姜清霞

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的融資量大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金周期的要求比較高，容易出現(xiàn)各種資金管理風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。本文對(duì)此進(jìn)行了分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)高企已經(jīng)影響到了國(guó)計(jì)民生，成為了國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。在國(guó)家統(tǒng)一的各類宏觀調(diào)控政策、各地政府的限購(gòu)、限價(jià)措施影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金供應(yīng)量趨緊，項(xiàng)目資金回籠的速度和計(jì)劃的完成難度增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金面緊張的局面進(jìn)一步更加嚴(yán)峻。

一、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前資金的現(xiàn)狀：

1.資金籌集難，資金周轉(zhuǎn)率下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大

房產(chǎn)企業(yè)資金不足的情況在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)存在。資金不足的原因不僅有企業(yè)自身投資決策不恰當(dāng)、籌融資渠道單一的原因，也有企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)缺乏有效的管理造成。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、工程管理不到位、銷售緩慢變現(xiàn)能力差，都會(huì)導(dǎo)致資金占用量增加，影響資金周轉(zhuǎn)率低。

為了降低融資風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資提出了更高的要求，這充分的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，房地產(chǎn)企業(yè)要從銀行取得開(kāi)發(fā)貸款難度增加；融資難度和融資成本加大。企業(yè)一旦周轉(zhuǎn)不靈，不能及時(shí)補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

2.資金管理不科學(xué)，不主動(dòng)現(xiàn)象明顯

房地產(chǎn)企業(yè)管理流程中，有很多企業(yè)還是采用傳統(tǒng)的記張、編制資金報(bào)表的形式，使得資金報(bào)表存在滯后性，不能夠準(zhǔn)確的反應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)際推進(jìn)情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了資金管理的重要性，在做項(xiàng)目規(guī)劃、評(píng)價(jià)、前期策劃、招投標(biāo)、簽訂合同等流程上，財(cái)務(wù)管理人員參與度不夠或者根本未參與；在項(xiàng)目開(kāi)服過(guò)程中，對(duì)資金管理中的預(yù)測(cè)、控制、分析等缺乏重視，因此企業(yè)自身資金和項(xiàng)目不符合的情況屢見(jiàn)不鮮；資金使用與業(yè)務(wù)進(jìn)度不協(xié)調(diào)，造成資金不能有的放矢，用在刀刃上。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的過(guò)程中不夠積極主動(dòng)，影響了資金管理的效果，很多的工作人員在資金管理的過(guò)程中，消極怠工，無(wú)法充分的發(fā)揮資金管理的作用。

3.資金管理意識(shí)不強(qiáng)，流于形式

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)占用資金量大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。一些企業(yè)在按業(yè)務(wù)執(zhí)行情況編制資金預(yù)算時(shí)，相關(guān)人員對(duì)資金管理重視力度不夠，缺乏對(duì)資金計(jì)劃、實(shí)際使用情況的關(guān)注和分析，資金預(yù)算的可執(zhí)行性低下，資金出現(xiàn)不合理利用，進(jìn)一步使得企業(yè)資源配置不合理；企業(yè)資金管理考核制度不完善，沒(méi)有一個(gè)健全的管理體系，造成資金預(yù)算管理流于形式，不能在運(yùn)行中完善、提升。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，缺乏明確的資金預(yù)算，開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中經(jīng)常受資金影響工程進(jìn)度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也影響到接下來(lái)的項(xiàng)目建設(shè)資金上來(lái)。

4.融資渠道渠道狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求比較大，因此想要滿足資金需求，提升資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步的擴(kuò)展融資渠道，廣闊的融資渠道能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)更好的滿足資金需求帶來(lái)很好的機(jī)會(huì)。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較狹窄，融資效率與融資質(zhì)量無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理難度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效果。很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，由于自身資金量不足，需要對(duì)外融資，但是受資金融資渠道的限制，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法及時(shí)的獲得足夠的資金，因此企業(yè)很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目受資金影響無(wú)法順利完工，影響了企業(yè)最終的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不利。

5.資金管理制度不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提升資金管理水平，針對(duì)資金管理制定了針對(duì)性的制度，這對(duì)于有效的規(guī)范資金管理人員的行為具有積極地意義。但是資金管理制度不夠規(guī)范，影響了資金管理工作的開(kāi)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制定與企業(yè)資金管理真實(shí)情況存在差距，影響了制度的約束性作用，不利于房地產(chǎn)資金管理行為的進(jìn)一步的規(guī)范。

另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的資金管理體系，導(dǎo)致資金管理制定不夠完善，影響了資金管理水平的進(jìn)一步提升。由于缺乏完善的資金管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)不斷提升，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)現(xiàn)就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成致命威脅，不僅影響了資金效益的提升，嚴(yán)重的容易造成房地產(chǎn)資金鏈條斷裂，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)管理高度重視。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思路

1.在項(xiàng)目前期加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的管理從房地產(chǎn)投資的決策階段就應(yīng)開(kāi)始。只有提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性才能通過(guò)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金量，提升資金的穩(wěn)定性，為資金管理水平的提升提供資金基礎(chǔ)。在項(xiàng)目前其加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目可行性的研究分析，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，提前準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中所需要的各種資金，提升資金實(shí)用效率，保證項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中的資金需求能夠得到充分的滿足。另外，通過(guò)項(xiàng)目前期加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究分析，能夠?qū)τ陧?xiàng)目中的資金進(jìn)行合理的優(yōu)化配置，提升資金的利用率，提升法房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平。

2.積極拓寬融資渠道籌集資金，給項(xiàng)目需用資金提供保障

受國(guó)家金融政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)狹窄，不利于房地產(chǎn)企業(yè)更好的滿足資金需求，為了能夠提升房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，根據(jù)金融產(chǎn)品的特征，設(shè)計(jì)資金管理方案，提升資金管理水平。

其次，在信息化時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)公眾的融資平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)成立行業(yè)的融資平臺(tái)，在融資平臺(tái)上通過(guò)互相融資解決資金融通過(guò)程中面臨的各種問(wèn)題，充分的解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀。在傳統(tǒng)信貸基礎(chǔ)上，可以借助IPO上市、信托、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等融資的形式，擴(kuò)大融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資多元化。

3.合理安排資金使用，提高資金使用效率

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中，應(yīng)該樹(shù)立全面預(yù)算管理的意識(shí)，綜合性的考慮各項(xiàng)因素，用好預(yù)算管理工具，增強(qiáng)各個(gè)部門對(duì)本部門資金的管理意識(shí)。通過(guò)預(yù)算編制，能夠?qū)τ谖磥?lái)的資金使用情況進(jìn)行充分的規(guī)劃，提升資金的實(shí)用效率，為資金管理水平的提升提供可靠保證。在日常的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用需要與資金的預(yù)算相互結(jié)合，資金管理與企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之間保持緊密的聯(lián)系，通過(guò)提升資金與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的聯(lián)系，提升資金使用率，保證資金管理水平的提升。資金管理者根據(jù)預(yù)算數(shù)據(jù)能夠提升資金審批的科學(xué)性，為資金管理水平的提升提供保證。并及時(shí)將資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行分析，以避免資金的浪費(fèi)和損失，增加企業(yè)的成本費(fèi)用。

4.加強(qiáng)營(yíng)銷渠道的管理，加快產(chǎn)品銷售和回款

為了提升資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該替身過(guò)對(duì)于應(yīng)收賬款的重視，提升資金的回款率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金量，保證資金鏈更加的穩(wěn)定。為了提升資金管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步拓寬融資渠道，保證融資為了提升資金的回款率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化營(yíng)銷策略，提升對(duì)于應(yīng)收賬款回款方面的要求，提升房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的回款率，縮短資金回款時(shí)間。

房地產(chǎn)企業(yè)想要提升資金管理水平，還需要加強(qiáng)對(duì)于客戶信譽(yù)的管理，開(kāi)展對(duì)于貸款買房的客戶的信用調(diào)查以及還款能力調(diào)查，保證客戶能夠按時(shí)還款，提升資金安全性，為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的提升提供可靠地保證。

5.規(guī)范資金管理制度，建立風(fēng)險(xiǎn)管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步的規(guī)范資金的實(shí)用流程，簡(jiǎn)化工作流程，替身資金實(shí)用效率。在進(jìn)行日常的管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立相應(yīng)的資金管理制度，通過(guò)制度規(guī)范資金管理人員的行為，為資金管理工作更好的完成提供可靠地保證。在制定管理制度的過(guò)程中，應(yīng)該深入資金管理的實(shí)際過(guò)程中，針對(duì)資金管理中的問(wèn)題制定針對(duì)性的制度，有效的規(guī)范資金管理行為。尤其針對(duì)資金管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該提起重視，防范資金管理風(fēng)險(xiǎn)，提升資金安全性與可靠性。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、占用資金量大、資金回籠比較緊迫，所以更容易造成資金鏈斷裂。因此企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)綜合分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前政策和市場(chǎng)變化，充分的提升資金的安全性，為資金管理活動(dòng)的順利開(kāi)展提供可靠地保證。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，建立專門的資金監(jiān)督管理部門，為資金管理水平的提升提供保證。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，資金管理是財(cái)務(wù)管理中的重中之重，良好的資金運(yùn)作更是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。宏觀政策的調(diào)控、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情，都讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金帶來(lái)一系列的不確定因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理也存在著一些不確定因素。所以房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)該綜合分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金管理上的主要風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的防范措施，加強(qiáng)資金管理，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程總應(yīng)該多方面提升資金管理水平，保障資金管理活動(dòng)的順利開(kāi)展，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供保證。

（責(zé)任編輯：王文龍）