唐代春

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目有著較大的差別，主要有以下特點(diǎn)：一是商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率相比傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目較強(qiáng)，但是收益的風(fēng)險(xiǎn)性也較強(qiáng)；二是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金較大，需要幾年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程才能成熟;三是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式多樣，因此需要的管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)較高，管理水平要求高。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

（一）項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是目前企業(yè)管理人員對(duì)投資項(xiàng)目缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以及對(duì)項(xiàng)目投資決策的全面有效的可行性分析，比如沒(méi)有進(jìn)行有效的投資決策指標(biāo)分析，投資項(xiàng)目的NPV較小，回收期較長(zhǎng)，投資項(xiàng)目評(píng)估不夠嚴(yán)謹(jǐn)，一旦外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)波動(dòng)，項(xiàng)目將難以維持。

（二）項(xiàng)目籌資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

一是項(xiàng)目融資渠道過(guò)于單一，主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行的中長(zhǎng)期貸款，而且貸款到期還款的資金來(lái)源于企業(yè)的自有資金，一旦出現(xiàn)貨幣政策的不利變化和企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)面臨較大的還款壓力；二是通過(guò)分析各項(xiàng)償債能力指標(biāo)發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的償債能力有限，首先資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，長(zhǎng)期償債能力較弱，其次流動(dòng)比率和速動(dòng)比率較低，從而可能導(dǎo)致企業(yè)短期債務(wù)到期無(wú)法償付的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

經(jīng)過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)主要導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要是發(fā)現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)了大量的存貨積壓，大量產(chǎn)品沒(méi)有及時(shí)出售或出租，從存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來(lái)看，存貨周轉(zhuǎn)率較低，經(jīng)營(yíng)成本較高，而且呈現(xiàn)出持續(xù)走低的趨勢(shì)。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

（一）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制制度

1.建立穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)管理文化

首先管理人員應(yīng)該在公司內(nèi)部營(yíng)造防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，采用科學(xué)合理的方法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行決策；其次，風(fēng)險(xiǎn)重在事前控制，集團(tuán)應(yīng)該建立責(zé)權(quán)利清晰的組織結(jié)構(gòu)，明確各個(gè)部門的風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)；最后，加強(qiáng)企業(yè)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，定期組織相關(guān)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，使其充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和復(fù)雜性，使公司財(cái)務(wù)人員充分參與到企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中。

2.充分利用內(nèi)部審計(jì)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的作用

首先企業(yè)應(yīng)該建立獨(dú)立規(guī)范的審計(jì)委員會(huì)，并且定期對(duì)集團(tuán)及其下屬公司的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)工作進(jìn)行獨(dú)立的檢查，以防流于形式，內(nèi)部審計(jì)的目的不是簡(jiǎn)單的事后審計(jì)以及追究相關(guān)部門的責(zé)任，應(yīng)該著重于事前的風(fēng)險(xiǎn)防范，減輕企業(yè)的損失，維護(hù)集團(tuán)的利益；其次是充分利用內(nèi)部審計(jì)的管理建議職能，審計(jì)通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)資料的檢查和監(jiān)督，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的問(wèn)題并提出有效的建議；最后內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性是內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督的靈魂，相關(guān)人員除了相關(guān)的專業(yè)勝任能力，還要具備良好的職業(yè)道德。

3.規(guī)范會(huì)計(jì)行為和會(huì)計(jì)規(guī)范

風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)是真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)資料，因此會(huì)計(jì)資料的規(guī)范性離不開(kāi)相關(guān)內(nèi)部控制制度的約束。首先對(duì)違反企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范處理規(guī)定的人員進(jìn)行有效的處罰，建立嚴(yán)格的會(huì)計(jì)處理規(guī)范制度；其次加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的完善，對(duì)會(huì)計(jì)資料的整體處理流程進(jìn)行全方位的監(jiān)督。

4.重視集團(tuán)人員風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任考核

風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性重點(diǎn)在于落地實(shí)施，集團(tuán)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)分解到具體的崗位，每個(gè)員工能夠清楚了解自身在集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理職能中的位置和作用，并將風(fēng)險(xiǎn)管理考核的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)納入考核范圍，將員工的個(gè)人利益和集團(tuán)的整體利益進(jìn)行有效結(jié)合，這是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

（二）建立健全集團(tuán)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施

1.投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）充分利用外部咨詢機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目選擇中的優(yōu)勢(shì)。投資項(xiàng)目的可行性分析是項(xiàng)目投資決策的關(guān)鍵，然而由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性受到當(dāng)?shù)卣?、文化?xí)俗和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，所以公司內(nèi)部可能缺乏必要的人員或者需要付出較高的成本進(jìn)行這些因素的評(píng)價(jià)分析，所以可以聘請(qǐng)市場(chǎng)中具有良好聲譽(yù)的外部專業(yè)咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，這樣不僅可以使項(xiàng)目投資決策的客觀性和科學(xué)性更強(qiáng)，防止出現(xiàn)決策與實(shí)際的重大偏差，還可以減輕公司高層管理人員的負(fù)擔(dān)。

（2）建立科學(xué)合理的項(xiàng)目盈利能力評(píng)估體系。投資項(xiàng)目的盈利能力評(píng)估是項(xiàng)目可行性分析的關(guān)鍵指標(biāo)，由于是對(duì)未來(lái)的項(xiàng)目進(jìn)行收入以及成本費(fèi)用的測(cè)算，所以盈利的測(cè)算建立在以往的經(jīng)驗(yàn)和假設(shè)基礎(chǔ)之上，數(shù)據(jù)的科學(xué)性和合理性值得商榷。盈利指標(biāo)的計(jì)算受到未來(lái)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格、原材料價(jià)格和政府政策等很多因素的影響，所以盈利的預(yù)測(cè)存在重大的不確定性。公司應(yīng)該根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗(yàn)以及借鑒一些其他成功企業(yè)的評(píng)估方法，結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立一套屬于公司內(nèi)部投資項(xiàng)目收益指標(biāo)評(píng)估體系，并根據(jù)歷史資料和未來(lái)預(yù)測(cè)進(jìn)行利潤(rùn)的敏感性分析，著重對(duì)敏感因素進(jìn)行控制。

（3）避免單一開(kāi)發(fā)模式，縮短項(xiàng)目投資回收期。投資回收期是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的指標(biāo)之一，由于商業(yè)地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，回收期一般較長(zhǎng)。公司可以選擇組合投資策略來(lái)防范回收期過(guò)長(zhǎng)給集團(tuán)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先公司可以選擇與其他企業(yè)進(jìn)行共同投資，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的方式分散風(fēng)險(xiǎn)；其次公司可以選擇將商業(yè)廣場(chǎng)、傳統(tǒng)住宅以及寫字樓等多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)模式，利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款回收資金，防范單一開(kāi)發(fā)模式給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目融資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高，除了能夠給企業(yè)帶來(lái)較高的收益外，也會(huì)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且項(xiàng)目融資渠道單一也可能會(huì)導(dǎo)致由于經(jīng)營(yíng)資金不足帶來(lái)短期債務(wù)無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)，因此債務(wù)結(jié)構(gòu)的合理性是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重要影響因素。首先，集團(tuán)應(yīng)該合理分配短期債務(wù)和長(zhǎng)期資本的比例，合理提高長(zhǎng)期債務(wù)的比重，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；其次，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于主要依賴銀行的長(zhǎng)期貸款，企業(yè)獲得的長(zhǎng)期資金有限，這是行業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期資金比重降低的重要原因，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，要積極拓寬融資渠道，通過(guò)發(fā)行債券和IPO等方式籌措長(zhǎng)期資金，或者利用住房抵押貸款證券化等新的融資渠道，利用層次分析法確定集團(tuán)合理的資金結(jié)構(gòu)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的收益，并將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到合理的水平。

3.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

首先，聘請(qǐng)專業(yè)的招商企業(yè)和商業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采用國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)成功的出租商鋪模式為主，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益；其次，在選擇租賃對(duì)象時(shí)，要全方位的考慮他們的資質(zhì)、信譽(yù)、是否存在競(jìng)爭(zhēng)以及互補(bǔ)程度大小等因素，不能僅僅考慮租金的高低，還要注意租客經(jīng)營(yíng)的行業(yè)和集團(tuán)策劃的物業(yè)類型是否存在不融合，著重選擇信譽(yù)高的品牌商家，使企業(yè)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展迅猛，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如何在行業(yè)中屹立不倒，成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，在高速發(fā)展的過(guò)程中必須要加強(qiáng)防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制制度和具體的投資、融資和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制制度。

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