王秋平

本文選取福建省兩個(gè)限購城市福州、廈門2009年9月到2017年6月月度數(shù)據(jù)建立面板模型，用LSDV和PCSE，法研究了福建省限購政策實(shí)施效果。研究結(jié)果表明限購政策對福建省政府調(diào)控房價(jià)作用有限，房價(jià)主要受供需因素影響。福建省居民房地產(chǎn)收入效應(yīng)為正收入效應(yīng)，信貸政策效果顯著。

福建省 限購政策

LSDV PCSE 實(shí)施效果

引言

中國自1999年取消福利分房制度以來，房地產(chǎn)市場得到了繁榮的發(fā)展。從2001年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長迅猛。過高的房價(jià)既有礙社會(huì)公平穩(wěn)定，同時(shí)也不利于國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，因此為防止房地產(chǎn)市場過度炒作，從2010年4月“新國十條”政策出臺(tái)以來，全國各大城市紛紛采取限購限貸政策以抑剖房價(jià)。但在2014年8月左右，全國部分大中城市又取消了限購，而一段時(shí)問后，又有些城市重啟限購，福州、廈門就是經(jīng)歷這種政策起伏的城市之一。如今，新一輪的住房政策也已實(shí)行近一年，福建省新一輪限制性住房政策是否達(dá)到預(yù)期效果，是否起到抑制房價(jià)作用？之前兩次限制性住房政策是否對新一輪限購限貸政策有影響？本文的日的就是為了對福建省住房限購政策實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估，為政府決策提供參考。

文獻(xiàn)回顧

國外由于有房產(chǎn)稅制度，人們不會(huì)購買過多房屋，因此國外在限制性住房政策方面研究較少。而在國內(nèi)，自2011年限購限貸政策實(shí)施以來，學(xué)者們紛紛通過不同的視角采用不同方法對其實(shí)施效果進(jìn)行研究。目前我國學(xué)者主要從理論和實(shí)證兩個(gè)角度對限購限貸政策進(jìn)行研究，其中理論角度包括評(píng)述型推理和數(shù)學(xué)推導(dǎo)。在實(shí)證方法研究中，劉堯、劉小瑜采用向量自回歸VAR模型探討了限購政策對江西省房地產(chǎn)市場機(jī)制的影響；喬坤元、金虎斌運(yùn)用雙重差分法分析了限購政策對我國70個(gè)大中城市房價(jià)的影響。然而在分析限制性政策對房價(jià)影響效果時(shí)，傳統(tǒng)計(jì)量模型無法有效區(qū)分限購政策和其它同類政策的影響，也不能剝離房價(jià)變化趨勢，其結(jié)果缺乏說服力；而雙重差分法雖然能較好解決這些問題，但在自然實(shí)驗(yàn)的情形下，很難保證不同城市間除限購限貸政策外的其它影響因素都相似，這有時(shí)會(huì)導(dǎo)致雙重差分法失效。如鄒林華將樣本城市由70個(gè)提高到115個(gè)時(shí)，雙重差分法的結(jié)果變得不顯著，這從一方面說明雙重差分法的局限性。但這些文獻(xiàn)研究限購政策的時(shí)間都較短，一般就一年左右，本文力圖從中長期的角度研究限購政策實(shí)施效果。

模型及數(shù)據(jù)

（1）數(shù)據(jù)描述

本文選取2008年9月到2017年6月福州市、廈門市實(shí)施限購前后的數(shù)據(jù)。

被解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格p，用國家統(tǒng)計(jì)局公布的福州市新建住宅銷售價(jià)格月度環(huán)比數(shù)據(jù)替代。解釋變量即是否實(shí)施限購的虛擬變量d。有實(shí)施限購限貸則取1，否則取0?？刂谱兞渴菢颖境鞘薪?jīng)濟(jì)因素，包括城鎮(zhèn)居民實(shí)際人均可支配收入v、貨幣供應(yīng)量ms、五年以上貸款利率r及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重bz。

相關(guān)數(shù)據(jù)從國家統(tǒng)計(jì)局、福州市統(tǒng)計(jì)局、福州市政府門戶網(wǎng)站、廈門統(tǒng)計(jì)局獲得。由于缺少樣本城市月度貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)，本文用樣本城市金融機(jī)構(gòu)貸款月末貸款余額月度數(shù)據(jù)進(jìn)行替代；城鎮(zhèn)居民實(shí)際人均可支配收入用實(shí)際居民可支配除以cpi指數(shù)獲得；個(gè)人房貸利率用五年期名義貸款利率和cpi指數(shù)兩者差值獲得。

（2）模型建立

本研究的基本模型設(shè)定如下：

上試中ρ_it為房地產(chǎn)價(jià)格，y_ir為福州、廈門城鎮(zhèn)居民實(shí)際可支配收入，ms_it為福州、廈門城市金融機(jī)構(gòu)月末貸款余額，r_it為福州、廈門個(gè)人房貸利率，bz為福州、廈門房地產(chǎn)投資占同定資產(chǎn)投資比重，d為衡量限購政策的虛擬變量，t為時(shí)間趨勢變量，n_i為城市個(gè)體效應(yīng)，R_it為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

實(shí)證結(jié)果

（1）估計(jì)結(jié)果

為考慮時(shí)問效應(yīng)，估計(jì)時(shí)先生成時(shí)間趨勢變量t，然后用LSDV法估計(jì)雙向固定效應(yīng)模型，并用面板校正標(biāo)準(zhǔn)誤法（PCSE）講行估計(jì)，結(jié)果如表3所示。

（2）結(jié)果分析

表3的第1-4行分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的四個(gè)經(jīng)濟(jì)變量。從實(shí)證結(jié)果看，盡管各金融機(jī)構(gòu)月末貸款余額ms結(jié)果不顯著，但個(gè)人實(shí)際貸款利率r結(jié)果基本顯著，這可在一定程度衡量信貸政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，結(jié)果表明信貸政策對房價(jià)的影響為負(fù)相關(guān)。信貸政策通過影響房地產(chǎn)市場有效需求和供給的關(guān)系來起到抑制房價(jià)上漲的作用；城鎮(zhèn)居民可支配收入也可認(rèn)為是顯著的，且收入對房價(jià)的影響為正相關(guān)，這可能是因?yàn)榫用裨谫徺I住房時(shí)傾向于購買新建住宅，而且大多數(shù)居民對房地產(chǎn)的收入效應(yīng)為正的收入效應(yīng)。表3的第5行分析了影響房價(jià)的政策變量一一限購政策。理論上，限購政策會(huì)對居民購房需求有直接影響，能起到調(diào)控房價(jià)的作用。但從表3的實(shí)證結(jié)果看，限購政策并未起到相應(yīng)的作用。衡量限購政策的虛擬變量d結(jié)果不顯著。因此，從實(shí)證結(jié)果看，房地產(chǎn)價(jià)格主要受經(jīng)濟(jì)變量影響，限購政策作用有限。

結(jié)論及政策建議

（1）研究結(jié)論

1.信貸政策效果明顯

根據(jù)實(shí)證結(jié)果，本文衡量信貸政策的主要變量為個(gè)人實(shí)際貸款利率。從回歸結(jié)果看，個(gè)人實(shí)際貸款利率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，則意味著房價(jià)將下降0.029個(gè)百分點(diǎn)，這說明居民對信貸政策較為敏感，符合經(jīng)濟(jì)理論。我們也可結(jié)合金融機(jī)構(gòu)月末貸款余額的實(shí)證結(jié)果來看，貸款余額每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)將會(huì)上漲0.005個(gè)百分點(diǎn)，寬松的信貸環(huán)境下會(huì)促使房價(jià)上漲。

2.福建省居民仍有很大的購房剛性需求

從表3實(shí)證結(jié)果看，城鎮(zhèn)居民實(shí)際可支配收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)將會(huì)卜漲0.013個(gè)百分點(diǎn)，這表明城鎮(zhèn)居民可支配收入系數(shù)為正，這正好反應(yīng)當(dāng)前福建省居民房地產(chǎn)收入效應(yīng)為正的現(xiàn)狀。當(dāng)前福建省經(jīng)濟(jì)水平還處于中等水平階段，居民收入水平仍不高，其財(cái)富水平還不足以使其在房價(jià)上漲時(shí)有選擇余地，即使房價(jià)一直上漲，居民仍會(huì)設(shè)法購買住房來滿足自己的剛性需求，如果能讓居民變得更加富有，那么對住房需求就會(huì)降低，房價(jià)也會(huì)相應(yīng)下降。

3.限購政策基本無效

從表3的實(shí)證結(jié)果來看，限購政策的調(diào)控結(jié)果是不理想的。當(dāng)前福建省居民對房地產(chǎn)的剛性需求仍是非常旺盛的，限購政策也許無法起到相應(yīng)的作用，同時(shí)由于法律的不完善，在實(shí)施限購期間，有些居民會(huì)采取不合法手段，如辦理假離婚來達(dá)到逃避限購的目的，這也在一定程度上削弱了政策的效果。并且限購政策的實(shí)施存在一定的滯后性也可能導(dǎo)致其實(shí)施效果的減弱。

（2）政策建議

1.適當(dāng)提高個(gè)人房貸利率，合理調(diào)節(jié)收入分配

從上文分析可以看出，房貸利率調(diào)控效果是較為顯著的，居民對房貸的敏感程度較高，因此在接下來限購的時(shí)間段里，福建省調(diào)控房價(jià)可考慮適當(dāng)提高個(gè)人房貸利率來抑制房價(jià)上漲。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)巨大，地方政府為追求業(yè)績有盲目投資房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)商也借助這一優(yōu)勢迅速積累財(cái)富，而居民又有很大的購房剛性需求，這無形中會(huì)導(dǎo)致收入的兩級(jí)分化，因此各級(jí)政府應(yīng)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，尋求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，同時(shí)應(yīng)注重居民收入分配，使人們“居者有其屋”。

2.提高限購效率，完善監(jiān)管措施

從之前分析可以看出，房地產(chǎn)市場主要受供需兩方面影響，限購政策主要是對需求進(jìn)行限制，短期可能會(huì)有作用，但從中長期角度來看，限購政策的效果是逐漸降低，甚至可能沒有作用，因此不適合作為一項(xiàng)長期政策。實(shí)施限購還應(yīng)配合其他措施，如征收房產(chǎn)稅、加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等，提高限購政策效率。

3.進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)

就目前福建省而言，居民仍舊存在極大的住房剛性需求，住房需求彈性較高，因此政府應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，以期降低中等收入居民的剛性需求，抑制房價(jià)過快增長，同時(shí)政府應(yīng)積極引導(dǎo)居民理性預(yù)期，讓居民對房地產(chǎn)市場未來健康發(fā)展有信心，以防形成房價(jià)上漲預(yù)期。

[1]劉小瑜，謝娟娟，趙鶴芹.限購令下的房地產(chǎn)市場效應(yīng)實(shí)證研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2013，4：126-128

[2]金虎斌.房地產(chǎn)限購政策實(shí)施效果的實(shí)證分析一一基于雙重差分模型的估計(jì)[J].創(chuàng)新，2012，2，（6）：62-65

[3]喬坤元.住房限購令真的啟作用了嗎？——來自中國70大中城市的證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究，2012，12：25-33

[4]鄒林華，高波，趙秦軍.投資需求擴(kuò)張、房價(jià)卜漲與住房限購——一個(gè)大國政策的準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)[J].城市發(fā)展研究，2014，6：53-68

[5]劉小瑜，謝娟娟，趙鶴芹.限購令下的房地產(chǎn)市場效應(yīng)實(shí)證研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2013，4：126-128

[6]金虎斌.房地產(chǎn)限購政策實(shí)施效果的實(shí)證分析——基于雙重差分模型的估計(jì)[J].創(chuàng)新，2012，2，（6）：62-65

[7]喬坤元.住房限購令真的啟作用了嗎？——來自中國70大中城市的證據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究，2012，12：25-33

[8]本文用樣本城市居民消費(fèi)指數(shù)近似替代通貨膨脹率。