馬超

2018年4月27日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（以下稱：資管新規(guī)），而房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)的代表，在融資需求端受資管新規(guī)影響應(yīng)該是最為嚴(yán)重的。其實(shí)資管新規(guī)出臺(tái)之前“一行三會(huì)”自2017年初以來已經(jīng)頻繁發(fā)文，從資金端控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過熱態(tài)勢(shì)，以降低行業(yè)高企的杠桿水平和保持行業(yè)的健康、良性發(fā)展。但是，在降杠桿的同時(shí)，不能實(shí)施“硬著陸”造成企業(yè)的現(xiàn)金流的斷裂，形成“釜底抽薪”的負(fù)面效果。為此，房地產(chǎn)行業(yè)在落實(shí)中央的“三去一降一補(bǔ)”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中，需要不斷提升財(cái)務(wù)管理水平，解決企業(yè)在融資過程中遇到的財(cái)務(wù)管理問題，保持行業(yè)穩(wěn)健的、良性的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn) 融資財(cái)務(wù)管理 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

引言

“融資”作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要資金來源，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，近年來在國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大背景下，本身債務(wù)高企的房地產(chǎn)業(yè)“去庫存、去杠桿”成為主流。但同時(shí)也帶來了各種各樣的問題，比如傳統(tǒng)的銀行信貸資金規(guī)模收緊、銀行投行類業(yè)務(wù)受限、信托通道類業(yè)務(wù)受限、融資成本水漲船高、按揭回款賬期拉長、資產(chǎn)負(fù)債率過高、資產(chǎn)過度抵押沒有冗余等問題，造成企業(yè)現(xiàn)金流狀況惡化，甚至出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。所以，只有真正解決了融資在財(cái)務(wù)管理過程中的相關(guān)問題，才能真正將行業(yè)推入發(fā)展正規(guī)，為國家貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。雖然目前也有相關(guān)理論文章對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨問題進(jìn)行研究分析，但大都過于偏重理論，并不能有效解決實(shí)際問題。為此，本文擬利用作者在實(shí)際工作當(dāng)中的總結(jié)，意在從實(shí)踐方面對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行梳理并提出解決建議。

我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的現(xiàn)狀及問題分析

自2016年10月份以來，上交所、深交所先后下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，此后房企公司債發(fā)行監(jiān)管趨嚴(yán)；2017年2月基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停16城私募、資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)項(xiàng)目等管理層的動(dòng)作，都在透露一個(gè)信號(hào)：我國房地產(chǎn)行業(yè)融資已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管環(huán)境，融資渠道被全面收緊。房企進(jìn)入了“被動(dòng)降杠桿”的過程，但與之相對(duì)應(yīng)的是房企不減反而有增的資金需求。而銀行、信托等房企常見的合作金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的“白名單”制度，將在資本市場(chǎng)融資遇阻的中小房企再次拒之門外，使得中小房企的資金鏈雪上加霜。而這樣的監(jiān)管環(huán)境預(yù)計(jì)在未來或?qū)⒊蔀槌B(tài)，而在這種常態(tài)下原來被業(yè)績所掩蓋的問題逐漸暴露出來。和其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)融資方式也可以簡單分為內(nèi)部融資和外部融資，而傳統(tǒng)理論上講的內(nèi)部融資和外部融資都是偏重于從資產(chǎn)負(fù)債表研究分析。

下面我們站在房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行問題分析。

（1）內(nèi)部融資優(yōu)勢(shì)及存在問題

內(nèi)部融資我們可以廣義的理解為“內(nèi)源融資”，內(nèi)源融資不僅僅停留在留存收益、股分配政策、最佳資本結(jié)構(gòu)等理論層面。內(nèi)源融資主要是通過企業(yè)內(nèi)部的剩余可利用資金，轉(zhuǎn)化為投資行為的過程。內(nèi)源融資模式對(duì)于企業(yè)的在資本的存在形式和模式上具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，比如穩(wěn)定和低風(fēng)險(xiǎn)性。在房企的融資過程中，內(nèi)源融資的模式成為企業(yè)融資渠道中的重要力量。企業(yè)內(nèi)源融資在企業(yè)融資中不需要向外方支付利息和相關(guān)融資費(fèi)用，其融資過程對(duì)于企業(yè)保障股權(quán)穩(wěn)定和安全，避免普通股帶來的稀釋股權(quán)的突出問題。在西方國家，內(nèi)源融資是其首選的融資方式，只有出現(xiàn)內(nèi)源融資的額度無法滿足企業(yè)的融資需求，才會(huì)把目光轉(zhuǎn)向外部融資。 我國的房地產(chǎn)企業(yè)在利用內(nèi)源融資目前面臨諸多的問題。

1.資金使用效率較低

為了便于融資和稅務(wù)清算，越來越多的房企選擇單獨(dú)成立項(xiàng)目公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著項(xiàng)目的增加，項(xiàng)目公司的數(shù)量以及銀行賬戶的數(shù)量也在不斷增長，從而增加了貨幣資金的管理難度，降低了資金統(tǒng)一調(diào)撥和使用的效率。

2.按揭回款較慢

隨著銀行貸款規(guī)模的不斷收緊，個(gè)人按揭貸款的放款規(guī)模和速度都受到了不小的影響，銀行對(duì)按揭客戶也開始越來越挑剔，要求也越來越嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)想要拿到銀行的按揭回款，周期已經(jīng)比以往延長了數(shù)倍，使得諸多房企因?yàn)榘唇一乜钪芷诶L造成資金鏈不斷承壓。

（2）外部融資優(yōu)勢(shì)及存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)外部融資包括：銀行信貸、房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）、發(fā)行債券、上市融資、商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）以及私募股權(quán)基金、租賃融資、夾層融資等其他融資方式。其各自的優(yōu)勢(shì)不盡相同：債務(wù)類的融資方式擁有杠桿優(yōu)勢(shì)，有助于降低企業(yè)整體稅負(fù)；股權(quán)類融資有助于降低企業(yè)到期剛性兌付壓力，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；資產(chǎn)支持證券類融資有助于隔離風(fēng)險(xiǎn)，獲取低成本資金。與內(nèi)源融資一樣，在目前我國的金融監(jiān)管環(huán)境和政策背景之下，外部融資愈發(fā)困難，企業(yè)在外部融資端也面臨日益嚴(yán)峻的問題。

1.財(cái)務(wù)報(bào)表未能反映真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，不能為融資規(guī)劃提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)

企業(yè)融資戰(zhàn)略要求實(shí)施融資規(guī)劃，以使其與企業(yè)投戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及可持續(xù)增長目標(biāo)等相匹配。不論是中長期融資規(guī)劃還是短期融資規(guī)劃，依據(jù)企業(yè)增長預(yù)期以預(yù)測(cè)企業(yè)未來“外部融資需要量”，是企業(yè)融資規(guī)劃的核心。而從理論體系來講，無論是“銷售百分比法”還是“公式法”，“資產(chǎn)”無疑是一個(gè)重要的影響因素。同時(shí)，“資產(chǎn)”作為資產(chǎn)負(fù)債率等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)，也在為融資決策提供者重要的參考依據(jù)。然而我們?cè)谫Y產(chǎn)負(fù)債表看到的“資產(chǎn)”真的就是反映了企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)狀況么？近年來我國一二線城市的土地出讓成交價(jià)格和房價(jià)基本處于穩(wěn)步攀升狀態(tài)，個(gè)別年份或者個(gè)別城市還曾出現(xiàn)過快速上漲。許多房企自持物業(yè)，因?yàn)闆]有銷售，無法確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，該部分資產(chǎn)一直是在“存貨”中以成本價(jià)進(jìn)行了列報(bào)。但其實(shí)資產(chǎn)的公允價(jià)值或者變現(xiàn)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其成本價(jià)值。其實(shí)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模并沒有如實(shí)的進(jìn)行反應(yīng)，并造成了我們?cè)谶M(jìn)行融資規(guī)劃和融資決策時(shí)，運(yùn)用的不真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，致使融資決策錯(cuò)誤，導(dǎo)致不可挽回的損失或者失去好的投機(jī)會(huì)。

2.受行業(yè)調(diào)控政策影響，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力下降，償債風(fēng)險(xiǎn)加大

“房子是用來住的不是用來炒的”意味著促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，短期的調(diào)控政策不會(huì)放松，“限購、限貸、限簽、限價(jià)”等等一系列調(diào)控措施接連不斷。調(diào)控政策在給樓市降溫的同時(shí)，也降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的去化速度，造成了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力不斷下降，現(xiàn)金流不斷承壓的同時(shí)，償債風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，一些原計(jì)劃到期償還的剛性債務(wù)，不能在到期按時(shí)兌付。一些風(fēng)險(xiǎn)管理和應(yīng)對(duì)能力較弱的企業(yè)，將面臨貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)信用受損。

完善我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的對(duì)策及建議

（1）加強(qiáng)內(nèi)源融資管理，提升整體資金使用效率

加強(qiáng)內(nèi)源融資管理“工具+模式”的方式實(shí)現(xiàn)，“工具”是信息系統(tǒng)控制工作，比如依托財(cái)務(wù)ERP軟件與銀行端口對(duì)接，開發(fā)適合企業(yè)自身特點(diǎn)的資金歸集平臺(tái)，通過資金每日的上收下?lián)?，?duì)集團(tuán)資金實(shí)施統(tǒng)一管理，降低賬戶閑散資金的閑置?！澳Ｊ健眲t是需要建立一種促回款的新型業(yè)務(wù)模式，來改善目前銀行按揭規(guī)模收緊造成的賬期拉長的局面。比如通過發(fā)行滾動(dòng)的按揭回款A(yù)BS產(chǎn)品或商業(yè)保理產(chǎn)品，將應(yīng)收賬款打包入池或出售，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

（2）正確利用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)

以“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)--投資性房地產(chǎn)”為例，準(zhǔn)則規(guī)定“投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)企業(yè)諸多自持運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，其實(shí)是符合將其從存貨重新分類至投資性房地產(chǎn)科目進(jìn)行核算的，同時(shí)可以根據(jù)準(zhǔn)則對(duì)其采用公允價(jià)值模式計(jì)量。一方面可以通過該部分資產(chǎn)增值提升資產(chǎn)規(guī)模和利潤，從而降低整體資產(chǎn)負(fù)債率為債務(wù)融資留出空間；另一方面保證了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策提供更為真實(shí)有效的數(shù)據(jù)支撐。

（3）提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制

提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別意識(shí)和加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，目的都是為了加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，穩(wěn)定企業(yè)現(xiàn)金流。在政策頻出的環(huán)境下，首先要識(shí)別戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并搭建好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)。比如，在確定項(xiàng)目定位時(shí)，要根據(jù)對(duì)目前風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，確定項(xiàng)目是定為現(xiàn)金流項(xiàng)目還是利潤貢獻(xiàn)項(xiàng)目，提升企業(yè)整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。同時(shí)，通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，在建立正確的內(nèi)部控制組織的基礎(chǔ)上，通過預(yù)算控制、運(yùn)營分析控制、績效考評(píng)控制等控制活動(dòng)，使得企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)實(shí)施落地。

總之，在金融和市場(chǎng)的雙重強(qiáng)監(jiān)管政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中原來被掩蓋的財(cái)務(wù)管理問題逐漸顯現(xiàn)，只有通過系統(tǒng)的、深度的、科學(xué)的剖析，并找到正確的應(yīng)對(duì)措施，才能有效解決問題，使企業(yè)以及整個(gè)行業(yè)處于一個(gè)良性發(fā)展的軌道。

[1]袁松《目前我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究》[J].商情，2016年46期

[2]摘自《目前我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究》 作者：袁松 商情2016年46期