馬萬(wàn)生

摘要：在擔(dān)保公司辦理的債權(quán)類項(xiàng)目中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的擔(dān)保形式：為了避免債務(wù)人無(wú)力償還貸款，同時(shí)為了增加實(shí)現(xiàn)自己債權(quán)的可能性，可以與債務(wù)人簽訂貸款合同和擔(dān)保合同，同時(shí)，與債務(wù)人和保證人簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》，合同并通過(guò)網(wǎng)簽。當(dāng)借款本息不能償付時(shí)，擔(dān)保公司依據(jù)《房屋買(mǎi)賣合同》房子需要過(guò)戶交易。這種操作在法律上到底效力如何？本文基于房屋網(wǎng)簽的形式提供債權(quán)擔(dān)保問(wèn)題的探討。

關(guān)鍵詞：房屋；網(wǎng)簽；債權(quán)；擔(dān)保；問(wèn)題；探討

1、網(wǎng)簽、債權(quán)、擔(dān)保的含義

1.1債權(quán)人：在通俗的術(shù)語(yǔ)中，它是貸方，它是債務(wù)人的對(duì)稱債務(wù)的主要部分。債權(quán)人有權(quán)代位和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。代位權(quán)：指?jìng)鶆?wù)人逾期，第三人行使其權(quán)利，有權(quán)將到期并導(dǎo)致?lián)p害債權(quán)人的債權(quán)，債權(quán)人主張保存自己的權(quán)利，向人民法院對(duì)代位以自己的名義向第三人行使債務(wù)人的權(quán)利。轉(zhuǎn)讓權(quán)：債權(quán)人通過(guò)債權(quán)人的權(quán)利與第三方協(xié)商合同將債權(quán)的全部或部分轉(zhuǎn)移于第三人。債權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。

1.2債權(quán)擔(dān)保： 債權(quán)擔(dān)保設(shè)立的目的是為了確保某一特定債權(quán)人能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)。債務(wù)人或第三人的信用或特定財(cái)產(chǎn)被用于催告?zhèn)鶆?wù)人履行債務(wù)制度。擔(dān)保債務(wù)的債務(wù)是主要債務(wù)，主要債務(wù)無(wú)效或消除，債務(wù)也無(wú)效或消除。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同、合同保證行使留置權(quán)不需要簽訂合同。

1.3反擔(dān)保：除債務(wù)人以外的擔(dān)保人，在未來(lái)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，并保證擔(dān)保人實(shí)現(xiàn)對(duì)債務(wù)人的追索權(quán)。債務(wù)償還期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，擔(dān)保人成為債務(wù)人的債權(quán)人、擔(dān)保人、債務(wù)人的債權(quán)人有權(quán)利追償債務(wù)人時(shí)，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。擔(dān)保人行使追償權(quán)利，可能債務(wù)人因?yàn)闊o(wú)力償還債務(wù)，為了保證追償?shù)臋?quán)利的實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保債務(wù)人的擔(dān)保人，可能需要債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保，反過(guò)來(lái)，擔(dān)保人提供擔(dān)保稱為反擔(dān)保。

2、房產(chǎn)網(wǎng)簽的含義及作用

網(wǎng)簽，是一份出售房屋的網(wǎng)上合同，實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣的網(wǎng)簽主要包括兩種形態(tài)：增量房和存量房。所謂增量房主要是指商品房，所謂的存量房主要是指二手房。在實(shí)行網(wǎng)簽的地區(qū)，網(wǎng)簽是一種制度強(qiáng)制，只要當(dāng)事人通過(guò)市場(chǎng)交易就要登記或變更登記之前，同一標(biāo)的物不能再次成為買(mǎi)賣的對(duì)象。2010 年，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確提出“要進(jìn)一步建立健全商品房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大資金監(jiān)管力度”。此后各地紛紛推行網(wǎng)簽，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部在 2016 年 4 月提出要在全國(guó)范圍內(nèi)將網(wǎng)簽全面推行。

簽訂商品房交易合同網(wǎng)上備案的主要目的是為了避免“一房二賣”，維護(hù)交易秩序和雙方的合法權(quán)益。然而，從法律意義上說(shuō)，商品房交易已經(jīng)有法律效力，在依法簽訂合同之后，網(wǎng)簽備案只有公共驗(yàn)證的功能，管理本身并沒(méi)有法律約束效力，網(wǎng)簽之外的交易或影響房子的所有權(quán)的變化。

3、網(wǎng)上簽署和提前通知登記

案例1：2010年4月16日，趙某和一家房地產(chǎn)公司簽署了商品房銷售合同。雙方協(xié)定三套房產(chǎn)以總價(jià)400萬(wàn)元的價(jià)格出售給趙某，公司負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證。在趙某將房款支付完畢后，該公司將房屋交付給了趙某占有使用，但一直沒(méi)有辦理證件。2014年4月，趙某得知該公司與第三人徐某于2013年12月13日，簽訂了商品房買(mǎi)賣合同，并且將以上3套房屋以550萬(wàn)的價(jià)格賣給了徐某，并辦理了網(wǎng)上簽證手續(xù)。為此，趙某向法院起訴，要求確認(rèn)其與房地產(chǎn)公司的《商品房買(mǎi)賣合同》有效并要求辦理過(guò)戶手續(xù)。

法院判決：法院經(jīng)過(guò)審理，趙某、徐某與房地產(chǎn)公司簽訂的合同均有效，但趙某的合同簽訂在先，趙某已經(jīng)支付完畢房款并實(shí)際占用使用該房。徐某雖然辦理了網(wǎng)簽，但該行為并不具有物權(quán)登記效應(yīng)，故最終支持了趙某的請(qǐng)求，判決房產(chǎn)公司為趙某辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

在擔(dān)保公司業(yè)務(wù)中，存在同樣性質(zhì)的案例二：

2016年10月20號(hào)，王某與XX房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣合同》，將兩套商業(yè)房產(chǎn)出售給王某，房產(chǎn)總價(jià)450萬(wàn)元，王某在簽訂合同時(shí)，一次性向XX房地產(chǎn)公司支付450萬(wàn)元，但XX房地產(chǎn)公司至今尚未給王某辦理房產(chǎn)證。

2017年4月19號(hào)，XX建筑公司銀行貸款500萬(wàn)元，一年到期限，擔(dān)保公司給銀行提供擔(dān)保，以上述XX房地產(chǎn)公司（與XX建筑公司為同一實(shí)際控制人）出售給王某的兩套商業(yè)房產(chǎn)，通過(guò)網(wǎng)簽的形式提供反擔(dān)保。

2017年8月3日，王某得知該公司與擔(dān)保公司簽署了出售商品房的合同并將該房產(chǎn)辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。為此，王某向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)其與XX房地產(chǎn)公司買(mǎi)賣商品房的合同是有效的，需要辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。該經(jīng)濟(jì)糾紛正在處理中。那么，案例中的徐某已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，為什么房子最終還是被判給了趙某？這需要解釋網(wǎng)上簽證和預(yù)先登記注冊(cè)的區(qū)別。

預(yù)告登記，“物權(quán)法”第二十條的規(guī)定：雙方簽署協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)或出售房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)，以確保擁有未來(lái)的物權(quán)，可以申請(qǐng)預(yù)告登記的登記機(jī)關(guān)依照合同。經(jīng)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記人的同意，該財(cái)產(chǎn)不受財(cái)產(chǎn)權(quán)利的影響處理。預(yù)告登記后，如債權(quán)人的債權(quán)被注銷或者在不動(dòng)產(chǎn)登記之日起，三個(gè)月內(nèi)未登記的，預(yù)告登記無(wú)效。建設(shè)部第168號(hào)令頒布第六十七條房屋登記辦法，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記： （1）預(yù)購(gòu)商品房；（2）預(yù)購(gòu)商品房抵押；（3）房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。因此，預(yù)告登記是合同各方之間談判協(xié)議的結(jié)果。既可以預(yù)告登記，也可以不預(yù)告登記，行政部門(mén)不得干預(yù)。實(shí)踐中，對(duì)于預(yù)告登記，因?yàn)槭菫榱吮Ｗo(hù)購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)利，對(duì)賣房人并無(wú)益處，而且預(yù)告登記相較于網(wǎng)簽來(lái)講更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因此，除非買(mǎi)方堅(jiān)持登記，否則賣方不會(huì)要求登記。

3.1網(wǎng)上簽證與預(yù)告登記的相似性

網(wǎng)簽之后的房屋無(wú)法再次買(mǎi)賣，且在注銷之前亦不能進(jìn)行第二次網(wǎng)簽，也無(wú)法辦理過(guò)戶登記。主要原因就在于通過(guò)政府的公示信息平臺(tái)將債權(quán)公布于外，并得到了對(duì)抗效力。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，登記機(jī)關(guān)可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。例如，在商品房預(yù)售中，買(mǎi)家可以登記未完成的住房，以限制開(kāi)發(fā)商出售或抵押他們出售的房屋。

3.2網(wǎng)上簽證與預(yù)告登記的差別

網(wǎng)上簽證只是行政記錄，并不具有物權(quán)法律效力。導(dǎo)致在實(shí)踐中因誤解網(wǎng)簽的法律性質(zhì)而引發(fā)諸多法律糾紛。筆者認(rèn)為案例二，擔(dān)保公司即使“一房二賣”中辦理了房屋網(wǎng)簽手續(xù)，也不反對(duì)合法占有人的房子，合法占有人的房子最終可以獲得房屋產(chǎn)權(quán)。此外，僅僅辦理了網(wǎng)簽的房產(chǎn)也不能對(duì)抗法院的查封。

預(yù)告登記是一種預(yù)先登記，目的是為了保留將來(lái)的產(chǎn)權(quán)變更，該權(quán)利由申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)。預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的表達(dá)體現(xiàn)在請(qǐng)求權(quán)的公開(kāi)展示原則中。預(yù)告登記制度不僅是識(shí)別和保證權(quán)利人對(duì)財(cái)產(chǎn)未來(lái)的合法支配地位的制度，也是債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延伸。預(yù)告通知的登記應(yīng)當(dāng)是申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。登記中產(chǎn)權(quán)的變更尚未實(shí)現(xiàn)，因此登記客體本身不是物權(quán)本身，而是對(duì)未來(lái)物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)。通過(guò)設(shè)立登記制度對(duì)第三人提出申請(qǐng)登記保全的權(quán)利。因此，請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)，但登記使債權(quán)具有一定的產(chǎn)權(quán)效力，這是債權(quán)的具體表現(xiàn)。預(yù)告登記制度彌補(bǔ)了債權(quán)成立與物權(quán)獲取之間的縫隙，最終實(shí)現(xiàn)保護(hù)交易安全之目的，并且預(yù)告登記被賦予禁止處分的效果。

4、商品房銷售合同風(fēng)險(xiǎn)防范的最佳方式

根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，在簽訂商品房買(mǎi)賣協(xié)議前的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)通過(guò)登記制度實(shí)現(xiàn)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定，在登記后，未登記的權(quán)利人同意在沒(méi)有物權(quán)效力的情況下處置不動(dòng)產(chǎn)?！锻恋氐怯涋k法》、《房屋登記辦法》和《房地產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，也進(jìn)一步規(guī)定。2015年最高人民法院人民法院的執(zhí)行異議規(guī)定在一些問(wèn)題上的復(fù)議案件，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行的，扣押預(yù)告登記辦理房地產(chǎn)的受讓人，受讓人提出暫停異議，人民法院應(yīng)當(dāng)支持；依照財(cái)產(chǎn)權(quán)利登記條件，受讓人應(yīng)當(dāng)支持撤銷異議。因此，預(yù)告登記作為一種法律制度具有充分的權(quán)力保護(hù)作用。

綜上所述，進(jìn)一步說(shuō)明了網(wǎng)上簽證不能代替預(yù)告登記。網(wǎng)簽兼具行政管理與公示的功能，但登記制度使債權(quán)具有一定的產(chǎn)權(quán)效力，是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的具體體現(xiàn)。因此，登記制度應(yīng)該是保證擔(dān)保公司債權(quán)人或買(mǎi)方權(quán)利的最佳選擇。

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