯著正相關(guān)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率mcomezz與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率ZZ在0.05的置信水平下顯著正相關(guān)，說(shuō)明人均可支配收入的提高，可以促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲；美元兌人民幣匯率rate與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率ZZ在0.05的置信水平下顯著正相關(guān)，說(shuō)明匯率的上升會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。其余變量在0.05的顯著性水平下都不與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率zz存在顯著關(guān)系。

結(jié)論

通過(guò)以上的實(shí)證分析可知經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)的變動(dòng)，貨幣供應(yīng)量的增加、人均可支配收入的增加和人民幣升值都會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。從貨幣供應(yīng)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債高杠桿行業(yè)，不論是企業(yè)拿地建房，還是普通百姓買房，統(tǒng)統(tǒng)離不開(kāi)銀行信貸的支持。貨幣供應(yīng)量的充足，意味著房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得充足的資金支持，加大商品房開(kāi)發(fā)力度；也意味著普通百姓能夠獲得長(zhǎng)期限的貸款，提升購(gòu)房需求。反過(guò)來(lái)說(shuō)，擁有房產(chǎn)的公司或百姓，也很容易將房產(chǎn)作為抵押，從銀行獲得融資，變相擴(kuò)大銀行對(duì)市場(chǎng)的貨幣供給。二者相輔相成，所以在統(tǒng)計(jì)結(jié)果上也表現(xiàn)成高度相關(guān)的關(guān)系。從人均可支配收入的角度來(lái)說(shuō)，人民收入水平的提高會(huì)讓大家不止?jié)M足于將錢放在銀行收利息，保值和投資的需求應(yīng)運(yùn)而生，而我國(guó)居民投資渠道窄，必然會(huì)有大量居民投資房地產(chǎn)進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從人民幣升值的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)外資金面對(duì)人民幣持續(xù)升值的情況，會(huì)有很強(qiáng)的欲望來(lái)中國(guó)投資。因?yàn)槲覈?guó)不僅有全球領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，還有貨幣升值的長(zhǎng)期預(yù)期，外國(guó)資金來(lái)我國(guó)投資不僅能獲得投資收益，還能獲得人民幣升值收益，可謂一舉多得。如前所述，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債行業(yè)，對(duì)資金具有很強(qiáng)的需求，有不少國(guó)外資金通過(guò)國(guó)外銀行的低利率融資，然后到中國(guó)市場(chǎng)高利率借給買房人或地產(chǎn)商，也能夠獲得不少的收益。總之，人民幣升值也給地產(chǎn)的發(fā)展添了一把火。

在這三把火的助推下，房?jī)r(jià)在2003年至2013年房?jī)r(jià)一直處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，這很容易導(dǎo)致泡沫的出現(xiàn)，而一旦泡沫破滅將會(huì)帶來(lái)全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。本文這里提出幾條有利于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的建議如下：

（1）房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展與其它行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，政府相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃和引導(dǎo)應(yīng)當(dāng)向產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展，以房地產(chǎn)業(yè)為中心，各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的鏈條。

（2）目前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀處于庫(kù)存大量積壓中，尤其一線城市的房?jī)r(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力度的好幾倍，這導(dǎo)致大部分有剛性需求的客戶沒(méi)能力購(gòu)買，如果通過(guò)房?jī)r(jià)下調(diào)來(lái)解決這部分客戶的需求則會(huì)擾亂房?jī)r(jià)市場(chǎng)，引起社會(huì)恐慌，政府相關(guān)部門應(yīng)該加大推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，完善多層次的住房供應(yīng)體系，大力培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)，通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)的非理性上漲或下跌。

（3）政府應(yīng)當(dāng)控制房地產(chǎn)方面的投資，避免盲目投資、拆遷和重建的工程出現(xiàn)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際需求情況進(jìn)行規(guī)劃，這樣才能有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（4）目前我國(guó)的房貸主要渠道是銀行，但是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的情況下，導(dǎo)致大部分人無(wú)法支付首付款，所以部分房屋交易會(huì)通過(guò)故意做高房?jī)r(jià)，增加銀行貸款金額使得首付款下降的情況，這會(huì)擾亂房?jī)r(jià)，也會(huì)加大銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，銀行需要規(guī)范信貸流程，控制風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人抵押貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貸款的審查力度，通過(guò)整體宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整房屋首付比例和利率水平。

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[5]祝婕.影響我國(guó)房?jī)r(jià)因素的區(qū)域差異性分析[D].山東大學(xué)，2016.