崔裴 王夢(mèng)雯 賴勤

摘要：在2018年3月5日的政府工作報(bào)告上，國(guó)家對(duì)三四線城市商品住宅去庫(kù)存成效表示肯定。作為之前幾年的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)，房地產(chǎn)庫(kù)存成為社會(huì)各界高度關(guān)注的問題之一。研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過2016年的大力“去庫(kù)存”，目前全國(guó)商品住宅庫(kù)存規(guī)模已整體進(jìn)入合理規(guī)模區(qū)間，但商品房去庫(kù)存工作任重而道遠(yuǎn)。

關(guān)鍵詞：去庫(kù)存；庫(kù)存壓力；三四線城市

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0021-24 收稿日期：2018-03-07

1新建商品房庫(kù)存壓力來(lái)源由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公，后者去化難度更高

觀察住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房三類物業(yè)現(xiàn)房庫(kù)存（即待售面積）占商品房現(xiàn)房庫(kù)存的比重，辦公樓的占比一直較為平穩(wěn)，在5%附近上下波動(dòng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的占比經(jīng)歷了先下降后上升的過程，從2008年的31%左右下降到2014年初的19%左右，然后又反彈至2017年9月的25%，與住宅占比呈此消彼長(zhǎng)之態(tài)（見圖1）。

從庫(kù)存面積來(lái)看，全國(guó)辦公樓現(xiàn)房庫(kù)存的走勢(shì)和全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存的走勢(shì)較為一致，均可分為三個(gè)時(shí)間段，分別為2007年至2010年平穩(wěn)上行、2011年至2017年一季度加速上升、2017年二季度至今觸頂回落。2017年9月全國(guó)辦公樓現(xiàn)房庫(kù)存和全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房庫(kù)存分別為0.35億平方米和1.55億平方米，相比于各自的峰值分別下降6.6%和3.7% （見圖2）。

可以看到，全國(guó)辦公樓現(xiàn)房庫(kù)存和全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房庫(kù)存的降幅很小，2016年以來(lái)全國(guó)商品房現(xiàn)房庫(kù)存的下降主要是全國(guó)住宅現(xiàn)房庫(kù)存下降導(dǎo)致的，可見商品房“去庫(kù)存”主要體現(xiàn)于住宅方面。

2商品房期房庫(kù)存、潛在庫(kù)存持續(xù)施壓

長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)商品房庫(kù)存的理解大多局限于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“商品房待售面積”，但商品房待售面積只是商品房現(xiàn)房庫(kù)存的數(shù)量反映。而我國(guó)商品房銷售的主要方式是期房銷售，2006年2月至2017年10月，期銷售面積占全國(guó)商品房銷售面積的比重一直處于63%-78%的范圍區(qū)間。因此，可預(yù)售但尚未完成預(yù)售的新建商品房，也是實(shí)際存在的一種商品房庫(kù)存，可稱之為商品房期房庫(kù)存。由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和相關(guān)其他部門尚未設(shè)立直接反映新建商品房期房庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，本文根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)對(duì)商品房期房庫(kù)存進(jìn)行了推算。商品房期房庫(kù)存與現(xiàn)房庫(kù)存共同構(gòu)成了商品房實(shí)際庫(kù)存。此外，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)管理制度下，已開工但未竣工且未達(dá)到預(yù)售條件的在建商品房，在不久的將來(lái)就會(huì)變?yōu)槠诜?，是商品房期房?kù)存的主要來(lái)源，可稱之為“商品房潛在庫(kù)存”，它的年度估算量即是當(dāng)年的商品房新開工面積。

無(wú)論從全國(guó)層面還是一二三四線各級(jí)城市層面看，2011年以來(lái)商品房實(shí)際庫(kù)存的加速增長(zhǎng)，都主要來(lái)源于期房庫(kù)存的快速增長(zhǎng)，即使經(jīng)過2016年的去庫(kù)存，期房庫(kù)存規(guī)模均大大超過現(xiàn)房庫(kù)存，是商品房實(shí)際庫(kù)存的主體。

從2000年開始，全國(guó)商品房潛在庫(kù)存，即新開工面積，每年均大于全國(guó)商品房銷售面積，即使考慮到小部分新開工面積因?yàn)闋€尾或無(wú)法拿到預(yù)售證等原因不能轉(zhuǎn)化為庫(kù)存，但每年新開工面積與銷售面積的差值經(jīng)累積之后，必然會(huì)對(duì)商品房庫(kù)存持續(xù)施壓。尤其是2010年到2014年，新開工面積超出銷售面積較多，令庫(kù)存問題更加嚴(yán)重。此外，相比于住宅庫(kù)存，商辦用房庫(kù)存的壓力相對(duì)更大。2002年至2017年11月，商辦用房的新開工面積與銷售面積之比一直大于住宅，并且長(zhǎng)期維持在1.5以上，峰值甚至達(dá)到3以上。商品房潛在庫(kù)存總量和結(jié)構(gòu)的不合理將將對(duì)未來(lái)的商品房實(shí)際庫(kù)存繼續(xù)施壓，導(dǎo)致實(shí)際庫(kù)存總量和結(jié)構(gòu)的不合理。若長(zhǎng)此以往，商品房庫(kù)存問題將更加嚴(yán)重。

即便是全國(guó)35個(gè)主要城市（即國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各種數(shù)據(jù)公布中的“35個(gè)大中城市”），從1999年開始，商品房新開工面積每年也均大于商品房銷售面積，潛在庫(kù)存多年來(lái)持續(xù)對(duì)商品房庫(kù)存施壓。此外，和全國(guó)情況類似，相比于住宅庫(kù)存，商辦用房庫(kù)存的壓力相對(duì)更大。1999年至2016年，商辦用房的新開工面積與銷售面積之比一直大于住宅，并且長(zhǎng)期維持在1.5以上。35城商品房潛在庫(kù)存總量和結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致實(shí)際庫(kù)存總量和結(jié)構(gòu)的不合理。

期房庫(kù)存與潛在庫(kù)存的居高不下，意味著現(xiàn)已實(shí)施的各類去庫(kù)存措施，尚未從供給端產(chǎn)生根治性作用。對(duì)此如不能加以有效調(diào)整，商品房庫(kù)存問題很可能隨政策變化成為周而復(fù)始的頑疾。

3 三四線城市商品房庫(kù)存增速過快，去化壓力巨大

2011年至2015年，從商品房現(xiàn)房庫(kù)存、期房庫(kù)存和實(shí)際庫(kù)存這三類庫(kù)存的增速來(lái)看，三四線城市均明顯快于一線城市和二線城市。以實(shí)際庫(kù)存為例，2011-2015年，三四線城市有增速和增長(zhǎng)規(guī)模均大于一二線城市，至2016年，三四線城市商品房實(shí)際庫(kù)存總和達(dá)到一二線城市總和的1.5倍，占全國(guó)商品房實(shí)際庫(kù)存的6成。

從長(zhǎng)期看，切實(shí)影響商品住宅庫(kù)存去化的核心因素是人口。本文選取了全國(guó)123個(gè)城市，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年到2016年35個(gè)一二線城市的平均常住人口增速為4.9%，同期88個(gè)三四線城市的平均常住人口增速僅為1.7%。并且常住人口增速前十位的城市中有9個(gè)是一二線城市，常住人口增速后十位的城市則全部為三四線城市。可見，三四線城市人口增長(zhǎng)乏力是不容回避的事實(shí)，它將嚴(yán)重制約三四線城市商品住宅庫(kù)存的合理去化（見圖3）。

對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其庫(kù)存去化的關(guān)鍵因素是居民收入。本文選取全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行分析，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年31個(gè)一二線城市的平均人均可支配收入為34990元，19個(gè)三四線城市的平均人均可支配收入為29318元，三四線城市人均可支配收入比一二線城市低16%。并且人均可支配收入前十位的城市中有8個(gè)是一二線城市，人均可支配收入后十位的城市中有9個(gè)是三四線城市。這意味著，三四線城市的居民消費(fèi)水平更低，這必然會(huì)影響三四線城市零售商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)發(fā)展，不利于商業(yè)庫(kù)存的去化。

辦公樓庫(kù)存的去化主要與所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，因?yàn)檗k公樓的需求主要來(lái)自于第三產(chǎn)業(yè)。我們選取了全國(guó)27個(gè)城市，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年前三季度13個(gè)一二線城市的平均三產(chǎn)占比為61.8%，14個(gè)三四線城市的平均三產(chǎn)占比為44.4%。并且三產(chǎn)占比前十位的城市均是一二線城市，三產(chǎn)占比后十位的城市均是三四線城市?？梢姡木€城市的三產(chǎn)占比顯著低于一二線城市，這會(huì)造成三四線城市辦公樓的需求萎靡，不利于辦公庫(kù)存的去化（見圖4）。

綜合來(lái)看，盡管三四線城市商品住宅去庫(kù)存已取得明顯成效，但是大多數(shù)三四線城市在人口吸引力、居民收入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)方面均未有明顯改善，其規(guī)模龐大的商品房庫(kù)存依然存在巨大的去化壓力。