陳晨怡

租購并舉的住房制度已成為國家住房保障體系中的重點，公共租賃房政策的再次興起使其供給模式日益成熟。國家對政策的大力支持與開發(fā)商為承擔企業(yè)責任強勢加入政策實施，打破僅由政府直接的供給模式，而轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)商主導供給的模式。本文對開發(fā)商進入并主導公共租賃房屋市場行為進行研究，分析其潛藏危機，并從利益相關(guān)者各方向提出科學的建設(shè)性解決措施。

根據(jù)習總書記在十九大報告中指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！睍h還要求按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。同年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、人民銀行在湖北武漢召開會議，旨在保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實防范化解房地產(chǎn)風險，租金房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而其具體措施便是大力發(fā)展住房租賃市場與加大對新市民的公租房保障力度。調(diào)控力度不容放松，也不允許“喘口氣，歇歇腳”。此外，復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰分析表示：“通過增加不容易被投機的公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等房源供應(yīng)，通過供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，來改變市場預期，達到供需平衡?！笨芍?，國家通過多方面的調(diào)整試圖促進住房市場向一個平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

雖此前住房市場宛如資本者的投資市場，不斷吹大的房地產(chǎn)泡沫使得房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛并利益可觀。但正因房地產(chǎn)市場對我國整個國民經(jīng)濟體系舉足輕重的影響力，如今國家已然加強對房地產(chǎn)市場的管控。告別房地產(chǎn)的黃金時期，開發(fā)商也為響應(yīng)國家政策作出必要調(diào)整。本文擬梳理開發(fā)商主導公共租賃房市場可能存在的問題并就其如何實現(xiàn)企業(yè)自身可持續(xù)性發(fā)展提出建設(shè)性意見。

公共租賃房供給模式的轉(zhuǎn)變

公共租賃房政策是2006年以后針對我國住房保障體系中“夾心層”人群的住房問題而逐步建立起來的政府保障性住房政策。在政策成立初期，公共租賃住房市場作為一種新政下形成的不成熟市場，政府直接供給是一種必然選擇，政府承擔主要財政壓力與管理義務(wù)用于建設(shè)并發(fā)展公共租賃房。伴隨公共租賃房政策的日益完善與在人民群眾中不斷普及的知名度，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸與政府合作建立公共租賃房增大市場供給，以響應(yīng)國家號召并盡力與政府建立良好的合作關(guān)系，得到政策的扶植與日后開發(fā)的便利。長此以往，政府逐漸淡化主導作用，轉(zhuǎn)而起到鼓勵與引導作用，將房地產(chǎn)開發(fā)商推向市場的主導者?，F(xiàn)今廣州、南京等12個城市正在進行首批住房租賃試點，北京、上海等13個城市試點集體建設(shè)用地建租賃住房，其中供給主體大多是開發(fā)商。萬科作為國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商早在2007年便出資建設(shè)的廣州“萬匯樓”項目，被廣東省建設(shè)廳列為“廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點項目”，并于08年年中正式實現(xiàn)入住，而后在鄭州等多地開展公共租賃房的建設(shè)，并于萬科2016年報中展望加快發(fā)展租賃市場。地產(chǎn)開發(fā)商的進入的確給自身帶來了許多利益。正如大力支持惠民政策，響應(yīng)國家號召以實現(xiàn)企業(yè)的社會責任并追求可持續(xù)性發(fā)展；協(xié)助政府開發(fā)公共租賃住房減輕政府財政負擔，為日后買地與政府合作帶來便利把企業(yè)未出售的商品房轉(zhuǎn)向公共租賃房用途以清空庫存帶來收益。但是這些轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商帶來了許多危機。

開發(fā)商的潛藏危機

房企進入公共租賃房市場除收益外，還存在潛藏危機需要解決。本文從財政風險與管理風險方面提出三個問題。

回本周期。長期的資本投入與緩慢的資本回流導致房企參與公租房建設(shè)需要漫長的回本周期。資本回流依賴于房租收入，單次房租普遍是周期性付款，而非單次付清，導致資本回流速度慢、周期長、數(shù)量少；而資本投入?yún)s產(chǎn)生在多方面，前期的建設(shè)、中期的設(shè)施配套、后期的維修翻新都需要資金的不斷投入。兩方的不對稱性導致企業(yè)的回本周期漫長，無法繼續(xù)投資，甚至可能出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。

監(jiān)管翻新。房企參與主導公共租賃房的建設(shè)，其公租房的產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)，而非租客。租客在房屋出現(xiàn)建設(shè)問題時，需企業(yè)承擔維修責任。通過訪談形式，我了解到大部分租房客與買房者對待房屋的愛護程度存在差別，租客作為房屋一段時間的使用者對房屋的愛護程度不及買房者，并且租房客對房屋入住時的要求與翻新的需求更強烈。當企業(yè)建設(shè)公租房后，作為公租房的產(chǎn)權(quán)所有者，企業(yè)必然需要承擔源源不斷的維修與翻新的職責。這項職責會帶來一定程度上的財政支出，并且如若無法高效解決與安撫租客，可能會因新政的壓力帶來輿論攻擊，損害企業(yè)形象。

空置率。公共租賃房的空置率較高。2012年，位于湖北省武漢市洪山區(qū)的首批試點公租房共有899套，正式入住僅210戶，空置率為76.6%。2013年，佛山市已建成公租房8450套，共分配5100套，空置率近40%。上海首批市籌公租房項目試水階段的申請率僅為四成。濟南最大的公租房小區(qū)文賢居于2013年竣工，卻在2016年才實現(xiàn)租戶入住，空置時間長達三年。上海以上雖為個案，但可知在公共租賃房發(fā)展期間，空置率普遍偏高，為此國務(wù)院第四次大督查實地考察湖南、湖北、江蘇等地，并發(fā)現(xiàn)空置原因在于辦理手續(xù)復雜、配套設(shè)施陳舊等等。通過基層干部得知，目前公租房空置問題很大程度上與企業(yè)公租房有關(guān)，企業(yè)加強經(jīng)營維修時，公租房的入住情況相對改善，而企業(yè)忽略建設(shè)管理時，房屋空置率自然上升。房屋空置會給企業(yè)帶來大量庫存，不僅增加財政壓力，更會影響地產(chǎn)開發(fā)商的信心，壓縮投資，靜態(tài)觀望。

利益相關(guān)者各方的解決措施

面對上述問題，并非房地產(chǎn)開發(fā)商作出單方面解決即可避免，要使公共租賃房政策持續(xù)完善需要政策的利益相關(guān)者提供各方努力。利益相關(guān)者的概念來源于企業(yè)管理思想，是指能夠影響某一目標的實現(xiàn)，或者受到某一目標實現(xiàn)過程影響的所有個體和群體。韓娛等認為我國學者心目中的公租房主要利益相關(guān)者為政府部門、建設(shè)單位、融資機構(gòu)、保障對象。杜靜等根據(jù)土地供應(yīng)方式將我國公租房建設(shè)模式分為集中建設(shè)和配比建設(shè)，其中集中建設(shè)又包括政府自建、企業(yè)代建、BT和企業(yè)自建4種模式。本文的房企主導建設(shè)屬于建設(shè)模式中的房企自建。

政府部門。優(yōu)惠補貼：企業(yè)為響應(yīng)國家號召大力支持公共租賃房政策，政府應(yīng)提供參見優(yōu)惠補貼企業(yè)的長期資金支出。政府應(yīng)減免稅收，國家稅務(wù)總局為鼓勵加快發(fā)展公共租賃房于2015年出臺免征三年房產(chǎn)稅政策，但此優(yōu)惠政策于2018年12月31日到期，政府在到期后應(yīng)繼續(xù)提供稅收減免等優(yōu)惠政策；提供優(yōu)質(zhì)土地，公租房的建設(shè)位置大多處于偏僻的城市周邊，設(shè)施配套及其不完善，學校、醫(yī)院等機構(gòu)陳舊，交通不便利，政府應(yīng)提供更多地角優(yōu)良的土地；合理的財政補貼，企業(yè)融資建設(shè)所支付的高昂利息加大企業(yè)投資壓力，為此政府可采取貼息政策，而企業(yè)收取“夾心層”的租金偏少，政府也可提供貼租優(yōu)惠。政府與企業(yè)作為該項政策的主導者應(yīng)加強合作，彼此努力為保障人群提供便利。

融資機構(gòu)。漫長的企業(yè)回本周期只是企業(yè)的現(xiàn)金流受到嚴重影響，為此有害于企業(yè)繼續(xù)投資，若因現(xiàn)金流供應(yīng)不上也不利于企業(yè)對公租房持續(xù)完善的投入，最終會導致更高的空置率。目前我國各地公共租賃房常見的融資模式包括以政府財政劃撥（如各專項資金）為主的融資模式、政府專門機構(gòu)）如北京的公租房發(fā)展中心）融資模式，以及重慶、常州、邯鄲等地政府設(shè)立的投融資平臺公司融資模式。但在目前的融資模式中，政府的都起到主導作用，面對企業(yè)漫長的回本周期與盈利的不確定性，政府需要承擔巨大的信用風險。為降低政府在融資模式中的風險今年來很多學者提出許多創(chuàng)新融資模式，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），不僅能調(diào)動整合社會閑散資源，還能調(diào)動公租房建設(shè)的積極性；資產(chǎn)證券化（ABS），以現(xiàn)實資產(chǎn)為信用基礎(chǔ)，具有融資程序少、靈活性強、融資成本降低和資金來源多樣化的特點。但目前的融資手段還不能很好的解決企業(yè)資金回流慢的問題，金融機構(gòu)可繼續(xù)創(chuàng)新融資工具，協(xié)助政府的同時，幫助企業(yè)低息募集資金，體現(xiàn)社會責任意識

房企自身。企業(yè)轉(zhuǎn)型：伴隨國家對房地產(chǎn)市場的嚴格調(diào)控與一系列保障性住房的興起，房地產(chǎn)開發(fā)商已告別其黃金時代，不再是適合買地賣地便能一本萬利的商業(yè)模式。要想在時代的變化中繼續(xù)適應(yīng)市場，企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，從傳統(tǒng)的住宅出售模式轉(zhuǎn)向輕型服務(wù)模式，這并非一蹴而就的轉(zhuǎn)型。萬達在發(fā)展歷程中歷經(jīng)四次轉(zhuǎn)型，1993年從地方企業(yè)轉(zhuǎn)向全國型企業(yè)；2000年從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；2006年從單一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)；2014年實行第四次轉(zhuǎn)型，從空間上由國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)，從內(nèi)容上由房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，并且王健林于2016年萬達年會宣布第四次轉(zhuǎn)型基本成功。現(xiàn)如今萬達服務(wù)業(yè)收入占比55%，首次超過地產(chǎn)板塊收入。社會日新月異的發(fā)展與國家對地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控都促使企業(yè)在發(fā)展道路上需要規(guī)避缺乏創(chuàng)新、停滯不前的商業(yè)模式。

保障對象。認識不足：現(xiàn)今國家雖大力推行公共租賃房政策，政府，企業(yè)紛紛大力支持，但通過調(diào)查問卷了解到高達53.62%的人完全不了解公共租賃房，其中大量可申請群體甚至對公租房存在誤解，他們大多認為公租房為集體共租一房以減少租金支出。群眾對公租房政策的認識不足并且存在誤解導致公租房政策未能快速在群眾中展開，國家單方面的提供惠民政策，也需要保障群體的強烈支持。為改善人民群眾對公租房的客觀認識，可加大宣傳力度，例如保障群體中包括準畢業(yè)生，國家可通過學校提供政策學習，幫助大學生在走進社會初期減緩住宿壓力。

觀念傳統(tǒng)：在中國的文化傳統(tǒng)下，住房始終是人們生活的剛性需求。受到“農(nóng)耕文化”的深遠影響，人們追求居有定所的生活方式。在中國的大壞境下，擁有房屋已然成為家庭的基本目標，無論身份、地位、收入等因素有何種的差距，也渴望成為“房奴”。在全球首次購房者平均年齡的調(diào)查中，中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，印度、加拿大首次購房年齡在31歲，澳洲、意大利、墨西哥為33歲，而美國、英國為35歲，位居最晚首次購房年齡末端的則是發(fā)達國家德國與日本。這項調(diào)查反映出中國人對房屋的強烈需求，通過訪談得知中國年輕人存在租房意愿，而父母擔心房價繼續(xù)上漲則強烈要求買房，隨著國家正大力調(diào)控以穩(wěn)定房價，傳統(tǒng)觀念雖在短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，但日后會逐漸改善。