李光斗

高房租的背后是一個什么樣的邏輯？

北京作為首善之區(qū)，幾乎一夜之間房租便失去了控制。有人說是因為我們的錢太多了，當房價不能漲的時候，巨大的貨幣供應量要找到可以宣泄的市場，就像大水漫灌一樣。這一次資本瞄上了房租市場。

從高房價到高房租，未來有一天會不會出現(xiàn)高物價？價格輪番上漲的背后其實充滿著通貨膨脹的隱憂。

中國式房租

十年前有一個“黑燈運動”，是說網(wǎng)友用手機拍一拍晚上的小區(qū)，看看小區(qū)里面有多少沒開燈的房子，拍出來之后大家表示非常樂觀，說中國的房子蓋得太多了，小區(qū)里大部分都是黑著燈的，因此很多人覺得未來的房價不會大漲。但事實是，這十年間恰恰是我國很多城市，尤其是大城市房價上漲最快的時段。

2008年，筆者認識的一個朋友唐駿，他曾是微軟的中國區(qū)總裁，現(xiàn)任中國區(qū)的終身名譽總裁，身價十億元，他在跟網(wǎng)友座談的時候說：“永遠都別買房，買房還不如租房，你看我現(xiàn)在日子過得多好，租房也過得非常瀟灑?！苯Y(jié)果很多人真的就信了，有人說信了唐駿之后你可能會后悔一輩子。因為從那兒之后，北京的房價就像一匹脫韁的野馬，過去是買不起房，現(xiàn)在則變成租不起房了。

為什么會租不起房？這又得提到經(jīng)濟學家了。經(jīng)濟學家是最會透過現(xiàn)象看本質(zhì)的群體，他們算了一筆賬，北京的租售比大約為1：800，而全世界合理的租售比是1/200到1/300之間。什么叫租售比？也就是大家租房的價格和房屋出售價格的比。有的人是拿月租對比總房價，有的是對比每平方米的售價和租價，這一算，覺得在北京買房子太不劃算了。因為在北京買一套房子要靠租金收回成本，有人算了一下，至少需要66年，即20歲的人買房，66年后得86歲了。

本來租售比是經(jīng)濟學家研究的成果，其本意是想要降房價，結(jié)果資本卻嗅到了商機，經(jīng)濟學家反而成了“遞刀”的人。資本不會說北京的房價太高，而是感覺北京的房租太低了，于是就有了此輪的上漲。

當然，房租上漲的背后也有其他原因，比如說我們講的新舊動能轉(zhuǎn)換。一個城市總有舊動能人口，如果個個都是IT人才、人人都搞人工智能，那顯然是不可能的，總需要那些炸油條的、送快遞的、送外賣的……這些舊動能的人口如果都被趕出北京，那么北京還能成為北京嗎？所以說，新舊動能轉(zhuǎn)換之間要找到一個平衡點。舊動能的居住場所沒有了，新動能人口也好不到哪兒去。

資本逐利租房市場

為什么資本總要去尋找它炒作的題材？

40年來，中國經(jīng)濟高歌猛進，是一輛高速增長的列車。除此之外，我們還有一樣東西也是全世界第一的，那就是我們的M2（廣義貨幣）。從貨幣發(fā)行總量來看，1990年，我們的M2總量是1.53萬億元，但是到2017年我們的M2總量卻高達167.8萬億，增長了110倍，而同比我們的GDP才增加了81倍?？梢?，我們的M2增速遠遠超過了GDP增長的速度。

貨幣發(fā)行猛增，這么多錢都去哪里了？如今樓市被嚴格管控，資本就瞄上了房租。資本在世間從頭到腳都滴著血和骯臟的東西。資本最大的動力，或者說它的能量就是逐利，哪兒錢多、哪兒利潤高它一定就會往哪兒去。

最近這一兩年投資最多的就是——長租公寓。長租公寓是獲得政策扶持的，所以今年有上百億元資金涌入了長租公寓。長租公寓是干嗎的？就是房產(chǎn)中介把散戶手中的房子收起來，然后給它們升級換代、重新裝修一番，看起來非常“高大上”。原來的房租可能是5000元錢一個月，經(jīng)它一裝修沒有7000元都拿不下來，他們賺的就是這個差價。經(jīng)過資本的推波助瀾，北京房租進入了新一輪上漲周期，這讓很多白領(lǐng)都租不起房了。

資本天生就是要追逐利潤最大化，這就需要監(jiān)管的介入。試想，如果不去控房價，北京的房價還真的會漲到40萬元一平方米，而且現(xiàn)實中的學區(qū)房已經(jīng)有這樣的例子了。那么，如果不去監(jiān)管房租，北京的房租也會讓大多數(shù)人租不起房。

當資本進入到房租市場的時候，它是永不饜足的。我們看到很多用戶，當他租房子的時候，有一個選擇就是可以按年租，而且按年租第一個月的租金會非常便宜。很多人考慮都不考慮，就簽下了按年租的協(xié)議，結(jié)果就被長租公寓轉(zhuǎn)賣給了P2P公司，就是我們說的“被網(wǎng)貸”。其實，你第一個月還的是利息，看上去第一個月很便宜，但是一年下來，不僅要支付全年的房租，還要支付高額的利息。所以我們講，陷阱無處不在，資本不僅要賺你現(xiàn)在的錢，而且還要賺你未來的錢。

從高房租到高物價

現(xiàn)在已到了一個做什么都不賺錢的時代。

今年有一則新聞報道稱，星巴克在北京的第一家店已經(jīng)關(guān)門了。星巴克賣咖啡，那簡直是暴利，但是它在國貿(mào)一期開的店居然也維持不下去了！最后來接手的是賣奢侈品的。看看你小區(qū)樓下的那些門面房，是不是發(fā)現(xiàn)洗衣店減少了，賣早餐的也沒有了，剩下的可能只是牙科診所、洗頭房等等。當商業(yè)形態(tài)不再百花齊放的時候，就像人們對北京的評價——氣象非凡，諸多不便。

現(xiàn)實是房價壓得年輕人喘不過氣來，而房租貸又給年輕人加了一道新的枷鎖。其實對一個正常監(jiān)管的社會來說，除了柴米油鹽之外，政府更應當監(jiān)管的就是房租了。因為對于社會上的大多數(shù)人來說，房租是他最大的一筆支出。如果連房租都付不起的話，會對普通老百姓的生活造成極大的困擾。

對于政府來說，它的一大功能就是保護弱勢群體，比方說在國外的房地產(chǎn)行業(yè)中就有一個空置稅。我們經(jīng)?？葱侣?，中國有很多房叔、房爺，有的人動輒被爆出擁有上百套房子。對于這樣的人來說，法律是沒法監(jiān)管的。但是在國外，如果你買了房自己不住又不租給別人住的話，就要繳空置稅。所以，我們很少看到國外有很多人去炒房、去買很多套房子，因為空置稅到最后會拖垮你，只有中國有錢人不斷地買房，而沒錢的人卻連房子都租不起了。

當房價過高、房租過高，只有讓其回歸到正常水平，經(jīng)濟發(fā)展才會回歸到正常狀態(tài)，