摘 要：為遏制房價的攀升，中央和地方政府出臺房屋限購令以解決這一難題。隨著各地房屋限購令的實施，因“借名買房”行為而引發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬之爭在實踐中愈演愈烈，同時還面臨法院確權(quán)判決與限購令相沖突的問題。本文擬通過對規(guī)避限購令實施的“借名買房”行為且不涉及第三人利益的情形進行深入剖析，設立裁判登記，力求在司法判決和限購令之間找到“平衡點”。

關(guān)鍵詞：限購令；沖突；裁判登記；

一、問題的提出

隨著我國房價日益攀升，“望樓興嘆”、“房奴”等屢見不鮮，在社會上引發(fā)熱議。為遏制不斷攀升的房價，緩解購房需求，中央和一些地方政府出臺限購令以限制購房數(shù)量。這一政策的出發(fā)點無疑是為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，使真正有購房需求的人有房可買。但實踐中卻大量存在：原告因受限購令限制，將所購房屋登記在他人名下，后經(jīng)法院確權(quán)判決認定該房屋歸原告所有，原告以法院確權(quán)判決為依據(jù)申請不動產(chǎn)變更登記，不動產(chǎn)登記中心以原告不符合限購令為由拒絕辦理變更登記的情形。在此情形下，法院判決與限購令之間存在沖突，應如何解決成為本文探討的重點。要解決該問題，首先要明確限購令的效力問題。

二、限購令的效力分析

自2010年國務院及各地方政府頒布限購令以來，關(guān)于限購令的合法性問題一直備受爭議。主張限購令不合法的占大多數(shù)，其理由主要如下：1.限購令違背“法律內(nèi)容上的平等”原則[1]；2.限制私法交易主體的平等權(quán)利[2]；3.政府通過通知等形式限制公民基本權(quán)利的行為不合法[3]。筆者認為，限購令的出臺有其合法性，對房地產(chǎn)市場相關(guān)主體具有約束力，理由如下：

1.從憲法的角度看，限購令的出臺是維護公共利益的需要。根據(jù)《憲法》第15條的規(guī)定：“國家加強經(jīng)濟立法，完善宏觀調(diào)控。國家依法禁止任何組織或者個人擾亂社會經(jīng)濟秩序”。房地產(chǎn)行業(yè)的投機投資行為猖獗，嚴重擾亂我國房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟秩序，國家為遏制擾亂市場經(jīng)濟的行為以及公共利益的需要而出臺限購令?；诠怖娴男枰拗谱杂傻脑瓌t在大多數(shù)國家均存在，且“基于公共利益而對個人的憲法基本權(quán)利限制的條款幾乎存在于任何國家的憲法規(guī)范中”[4]。何為公共利益？學界存在不同認識，但并不影響我們對“限購令的出臺是為了公共利益”這一命題的認定。居住權(quán)是民生之本，限購令的出臺滿足了多數(shù)群體的購房需求，保障人民的基本居住權(quán)。從這個意義上說，限購令的出臺具有合憲性。

2.從法理學角度看，限購令的出臺是自由與秩序關(guān)系動態(tài)平衡發(fā)展的需要[5]。自由和秩序作為法的基本價值，在某種層面上必然會產(chǎn)生沖突，在自由和秩序發(fā)生沖突時進行權(quán)衡是政府的重要職能。目前，我國房價虛高，泡沫經(jīng)濟盛行，房地產(chǎn)行業(yè)混亂。若任由這種狀態(tài)發(fā)展，必對整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大沖擊和挑戰(zhàn)，影響經(jīng)濟發(fā)展。于是，在權(quán)衡利弊之下，政府出臺限購令對其中的不正當投機投資行為進行限制，以實現(xiàn)自由和秩序之間的動態(tài)平衡。

3.從經(jīng)濟法的角度看，市場經(jīng)濟作為資源配置中起基礎(chǔ)性作用的經(jīng)濟體制，具有盲目性、滯后性和自發(fā)性等固有缺陷，必然會導致市場失靈。市場失靈必然對各國經(jīng)濟穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生重要影響[6]。而在房地產(chǎn)市場“畸形”發(fā)展的情況下，政府通過出臺限購令的宏觀調(diào)控手段，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的正當干預，為抑制房價上漲起到了巨大作用，彌補了房地產(chǎn)市場自身存在的缺陷，符合經(jīng)濟法實現(xiàn)政府宏觀調(diào)控職能和彌補市場失靈的要求。

綜上，限購令的出臺具有其合法性。但這并不能掩蓋其存在的缺陷。目前我國中央和各地方出臺的限購令還有待完善 ，需要政府對房地產(chǎn)市場進行更加深入的探索，完善對房地產(chǎn)市場的規(guī)制。

明確限購令的合法性之后，接下來還有待探討法院確權(quán)判決中，在不涉及第三人利益時將該房屋判給事實物權(quán)人的正當性。

三、在不涉及第三人利益時對事實物權(quán)保護的正當性

眾所周知，我國頒行《物權(quán)法》的目的是為維護物的支配秩序和交易秩序[7]，協(xié)調(diào)物權(quán)歸屬存在的沖突也是物權(quán)法支配秩序和交易秩序的重要體現(xiàn)和必不可少的內(nèi)容，比如實踐中就大量存在法律物權(quán)與事實物權(quán)的沖突。在這種情況下，司法就會遇到如何既客觀地確定物上權(quán)利的支配秩序，又能夠?qū)φ_權(quán)利進行保護的問題[8]。尤其是在頒布限購令以來，眾多購房者為規(guī)避限購令實施“借名買房”行為，更是使法律物權(quán)和事實物權(quán)的沖突愈演愈烈。北京市高院專門對此發(fā)布《會議紀要》，其第9項規(guī)定：“因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持”。限購令的合法性毋庸置疑，但筆者認為不能僅因事實物權(quán)人違反限購令就不予保護其利益。違反限購令的后果僅是不予變更登記，并不導致事實物權(quán)人對該房屋的一切權(quán)利均歸于消滅。

我國《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法和不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為法律意義上的物權(quán)人，在法律上推定該權(quán)利人為真實物權(quán)人。該規(guī)定體現(xiàn)了民法上的權(quán)利正確性推定原則[9]，具有公示公信效力。但對法律物權(quán)和事實物權(quán)的保護問題，多數(shù)學者認為在不涉及第三人利益時，應保護事實物權(quán)人。理由如下：

（一）不違背物權(quán)的公示公信原則。公示公信原則即法律推定不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為真實物權(quán)人，若第三人積極查閱了不動產(chǎn)登記簿，其有理由相信登記簿記載的權(quán)利人為真實物權(quán)人而與之交易，則其可以取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。就登記制度來說，登記本身絕對不是物權(quán)發(fā)生法律效力的根據(jù)，相反，它只是對法律行為的效力加以確認和公示的外在手段[10]。在施甸縣煙草分公司訴張建民所有權(quán)糾紛案中，該房屋的法律物權(quán)人并未向第三人處分該房屋，即該案中不涉及第三人利益，法院將房屋判給真實物權(quán)人不會損害他人利益；若將房屋判給法律物權(quán)人，則其構(gòu)成不當?shù)美?。因此，在不涉及第三人利益時，應保護事實物權(quán)。（二）符合物權(quán)法的任務要求。物權(quán)法的任務不單在于保護交易安全，同時也承擔判斷物權(quán)、調(diào)整靜態(tài)物權(quán)關(guān)系的任務[11]。所以，在當事人提供的證據(jù)足以證明其為房屋所有權(quán)人且不涉及交易安全時，法院應認定其為房屋所有權(quán)人。（三）物權(quán)正確性原則的體現(xiàn)。物權(quán)正確性包含兩種含義：第一，按照物權(quán)法定主義，物權(quán)必須符合法律規(guī)定的類型和內(nèi)容，不符合物權(quán)法規(guī)定的“物權(quán)”不是物權(quán)，也就不存在物權(quán)正確性問題[12]。第二，物權(quán)歸屬具有正當性。即物權(quán)人有資格支配標的物、獲得其中的利益并排斥他人的侵害，而且權(quán)利人所取得的這種資格，符合公平、正義觀念和社會整體秩序[13]。限購令下的“借名買房”行為主要體現(xiàn)在正當性方面。真實權(quán)利人為購得該房屋支付相應對價取得物的“所有權(quán)”符合公平正義的要求，在不涉及第三人利益時也不會對社會整體利益造成影響，還能確保物權(quán)的正確歸屬。

綜上，在規(guī)避限購令實施的“借名買房”權(quán)屬爭議中，只要不涉及第三人利益，法院應保護事實物權(quán)。這既是物權(quán)正確性原則的體現(xiàn)，也符合物權(quán)法的任務性要求。當法院判令房屋歸屬事實物權(quán)人后，因規(guī)避限購令無法辦理變更登記的問題是接下來討論的重點。

四、限購令與法院確權(quán)判決沖突的解決

規(guī)避限購令實施“借名買房”行為引發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬爭議，當事人一般提起的是確權(quán)之訴，在不涉及第三人利益時，當事人一方提供的證據(jù)足以證明其是事實物權(quán)人的，法院通常認定該房屋的權(quán)屬歸于事實物權(quán)人。

一方面，政府發(fā)布限購令屬于行政行為，不動產(chǎn)登記機關(guān)作為行政機關(guān)必須遵守，其不予登記符合法律規(guī)定；另一方面，法院生效的判決同樣具有法律效力。如果不動產(chǎn)登記機關(guān)不予變更登記，法院的生效判決無法得到執(zhí)行，損害司法公信力的同時，還可能損害第三人和事實物權(quán)人的利益。因此，本文寫作的最終目的就是為在違反限購令不予變更登記和法院確權(quán)判決沖突之間找到平衡點。

我國《物權(quán)法》對權(quán)屬爭議問題設立了異議登記、預告登記，這為筆者解決上述難題提供了參考。對此，我們可以設立類似制度——裁判登記，以解決這一問題。所謂裁判登記是指因不符合政策要求而實施“借名買房”行為發(fā)生的權(quán)屬爭議，在不涉及第三人利益時，法院依據(jù)《物權(quán)法》判令房屋歸屬于事實物權(quán)人，但因違反限購政策不能辦理變更登記的，可以在不動產(chǎn)登記簿上對法院的確權(quán)判決予以登記，以防止法律物權(quán)人處分該物的一種登記方式。設立裁判登記，具有以下意義：

首先，可以使法院的生效判決發(fā)揮實質(zhì)作用。如果不創(chuàng)設裁判登記，不動產(chǎn)登記機關(guān)依據(jù)限購令不予變更登記，在不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人仍然是法律物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)的公示公信效力，法院判決該房屋歸屬于事實物權(quán)人就沒有實質(zhì)意義。

其次，保護事實物權(quán)人的物權(quán)，避免法律物權(quán)人不當?shù)美麚p害事實物權(quán)人的利益。如果法律物權(quán)人實施了處分該不動產(chǎn)的行為，根據(jù)不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，若第三人實施了積極的查閱不動產(chǎn)登記簿的行為并支付了合理對價，則其善意取得該物權(quán)，事實物權(quán)人只能以不當?shù)美麨橛上蚍晌餀?quán)人主張債權(quán)，這就擴大了事實物權(quán)人的風險范圍。

最后，裁判登記并非變更登記，符合限購令不予登記的要求。裁判登記只是登記機關(guān)依據(jù)法院的生效裁判注明該物權(quán)實際權(quán)屬的登記方式，事實物權(quán)人并不是該房屋的法律物權(quán)人，對該房屋僅享有永久居住權(quán)而不想有所有權(quán)。這是事實物權(quán)人規(guī)避限購令所帶來的后果，應由其自行承擔。裁判登記是為了避免法律物權(quán)人處分該房屋而設立的登記，同時，裁判登記也不違背限購令不予登記的要求。

設立裁判登記，能夠有效解決限購令和法院確權(quán)判決的沖突，不違背限購令的規(guī)定，法院的確權(quán)判決亦能發(fā)揮其實質(zhì)作用，還能避免法律物權(quán)人因無權(quán)處分損害事實物權(quán)人的利益，維護交易穩(wěn)定。

參考文獻

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[10] [11]同9.

[11] [13]同7.

注釋

（1）.施甸縣煙草分公司訴張建民所有權(quán)糾紛案.昆明市中院（2012）昆民一終字第418號.

（2） 紐曼·斯克奴將公共利益界定為“一個不確定之多數(shù)成員所涉及的利益”；洛厚德將公共利益界定為‘為一個相關(guān)空間內(nèi)關(guān)系人數(shù)的大多數(shù)人的利益理論。

作者簡介

陳群（1992-），女，貴州仁懷人，研究生在讀。