何彪

在中國人民消費(fèi)水平和購買能力的逐漸提升下，人們對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的增加，對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研究能夠幫助相關(guān)人員尋找到房地產(chǎn)市場發(fā)展的機(jī)遇和風(fēng)險，積極把握機(jī)遇，迎接風(fēng)險，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)金融管理策略，旨在更好的促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。文章在闡述房地產(chǎn)發(fā)展動力源頭的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、商品房銷售情況、房價漲幅變化，展望房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展，并為如何規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行策略分析。

近幾年，伴隨改革開放的深入發(fā)展以及國家的政策調(diào)控，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也在無形中促進(jìn)了水泥、建材、建筑等多種行業(yè)的發(fā)展，對人們的生活和社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，帶動了和國民經(jīng)濟(jì)有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為衡量國家、地區(qū)城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。但是受土地成本上升、房價上漲、政策變動等因素的影響，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨同質(zhì)化、利潤降低、競爭壓力大等問題。為了能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，需要相關(guān)人員結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，就房地產(chǎn)市場發(fā)展前景和價值影響問題進(jìn)行探究，并相應(yīng)的提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的策略。

一、房地產(chǎn)發(fā)展動力

第一，國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下使得城市化規(guī)模擴(kuò)大，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市的過程中加大了住房消費(fèi)比重，也為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了更多購買力需求。同時，在國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，城市中低收入者的經(jīng)濟(jì)收入也得到了增長，在經(jīng)濟(jì)收入增長的情況下激發(fā)了人們的購房需，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展帶來了更多潛在消費(fèi)群體，能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。第二，房地體制和機(jī)制的市場化發(fā)展。在國家住房制度的深化改革下，將房屋建設(shè)和房屋購買推向社會主義經(jīng)濟(jì)市場，使得房屋成為一種自由流通的商品。第三，和消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款。社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅提升了人們對房屋的購買力，而且也在一定形式上變革了人么年的消費(fèi)理念。八十年代之后出生的人，往往不會等到擁有足夠的錢再購買住房，而是會利用住房按揭貸款來購買房屋。在大量按揭貸款注入和住房開發(fā)貸款的增加下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展擁有了更多資金。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況和房地產(chǎn)漲幅分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比名義增長10.4%，增速比1-2月份提高0.5個百分點(diǎn)。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速提高1個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.1%。在這個期間，我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了12277億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資4443億元，增長15.0%，增速提高1.6個百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資4122億元，增長2.9%，增速回落0.8個百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資449億元，增長1.3%，1-2月份為下降15.3%。

房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積達(dá)到了646556萬平方米，同比增長1.5%，增速與1-2月份持平。其中，住宅施工面積441540萬平方米，增長1.9%。2018年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3802萬平方米，同比增長0.5%，1-2月份為下降1.2%；土地成交價款1634億元，增長20.3%，增速提高20.3個百分點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2018年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款6957億元，增長0.9%；利用外資16億元，下降78.4%；自籌資金11449億元，增長5.1%；定金及預(yù)收款11130億元，增長11.2%；個人按揭貸款5160億元，下降6.8%。

（三）商品住宅建筑銷售價格的變動情況

新建商品住宅銷售價格下降的城市有10個，上漲的城市有55個，持平的城市有5個。最高漲幅為2.1%，最低為下降0.4%。從同比看，新建商品住宅銷售價格下降的城市有10個，上漲的城市有60個。最高漲幅為12.3%，最低為下降2.3%。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景

十九大報告明確指出要始終堅持房地產(chǎn)是用來住的，不是用來炒作的，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中要加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障、全方位開發(fā)的居住制度，讓人們都能夠擁有屬于自己的房屋?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房地產(chǎn)成交價格回落，價格趨于穩(wěn)定

在對國外房地產(chǎn)市場模型進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，積極借鑒先進(jìn)理論，打造了中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評估設(shè)計，結(jié)合十九大會議精神做出了以下假設(shè)：①宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中發(fā)展穩(wěn)定；②貨幣政策穩(wěn)??；③2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；④在多種政策的作用下房地產(chǎn)市場發(fā)展回歸穩(wěn)定。根據(jù)中國指數(shù)研究院的計算，2018年全國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測結(jié)果如表一所示。根據(jù)表一的數(shù)據(jù)信息發(fā)現(xiàn)，“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況將會持續(xù)五年或者更長的時間，在2018年會出現(xiàn)市場下行的情況，商品房的銷售面積將會受到深刻的影響，表現(xiàn)為回調(diào)，降幅達(dá)到9.3%左右，三四線城市在完成去庫存之后也會出現(xiàn)下行回落的現(xiàn)象。

（二）四限、因城施策、長效機(jī)制得到發(fā)展

2018年，在中國經(jīng)濟(jì)總體韌性較好的背景下，上半年樓市調(diào)控政策料將難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動，甚至不排除“四限”政策向三四線城市繼續(xù)擴(kuò)容的可能性。在外界多重監(jiān)管發(fā)展下，2018年房地產(chǎn)銷售或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度下行。

在國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型下，以租賃房為代表的房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)成為一種發(fā)展的必然。在這樣的背景下，2018年將開啟“主要一二線城市租售并舉”和“其他城市延續(xù)傳統(tǒng)開發(fā)”的樓市新時代。北京、上海、深圳等城市在未來5年或“十三五規(guī)劃”中都有比較明確的租賃房建設(shè)規(guī)劃。

（三）房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大

雖然我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)行時間較短，但是從發(fā)展實(shí)際情況來看，我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展在摸索中不斷前進(jìn)。雖然我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，房地產(chǎn)市場發(fā)展將會發(fā)展到一個新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著我國樓市長效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會處于相對高位。

（四）房地產(chǎn)市場租賃集中在重點(diǎn)城市群，核心城市群租賃發(fā)展空間大

在推測當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場租賃市場發(fā)展規(guī)模來看，至2020年可達(dá)近2萬億元。流動人口主要集中于城市群內(nèi)的一二線城市，是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，房地產(chǎn)市場租賃發(fā)展需要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動人口流動范圍及租金增長空間。同時，各個城市流動人口長期居留意愿、房價、落戶門檻等也深刻影響城市租賃市場的差異化變動。

從發(fā)展實(shí)際情況來看，人口流動對住房租賃市場發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展有著十分重要的影響，特別在城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型發(fā)展下，越來越多的農(nóng)村人口到小城鎮(zhèn)定居，越來越多的就業(yè)機(jī)會向大城市涌動。在這樣的背景下，如果大城市周邊的城市群能夠?yàn)槠涮峁┫鄳?yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制、醫(yī)療配套設(shè)施，則是能夠?yàn)槌鞘凶》孔赓U市場發(fā)展提供更多支持。

四、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展策略

（一）加強(qiáng)立法，依法明確產(chǎn)權(quán)

在個人成為住房消費(fèi)主體的時候，人們對住房的產(chǎn)權(quán)意識不斷增強(qiáng)，雖然我國已經(jīng)相應(yīng)的確立了房屋權(quán)屬登記發(fā)證法律制度，但是在住房確權(quán)體系不完善的情況下， 一些住宅小區(qū)設(shè)施應(yīng)用、道路和場地權(quán)限等沒有得到明確，由此在無形中增加了房地產(chǎn)市場發(fā)展矛盾。對于這個問題，需要相關(guān)人員加強(qiáng)立法，依法明確產(chǎn)權(quán)，有效保障購房人的權(quán)益。

（二）推進(jìn)住房分配貨幣化工作力度

在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大下，需要相關(guān)部門為職工購房提供重要支持，并采取相應(yīng)的措施將以往財政和單位買房、建房資金轉(zhuǎn)變?yōu)樽》垦a(bǔ)貼，加強(qiáng)對公有住房回收資金的清理。同時，還需要加強(qiáng)對企業(yè)單位和事業(yè)單位住房分配貨幣化工作的分類指導(dǎo)，確保補(bǔ)貼資金的有效發(fā)放。

（三）加大力度開放開放住房二級市場

在房地產(chǎn)市場發(fā)展背景下需要加大力度培育房租賃市場，解決一些城市存在的上市程序混亂、入市門檻較高、中介服務(wù)跟不上、產(chǎn)權(quán)證簽發(fā)不及時等問題，在發(fā)展的過程中需要處理好上市后收益分配，將更多的房職工拉入社會主義經(jīng)濟(jì)市場中，逐漸擴(kuò)大房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模。

（四）完善住房供應(yīng)

在新的歷史時期，居民的住房消費(fèi)理念發(fā)生了深刻的變化，人們對住房的需求從單純的數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)量、質(zhì)量并存變化，房屋住宅競爭也從區(qū)位競爭、價格競爭轉(zhuǎn)變?yōu)槠放聘偁?。在住房二級市場的進(jìn)一步開放下，居民換購住房積極性逐漸提升。在這樣的情況下需要加大相應(yīng)的技術(shù)創(chuàng)新，提高房屋住宅的總體質(zhì)量，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場發(fā)展對促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了十分重要的作用，為此，需要相關(guān)人員結(jié)合房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展前景積極思考怎樣優(yōu)化房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，旨在更好的發(fā)揮出房地產(chǎn)在促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。（作者單位為中央財經(jīng)大學(xué)商學(xué)院）