(重慶交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 重慶 400041)

一、引言

近年來，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的大幅度上漲給廣大投資者提供了一個(gè)絕佳的投資機(jī)會(huì)。

本次研究的目的在于利用層次分析法建立投資性住房選擇模型。研究流程是：首先，建立層次分析法中的目標(biāo)層、準(zhǔn)則層；其次，以問卷調(diào)查的方式收集準(zhǔn)則層方面的數(shù)據(jù)，并分析計(jì)算出各權(quán)重；最后，完成模型的構(gòu)建。

二、模型構(gòu)建

(一)構(gòu)造層次分析結(jié)構(gòu)

1.目標(biāo)層。本層次分析結(jié)構(gòu)的目標(biāo)層即為通過投資住房來獲取收益，即投資住房獲益。

2.準(zhǔn)則層。政府政策：中央和地方政府所頒布對(duì)房?jī)r(jià)有影響的各種法律、法規(guī)及規(guī)范性文件等，此外，還包括中央或地方政府對(duì)某區(qū)域的功能定位、發(fā)展規(guī)劃等。

地理位置：主要指住房與學(xué)校、商業(yè)中心、娛樂場(chǎng)所、政府辦公機(jī)構(gòu)等跟生活相關(guān)的功能性區(qū)域的相對(duì)位置。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ罕緟^(qū)域在未來一定時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可能性，如未來數(shù)年的GDP增長(zhǎng)率、居民收入增長(zhǎng)率等。

交通環(huán)境：指交通設(shè)施的完備性程度、發(fā)展程度、發(fā)展速度，當(dāng)下及未來數(shù)年上班及出行的便利程度，具體如公路網(wǎng)的發(fā)達(dá)程度、市內(nèi)公共交通的便利程度、以及距離機(jī)場(chǎng)、火車站、客運(yùn)中心等交通樞紐的遠(yuǎn)近等。

人口因素：指本區(qū)域的人口數(shù)量、人口密度以及未來一定時(shí)間內(nèi)的人口增長(zhǎng)(分為由新生帶來的增長(zhǎng)和遷入帶來的增長(zhǎng))等。

小區(qū)環(huán)境：指住房所在小區(qū)的綠化、生活設(shè)施的完備性、物業(yè)服務(wù)等。

戶型：指住房的建筑面積、布局等。

(二)構(gòu)造判斷矩陣

在確定了準(zhǔn)則層之后，我們?cè)O(shè)計(jì)了一個(gè)問卷用以確定準(zhǔn)則層各指標(biāo)的重要程度。本次問卷調(diào)查共回收有效問卷121份，統(tǒng)計(jì)出的各項(xiàng)數(shù)據(jù)后得出評(píng)價(jià)綜合得分如下：

平均綜合得分

注：平均綜合得分=(∑頻數(shù)×權(quán)值)/本題填寫人次，其中排在第一位的權(quán)值為7，排在第二位的權(quán)值為6，以此類推，排在第七位的權(quán)值為1。算例：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ钠骄C合得分=(42×7+36×6+18×5+10×4+9×3+4×2+2×1)/121=5.6

根據(jù)準(zhǔn)則層各指標(biāo)因素平均綜合得分之比，可得出如下判斷矩陣：

AB1B2B3B4B5B6B7B116/76/79/83/27/48/3B27/6119/77/423B37/6119/77/423B48/97/97/914/38/55/2B52/34/74/73/418/79/5B64/71/21/25/87/815/3B73/81/31/32/55/93/51列向量歸一化→

由以上計(jì)算可知準(zhǔn)則層指標(biāo)重要性排序?yàn)椋旱乩砦恢?0.198)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?0.198)，政府政策(0.171)，交通環(huán)境(0.155)，人口因素(0.114)，小區(qū)環(huán)境(0.100)，戶型(0.063)。

三、結(jié)束語

通過本模型的建立，我們可以清楚的看到住房的地理位置(0.198)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?0.198)以及政府政策(0.171)對(duì)住房的增值影響較大，投資者在選擇投資性住房時(shí)應(yīng)著重考慮上述三個(gè)因素；而人口因素(0.114)，小區(qū)環(huán)境(0.100)，戶型(0.063)這三個(gè)因素則對(duì)投資性住房能否升值影響不是很大；交通環(huán)境(0.155)這一因素對(duì)房?jī)r(jià)的增值也具有一定程度的影響。最后，我們期待本模型的建立能夠?yàn)閺V大住房投資者提供借鑒意義，并能為后續(xù)的研究提供幫助。

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