王雨思

通貨膨脹是社會宏觀經(jīng)濟運行的重要影響指標(biāo)之一，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為市場經(jīng)濟活躍的參與主體，和通貨膨脹之間存在著復(fù)雜的相互影響關(guān)系。本文結(jié)合我國房價與通貨膨脹的相關(guān)理論基礎(chǔ)，針對房價居高不下的社會現(xiàn)狀，分析了房價對通貨膨脹的影響機制，并且提出相應(yīng)的房地產(chǎn)市場改善意見與措施。

房地產(chǎn)市場

通貨膨脹 供給與需求

引言

1998年7月，我國國務(wù)院頒布了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開始在全國范圍內(nèi)實行房地產(chǎn)改革，廢除40多年以來的福利分房政策，開啟了房屋分配貨幣化的時代。自此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入了市場化和商品化的歷史新階段，迅速發(fā)展成為市場經(jīng)濟重要的運行主體。通貨膨脹和房地產(chǎn)市場的相互關(guān)系也變成了學(xué)術(shù)研究的重點與熱點。高房價是否對通貨膨脹有著刺激的促進作用呢？通貨膨脹對房地產(chǎn)供給和需求又有著怎樣的聯(lián)系？

商品住房價格對通貨膨脹作用的理論分析

探討商品住房價格對通貨膨脹的影響，要從分析通貨膨脹產(chǎn)生的原因人手。根據(jù)通貨膨脹起因不同，可以分為需求拉動型通貨膨脹和成本推動型通貨膨脹，前者是由超額總需求引起的，后者是生產(chǎn)成本上升造成的社會總供給減少所引起的。因此，房價對通貨膨脹的作用機制就是通過社會總需求和總供給的變動傳導(dǎo)的。

（l）房價變動對社會總需求的影響

對于擁有住房者，房價通過財富效應(yīng)影響社會總需求。當(dāng)房價上漲時，已經(jīng)擁有房子的人此時可以將房子出售獲得一筆可觀的收益，增加的收益造成更多的消費支出，從而增加社會總需求；此外房產(chǎn)本身作為家庭財富的一部分，其價格上升會提高家庭收入預(yù)期，對未來收入充滿信心，這也會增加消費支出進而增加社會總需求。

對于金融機構(gòu)，房價通過資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)影響社會總需求。房地產(chǎn)作為價值高且保值增值效果好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在進行購房抵押貸款時是銀行等金融機構(gòu)非常青睞的抵押品。當(dāng)房價上漲時，銀行等金融機構(gòu)發(fā)放貸款獲得的抵押品價值上升，違約風(fēng)險降低，會更愿意放出房地產(chǎn)相關(guān)貸款，信貸擴張刺激企業(yè)的投資需求，進一步提高社會總需求。

對于租房者，房價通過成本效應(yīng)影響社會總需求。當(dāng)房價上漲時，購房成本上升會造成生活拮據(jù)的消費者更加買不起房，而購房與租房作為替代品，這時租房在巨大的房價壓力面前是最好的選擇。房價上漲帶動租房熱潮，租房需求的增加會導(dǎo)致租金上漲，居民生活成本增加，消費支出自然就會減少，降低了社會總需求。

對于購房者，房價通過儲蓄效應(yīng)影響社會總需求。對于購房者來說，房價上漲會給他們帶來增加儲蓄的壓力，增加儲蓄就意味著要減少消費開支，最終導(dǎo)致社會總需求的減少。

（2）房價變動對社會總供給的影響

對于一般企業(yè)，房價通過成本效應(yīng)影響社會總供給。當(dāng)房價上升時，勞動力的居住成本和購房壓力提高，進而會對企業(yè)提出增加勞動工資的要求，為了維持勞動效率企業(yè)一般會選擇提高工資，而高工資水平會增加企業(yè)的生產(chǎn)成本，企業(yè)會減少生產(chǎn)物品或服務(wù)的供給，進而減少社會總供給。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房價通過投資效應(yīng)既影響社會總需求又影響社會總供給。首先，房價的上漲會帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，面對旺盛的投資需求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要更多勞動力來進行生產(chǎn)建造，勞動者工資水平也會增加，拉動了社會消費水平的上升，增加了社會總需求。另一方面，房價上漲帶動的住房投資需求會讓房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造更多的房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)最終投向社會，房地產(chǎn)供給的增加也會帶動社會總供給的增加。但是，需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效應(yīng)只是增加了住房供給，社會其他供給是沒有受到影響的，因此對社會總結(jié)的增加效應(yīng)是較弱的，投資效應(yīng)主要還是作用于增加社會總需求。

總的來說，房價的上漲時.財富效應(yīng)、投資效應(yīng)和資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)增加了社會總需求，儲蓄效應(yīng)和成本效應(yīng)則會減少社會總需求，社會總需求到底是增加還是減少要取決于這兩種截然不同效應(yīng)作用力量的強弱。

結(jié)論與政策建議

（1）在制定貨幣政策時要考慮房地產(chǎn)市場的影響

通貨膨脹與房地產(chǎn)市場存在緊密的聯(lián)系，房價的波動依前文所說是會對通貨膨脹產(chǎn)生影響的，雖然這種影響不是一種直接的聯(lián)系可能會造成滯后效應(yīng)，但如果不將房價的波動作為影響通貨膨脹的因素之一的話，經(jīng)濟政策可能會背離預(yù)期的效果。因此，中央銀行在制定貨幣政策時，應(yīng)該要考慮到房地產(chǎn)市場特別是房價對通貨膨脹的影響，貨幣政策才會更加完美地實施落實。

（2）加強政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度

房地產(chǎn)市場的各種波動對我國市場經(jīng)濟存在較強的影響力，無論是更好地應(yīng)對通貨膨脹還是改善市場經(jīng)濟運行，政府對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)與調(diào)控是必不可少的。房價的不合理波動一直是近些年來長久困擾政府的問題，今年剛剛過去的十九大會議中，習(xí)近平總書記在十九大報告中強調(diào)：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

（3）嚴(yán)格監(jiān)管信貸資本

近幾年我國物價水平一直處于只增不減的勢頭，居民為了應(yīng)對通貨膨脹預(yù)期，往往會采取將資金投入房地產(chǎn)市場來進行保值增值，信貸擴張使大量資金聚集在房地產(chǎn)市場，必然會造成房地產(chǎn)價格的上漲，房價越炒越熱。這樣既不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也提高了金融機構(gòu)的投資風(fēng)險。因此，銀行等金融機構(gòu)應(yīng)更加嚴(yán)格地把控信貸資金流向，分散投資渠道，監(jiān)管信貸資金，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的不合理波動，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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