孟瑞琦

鄭州大學(xué)，河南 鄭州450001

一、引言

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重大轉(zhuǎn)折。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資問(wèn)題一直是關(guān)乎其未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。業(yè)主需求量不斷擴(kuò)大，融資需求不斷擴(kuò)大，但由于物業(yè)企業(yè)具有缺乏可抵押資產(chǎn)、盈利周期長(zhǎng)、重運(yùn)營(yíng)等特點(diǎn)，其在實(shí)際融資過(guò)程中出現(xiàn)了融資渠道受限、融資成本高、融資用途單一等諸多問(wèn)題。當(dāng)前的融資方式無(wú)法滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金缺口，資金不足的難題凸顯，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)亟需尋找到一條符合自身?xiàng)l件的融資方式。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資方式

結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的特點(diǎn)來(lái)看，滿(mǎn)足其融資需求的方式并不多，這主要源于其缺乏抵押物。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要的融資方式有以下三種：

（一）港股融資

港股融資是指通過(guò)在香港聯(lián)合交易所上市發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行融資的一種方式。當(dāng)前香港主板呈現(xiàn)出“上市企業(yè)市值、市盈率穩(wěn)中有升”的特點(diǎn)。由于港股融資條件較為嚴(yán)苛，截至2017年底，只有6家物業(yè)服務(wù)企赴港上市業(yè)（如表1所示）。

從近幾年在港上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值變化情況來(lái)看，綠城服務(wù)市值出現(xiàn)巨大的飛躍，2017年綠城服務(wù)市值達(dá)202.50億港元，成為目前在港上市市值最高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。中海物業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，2017年中海物業(yè)市值達(dá)85.79億港元，僅低于綠城服務(wù)與彩生活。與往年比，彩生活和中奧到家略有下降，而祈福生活服務(wù)和浦江中國(guó)由于成立時(shí)間較晚，市值變化幅度較小，但發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

另外，在香港主板呈現(xiàn)“上市企業(yè)管理規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，營(yíng)收快速攀升”的特點(diǎn)。在管理規(guī)模方面，2017年綠城服務(wù)與中海物業(yè)的管理面積分別達(dá)到1.17億平方米和0.99億平方米，彩生活管理面積達(dá)到4.2億平方米，同比增長(zhǎng)30.46%；管理規(guī)?？傮w增長(zhǎng)逐漸趨緩。在經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面，綠城服務(wù)營(yíng)業(yè)收入22.03億元，同比增長(zhǎng)33.59%；中海物業(yè)營(yíng)收11.37億元，同比增長(zhǎng)6.26%；中奧到家營(yíng)收9.77億元，同比增幅達(dá)82.38%，可以看出中奧利家成為營(yíng)收漲幅最大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入也在不同程度上略有上漲。

（二）“新三板”融資

“新三板”融資是指企業(yè)在新三板上市掛牌之后通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者定向增發(fā)的方式進(jìn)行融資的行為。當(dāng)前，新三板市場(chǎng)呈現(xiàn)出急劇擴(kuò)張的趨勢(shì)，范圍擴(kuò)展至全國(guó)范圍內(nèi)的上市股份公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也紛紛借此契機(jī)，開(kāi)拓在“新三板”掛牌上市的道路。

當(dāng)前，新三板市場(chǎng)呈現(xiàn)出"數(shù)量激增，分化明顯"的特征。從規(guī)模方面來(lái)看，新三板掛牌物企平均管理面積約990萬(wàn)平方米，平均營(yíng)收超1.3億元，保利物業(yè)、嘉寶股份、遠(yuǎn)洋億家3家企業(yè)在管面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)4.7億元。從交易方面來(lái)看，2017年，新三板企業(yè)達(dá)到11622家，有14家新三板物業(yè)服務(wù)企業(yè)有過(guò)交易。據(jù)2017年12月7日收盤(pán)數(shù)據(jù)顯示，美易家與嘉寶股份市值領(lǐng)先，分別達(dá)30.93億元及25.58億元。截至2017年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量已達(dá)60家，其中新三板掛牌物業(yè)企業(yè)從2015年的14個(gè)擴(kuò)張至現(xiàn)在的23個(gè)，整個(gè)新三板市場(chǎng)即將迎來(lái)集合競(jìng)價(jià)的時(shí)代。

表1　港交所上市的六家物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)信息

（三）銀行貸款融資

銀行貸款融資作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一種融資方式，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)向銀行借款籌集所需資金，具體可分為短期信用貸款及抵押貸款兩種方式。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常缺乏可抵押物，為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行在向其發(fā)放信用貸款時(shí)限定了相關(guān)條件，如：企業(yè)經(jīng)營(yíng)者或?qū)嶋H控制人從業(yè)經(jīng)歷在3年以上，素質(zhì)良好、無(wú)不良個(gè)人信用記錄；經(jīng)營(yíng)收入核算利潤(rùn)總額近三年持續(xù)增長(zhǎng)，資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%的良好范圍內(nèi)，現(xiàn)金流量充足、穩(wěn)定等。綜上，與港股融資相比，新三板及銀行貸款融資門(mén)檻相對(duì)較低，目前已有60家物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)掛牌新三板，銀行信用貸款由于具備無(wú)抵押擔(dān)保、額度較小的特點(diǎn)，已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)融資的重要方式。

三、南都物業(yè)的融資創(chuàng)新實(shí)例

目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在積極探索多元融資渠道，健全融資服務(wù)機(jī)制，以提升融資效率。2017年12月，南都物業(yè)成功上市，成為“物業(yè)第一股”，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)A股融資做出了創(chuàng)新性的探索。截至2017年底，南都物業(yè)管理項(xiàng)目已拓展至全國(guó)各大城市中，簽約項(xiàng)目近300個(gè)，在管面積近4000萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入從2014年的3.9億元上升到2017年的5.8億元，凈利潤(rùn)從0.31億元上升至0.63億元。南都物業(yè)的融資創(chuàng)新對(duì)于同類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司也具有一定的參考價(jià)值。下面從該企業(yè)的基本情況、融資創(chuàng)新的原因以及具體操作三方面入手，闡述該實(shí)例所具備的理論與實(shí)際意義。

（一）該實(shí)例的基本情況

南都物業(yè)成立于1994年，是長(zhǎng)三角地區(qū)具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，業(yè)務(wù)以杭州為中心，深耕江浙滬，并逐步向全國(guó)輻射，杭州地區(qū)以外收入逐年增長(zhǎng)，杭州地區(qū)收入占比逐年下降。主要從事住宅、辦公、商業(yè)類(lèi)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)項(xiàng)目，2016及2017年公司簽約面積分別分別增長(zhǎng)16.57%和19.06%，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

公司主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括：彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)4家主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)4億元的港股上市公司，這是其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中的第一梯隊(duì)；位于第二梯隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不超過(guò)4億元的新三板掛牌公司。雖然南都物業(yè)的營(yíng)業(yè)規(guī)模與第一梯隊(duì)公司存在差距，但從凈利率水平來(lái)看，其成本管控和盈利能力更勝一籌。目前，公司旗下悅都科技負(fù)責(zé)O2O社區(qū)APP等產(chǎn)品研發(fā)，依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將項(xiàng)目資源進(jìn)行整合、調(diào)度，迎合了當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的新需求。

（二）融資創(chuàng)新的原因

當(dāng)前，內(nèi)地上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已超過(guò)20家，但大多數(shù)還集中在新三板，少數(shù)選擇了港股融資，包括彩生活、綠城物業(yè)、中海物業(yè)和中奧到家等，但南都物業(yè)卻選擇了進(jìn)入門(mén)檻更高的A股。該企業(yè)進(jìn)行融資創(chuàng)新的原因總結(jié)如下。

第一，A股融資有助于推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的資本化進(jìn)程。對(duì)于相對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在估值更高的A股市場(chǎng)上市不僅能獲得更可觀的融資金額，同時(shí)也能獲取更高的股權(quán)溢價(jià)。該成功案例在很大程度上回應(yīng)了市場(chǎng)方面對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司在A股上市可行性的質(zhì)疑，成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本化的重要突破，這將加強(qiáng)大型房企分拆物管服務(wù)資產(chǎn)境內(nèi)上市的信心和動(dòng)力，從供給上推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的資本化進(jìn)程。此外，碧桂園物業(yè)、新城悅也正在A股IPO審核中，這也說(shuō)明了南都物業(yè)在融資渠道選擇方面具有前瞻性。

第二，融資創(chuàng)新可提高企業(yè)的盈利能力，引領(lǐng)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代。單獨(dú)上市賦予物業(yè)管理公司在資本市場(chǎng)平臺(tái)獨(dú)立融資的能力，在很大程度上可獲得外部資金扶持，從而脫離對(duì)房企集團(tuán)的資金依賴(lài)，在市場(chǎng)監(jiān)督下加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理改革，從而提升盈利能力。首先，企業(yè)所涉及的社區(qū)智能化改造、管理信息化升級(jí)可提高服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)減少對(duì)人工的依賴(lài)；其次，企業(yè)通過(guò)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈及跨細(xì)分市場(chǎng)的擴(kuò)張，可使利潤(rùn)來(lái)源最大化；最后，基于線(xiàn)下社區(qū)資源進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)拓展，構(gòu)建商業(yè)社區(qū)模型，升級(jí)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。例如，此次南都物業(yè)計(jì)劃融資4.11億元，其中1.4億元將投資于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目、社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)等，主要服務(wù)于技術(shù)升級(jí)以及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級(jí)所需的基礎(chǔ)建設(shè)，這說(shuō)明企業(yè)正在探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

第三，企業(yè)自身融資優(yōu)勢(shì)顯著。由企業(yè)內(nèi)部核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，2014—2016年，公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.91億元、4.71億元（+20.44%）、5.78億元（+22.73%），歸母凈利潤(rùn)分別為 3151.85萬(wàn)元、5428.72萬(wàn)元（+72.24%）、6296.48萬(wàn)元（+15.98%）。公司營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)受益于簽約項(xiàng)目的增加，以及物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。近年來(lái)，公司管理費(fèi)用率有所提高，但總體保持相對(duì)穩(wěn)定且低于公司平均水平。2014—2016年，公司管理費(fèi)用率分別為8.59%、8.38%、9.17%，而行業(yè)平均水平分別為14.80%、15.52%、15.31%。另外，2014—2017年上半年，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為26.70%、29.78%、27.11%與26.23%，主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力較強(qiáng)。相比2014年來(lái)說(shuō)，2015年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)綜合毛利率增加了3.08%，原因在于，公司為不斷完善收入結(jié)構(gòu)，辦公和商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目收入所占比例不斷擴(kuò)大。以上數(shù)據(jù)均表明，南都物業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力，具備足夠的財(cái)力嘗試進(jìn)行A股融資，自身融資優(yōu)勢(shì)顯著，且外界十分看好該企業(yè)的發(fā)展前景。

（三）該實(shí)例的具體操作

通過(guò)參考南都物業(yè)的招股說(shuō)明書(shū)，可知該企業(yè)A股融資的具體操作方式為：首先，詳細(xì)介紹參與本次融資的發(fā)行人及控股股東，發(fā)行人的基本狀況，披露發(fā)行人主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以及本次發(fā)行情況等。其次，羅列可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，具體包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、募集資金投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等。再次，披露企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù)相關(guān)信息，公司治理及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，闡述未來(lái)主要業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo)。最后，明確募集資金用途及股利分配政策，從而完成此次的招股發(fā)行工作。具體來(lái)看，本次發(fā)行情況如表2所示。

表2　南都物業(yè)本次股票發(fā)行情況

此次南都物業(yè)擬首次公開(kāi)發(fā)行1984.127萬(wàn)股A股股票，在扣除發(fā)行費(fèi)用之后，本股票發(fā)行所募集資金將按其重要程度投資于具體項(xiàng)目，募集資金用途如表3所示：

表3　IPO募投項(xiàng)目情況

募集資金投資項(xiàng)目的實(shí)施，是企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展中的重要一環(huán)。物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目有助于提高公司服務(wù)的技術(shù)水平，從而提升公司的服務(wù)質(zhì)量，節(jié)省服務(wù)成本。全國(guó)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目的順利實(shí)施，有助于公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和進(jìn)入新的市場(chǎng)。社區(qū)O2O項(xiàng)目則能夠?yàn)楣編?lái)服務(wù)創(chuàng)新的機(jī)會(huì)，并緊跟時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

四、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)融資的建議

為解決當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)融資難問(wèn)題，應(yīng)在不斷突破現(xiàn)有自身束縛的同時(shí)，進(jìn)行多種形式的創(chuàng)新。南都物業(yè)A股融資，相較于傳統(tǒng)的融資方式其創(chuàng)新性主要體現(xiàn)于將社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等資源進(jìn)行了最大化的整合。

（一）融資渠道創(chuàng)新：拓展內(nèi)外源融資渠道

當(dāng)前，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資渠道主要涉及內(nèi)源融資與外源融資。內(nèi)源融資主要指通過(guò)金融機(jī)構(gòu)、民間借貸、企業(yè)內(nèi)部籌資等內(nèi)部渠道進(jìn)行融資，外源融資主要包括銀行貸款、發(fā)行股票、企業(yè)債券等。隨著企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng)與業(yè)主需求的多樣化發(fā)展，傳統(tǒng)的內(nèi)源融資渠道已無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)融資需求，外源融資逐漸在物業(yè)服務(wù)企業(yè)融資中占據(jù)上風(fēng)，如前文所闡述的南都物業(yè)就是在融資渠道上實(shí)現(xiàn)了突破與創(chuàng)新，成為在A股上市的第一支物業(yè)股，為其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒。企業(yè)應(yīng)在深入研究?jī)煞N融資渠道的同時(shí)，探索新型融資渠道。以供應(yīng)鏈融資為例，其雖是當(dāng)前企業(yè)融資的重要渠道之一，但在實(shí)踐中很少有企業(yè)進(jìn)一步拓展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與核心企業(yè)建立友好的合作關(guān)系，比如在價(jià)格方面給予優(yōu)惠、加強(qiáng)增信措施、增加應(yīng)收賬款的賬期等，這將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)融資的有效途徑。

（二）融資產(chǎn)品創(chuàng)新：探索以互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的融資創(chuàng)新機(jī)制

隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域探索的不斷深入，出現(xiàn)了各類(lèi)“互聯(lián)網(wǎng)+”融資產(chǎn)品。以互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的融資方式依托其低成本、高效率、操作簡(jiǎn)便的優(yōu)勢(shì)，逐漸打破傳統(tǒng)的融資方式，成為創(chuàng)新探索道路上的新風(fēng)向標(biāo)。

以互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的融資有助于企業(yè)解決內(nèi)部資金問(wèn)題，幫助企業(yè)快速獲得運(yùn)營(yíng)資金，對(duì)資金實(shí)力較為薄弱的中小型企業(yè)而言，更是如此。可引入P2P網(wǎng)貸平臺(tái)等較為流行的企業(yè)融資產(chǎn)品。以P2P為例，其作為一種新型的中介機(jī)構(gòu)，為貸款方提供投資渠道，幫助投資者在短時(shí)間內(nèi)整合投資信息。該類(lèi)機(jī)構(gòu)擁有專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，信息搜集能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于個(gè)人，可使信息的優(yōu)化配置達(dá)到最佳，實(shí)現(xiàn)雙方的互利互惠。因此，探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資產(chǎn)品創(chuàng)新是推動(dòng)融資創(chuàng)新的重要方向。

（三）融資方式創(chuàng)新：從多主體聯(lián)合視角出發(fā)，發(fā)展產(chǎn)品組合融資

除前文所述的三種主要的融資方式以外，可從多主體聯(lián)合視角出發(fā)，嘗試產(chǎn)品組合融資的方式，最終實(shí)現(xiàn)互利共贏的局面。其典型特點(diǎn)為：可擺脫融資期限的束縛，同時(shí)嚴(yán)控融資成本，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，通過(guò)產(chǎn)品組合等形式，豐富物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資品種，也可滿(mǎn)足企業(yè)內(nèi)部日益增加的業(yè)務(wù)需求。從當(dāng)前發(fā)行的組合融資產(chǎn)品來(lái)看，仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重點(diǎn)應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況與相關(guān)政策約束，謹(jǐn)慎識(shí)別差異化的融資方式，據(jù)此設(shè)計(jì)出最優(yōu)化的產(chǎn)品組合。

五、小結(jié)

當(dāng)前，傳統(tǒng)的融資方式已無(wú)法滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與發(fā)展的需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在融資方面仍存在諸多問(wèn)題，但在良好的宏觀政策及金融體系不斷完善的背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特征，不斷探索與創(chuàng)新融資手段，最大化的整合社會(huì)資源，建立與企業(yè)各階段發(fā)展特征相對(duì)應(yīng)的多層次融資渠道，同時(shí)各級(jí)政府應(yīng)落實(shí)相關(guān)政策，引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范有序的開(kāi)展融資活動(dòng)。