李宇航

摘要：改革開放后，國家采取的政策大大促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為熱門行業(yè)，。但是高速的發(fā)展又帶來了很多問題。本文分析了誘發(fā)這些問題的因素，房地產(chǎn)發(fā)展所遇到的主要問題，以及怎么預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；問題；對策

我國房地產(chǎn)飛速發(fā)展，在市場經(jīng)濟(jì)中所起到的作用也是越來越大。隨著我國城鄉(xiāng)一體化不斷加深，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)也更加關(guān)注，不斷出臺(tái)一系列政策，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康發(fā)展。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也遇到了很多問題，由于所占資金比例過高，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也非常大，它對信貸業(yè)的依賴程度也較高。此外，房價(jià)的過快上漲，對公民的居住以及社會(huì)的風(fēng)氣都造成了一定的影響，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。目前我國房地產(chǎn)市場主要有以下問題。

1 保障性住房缺失，地方政府對土地市場監(jiān)管不到位

我國自住房體制改革以來，為了發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，對于房產(chǎn)分配的政策做出了不小的改變，傳統(tǒng)的分房政策逐步過渡到新型的商品房政策，目的就是將房地產(chǎn)行業(yè)和金融聯(lián)系得更緊密，帶動(dòng)各行各業(yè)的發(fā)展，這是符合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的，也對整個(gè)經(jīng)濟(jì)有帶動(dòng)作用。但是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，目前商品房地?cái)?shù)量已經(jīng)大大超過保障性住房的數(shù)量，按最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，90%以上的住房已變?yōu)樯唐贩?。由于政策?dǎo)向的不明確性，地方政府的利益驅(qū)使，房地產(chǎn)行業(yè)大量“空子被鉆”，大量的商品房被推出在市場上買賣，地方政府以及相關(guān)行業(yè)賺得盆滿缽滿，而保障性住房則越來越少，很多公民的基本住房得不到保障。

雖然政府意識(shí)到了這一問題并在政策上有所導(dǎo)向，但地方政府有自身政績的需要，大多數(shù)對各個(gè)相關(guān)房地產(chǎn)改善政策實(shí)施的意愿并不高。地方政府對土地政策的規(guī)范有著極為重要的作用，土地開發(fā)利用是關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵因素，但是對于這一稀缺的資源，大多數(shù)地方政府利用不當(dāng)，他們更在意的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的數(shù)據(jù)而使自己“政績突出”，而這一數(shù)據(jù)最好的體現(xiàn)就是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，所以土地高價(jià)買賣，拉高房價(jià)成為了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)提升最簡單有效地方式。近年來，大量金融城、大學(xué)城等吸引眼球的組團(tuán)地區(qū)建立，新建各種開發(fā)區(qū)，營造的各種形象工程，“面子工程”多而很多居民卻不能得到基本居住條件的保障；很多有房的個(gè)人更是以炒房為賺錢的好方法，他們結(jié)伴拉高房價(jià)再出貨，完全一副金融做派，房地產(chǎn)行業(yè)金融化。而地方政府為了一手漂亮的數(shù)據(jù)對于這些行為大多也是聽之任之，部分地方政府違規(guī)開發(fā)土地，使得日常用做農(nóng)業(yè)用地、社會(huì)保障用地以及公共設(shè)施用地等被過度開發(fā)，這樣大大限制了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，也降低了大多數(shù)公民的生活水平；有時(shí)候甚至?xí)烷_發(fā)商一起營造一種房屋稀缺、供不應(yīng)求的市場狀態(tài)以達(dá)到自身的目的。所以從總體上看政策實(shí)施的效果并不明顯，這些既得利益者不會(huì)放棄自身地利益。而那些需要保障性住房的人群大多屬于中下層，他們大多對于目前房地產(chǎn)發(fā)展引發(fā)的房價(jià)只能“望洋興嘆”，所以我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有待扭轉(zhuǎn)。

2 投資增長速度過快

城市化是發(fā)展的必然趨勢，一個(gè)國家由發(fā)展中國家變?yōu)榘l(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)農(nóng)村人口比例一般為8比2，而經(jīng)過改革開放接近40年的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)農(nóng)村人口比例已由2比8變?yōu)?比4，城鎮(zhèn)化必然會(huì)有大量農(nóng)村人口遷往城市，所以發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)無可厚非。改革開放后，人民生活水平逐步提高，對住房地需求也增加，城市化發(fā)展逐步迎來了高峰。房地產(chǎn)發(fā)展所帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)勢必會(huì)讓很多投資者的目光匯聚在這一行業(yè)，正因?yàn)槿绱?，除了政府資金外，大量個(gè)人資金也涌人房地產(chǎn)市場，使得原本想平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)增加了發(fā)展的速度。投資保持穩(wěn)定增長，房價(jià)穩(wěn)定勻速上升是政策導(dǎo)向。但是大量資金的推波助瀾打亂了這一平衡，房地產(chǎn)的投資增長與銷售增長逐步出現(xiàn)失衡現(xiàn)象，局部地區(qū)房價(jià)上漲過快就是這些投資的結(jié)果，這些過度投資不但造成了房價(jià)失衡，大量信貸資金涌人房地產(chǎn)，更是使房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性加劇。

3 結(jié)構(gòu)不合理

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話由最高領(lǐng)導(dǎo)人以及政府說出，說明了目前房地產(chǎn)所遇到的結(jié)構(gòu)不合理的問題已經(jīng)引起了高度重視。居民白住性房屋的比例逐年遞減，稍有積蓄的人都會(huì)投資性買房，個(gè)別團(tuán)體以及個(gè)人更是投機(jī)性買房，從投機(jī)到白住比例越來越失衡。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的萎靡，大量商業(yè)樓寫字樓以及門面空置，因?yàn)樯獠缓米?，很多?dòng)則高房價(jià)幾倍的門面租金還不如房子，所以更多資金用于買房而不是買門面等商業(yè)性房，由于利益驅(qū)使和價(jià)格優(yōu)勢，前幾年修的商業(yè)性住房以及門面相當(dāng)多，但是目前已經(jīng)呈供大于求的趨勢，而商品房特別是中低檔商品房則供不應(yīng)求。

在房地產(chǎn)不均衡的發(fā)展中還會(huì)出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)：高額的房價(jià)會(huì)使得很多人在二十年甚至三十年內(nèi)將自己大部分的工資所得用于還貸當(dāng)中，成為“房奴”，這一部分人很有可能就因?yàn)橐惶追孔樱茈y丟掉手里這一份也許并不是十分理想的工作只為了還房貸，這一部分人的創(chuàng)新性以及開拓性會(huì)受到極大的打擊，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；高額的房價(jià)還會(huì)引發(fā)對其他行業(yè)的擠兌，房地產(chǎn)高高在上，而其他經(jīng)濟(jì)行情不景氣，這些行業(yè)為了自身發(fā)展勢必裁員，而這個(gè)被裁員工很可能就是還貸者，丟失工作的他們還不起房貸，久而久之呆賬越來越多，社會(huì)發(fā)展不穩(wěn)定因素會(huì)增加，甚至?xí)霈F(xiàn)次貸危機(jī)。以上風(fēng)險(xiǎn)就需要防范以及解決，為此提供如下建議：

（一）充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)監(jiān)督

充分發(fā)揮政府職能，就是要將宏觀調(diào)控落到實(shí)處。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地了解行業(yè)在發(fā)展過程中的信息，通過分析找出問題，并解決問題，對那些拒不執(zhí)行，或者偷奸?；膫€(gè)人或集體在行政上給予嚴(yán)厲的打擊。同時(shí)，政策導(dǎo)向要使目前的土地買賣政策和地方政府利益關(guān)系不是這么密切，引導(dǎo)其他政績項(xiàng)目，促使開發(fā)商合理投資。

（二）加強(qiáng)行業(yè)規(guī)劃，防范風(fēng)險(xiǎn)于未然

房地產(chǎn)行業(yè)的巨大發(fā)展，已經(jīng)涉及了多個(gè)行業(yè)，房地場行業(yè)不僅僅是一個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)有著社會(huì)效益和環(huán)境效益，所以對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行合理的行業(yè)規(guī)劃十分必要。對于住房結(jié)構(gòu)比例失衡的現(xiàn)象，一定要加大自住需求的剛需房建設(shè)，建立健全租房制度，保障租房者的權(quán)益，并且多建立一些諸如“民心家園“之類的大眾性很強(qiáng)，配套完善的公租房，這樣大多數(shù)人的自主性需求得到滿足，房產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象就會(huì)得到緩解，房價(jià)自然會(huì)得到控制。

對于目前已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)監(jiān)督，打擊那些已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)，可以適當(dāng)加息，讓資金有所回流等，避免房地產(chǎn)在風(fēng)險(xiǎn)的道路上越陷越深。

（三）建立各個(gè)行業(yè)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的機(jī)制，

由于最近10年房地產(chǎn)行業(yè)一直是龍頭行業(yè)，有大量的資金流人，房地產(chǎn)快速發(fā)展造成基礎(chǔ)不牢，所以它需要降速，“軟著陸”成為趨勢，這就需要一個(gè)新的增長點(diǎn)來平衡協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如由一帶一路、目前國際形勢以及行業(yè)的涉及面來看，軍工業(yè)就可以成為一個(gè)很好的發(fā)展的行業(yè)。同時(shí)在新的行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)就可以“自我沉淀”，增加白住性住房比例控制信貸等，以求房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其發(fā)展也與社會(huì)中的人們息息相關(guān)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如果能夠健康發(fā)展，對于我國整體經(jīng)濟(jì)也是一種保障，雖然我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如今的狀況還有待完善，但是隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、科技水平不斷提高、國家政策不斷完善，我國房地產(chǎn)未來發(fā)展必定是一片光明。

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