林建云

一、廈門機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓多樣化商業(yè)收益模式探索

廈門機(jī)場(chǎng)自2011年開(kāi)始嘗試多樣化的商業(yè)收益模式，如免稅店特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)采用“人頭費(fèi)”的方式按國(guó)際客流量收取，肯德基、麥當(dāng)勞、真功夫等餐飲以“租金+營(yíng)業(yè)額提成”方式計(jì)收等。機(jī)場(chǎng)商業(yè)的剛性經(jīng)營(yíng)壓力降低之后，更多的市區(qū)知名餐飲品牌愿意嘗試進(jìn)入機(jī)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，候機(jī)樓內(nèi)居高不下的、不合理的餐飲價(jià)格壁壘進(jìn)一步被突破，旅客在機(jī)場(chǎng)能享受到與市區(qū)同質(zhì)同價(jià)的餐飲服務(wù)，營(yíng)業(yè)額的良性增長(zhǎng)使機(jī)場(chǎng)商業(yè)收益得到了健康的發(fā)展和保障。經(jīng)過(guò)餐飲業(yè)態(tài)的試水后，下一階段，我們將 “租金+營(yíng)業(yè)額”提成的商業(yè)收益模式運(yùn)用到候機(jī)樓其他商業(yè)業(yè)態(tài)中。

（一）不同業(yè)態(tài)固定租金模式與營(yíng)業(yè)額提成模式租金收益比較

我們對(duì)近年廈門機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓國(guó)內(nèi)出發(fā)及國(guó)內(nèi)隔離區(qū)內(nèi)部分商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)及實(shí)際租金收入進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)不同業(yè)態(tài)進(jìn)行分類和橫向比較。

1.我們了解到候機(jī)樓內(nèi)非品牌餐飲項(xiàng)目租金占營(yíng)業(yè)額比例均在60%左右。導(dǎo)致此部分比例過(guò)高的原因有二，其一是非餐飲品牌旅客辨識(shí)度低、品牌號(hào)召力差，營(yíng)業(yè)額總量及單坪營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)均較品牌餐飲有較大差異；其二是隔離區(qū)內(nèi)餐飲面積小、投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，單坪租金價(jià)格較隔離區(qū)外平均高出2-3倍。因此在下一階段，為進(jìn)一步提高旅客滿意度，我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大品牌餐飲引進(jìn)力度，通過(guò)品牌餐飲對(duì)營(yíng)業(yè)額的提升作用，采用部分租金以營(yíng)業(yè)額提成方式計(jì)取的模式，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額與租金收益的同步提升。

2.食品專賣及便利店項(xiàng)目固定租金模式與營(yíng)業(yè)額提成模式租金收益比較中，排除較極端情況，固定租金模式與營(yíng)業(yè)額提成模式兩者收益基本處于誤差范圍內(nèi)。下一階段隨著此類業(yè)態(tài)“同城同價(jià)”價(jià)格策略的進(jìn)一步實(shí)施，旅客購(gòu)買意愿增大將使?fàn)I業(yè)額有進(jìn)一步的提升，但由于便利店經(jīng)營(yíng)商普遍企業(yè)規(guī)模較小、規(guī)范性較差，且便利店項(xiàng)目每日成交單數(shù)多、單筆交易金額小，采用營(yíng)業(yè)額提成模式計(jì)提租金則監(jiān)管難度較大、監(jiān)管成本較高。為操作簡(jiǎn)單，建議仍采取固定租金模式。

3.工藝品及精品品牌店項(xiàng)目、品牌茶葉店項(xiàng)目的固定租金模式與營(yíng)業(yè)額提成模式租金收益比較中，因租金占營(yíng)業(yè)額比重均超過(guò)60%，采用營(yíng)業(yè)額提成模式將導(dǎo)致租金收益收入不穩(wěn)定、存在較大虧損風(fēng)險(xiǎn)，且此類商戶在機(jī)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形象店均獲得較好的潛在廣告收益，建議此類項(xiàng)目仍采用固定租金模式。

二、國(guó)內(nèi)部分機(jī)場(chǎng)商業(yè)收益模式及統(tǒng)一收銀模式情況簡(jiǎn)介

（一）北京首都機(jī)場(chǎng)收銀模式（自派收銀員、自建收銀網(wǎng)絡(luò)）

商業(yè)租金基本按月保底租金與月?tīng)I(yíng)業(yè)額提取二者取高的模式確定。月保底租金部分并按以下三種方式取高確定：①上一合同年度月保底租金②上一合同年度月保底租金*（1+上一年度首都機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量增減比率*50%）③上一合同年度月均實(shí)際繳交租金*90%。

月?tīng)I(yíng)業(yè)額提取由月度營(yíng)業(yè)額按合同約定的比率以流水倒扣形式收取。即由機(jī)場(chǎng)方統(tǒng)一派駐收銀員至各商業(yè)門店，每日營(yíng)業(yè)額所得由收銀員收取后統(tǒng)一存入機(jī)場(chǎng)方賬戶。甲乙雙方每月初5個(gè)日歷日內(nèi)確定上一月份營(yíng)業(yè)額及營(yíng)業(yè)額提取金額，對(duì)比月保底租金后確定本月應(yīng)繳租金金額，若收取的營(yíng)業(yè)額扣除租金后有盈余，則由機(jī)場(chǎng)方退款予商戶。

機(jī)場(chǎng)方為商戶提供統(tǒng)一收銀設(shè)備及收銀員，按商戶營(yíng)業(yè)時(shí)間上崗服務(wù)，商戶按3800元/人/月、每臺(tái)POS機(jī)配置2.5個(gè)收銀員的標(biāo)準(zhǔn)向機(jī)場(chǎng)方支付收銀員工資，并按500元/臺(tái)/月的標(biāo)準(zhǔn)向機(jī)場(chǎng)方支付POS機(jī)租賃費(fèi)，由機(jī)場(chǎng)方負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)維修。

機(jī)場(chǎng)方運(yùn)用收銀及監(jiān)控系統(tǒng)全程監(jiān)控商戶門店經(jīng)營(yíng)及收銀過(guò)程，并不定時(shí)檢查門店?duì)I業(yè)情況、收銀系統(tǒng)、銷售記錄等信息。若出現(xiàn)商戶門店交易未全部進(jìn)入機(jī)場(chǎng)方收銀系統(tǒng)的，誤差在1%-5%之間的，認(rèn)定為嚴(yán)重違約行為，第一次違約時(shí)機(jī)場(chǎng)方將直接處以不高于三倍月保底租金的違約處罰，全年累計(jì)發(fā)生三次的，機(jī)場(chǎng)方有權(quán)解除合同。

（二）上海虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東機(jī)場(chǎng)收銀模式

月實(shí)收租金為當(dāng)月提成租金和當(dāng)月固定保底租金兩者取高。

當(dāng)月提成租金=當(dāng)月實(shí)際營(yíng)業(yè)額×提成比例。

商戶采取向機(jī)場(chǎng)方租賃POS終端設(shè)備的方式，每套POS終端設(shè)備每年租金約為人民幣6540元，收銀員仍為商家員工。商家提交的產(chǎn)品定價(jià)必須經(jīng)機(jī)場(chǎng)方審核通過(guò)后才能錄入POS系統(tǒng)售賣。

機(jī)場(chǎng)方要求商戶在租賃區(qū)域內(nèi)布設(shè)、安裝能夠全覆蓋的店鋪CCTV監(jiān)控系統(tǒng)，確保無(wú)視角盲點(diǎn)；CCTV監(jiān)控系統(tǒng)所需所有設(shè)備、線路布設(shè)及安裝等費(fèi)用由商戶自行承擔(dān)；商戶需無(wú)條件配合機(jī)場(chǎng)方和公安等相關(guān)部門調(diào)閱、查詢、拷貝CCTV監(jiān)控影像資料；監(jiān)控視頻要求畫質(zhì)清晰，不低于DVD畫質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；每路CCTV監(jiān)控影像資料必須保存一個(gè)月以上。

（三）廣州白云機(jī)場(chǎng)收銀模式

白云機(jī)場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)分為租金及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)二部分，標(biāo)段月保底費(fèi)（標(biāo)段月保底特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)+標(biāo)段月租金）與標(biāo)段月提成費(fèi)取高確定。單位面積租金、保底特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)年度浮動(dòng)比例為當(dāng)年白云機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量相較于前一年的增長(zhǎng)幅度的50%。

機(jī)場(chǎng)方為每個(gè)標(biāo)段無(wú)償提供一套收銀POS及監(jiān)控系統(tǒng)，涉及POS的軟件費(fèi)用、布線費(fèi)用、安裝費(fèi)用及維護(hù)費(fèi)用等統(tǒng)一列入綜合管理費(fèi)中。機(jī)場(chǎng)方有權(quán)在承租區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控系統(tǒng)，并有權(quán)在任何營(yíng)業(yè)時(shí)間檢查承租區(qū)域內(nèi)的POS、貨物標(biāo)識(shí)記錄等相關(guān)情況。 國(guó)際一線品牌直營(yíng)店、點(diǎn)餐/取餐/收銀一體操作的知名品牌連鎖餐飲店經(jīng)機(jī)場(chǎng)方批準(zhǔn)，可自行派收銀員。

機(jī)場(chǎng)方對(duì)商戶設(shè)立誠(chéng)信檔案統(tǒng)一管理，并根據(jù)情況對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)懲，如商戶的誠(chéng)信等級(jí)為D級(jí)，機(jī)場(chǎng)方有權(quán)在下次招商（或續(xù)租）時(shí)取消該商戶的準(zhǔn)入資格（或續(xù)約資格）。

三、廈門機(jī)場(chǎng)統(tǒng)一收銀模式系統(tǒng)建設(shè)初步建議

（一）硬件設(shè)備功能要求

設(shè)備配收銀小票打印機(jī)，打印機(jī)場(chǎng)統(tǒng)一格式消費(fèi)憑據(jù)。設(shè)備配條形碼刷槍，通過(guò)后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)連接可實(shí)時(shí)更新商品資料庫(kù)。門店出入口設(shè)置紅外線感應(yīng)器，實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)進(jìn)店人數(shù)。

（二）商戶日常運(yùn)營(yíng)使用要點(diǎn)

商戶需提前將商品或服務(wù)價(jià)格報(bào)至機(jī)場(chǎng)管理方，由機(jī)場(chǎng)管理方審核通過(guò)后錄入系統(tǒng)生成條形碼。商戶在每日進(jìn)貨時(shí)，需在系統(tǒng)上更新商品庫(kù)存量，每日銷售結(jié)束后，系統(tǒng)自動(dòng)生成存貨數(shù)量。商店客戶端設(shè)備設(shè)置寫入權(quán)限，消費(fèi)生成后不可由商戶自行修改；如有調(diào)貨、退貨需變更數(shù)據(jù)的，商戶需特別向機(jī)場(chǎng)管理方申請(qǐng)，由機(jī)場(chǎng)管理方在后臺(tái)做修改。旅客消費(fèi)時(shí)，商戶收銀員通過(guò)刷條碼形成銷售記錄，收款后打印銷售憑證。

（三）收銀監(jiān)管辦法

營(yíng)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)布設(shè)攝像頭，現(xiàn)場(chǎng)巡查時(shí)進(jìn)行商品條碼檢查、原始小票抽檢、監(jiān)控記錄抽檢等方式加強(qiáng)監(jiān)管，采用神秘顧客調(diào)查、“消費(fèi)無(wú)小票此單免費(fèi)”服務(wù)承諾等形式讓旅客共同參與監(jiān)督。（作者單位為元翔（廈門）國(guó)際航空港股份有限公司）