楊維松 楊承慧

買賣雙方在簽訂《房屋買賣合同》后，一直未辦理過戶手續(xù)。幾年后，該房產(chǎn)被納入拆遷范圍，面對拆遷款究竟歸誰所有的問題，爭議雙方在經(jīng)歷了一審、二審及再審后，會得到怎樣的答案？

房屋買賣未過戶系爭房產(chǎn)變拆遷房

2008年6月3日，秦漢良與孫思誠簽訂《房屋買賣合同》。該房屬于孫思誠與張佳益共有產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)人張佳益放棄優(yōu)先購買權(quán)，并同意孫思誠將其共有產(chǎn)權(quán)部分全部出售給秦漢良。該合同約定就出售房屋及土地的位置、面積及產(chǎn)權(quán)狀況，出售房屋的售價及支付辦法及雙方的權(quán)利和義務(wù)等作了約定。其中，雙方的權(quán)利和義務(wù)約定：孫思誠應(yīng)保證出售給秦漢良的共有產(chǎn)權(quán)部分無權(quán)屬爭議（因政府原因無法辦理土地使用證不視為權(quán)屬爭議）。房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記(變更登記)的辦理：由孫思誠協(xié)助秦漢良進(jìn)行辦理，在辦理過程中所產(chǎn)生的一切稅費由秦漢良承擔(dān)(包括應(yīng)由孫思誠承擔(dān)的部分)。合同簽訂后，秦漢良支付了約定的購房款，孫思誠交付了房屋和房產(chǎn)證書原件。

但是，由于該地段屬于重慶市南川區(qū)城西片區(qū)危舊房拆遷改造范圍，秦漢良、孫思誠至今未辦理上述土地房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2014年2月25日，南川區(qū)人民政府發(fā)布了關(guān)于城西片區(qū)危舊房改造項目國有土地上房屋征收的公告，秦漢良與孫思誠合同中約定出賣的房屋被納入房屋征收范圍。

2009年7月2日，秦漢良、孫思誠與第三人張佳益、案外人時光簽訂了《協(xié)議書》，約定：1.孫思誠已于2008年6月3日將自己與第三人合伙出資購買的位于南川區(qū)××號原××市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的全部土地、房屋中孫思誠所有的50%部分轉(zhuǎn)讓給秦漢良。2.原××市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地歸第三人張佳益和秦漢良共同所有，各占50%。3.除原××市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地用水用電使用權(quán)和變電設(shè)備外的生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)用具、產(chǎn)品包裝、辦公設(shè)施設(shè)備歸時光、張佳益共同所有，各占50%。

南川區(qū)國土資源和房屋管理局應(yīng)付孫思誠、張佳益房屋補償費、搬遷費、構(gòu)附屬物補償、室內(nèi)裝飾以及各項獎勵補助費用等共計75564003.5元，其中有證房屋補償費47764166.18元，無證房屋經(jīng)認(rèn)定后的房屋補償費10715732.32元，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修以及其他附屬設(shè)施補償17084105元。

面對巨額拆遷款買賣雙方對簿公堂

然而，面對巨額拆遷款，孫思誠后悔了，想要收回房產(chǎn)。經(jīng)協(xié)商無果，秦漢良將孫思誠告上法庭。重慶市第三中級人民法院依法受理此案。

一審法院審理認(rèn)為：秦漢良與孫思誠于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。合同簽訂后，秦漢良支付了約定的購房款，孫思誠交付了房屋和房產(chǎn)證書原件。但從雙方陳述的事實看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，秦漢良雖然與孫思誠簽訂了《房屋買賣合同》，并按照合同的約定向?qū)O思誠交清了全部購房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，故秦漢良對所購買的房屋雖實際占有、使用、收益，但并沒有實際取得所購房屋的房屋所有權(quán)。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”之規(guī)定，因所購房屋物權(quán)已因拆遷而消滅，則秦漢良已無法取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)。孫思誠作為涉案房屋登記的所有權(quán)人，與第三人張佳益一起與南川區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補償協(xié)議書，合法有效。在一定意義上而言，孫思誠在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣給秦漢良的房屋及土地使用權(quán)的對價。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，孫思誠在已收取了購房款的情況下，本應(yīng)及時將出賣房屋過戶登記至秦漢良名下，現(xiàn)因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權(quán)消滅，在此情況下，秦漢良可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價——拆遷補償款?，F(xiàn)因?qū)O思誠亦尚未實際領(lǐng)取拆遷補償款，則秦漢良請求確認(rèn)其享有上述征收補償協(xié)議中孫思誠所出賣給秦漢良的房屋及土地使用權(quán)等財產(chǎn)所對應(yīng)的拆遷補償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利

最高法再審認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)以在有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬登記作為取得物權(quán)的法定依據(jù)。但在現(xiàn)實中不可避免地存在著沒有取得規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證的無證房產(chǎn)，此類無證房產(chǎn)不能按照《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立、變更以及消滅登記。義務(wù)相一致原則，應(yīng)予支持。

一審判決:一、秦漢良與第三人張佳益共同享有位于重慶市南川區(qū)某街道某街×號、××號18097平方米土地使用權(quán)、15896.06平方米房屋以及該土地上的構(gòu)筑物、房屋的裝飾裝修等相關(guān)征收補償費用58180115.5元。其中，秦漢良享有上述款項的50%。二、駁回秦漢良的其他訴訟請求。案件受理費230710元，由秦漢良負(fù)擔(dān)43435元、孫思誠負(fù)擔(dān)187275元。

孫思誠不服一審判決，上訴于重慶市高級人民法院，請求:1.撤銷一審判決，依法改判駁回秦漢良關(guān)于無證部分房屋補償費的訴訟請求或者發(fā)回重審;2.本案訴訟費用由秦漢良承擔(dān)。

二審法院根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：一、撤銷重慶市第三中級人民法院作出的一審民事判決。二、秦漢良、張佳益共同享有位于重慶市南川區(qū)某街道某大街×號、××號有證部分房屋、土地使用權(quán)的相關(guān)征收補償費用47474383.18元。其中，秦漢良享有上述款項的50%。三、駁回秦漢良的其他訴訟請求。一審案件受理費203946元，由秦漢良負(fù)擔(dān)75813元、孫思誠負(fù)擔(dān)128133元。孫思誠預(yù)交的二審案件受理費49270元，予以退還。本判決為終審判決。

一波三折購房者向最高法申請再審

秦漢良不服重慶市高級人民法院二審民事判決，向最高人民法院申請再審。

最高法再審認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)以在有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬登記作為取得物權(quán)的法定依據(jù)。但在現(xiàn)實中不可避免地存在著沒有取得規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證的無證房產(chǎn)，此類無證房產(chǎn)不能按照《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立、變更以及消滅登記。此類無證房產(chǎn)即使在相關(guān)的利害關(guān)系人之間流轉(zhuǎn)，相關(guān)的利害關(guān)系人也僅是取得對該無證房產(chǎn)的占有和使用。人民法院受理此類民事糾紛案件，主要是針對利害關(guān)系人之間就訴爭的征收補償費的歸屬或分配作出裁判。因征收主體已對該無證房產(chǎn)作出了征收補償決定，因此人民法院審理此類案件并不涉及對該被征收的無證房產(chǎn)變相認(rèn)定為違法建筑的確權(quán)問題。二審判決認(rèn)定本案訴爭的無證房產(chǎn)補償費用分配涉及違法建筑確權(quán)并以此駁回秦漢良就該部分的起訴，屬于適用法律錯誤，本院予以糾正。

關(guān)于本案當(dāng)事人之間訴爭的無證房屋征收補償費用應(yīng)如何分配問題。孫思誠、秦漢良均認(rèn)可雙方簽訂的《房屋買賣合同》，雙方對依據(jù)該合同交付的有產(chǎn)權(quán)證的房屋及土地部分并無爭議，爭議焦點是涉案無產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)因政府征收行為而支付的補償款歸屬問題。該無證房產(chǎn)位于雙方簽訂《房屋買賣合同》涉及的原××市食品公司肉聯(lián)廠所屬資產(chǎn)范圍內(nèi)。2009年7月2日，孫思誠、秦漢良與第三人張佳益、案外人時光四方簽訂的《協(xié)議書》約定，孫思誠于2008年6月3日將原××市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)的全部土地和房屋中其所有的份額轉(zhuǎn)讓給秦漢良，該廠資產(chǎn)中的房屋、土地歸張佳益和秦漢良共同所有，各占50%，孫思誠就該廠資產(chǎn)不再享有任何權(quán)利和承擔(dān)任何義務(wù)，秦漢良和張佳益共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋買賣合同》和《協(xié)議書》雖未明確孫思誠轉(zhuǎn)讓的原××市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)是否包括訴爭的無證房產(chǎn)，但結(jié)合孫思誠自2009年向秦漢良交付后，再未對涉案××市食品公司肉聯(lián)廠任何房屋及土地進(jìn)行占有、使用或者管理維護(hù)的事實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定孫思誠與秦漢良之間具有流轉(zhuǎn)該無證房產(chǎn)的意思表示，并且已實際交付，秦漢良自2009年起已經(jīng)與第三人張佳益實際占有和使用該無證房產(chǎn)。一審判決對此焦點問題的認(rèn)定和處理符合法律規(guī)定，應(yīng)予維持。

綜上，秦漢良再審所提出的判令無證房產(chǎn)的征收補償費用歸其與第三人張佳益共同享有，秦漢良享有該款項的50%的請求具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷重慶市高級人民法院二審民事判決。

二、維持重慶市第三中級人民法院一審民事判決。

一審案件受理費230710元，按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費49270元，由孫思誠負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

賣房者無權(quán)重復(fù)享有征收補償款

購房者在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協(xié)議中賣房者所享有的合同權(quán)益作為依據(jù)，故本案拆遷協(xié)議所指向的有證部分房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)等的拆遷補償費用，理應(yīng)由購房者享有，賣房者因已將被征收標(biāo)的物出賣并收取了購房款而無權(quán)重復(fù)享有征收補償款。

在本案中雖然買方最終勝訴，但為了避免風(fēng)險，在房屋交易過程中一定要及時辦理房屋過戶登記手續(xù)。

因此，在購買二手房時，提醒廣大消費者注意以下事項：

1.要查看房屋手續(xù)是否齊全，包括房產(chǎn)證、土地證，個別地區(qū)還有契稅證。

2.產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛，即標(biāo)的房屋是否有抵押，是否存在被法院查封、拍賣的風(fēng)險，是否在進(jìn)行離婚析產(chǎn)，有無繼承糾紛，房屋的共有權(quán)人狀況等。

3.交易房屋是否在出租，如果房屋在出租期限內(nèi)，購房者不會即時拿到房屋。

4.土地情況是否明晰，即土地是否有抵押、被法院查封的風(fēng)險。

5.政府規(guī)劃影響，如是否在動遷紅線內(nèi)。

6.一定是能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的房屋。

7.應(yīng)查清是否為單位的福利分房。

8.物業(yè)費是否拖欠，房產(chǎn)內(nèi)戶口都已遷移。

9.要選擇正規(guī)的中介公司。

10.購房合同應(yīng)當(dāng)約定明確違約賠償責(zé)任，協(xié)助過戶等內(nèi)容。