趙研 李博

【摘 要】隨著計算機技術(shù)的快速發(fā)展，信息化管理模式應(yīng)用成為可能，借助計算機的強大運算能力，數(shù)量龐大、種類繁多的信息處理和使用成為可能，信息化技術(shù)對大型項目具有良好的促進作用。本文從房地產(chǎn)項目管理信息主要內(nèi)容及特點，房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)的實施原則，房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)的實施步驟三個方面對我國房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)進行了研究。經(jīng)過研究，筆者認為房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)應(yīng)有重視功能原則、可靠性原則、易于操作原則、和開放性原則。而為確保使用效果，房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)應(yīng)在認真分析的基礎(chǔ)上分步實施。

【關(guān)鍵詞】項目管理；管理信息系統(tǒng)；房地產(chǎn)

自上世紀80年代城市住房實施市場化改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，很多房地產(chǎn)企業(yè)的體量已經(jīng)發(fā)展成為具有國際化競爭能力的水平。隨著我國房地產(chǎn)改革的逐漸深入，特別是開放程度的繼續(xù)擴大，外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的門檻越來越低，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈。當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一個長期高速的發(fā)展階段后發(fā)展速度有所減緩，甚至有專家認為房地產(chǎn)市場進入了一個深度調(diào)整的階段，而在此調(diào)整階段中，缺乏市場競爭力的企業(yè)將毫無疑問的遭到淘汰?；ヂ?lián)網(wǎng)和信息化技術(shù)的發(fā)展給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了新的機遇，也帶來了新的挑戰(zhàn)，從歷史發(fā)展來看，不能接受并良好運用新技術(shù)的企業(yè)，其競爭力將會顯著降低。當代世界是一個信息化大爆炸的時代，新的技術(shù)層出不窮，深刻改變了社會生產(chǎn)和生活方式。項目管理信息系統(tǒng)（PMIS）以計算機為管理工具，對項目相關(guān)信息進行收集、傳輸、處理、儲存、修改和維護，對提升企業(yè)管理能力，提高企業(yè)核心競爭力具有重要的作用。項目管理信息系統(tǒng)（PMIS）以計算機為管理工具，對項目相關(guān)信息進行收集、傳輸、處理、儲存、修改和維護，對提升企業(yè)管理能力，提高企業(yè)核心競爭力具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)項目管理信息主要內(nèi)容及特點

房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)是借助計算機對項目各階段、各類型信息進行匯集、交換、處理、儲存的輔助管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目具有投資總額大、建設(shè)周期長、工序復(fù)雜、安全要求高、社會關(guān)注程度高等特點，因此對項目信息的數(shù)量和質(zhì)量都有很高的要求。這些信息既包括宏觀的經(jīng)濟社會環(huán)境信息，也包括微觀的企業(yè)能力和技術(shù)水平的信息；既包括定性信息也包括定量信息。具體來說，主要包括經(jīng)濟環(huán)境信息、政策法規(guī)信息、市場消費信息、項目評估信息、工程管理信息、銷售狀況信息、客戶信息和物業(yè)文檔信息等內(nèi)容。

房地產(chǎn)項目信息管理的主要特點：一是數(shù)字化特點。因為要借助計算機，房地產(chǎn)項目的定性和定量信息都要進行數(shù)字化處理，為后續(xù)的管理做好基礎(chǔ)性準備。二是網(wǎng)絡(luò)化。信息的使用需要借助網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，通過網(wǎng)絡(luò)環(huán)境進行項目信息的收集、整理、處理、修改和使用，通過網(wǎng)絡(luò)的方式實現(xiàn)信息價值的最大化。三是專業(yè)性。房地產(chǎn)項目信息管理系統(tǒng)設(shè)計大量的專業(yè)化概念和數(shù)據(jù)，只有很好的掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識才能很好的認知和使用這些信息。四是規(guī)劃性。管理信息系統(tǒng)是一個模式化的管理模式，進入系統(tǒng)內(nèi)的術(shù)語、業(yè)務(wù)流程、處理措施等內(nèi)容都應(yīng)該是規(guī)范的，否則將會對管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用產(chǎn)生負面影響，很容易造成信息認知的混亂。

二、房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)的實施原則

首先是重視功能原則。房地產(chǎn)項目信息眾多，內(nèi)容復(fù)雜，利益相關(guān)方多，項目在實施過程中很容易受到各種因素的影響，這就要求房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)需要兼具易拓展性和易于維護性。易拓展性是指系統(tǒng)相對開放，系統(tǒng)規(guī)?？梢愿鶕?jù)項目情況進行伸縮；而易于維護性則是指管理者可以很方便的對系統(tǒng)進行修改或功能拓展。此外，還要方便管理者進行異地管理和集中控制。房地產(chǎn)項目管理者可能在空間上距離較遠，特別是隨著跨國房企的增多，項目管理者具有異地管理和集中控制的需求，這需要系統(tǒng)做相應(yīng)的改變以滿足項目管理者多樣化的要求。

其次是可靠性原則。房地產(chǎn)項目具有一次性及不可重復(fù)的特點，各階段數(shù)據(jù)都關(guān)乎房地產(chǎn)項目的成敗。這就要求房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)應(yīng)具有可靠和穩(wěn)定的特性，保持相對的獨立運行，確保系統(tǒng)安全。

再次是易于操作原則。房地產(chǎn)項目中各類人員齊聚，管理人員的素質(zhì)水平也參差補齊，為方便全體管理者更好的使用，最大程度發(fā)揮系統(tǒng)的作用，需要系統(tǒng)的操作界面簡單易懂，直觀統(tǒng)一，操作流程應(yīng)符合管理人員的工作習(xí)慣。

最后是開放性原則。房地產(chǎn)項目管理者眾多，每個人所用的操作系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)均有所不同，為保證系統(tǒng)的通用性，系統(tǒng)在設(shè)計的時候應(yīng)充分考形式各異應(yīng)用環(huán)境，確保所有使用者均能良好的使用系統(tǒng)。同時應(yīng)注重辦公軟件和系統(tǒng)接口的設(shè)計，保證系統(tǒng)和辦公系統(tǒng)的匹配，節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)辦公經(jīng)費。

三、房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)的實施步驟

房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)是一個復(fù)雜龐大的系統(tǒng)，涉及人員眾多、實施難度大、應(yīng)用周期長，為確保實施效果，應(yīng)將系統(tǒng)分布實施。

一是建立并完善系統(tǒng)實施組織。中國是一個深受傳統(tǒng)思想觀念影響的國家，領(lǐng)導(dǎo)在組織的中作用極為重要。對于房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)來說，房地產(chǎn)企業(yè)管理層，特別是高級管理人員應(yīng)充分重視系統(tǒng)的重要性，親自參與系統(tǒng)實施組織的組建工作。房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)的組織可分為實施小組、領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組、應(yīng)用小組和監(jiān)理小組，明確各小組領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、運行模式和權(quán)力職責，企業(yè)高級領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)該積極參與到組織中來，對組織建設(shè)進行進一步完善。

二是制定系統(tǒng)實施計劃。根據(jù)房地產(chǎn)項目管理信息系統(tǒng)目標、范圍和方法分步實施。劃分系統(tǒng)實施階段，并由協(xié)調(diào)管理組根據(jù)各階段特點制定進度、成本、質(zhì)量水平詳細計劃，并建立考核機制，定期對系統(tǒng)實施情況進行考核，對未能按時完成認為的相關(guān)責任人進行嚴厲處罰。

三是做好系統(tǒng)實施前的準備工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門和系統(tǒng)相關(guān)組織要積極參與、充分配合，對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進行研判，對項目流程進行梳理，并根據(jù)管理信息系統(tǒng)要求進行流程改造，建立電子檔案和管理數(shù)據(jù)庫，建立子系統(tǒng)，為日后系統(tǒng)的正常運行打下良好的基礎(chǔ)。

四是對系統(tǒng)進行安裝測算和計算機模擬。這部分工作主要包括對系統(tǒng)進行初始化，配置初始參數(shù)，分配用戶權(quán)限和計算機模擬。在計算機模擬時，所有相關(guān)人員都應(yīng)該積極參與，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)不足，找出系統(tǒng)問題，方便下一階段的運行。

五是培訓(xùn)和正式運行。培訓(xùn)又包括兩個部分，首先是對工作人員進行培訓(xùn)，這部分主要是培訓(xùn)操作人員的相關(guān)知識；其次是對管理人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)的主要目的是對管理人員的行為進行規(guī)范。在系統(tǒng)正式運行階段要注重對運行效果的總結(jié)和評價，及時發(fā)現(xiàn)并調(diào)整運行中的問題，并將管理者和市場新的需求及時增加到系統(tǒng)中。

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