李紅

摘 要：房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了過去的十年中是高速發(fā)展的十年，在這十年中進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)無需過多的策劃僅僅只需“拿地開發(fā)”，這十年也被稱之為房地產(chǎn)開發(fā)的“黃金十年”?，F(xiàn)今，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的逐步深入，房地產(chǎn)市場逐漸進入了“后黃金時代”，在這一時期房地產(chǎn)市場雖然也會增長但是需要采取更多的措施來保持房地產(chǎn)項目的利潤增長，而這也將是今后一段時間房地產(chǎn)項目開發(fā)的常態(tài)。在這一時期，房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要不斷創(chuàng)新發(fā)展思路，通過開源節(jié)流的方式增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤。在新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)項目需要積極做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控，通過良好的成本管控來增強房地產(chǎn)開發(fā)公司的“內(nèi)功”，以便幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司在今后日益復雜的市場環(huán)境中獲得生存和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 成本管控

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2018）02（b）-0127-02

新時期我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了轉(zhuǎn)折期，以往的大躍進時代已經(jīng)無法持續(xù)，在今后的經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷探索創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展理念。在經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)公司需要積極做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控，增強企業(yè)內(nèi)動力從而使得房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠在日益激烈的市場競爭中獲得生存和發(fā)展。

1 做好房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管控的重要意義

經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)公司將變得越來越規(guī)范化和細分化，尤其是在我國的一二線房地產(chǎn)市場，其房屋的價格與國外特大型城市的房屋價格也不逞多讓。為穩(wěn)定房價，國家先后推出了多項措施來控制房價過快增長，這些措施的實施有效地控制住了一二線城市的房價。在這一時期房地產(chǎn)開發(fā)公司的生存與發(fā)展將與自身的發(fā)展?jié)摿γ芮邢嚓P(guān)。做好房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管控將有助于企業(yè)增強自身的核心競爭力。成本管控不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)公司成本的降低，其也是一整套管理體系的構(gòu)建，通過與企業(yè)發(fā)展目標相契合使得其逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)文化從而有效地提高企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。成本管控的核心思想是通過強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本結(jié)構(gòu)的不均衡分布以及房地產(chǎn)開發(fā)的收益和企業(yè)的發(fā)展之間的關(guān)系，用以確保房地產(chǎn)開發(fā)的投入與收益之間的均衡性。在房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管控體系的建立中需要涉及到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全流程，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的確定、設(shè)計以及土地使用和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)成本控制等多個環(huán)節(jié)共同入手用以做好對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控，提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管控涉及到眾多的環(huán)節(jié)，在以往處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司所存在的一些問題掩蓋在房地產(chǎn)行業(yè)快速膨脹的背景下并未引起人們足夠的重視。在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展將更加規(guī)范，應(yīng)當積極做好房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管控，用以提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目的定位與功能性設(shè)計將會對房地產(chǎn)開發(fā)項目后期是否能夠成功產(chǎn)生極為重要的影響。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控中的重點也是難點，在以往的房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中受房地產(chǎn)行業(yè)熱銷的影響，只要做好房地產(chǎn)項目的開發(fā)就能夠取得良好的收益因此并未引起人們的重視，在今后房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功定位將越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管控體系中的重要一環(huán)，對于提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力有著極為重要的影響。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中需要積極做好營銷方面的成本管控，現(xiàn)今的房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中由于營銷方法并不完善加之房地產(chǎn)項目的建設(shè)和營銷策劃在融合度方面存在著一定的不足從而使得房地產(chǎn)項目的成本管控受到一定程度的影響。總體來說，房地產(chǎn)項目的成本管控是一項復雜而系統(tǒng)的工程，需要房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)共同入手來做好房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本管控，用以提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)濟效益。

3 如何在經(jīng)濟新常態(tài)下做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控

經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)公司將面臨著更加激烈的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當將房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本管控作為增強房地產(chǎn)企業(yè)自身核心競爭力的重要法寶，不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本管控中可以從以下幾個方面入手：（1）結(jié)合企業(yè)自身特點做好房地產(chǎn)企業(yè)自身的定位從而更好地創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)項目的開發(fā)會面臨著諸多的不確定性，尤其是政策層面和外部經(jīng)濟層面更是面臨著諸多的不確定性。因此，在經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當更多地結(jié)合企業(yè)自身的特點及發(fā)展需求，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在資金、能力以及市場結(jié)構(gòu)的變化，做好自身經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營模式的調(diào)整，這是企業(yè)成本管控的重要一環(huán)。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的優(yōu)化，用以更好地對房地產(chǎn)市場的需求和發(fā)展進行把控，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠?qū)⒂邢薜馁Y金投入到對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加有利的方面，從而降低企業(yè)在發(fā)展方向上的彎路、歧路，更好地實現(xiàn)對于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控。以萬科為例，萬科將自身發(fā)展定位于住宅項目，從消費與產(chǎn)業(yè)的雙重角度出發(fā)，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而使得萬科在發(fā)展中能夠更多地占據(jù)先機從而獲取更多的收益，同時成熟的開發(fā)模式也使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本降至最低，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。此外，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，加快資金的回籠與融資有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當不斷創(chuàng)新融資渠道，更好地做好企業(yè)成本管控。（2）積極做好房地產(chǎn)項目設(shè)計和建設(shè)環(huán)節(jié)的成本管控。在房地產(chǎn)項目設(shè)計委托時，需要與設(shè)計單位及設(shè)計人員進行良好的溝通并提供盡可能詳盡的設(shè)計資料和設(shè)計指標、經(jīng)濟指標等，以使得設(shè)計單位對開發(fā)商所開發(fā)項目的定位、開發(fā)項目的建設(shè)成本以及效果等有一個明確的認識。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計存在缺陷所導致的頻繁變更將會對房地產(chǎn)項目的成本造成嚴重的影響，設(shè)計過程中設(shè)計人員需要將房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟和技術(shù)指標有機地結(jié)合在一起實現(xiàn)項目設(shè)計的優(yōu)化，降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。在施工環(huán)節(jié)中，應(yīng)當加強對于合同的管理和實施，在合同框架范圍內(nèi)開展施工工作，合同應(yīng)科學、合理、嚴謹，避免因合同存在缺陷而引起合同糾紛的產(chǎn)生，減少或是避免施工索賠問題，降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。加強對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工管理，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工技術(shù)、施工工藝的優(yōu)化，積極加強與設(shè)計單位的協(xié)調(diào)溝通，盡可能減少因設(shè)計變更，并注意加強施工現(xiàn)場簽證管理，通過制定合理的工程量簽證制度用以規(guī)范施工中的現(xiàn)場簽證。房地產(chǎn)公司作為開發(fā)的甲方應(yīng)當嚴把材料關(guān)，緊抓材料的質(zhì)量和價格，用以控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本。（3）在房地產(chǎn)項目的營銷模式上，應(yīng)當通過更好的營銷策劃提高房地產(chǎn)項目的營銷速度，增強房地產(chǎn)項目的資金回籠。新經(jīng)濟常態(tài)下，房地產(chǎn)市場將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當更好地加強其營銷創(chuàng)新，通過不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的營銷能力，用以在日趨激烈的房地產(chǎn)市場競爭中占據(jù)主導地位。（4）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當積極做好管理機制的創(chuàng)新從而從管理層面落實好房地產(chǎn)項目的成本管控，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)動力的增強。通過積極做好房地產(chǎn)項目在設(shè)計、招投標、施工、營銷等各環(huán)節(jié)的成本管控，在確保房地產(chǎn)項目開發(fā)質(zhì)量的同時有效地降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。

4 結(jié)語

在經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更加復雜的市場環(huán)境，尤其是新的房地產(chǎn)政策的出臺使得房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地轉(zhuǎn)變以往的發(fā)展思路，積極采取措施不斷做好房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的管控，通過創(chuàng)新性的措施來有效增強房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，以使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更好的發(fā)展。

參考文獻

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