陳詩夢

摘要：在實踐中，遺失補證登記也確實存在諸多問題。從以下幾個方面闡述遺失補證存在的問題并提出自己的觀點：一是申請遺失后，當(dāng)事人找到原不動產(chǎn)權(quán)證書，是否仍需要補證？二是在刊登遺失聲明后，第三人提出異議，是否應(yīng)該停止遺失補證這個程序？三是關(guān)于遺失補證的流程問題。

關(guān)鍵詞：遺失；補證；異議

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）04-0035-38 收稿日期：2018-01-02

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以前的實踐和規(guī)范中，補發(fā)證書的通常程序往往是先由申請人在指定媒體刊載權(quán)證遺失、滅失的聲明。如原《房屋登記辦法》第27條第2款規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發(fā)。房屋登記機構(gòu)予以補發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項在房屋登記簿上予以記載?！锻恋氐怯涋k法》第77條規(guī)定，土地權(quán)利證書滅失、遺失的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可申請補發(fā)。然而在實踐中，由于信息網(wǎng)絡(luò)的不斷發(fā)展，在報紙等媒體上刊載遺失、滅失聲明，效果并不理想。鑒于目前登記機構(gòu)通常都有門戶網(wǎng)站，而與登記的不動產(chǎn)有利害關(guān)系的人能很便利地查詢網(wǎng)站了解信息，在門戶網(wǎng)站上刊載相應(yīng)信息又無需申請人支付費用，故不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，對之前的做法進行了調(diào)整，即由登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊登遺失、滅失聲明?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第22條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發(fā)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明“補發(fā)”字樣?！都殑t》只是規(guī)定了刊登遺失聲明15個工作日后，可以補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但是對于在此期間第三人提出異議的情況應(yīng)當(dāng)如何處理，沒有做出具體規(guī)定。在實踐中，遺失補證登記也確實存在諸多問題。

1申請遺失后，當(dāng)事人找到原不動產(chǎn)權(quán)證書，是否仍需要補證？

實踐中經(jīng)常會出現(xiàn)，當(dāng)事人在申請遺失補證后，15個工作日內(nèi)，找到了原不動產(chǎn)權(quán)書，要求撤銷網(wǎng)上刊登的遺失聲明。遺失聲明能否撤銷，這就涉及到一個問題：遺失補證的不動產(chǎn)權(quán)證什么時候開始失效？一種觀點認為，遺失聲明一經(jīng)刊登，原不動產(chǎn)權(quán)證書立即失效。根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《操作規(guī)范》）A.3.4中不動產(chǎn)權(quán)證書/登記證明遺失（滅失）聲明模板：“現(xiàn)聲明該不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明作廢?！币虼?，在遺失聲明刊登時，原不動產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)失效，失效后即不可撤銷，當(dāng)事人即使找到了原證書，也仍然需要補新證。另一種觀點認為，遺失聲明并不必然導(dǎo)致原權(quán)屬證書失效。遺失聲明的作用是，遺失者按法律規(guī)定刊登聲明之后，即推定社會上不特定的所有人都應(yīng)當(dāng)知道該證無效，即解除了遺失者的社會責(zé)任。通俗來講，就是他人再冒用該證而產(chǎn)生的各種后果，遺失者不再承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。因此，在遺失聲明刊登后，如果當(dāng)事人找到原權(quán)屬證書，可以撤銷網(wǎng)上的遺失聲明，無需再補辦不動產(chǎn)權(quán)證書。

筆者認為，根據(jù)《細則》第23條的規(guī)定，因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。在實踐中，主要用于不動產(chǎn)權(quán)利消滅，需要注銷時，權(quán)證無法收回的；司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，登記機構(gòu)撤銷登記，但權(quán)證無法收回的等情形。因此，不動產(chǎn)權(quán)屬證書或登記證明的作廢，只能由不動產(chǎn)登記機構(gòu)通過一定的程序宣告該證書或證明失效，當(dāng)事人沒有權(quán)利申請行政機關(guān)頒發(fā)的權(quán)屬證書作廢。只有將補發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者證明上注明“補發(fā)”字樣時，原權(quán)屬證書才失效。

2在刊登遺失聲明后，第三人提出異議，是否應(yīng)該停止遺失補證這個程序？

在實踐中，也會經(jīng)常遇到在公告期內(nèi)第三人提出異議的情況。例如，父母持有子女的權(quán)證，子女為了抵押，或需要私自轉(zhuǎn)讓申請遺失補證，父母來提出異議的；買賣雙方約定某一時間過戶，簽訂買賣合同后，賣方將房產(chǎn)證押給買方，后因反悔申請遺失補證，買方提出異議的；債務(wù)人將房產(chǎn)證質(zhì)押給債權(quán)人，債務(wù)人申請遺失補證，債權(quán)人提出異議的等。筆者認為，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合提出異議的事由，分別處理。

2.1對于父母為了控制子女處分不動產(chǎn)，沒收權(quán)屬證書的，登記機構(gòu)不能停止遺失補證程序

事實上，子女已成年且不動產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人為子女，那么子女就有權(quán)處分該不動產(chǎn)，登記機構(gòu)沒有理由不為當(dāng)事人辦理遺失補證。換個角度想，若其他人撿到申請人的證書拒不歸還，申請人無法要回的情況下，申請人申請遺失補證應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑改傅倪@種行為與其他人撿到申請人的證書拒不歸還無異。因此，父母為控制子女沒收權(quán)屬證書的行為不能得到支持。

2.2對于當(dāng)事人之間有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，將房產(chǎn)證質(zhì)押給第三人，債務(wù)人申請遺失補證的，應(yīng)當(dāng)停止遺失補證程序

筆者認為，刊登遺失公告的目的，既可以幫助權(quán)利人找回遺失的證書，也有利于不動產(chǎn)登記機構(gòu)查證不動產(chǎn)權(quán)屬證書是否真正遺失。在上述情形下，證書持有人可以持聲明遺失的證書及當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系相關(guān)證明材料，向登記機關(guān)及時提出異議，用以證明權(quán)屬證書并未遺失，從而防止不動產(chǎn)權(quán)利人利用補發(fā)的權(quán)利證書擅自處置不動產(chǎn)的行為，此時，登記機關(guān)可以拒絕補發(fā)。倘若債務(wù)人認為第三人提出的是不當(dāng)?shù)漠愖h，并就此產(chǎn)生爭議的，這屬于當(dāng)事人之間的民事糾紛，不應(yīng)由登記機關(guān)來處理，如可以通過民事訴訟要求返還權(quán)屬證書或是要求排除妨害。

3遺失補證的流程問題

目前，一些地方仍保留原來的補證流程。即當(dāng)事人先到登記機構(gòu)聲明遺失，滿15個工作日后，當(dāng)事人持遺失聲明的公告截屏及其他相關(guān)材料到登記機構(gòu)辦理補證，經(jīng)過法定辦理期限后，再到登記機構(gòu)領(lǐng)取證書。

按照此流程辦理存在一個問題，即申請人到登記機構(gòu)申報遺失進行網(wǎng)上公告時，是否需要產(chǎn)權(quán)證上所有人共同到場申請。在以往實踐中，在報紙上刊登遺失聲明時報刊媒體基本不核實申報人是否為產(chǎn)權(quán)人；在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由于遺失補證程序繁瑣，當(dāng)事人要反復(fù)跑登記機構(gòu)多次，出于便民利民的考慮，部分登記機構(gòu)在進行網(wǎng)上公告時不要求產(chǎn)權(quán)證上所有產(chǎn)權(quán)人都到場，只要一人到場聲明即可，在正式辦理遺失補證登記時，才要求所有產(chǎn)權(quán)人都到場進行核實。而一人到場聲明所有產(chǎn)權(quán)人的權(quán)證都遺失是否具有效力又存在問題，實踐中也存在這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人為丈人、丈母娘和女兒、女婿，因為家庭矛盾，權(quán)證由丈人保管，女婿擅自到登記機構(gòu)聲明四本權(quán)證均遺失，將登記機構(gòu)拉入投訴糾紛之中。因此，登記機構(gòu)需要優(yōu)化登記流程，對業(yè)務(wù)流程調(diào)整為：申請人到窗口申請（所有權(quán)利人簽署遺失聲明，填寫申請書，提供相關(guān)材料）——登記機構(gòu)審核人員錄入外網(wǎng)公示，系統(tǒng)掛起——公告期滿15個工作日后，審核人員將公告截屏，審核登簿——繕證后申請人領(lǐng)證。這種流程的好處是，既避免了一人到場聲明所有產(chǎn)權(quán)人的權(quán)證均遺失的弊端，又簡化了程序，申請人只需要跑一次（如果申請EMS郵寄證書的方式），就可以完成整個遺失補證程序。

4關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬證書與登記證明的思考

在《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《細則》起草的過程中，曾有人提出過取消不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明。但是大部學(xué)者認為，登記機構(gòu)核發(fā)證書和證明還是有相當(dāng)必要的。主要理由是：第一，權(quán)屬證書和登記證明有備忘錄的作用，權(quán)利人可以根據(jù)自己持有的權(quán)屬證書的內(nèi)容，掌握自己的財產(chǎn)狀況，而不必總是去查閱登記簿。第二，不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明可以在一定程度上保障登記活動的安全，不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明的內(nèi)容是依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容填寫的，而登記簿由登記機關(guān)記載并由該登記機關(guān)保管，并不在權(quán)利人的控制之下，如果登記機關(guān)或者其工作人員擅自更改登記簿的內(nèi)容，權(quán)利人就面臨失權(quán)的危險。第三，不動產(chǎn)權(quán)屬證書可以提高交易效率。當(dāng)事人在締約磋商階段通過提供權(quán)屬證書，有利于交易的繼續(xù)進行，從而提高交易的效率。第四，不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明是登記申請的必備材料?！段餀?quán)法》第12條、《條例》第16條第1款第3項以及《細則》均將權(quán)屬證書和登記證明作為必備的材料之一，如果欠缺該等材料，登記申請將因申請資料不齊全而無法受理。

筆者認為，上述理由存在一定的問題。首先，在互聯(lián)網(wǎng)+新時代，完全可以實現(xiàn)當(dāng)事人憑自己的姓名、身份證號、不動產(chǎn)所在地在登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站上對自己的不動產(chǎn)狀況進行查詢。其次，根據(jù)《條例》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)。現(xiàn)在絕大多數(shù)地區(qū)也實現(xiàn)了這一點，并且進行了異地備份，登記機構(gòu)工作人員如果要篡改登記簿都會留有痕跡，篡改條件不具備。再次，不動產(chǎn)權(quán)屬證書可以提高交易效率的理由有些牽強，也不排除有當(dāng)事人提供偽造證書和證明情況的出現(xiàn)。最后，不動產(chǎn)權(quán)屬證書和證明作為登記申請的必備材料本身就存在一定問題，依據(jù)《物權(quán)法》第17條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。顯而易見，登記簿的效力更高，而證書和證明的效力較低，那么在不動產(chǎn)登記中就應(yīng)當(dāng)以登記簿為準，當(dāng)事人是否一定要提供證書或證明還值得探討。實踐中，部分登記機構(gòu)根據(jù)各種不動產(chǎn)登記類型的特殊性及便民利民的需要，采取不出紙質(zhì)證書的方式：如預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記、商品房首次登記等。

目前，淡化不動產(chǎn)權(quán)屬證書及證明已經(jīng)是一種趨勢，在“互聯(lián)網(wǎng)+”新時代，許多登記機構(gòu)在銀行設(shè)立了不動產(chǎn)登記便民服務(wù)點，由銀行工作人員受理材料，錄入系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記審核人員進行審核，登簿后將不動產(chǎn)登記電子憑證發(fā)送給銀行，無需再繕證，銀行根據(jù)電子憑證即可放款。節(jié)約了當(dāng)事人的時間，減少了登記機構(gòu)工作人員的勞動，解決了許多銀行因為保管不善，在他項權(quán)注銷時仍要登遺失公告的麻煩，也減少了因當(dāng)事人提供偽造不動產(chǎn)登記證明帶來的風(fēng)險，極大地方便了企業(yè)群眾。因此，在將來有可能實現(xiàn)當(dāng)事人辦理不動產(chǎn)相關(guān)登記不再需要不動產(chǎn)權(quán)屬證書和證明。