關濤　石哲男

摘要：十九大報告提出的“租購并舉”，成了人們熱議的話題，廣州市也首次出臺了租售同權的政策。以上海房市為例，分析租售同權的實際影響，探究房價在政策影響下是否會有變化。結果表明，租售同權并不能影響一般房市的房價，也不能抑制學區(qū)房的房價。租售同權的真正意義在于保障租房者的權益，促進社會公平。

關鍵詞：租售同權；租賃市場；房價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）04-0017-22 收稿日期：2018-03-26

1 文獻綜述

租售同權在近期成為一個熱門話題，對于房價的影響也成了專家學者們研究的重要對象。郭偉明在《租售同權的現(xiàn)實意義和實現(xiàn)可能》中著重分析了租售同權實現(xiàn)的可能性，他分析了租售同權實現(xiàn)過程中的種種困難，由于教育資源的稀缺性租售同權想要真正在短期內(nèi)見效基本是不可能的，必須由國家制定一系列的配套政策，通過長期的調(diào)整改善，才能真正緩解房價上漲的趨勢。戴甲芳在《租售同權對房地產(chǎn)市場的影響》中分別分析了租售同權對于租賃市場和買賣市場的影響，在租賃市場中房租會上升，而在買賣市場，租售同權很難實現(xiàn)給房價降溫的目的。同樣，在《學區(qū)房的溢價究竟有多大：利用“租買不同權”和配對回歸的實證估計》一文中，作者指出，將教育資源與住房相聯(lián)系的制度，給北京重點小學學區(qū)房帶來的溢價約為8.1%，教育的附加值非常大。這就引發(fā)人們的思考，若是實行了租售同權，能否降低學區(qū)房的溢價呢？作者在后面的論述中闡明，租售同權的實現(xiàn)存在許多障礙，并非一朝一夕能夠完成。以上研究都指出了一點，那租售同權的實現(xiàn)很困難，現(xiàn)階段而言對于房價基本沒有影響。但租售同權是一項長期性的政策，若真正實現(xiàn)將對房價產(chǎn)生哪些影響呢。

2 租售同權的內(nèi)涵：同權的權利指什么

廣州市在2017年7月份出臺了《廣州市政府出臺加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《工作方案》），大致內(nèi)容有關完善租賃市場，保障社會中大量租房者的權益。《工作方案》中提到：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。這一項政策的出臺，無疑是振奮人心的，人們期待著房價下跌與租房美好時代的來臨。但這項政策是否真的能對現(xiàn)在高不可攀的房價起到抑制作用呢？在政策闡述中，我們看到主體之一是“人才綠卡持有人”，人才綠卡持有條件如下：（1）符合本市引進人才需求；（2）每年在本市創(chuàng)業(yè)或工作超過6個月；（3）非廣州市戶籍的境內(nèi)居民，香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)居民，臺灣地區(qū)居民以及外國人，持中國護照、擁有國外永久（長期）居留權且國內(nèi)無戶籍的留學人員和其他人員；（4）在本市有合法住所。從廣州市綠卡持有制度中可以看出，廣州市租售同權的適用范圍面其實比較窄，需要滿足各種條件才能享受租售同權的好處，可以說這一項政策更多是服務于廣州市的人才引進計劃；另外一種可以享受受教育權的方法是“符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件”，這對于基數(shù)比較大的勞動群體而言也是一項難度較大的挑戰(zhàn)。

再看其他地區(qū)，武漢等地也都出臺了相似的政策。武漢市：擁有居住證的外來人口可以享受義務教育、基本公共就業(yè)服務、基本公共衛(wèi)生服務和計劃生育服務、法律援助服務和其它法律服務等國家規(guī)定的基本公共服務；山東?。簱碛芯幼嗟耐鈦砣藛T可以享受義務教育、醫(yī)療等基本公共服務；沈陽市：擁有居住權的外來人員可以在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面，享受公共服務；成都：擁有居住證的外來人員可以享受住房公積金、義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務?？梢钥吹?，租售同權同的是受教育權和醫(yī)療衛(wèi)生等公共權力。外來人員子女的受教育權雖然有了保障，但能否真正落實是一大問題，比如當?shù)氐慕逃Y源是否足夠容納更多的人，如果本地的學生競爭已經(jīng)很激烈了，就算拓寬了入學通道，也很有可能因為附加的條件被擠在門外。不擴展教育資源，就不能真正解決教育問題。當然，拋開這些問題，如果租售同權真的實現(xiàn)了，對于現(xiàn)在高不可攀的房價而言，是否會有“致命打擊”呢？

3 租賃和購買的比較：租售同權不可能實現(xiàn)全部的同權

在當今社會中，租房往往被認為是買不起房而做出的選擇，除了傳統(tǒng)思維的影響之外，是否有其他因素在支撐著這一種觀點呢？一般來說，買房可以獲得的權能有居住權、醫(yī)療權和受教育權，還能提升資信等級，獲得居住的穩(wěn)定性和擁有投資收益權，而對于租房者而言，在租售同權實現(xiàn)之前，只擁有居住權，當租售同權落實之后，會獲得受教育權和醫(yī)療權。通過以下分析可以得知，資信等級、居住穩(wěn)定性和投資收益對于房價有著重大的推動力。

首先，買房能夠增加買房者的資信等級。以個人為例，擁有房屋者可以申請住房抵押貸款，最高能夠以房屋價值的70%獲得銀行貸款；在辦理信用卡方面，住房也是很重要的財力證明，如果使用房貸并且還貸記錄良好，在信用卡的額度審核過程中，能夠使信用卡額度快速提升。除此之外，在一些非貸款項目上，擁有住房也有較大的優(yōu)勢，例如赴日簽證的申請可以直接免除在職證明，歐美、澳大利亞等國家的簽證辦理也能夠大大增加通過率；這些資信等級的提升都是租房不能享有的。

其次，在生活的穩(wěn)定性方面，買房者也遙遙領先于租房者。租房者面臨著隨時被房東趕走的風險（賠償一部分違約金即可），生活沒有很好的保障。而且不被社會所認可，尤其是不被“丈母娘們”所認可，在上海沒有房子基本上意味著不能夠成家立業(yè)。根據(jù)相關調(diào)查顯示，在上海60%的女生把擁有房子作為結婚的前提，沒有房子想要過丈母娘這一關還是相當困難的。

最后，買房者擁有投資收益權。上海擁有眾多優(yōu)質(zhì)的資源，醫(yī)療、教育、高薪企業(yè)等，眾多年輕人涌入這座充滿機遇的城市，在全家的支持下嘗試在上海購買房屋。在這樣巨大的需求推動下，房屋節(jié)節(jié)攀升，在經(jīng)歷了幾次較大幅度的上漲之后，上海住房均價已經(jīng)突破5萬元每平方米，市區(qū)均價已經(jīng)上升到10萬元每平方米。在房價的上漲過程中，與租房者看著房價興嘆的態(tài)度不同，買房者成了最大的受益者，他們從中獲得了房屋漲價的利益，這一現(xiàn)象又促使一波又一波的人加入買房大軍。投資收益權已然成為買房最重要的原因，許多人在居住無憂的情況下依然購置多套房產(chǎn)，原因就在于此，房產(chǎn)是最優(yōu)質(zhì)保值的投資品。而租售同權在這三點上，并不能產(chǎn)生影響。資信等級、居住穩(wěn)定性和投資收益卻是高房價的重要推動力，想要降低房價，必須在這三點上有所改變。

4 租售同權對于房價的影響分析

前面筆者分析到，許多家庭的獨生子女在上海集全家之力購買一套房屋，需求端的大力推動和供給端的限制（土地供應限制）導致房價急劇上升，這一現(xiàn)象在深圳、上海、北京這樣的大城市中尤為顯著。其原因在于資信等級、穩(wěn)定性和投資收益這三點。而租售同權只能同醫(yī)療權和受教育權，縱使能夠真正落實，對于房價的影響也不會特別大。對于普通的住房來說，所處位置不在學區(qū)房規(guī)劃范圍內(nèi)，那么也就談不上受教育權。租售同權的效力進一步下降，對房價的影響必然微乎其微。如果房屋是學區(qū)房，筆者認為房價也不會有太大的變動?？梢杂靡粋€簡單的模型來分析：

假設房價=P，年房租=R，對于非學區(qū)房來說，售租比P/R=π，而對于學區(qū)房來說，由于擁有受教育權，在租售同權實現(xiàn)之前，可以認為售租比P/R=1.2π（相比于非學區(qū)來說，買房比租房多擁有一項受教育權）。當租售同權實現(xiàn)之后，售租比會從1.2π回落到非學區(qū)房的售租比π，因為此時租房也有了受教育權，兩者在教育問題上平權。但當租房有了受教育權之后，需求量會大大增加，而學區(qū)房總體數(shù)量不變，根據(jù)供求關系可以得知房租必然上升。用最保守的估計，房租將上升20%，可以得出P=π*1.2R=1.2Πr。在這種情況下，房價并沒有下跌，而且根據(jù)學區(qū)房的優(yōu)劣程度不同，優(yōu)質(zhì)教育資源周圍的學區(qū)房必然遭到更多人的哄搶，房租的上漲程度也會遠遠超過20%。從另一個方面來說，房租的上漲也會提高房屋的投資價值，買一棟房出租出去也能獲得比以前更高的收益，在孩子學業(yè)完成之后，再轉手出售也能獲得巨大的收益。所以學區(qū)房買賣市場仍然會處于供不應求的狀態(tài)，房價會隨著房租的上漲進一步上漲，售租比繼續(xù)升高。

從以上分析來看，租售同權不能使非學區(qū)房的房價降溫，也不能使學區(qū)房的房價降溫，卻同時會使房租上升。在教育資源不變的情況下，拓寬進入學校的渠道，只會使競爭更加激烈，學區(qū)房的房價不僅僅是房屋本身價值的體現(xiàn)，也是受教育權附加價值的體現(xiàn)。相比于非學區(qū)房的房屋來說，學區(qū)房是一種更好的投資產(chǎn)品，只要購買了學區(qū)房，在子女教育完成之后，就可以轉手出讓。而且由于優(yōu)質(zhì)教育的稀缺性，學區(qū)房的買賣市場必然是供不應求，價格呈現(xiàn)上升的趨勢。想要解決房價問題，依靠租售同權這一項政策是不可能實現(xiàn)的，一方面國家需要加快立法，同時地方也要制定相應的配套政策措施，保障租房者的權益；另一方面要進行社會宣傳，鼓勵支持以租房代替買房，建立健全完善的租賃系統(tǒng)。

5 租售同權的真正意義

通過租售同權來降低房價是不現(xiàn)實的，中間存在著各種各樣的問題，導致租售同權對房價的影響微乎其微。那租售同權是否毫無意義呢？答案是否定的。

對于在上海打拼的中低收入者來說，上海的房價遙不可及。上海房屋均價超過五萬元每平方米，而市區(qū)均價超過十萬元每平方米，首付35%，我們以上海房屋平均總價573萬元來計算，首付就需要支付200萬元，這已經(jīng)是一個難以解決的問題了。再稍微靠近市區(qū)一點的位置，例如徐匯區(qū)，平均出售面積98平方米，出售均價為749萬元，首付262萬元；長寧區(qū)，平均出售面積113.1平方米，出售均價為845萬元，首付295萬元；盧灣區(qū)，平均出售面積為129.7平方米，出售均價為1280萬元，首付484萬元。首付的高昂限制了他們的買房意愿，從而使一部分人轉向租房市場。

不僅如此，銀行貸款也和個人資信狀況、工作崗位掛鉤，在沒有房子的情況下，個人無法獲得低息的房屋抵押貸款。就算能夠申請到無抵押貸款，也往往和工資收入情況直接掛鉤。以中行的“工薪貸”為例，貸款額度是年薪的2-3倍，50萬元封頂，中低收入者的低工資只能申請到對應的低貸款，而這一點貸款對于他們解決買房問題來說，只能是杯水車薪，又加強了他們轉向租賃市場的意愿。

最后，由于限購政策的存在，也將很大一部分有買房意愿的外地人擋在門外。上海限購政策的具體內(nèi)容如下：

（1）在上海市范圍內(nèi)家庭名下無任何住宅類房屋且符合網(wǎng)簽日期前63個月內(nèi)累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非本市籍居民家庭，限購1套住宅。（2）擁有1套及以上本市住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。（3）無法提供符合網(wǎng)簽日期前63個月內(nèi)累計正常繳滿60個月的社會保險或個人所得稅的非滬籍居民家庭，暫停在本市向其售房。（4）外地戶籍成年單身，暫停在本市向其售房；外地未成年人限購。

簡而言之，沒有戶籍的外地人口要在上海買房，需要自購房日前起連續(xù)5年在上海繳納社?；騻€稅，很多人不滿足該條件。他們即使擁有足夠的財力也不能買房，只能被迫轉向租房市場。

通過上面三個原因分析，可以看到租賃市場的需求是很大的，而且隨著房價的升高，會有越來越多的人進入租賃市場，保障租房者的權益就顯得尤為重要。而租售同權的實現(xiàn)，恰好保障了他們的權益，能夠讓租房者享受到受教育權、醫(yī)療權和其他各種權利，在一定程度上提升租房者的幸福感，實現(xiàn)社會公平。所以我們在對待租售同權這一項政策的態(tài)度上，切不可認為這是出臺用來抑制房價的，這一種看法不僅在理論上是錯誤的，而且在實踐上也是有害的。當人們一旦形成租售同權可以降房價的預期，卻發(fā)現(xiàn)房價依舊高企時，會產(chǎn)生一種政策無效的印象，從而對政策的實施產(chǎn)生負面影響。而實際情況是，租售同權雖然不能降低房價，但是在改善中低收入者的生活環(huán)境方面有著重大的意義，這也正是此項政策出臺的目的所在。

租售同權在實施過程中尚存在著一些問題，比如教育資源不充足、醫(yī)療資源供不應求、費用高昂等，但是在保障租房者權益的道路上卻向前邁進了一大步，人們從沒有權利提升到現(xiàn)在有權利的狀態(tài)。當越來越多的人選擇租房代替買房的時候，租賃機制越來越完善時，租售同權才能真正全面落實，從而實現(xiàn)社會公平。

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