當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)方興未艾，住房租賃的政策尚不完善，租賃企業(yè)提供的租賃住房占比低，租賃企業(yè)盈利模式尚未形成，市場(chǎng)格局尚未穩(wěn)定，與發(fā)達(dá)國(guó)家租賃企業(yè)相比，從專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)、盈利模式、金融手段等方面都有較大的差距，研究住房租賃中存在的問(wèn)題以及租賃企業(yè)的發(fā)展將具有重要意義。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的

主要問(wèn)題及原因分析

謝海生

摘要：住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。目前，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，與發(fā)達(dá)國(guó)家整體差距較大。弄清我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的主要問(wèn)題及原因十分必要。

關(guān)鍵詞：住房租賃；中介服務(wù)；政府支持

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0010-14 收稿日期：2017-12-03

住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定位“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”以來(lái)，發(fā)展住房租賃不僅有利于還原住房的居住屬性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是實(shí)現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化與“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的客觀要求?！白赓?gòu)并舉”不僅成為住房市場(chǎng)新的發(fā)展方向，同時(shí)也是落實(shí)黨的十九大報(bào)告加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居要求的重要舉措。關(guān)于住房市場(chǎng)，十九大報(bào)告將“租”列于“購(gòu)”之前，兩者次序的轉(zhuǎn)變充分體現(xiàn)了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的緊迫性和重要性。然而，目前我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，與發(fā)達(dá)國(guó)家整體差距較大。因此，弄清我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的主要問(wèn)題及原因就成了首要問(wèn)題，以下逐一分析。

1租賃關(guān)系不穩(wěn)定，影響租賃意愿

1.1具體表現(xiàn)

在住房租賃市場(chǎng)中，租賃關(guān)系不穩(wěn)定是影響承租人租賃意愿的最重要因素。

一是租期不穩(wěn)定，提前解約經(jīng)常發(fā)生。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，北京租房市場(chǎng)平均租期僅為8個(gè)月，而租賃合同一般是以一年為期。

二是租金調(diào)整頻率高，上漲過(guò)快。一線城市住房租金水平逐年上漲。根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2017年1月北京市平均租金高達(dá)67.08元/平方米，租金收入比平均約為40%；根據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室的統(tǒng)計(jì)，上海市僅2016年住房租賃指數(shù)累計(jì)上漲7.5%；此外，自2012年8月以來(lái)，深圳市住宅租金價(jià)格同比已經(jīng)連續(xù)上漲了44個(gè)月。

三是承租人處于弱勢(shì)地位，租賃權(quán)益得不到保障。目前，一線城市住房租賃市場(chǎng)基本處于賣(mài)方市場(chǎng)階段，承租人與出租人相比在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、合同利益、市場(chǎng)地位等方面處于明顯的弱勢(shì)地位，因而在簽約過(guò)程中的談判能力較低。

1.2原因分析

一是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，租售比不合理。一線城市中每2-3年房?jī)r(jià)快速上漲一輪，其中北京市2009年下半年、2013年、2016年房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了大幅快速上漲。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，特大城市的租售比越發(fā)不合理，2016年北京、上海租金回報(bào)率約2.1%左右，深圳為1.9%，不但形成了帶動(dòng)租金上漲的動(dòng)力，也增大了變現(xiàn)需求，這些都客觀上造成了租賃關(guān)系的不穩(wěn)定。

二是違約成本低，維權(quán)成本高。租賃糾紛司法解決機(jī)制時(shí)間長(zhǎng)、成本高、效率低。并且租賃糾紛并不適用簡(jiǎn)易程序，僅一審?fù)现涟肽暌陨弦彩浅Ｊ拢衣蓭熓召M(fèi)一般較高，均在8000-10000元以上；而仲裁途徑的成本也較高（如北京市的仲裁費(fèi)用以2000元起價(jià)），特別是涉及金額較低的糾紛，往往權(quán)益受損的當(dāng)事人傾向于妥協(xié)、認(rèn)栽。

三是權(quán)益維護(hù)機(jī)制不完善。《合同法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房屋租賃管理辦法》中涉及租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的條文是當(dāng)事人訂立合同和主管部門(mén)管理的依據(jù)，但上述法律和部門(mén)規(guī)章中的條文規(guī)定較為粗略，執(zhí)法困難，難以有效規(guī)范租賃行為。

2中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高、風(fēng)險(xiǎn)大

2.1具體表現(xiàn)

中介服務(wù)行為不規(guī)范，欺騙、誤導(dǎo)、坑害出租人或承租人的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些“黑中介”“黑二房東”嚴(yán)重?cái)_亂住房租賃市場(chǎng)。一是發(fā)布虛假房源信息，隱瞞重要事項(xiàng)，做出不實(shí)承諾；二是隨意抬高租金，收取高傭金，扣留租房押金；三是私自進(jìn)行隔斷，違規(guī)“群租”，安全隱患大；四是“黑中介”“黑二房東”偷稅漏稅，非法經(jīng)營(yíng)。這些行為直接導(dǎo)致住房租賃服務(wù)中矛盾糾紛多，投訴率常年居高不下。據(jù)2016年8月《中國(guó)消費(fèi)報(bào)》的調(diào)查，房地產(chǎn)中介服務(wù)2/3涉及糾紛，整體滿(mǎn)意度僅約五成。

2.2原因分析

一是缺乏行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，從業(yè)人員素質(zhì)低。中介服務(wù)是住房租賃過(guò)程中必不可少的環(huán)節(jié)，然而由于從業(yè)人員缺乏準(zhǔn)入門(mén)檻，大多數(shù)從業(yè)人員為初次就業(yè)的年輕人、受教育水平低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力差，追逐短期利益，就做一錘子買(mǎi)賣(mài)。并且，中介服務(wù)持證上崗率低、人員流動(dòng)性大加劇了過(guò)分追求短期利益的動(dòng)機(jī)。

二是缺乏中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量不高。房地產(chǎn)中介作為服務(wù)行業(yè)，為住房租賃交易的達(dá)成提供必要的服務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分?，F(xiàn)有房地產(chǎn)中介服務(wù)缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的管理和服務(wù)細(xì)則缺失。標(biāo)準(zhǔn)缺失的直接后果是難以對(duì)中介服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估、監(jiān)管。

三是缺乏行業(yè)自律機(jī)制，行業(yè)協(xié)會(huì)作用發(fā)揮不充分。當(dāng)前住房租賃管理主要圍繞治安（流動(dòng)人口的管理）和征稅展開(kāi)，有效維護(hù)市場(chǎng)交易秩序、維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的管理制度正在建立之中。同時(shí)，由于缺乏準(zhǔn)入制度、信用制度等管理工具，房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)難以建立自律機(jī)制，無(wú)法發(fā)揮行業(yè)自律作用。

四是“黑中介”“黑二房東”匹配了部分租賃需求，存在一定的生存土壤。首先，從房源角度，“黑二房東”提供的租賃住房主要分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部及大學(xué)、醫(yī)院、地鐵等附近，較好地滿(mǎn)足了承租人工作、就醫(yī)等就近租賃需求。其次，從承租人角度，“黑二房東”免收中介費(fèi)，通過(guò)違規(guī)隔斷等方式群租，攤薄人均租金，迎合了承租人對(duì)低租金的需求。再次，從出租人角度，部分房東為了省事和省傭金，也愿意委托給“黑二房東”出租。

3市場(chǎng)發(fā)展不成熟，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段

3.1具體表現(xiàn)

一是在供應(yīng)主體上：私人租賃多，機(jī)構(gòu)租賃少。當(dāng)前我國(guó)的租賃住房供應(yīng)主體主要是個(gè)人，約80%左右的房源來(lái)自私人業(yè)主，機(jī)構(gòu)租賃規(guī)模占比較低。以上海市為例，保守估計(jì)有900萬(wàn)人租房住，大多數(shù)承租私人房屋。而深圳和廣州的情況也類(lèi)似，不同的是深圳和廣州兩地的城中村房屋是租賃市場(chǎng)的房源主體，占到一半以上。與日本占83%以及美國(guó)占30%的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)相比，我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二是在供應(yīng)形式上：群租現(xiàn)象較為普遍。由于收入限制，一線城市部分城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員（如剛參加工作的高校畢業(yè)生）、農(nóng)民工（如在零售、餐飲、生活服務(wù)、培訓(xùn)等低收入水平行業(yè)工作的低職位人群，在家裝、建筑、小型制造業(yè)企業(yè)就業(yè)等人員），他們只能按間、甚至按床位租房住，容易造成社會(huì)問(wèn)題和安全隱患。

三是在供應(yīng)合規(guī)性上：非正規(guī)租賃比例大。當(dāng)前租房市場(chǎng)上，除通過(guò)正規(guī)中介機(jī)構(gòu)租賃外，仍有大量是通過(guò)“二房東”甚至是“黑二房東”“黑中介”租賃，它們既不備案，也無(wú)資質(zhì)，中介服務(wù)得不到保障。以北京市場(chǎng)為例，相對(duì)規(guī)范的鏈家自如市場(chǎng)規(guī)模僅占房源總量的7%-8%，“二房東”房源占35%。非正規(guī)租賃基本不進(jìn)行備案，筆者調(diào)研的廣州市出租房屋登記備案率僅20%左右（較高），其他城市登記備案率不超過(guò)10%。此外，機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造的整棟公寓在規(guī)劃、土地、消防等方面也存在合規(guī)性問(wèn)題。

3.2原因分析

從出租人角度看，市場(chǎng)房源主要來(lái)自于私人房源，機(jī)構(gòu)供給少。一是目前機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)住房租賃尚處于起步階段，私人房主或?qū)C(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)仍不了解，或其可以選擇的住房租賃機(jī)構(gòu)有限；二是當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)不太規(guī)范，房東對(duì)把自己的住房委托租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理存有疑慮，況且機(jī)構(gòu)租賃也有從業(yè)人員素質(zhì)差、服務(wù)不規(guī)范等問(wèn)題；三是由于目前特大以上城市的住房租賃仍為賣(mài)方市場(chǎng)，對(duì)于相對(duì)容易出租的住房，私人房主往往選擇直接出租，能夠節(jié)省租賃機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)，賺取更多的租金。

從承租人角度看，當(dāng)前租房人群中，有相當(dāng)一部分是新就業(yè)高校畢業(yè)生和外來(lái)中低收入者，由于其支付能力有限，他們更多選擇合租或群租方式。鏈家地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：國(guó)內(nèi)一線城市租賃市場(chǎng)主力軍是20-30歲的年輕人，占比高達(dá)74%；2015年，北京市超過(guò)70%的租客收入水平低于全市平均工資水平。

從中介機(jī)構(gòu)角度看，中介服務(wù)門(mén)檻低，大量“黑中介”涌入租賃市場(chǎng)。由于“黑中介”服務(wù)不規(guī)范，違規(guī)群租，偷稅漏稅，相比正規(guī)中介更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引了部分承租人?！岸繓|”“黑二房東”與之類(lèi)似。

4政府支持服務(wù)相對(duì)欠缺，監(jiān)督管理體制正在完善

4.1具體表現(xiàn)

一是稅收、金融等經(jīng)濟(jì)政策支持不足。對(duì)于個(gè)人出租住房，部分城市已優(yōu)惠至綜合稅率5%，但對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)包租和托管兩種方式，增值稅難以進(jìn)項(xiàng)抵扣。與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，針對(duì)個(gè)人與機(jī)構(gòu)租賃的稅收減免和抵扣額度仍然較低。金融政策方面，我國(guó)缺少REITs、租約證券化等金融工具，也缺少對(duì)機(jī)構(gòu)化租賃的貸款貼息支持。

二是缺乏公開(kāi)、透明的信息。目前，各地鮮有專(zhuān)門(mén)的、獨(dú)立的公眾性住房租賃信息平臺(tái)（或者正在建立之中），不能為住房租賃需求群體及時(shí)提供真實(shí)有效的租賃房源信息，也缺少分片區(qū)、即時(shí)的住房租金指導(dǎo)參考標(biāo)準(zhǔn)。

三是對(duì)于租賃市場(chǎng)的管理不到位。租賃管理涉及住建（房管）、工商、公安等多個(gè)部門(mén)，多頭管理、信息分隔、聯(lián)動(dòng)性差。管理部門(mén)針對(duì)中介服務(wù)的常規(guī)性監(jiān)管手段和工具缺乏，只有靠運(yùn)動(dòng)式的行動(dòng)或檢查，擾亂市場(chǎng)秩序的問(wèn)題不斷復(fù)發(fā)。

4.2原因分析

一是對(duì)于住房市場(chǎng)的管理思路沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)變。隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，租房住正成為在特大以上城市解決住房問(wèn)題的重要方式。然而，一直以來(lái)，住房交易管理重買(mǎi)賣(mài)輕租賃，忽視對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和管理，無(wú)法適應(yīng)租購(gòu)并舉的住房制度改革方向，這是住房租賃管理法律法規(guī)滯后、管理手段缺乏的主要原因。此外，住房租賃管理機(jī)構(gòu)和人員現(xiàn)狀與加強(qiáng)租賃管理的要求也不匹配。如實(shí)踐中基本沒(méi)有單獨(dú)的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，在房管部門(mén)一般從屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的一部分。

二是立法層次低，缺乏專(zhuān)門(mén)的住房租賃管理法律法規(guī)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的住房租賃體制存在重行政管理，輕市場(chǎng)培育與規(guī)范的弊端。近幾年，隨著《商品房屋租賃管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等政策的出臺(tái)有所改善，但仍存在立法層次低、無(wú)上位法支持的問(wèn)題。在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收和金融制度、租賃關(guān)系穩(wěn)定、承租人權(quán)益保護(hù)方面，尚存在許多法律法規(guī)空白。

三是管理依據(jù)空、軟、粗，缺乏可操作性。當(dāng)前租賃涉及的法律法規(guī)過(guò)于強(qiáng)調(diào)原則，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》第二十三條規(guī)定，“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任”。但是該辦法對(duì)于如何界定服務(wù)人員過(guò)失，造成的經(jīng)濟(jì)損失如何評(píng)估等，并不明確。

同時(shí)，我們也要看到積極的一面：近年來(lái)，國(guó)家層面更是加大了對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策支持，住房租賃市場(chǎng)正在不斷完善。如2015年1月，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度；2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系；2017年7月，住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。