謝 鵬，孫群力

(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 財(cái)政稅務(wù)學(xué)院，湖北 武漢 430073)

一、引言

近年來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲和城鄉(xiāng)收入差距的演化，是否存在相互影響的內(nèi)在邏輯關(guān)系呢？第一，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革初期，城鎮(zhèn)職工已經(jīng)擁有單位的福利分房，或者可以低價(jià)從單位購(gòu)買(mǎi)住房，而農(nóng)村居民則無(wú)法享受，人為造成了初次分配的不公，如果二次分配效果不明顯，城鄉(xiāng)收入差距會(huì)持續(xù)存在；第二，在城鄉(xiāng)二元體制下，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，會(huì)在城鄉(xiāng)形成財(cái)富的二次分配；第三，隨著城鄉(xiāng)收入差距拉大，居民的收入分布和收入結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生改變，從需求方影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

值得注意的是，2016年，在“去庫(kù)存”系列政策的作用下，部分一、二線城市出現(xiàn)樓市過(guò)熱現(xiàn)象。2017年以來(lái)，這些城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)稍緩，三、四線城市開(kāi)始接力快速上漲。有媒體報(bào)道，這是由于一、二線城市的輻射和溢出效應(yīng)所導(dǎo)致，這為本文的研究提供了啟示。房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距是否存在空間外溢效應(yīng)？?jī)烧呤欠翊嬖谙嗷ビ绊懙淖饔脵C(jī)制？對(duì)上述問(wèn)題的回答，一方面有利于遏制房?jī)r(jià)連片快速上漲，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；另一方面有利于加大再分配調(diào)節(jié)力度，實(shí)現(xiàn)“共享”發(fā)展。

盡管已有文獻(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)與收入差距的關(guān)系進(jìn)行了深入剖析，但依然存在改進(jìn)空間：一是已有文獻(xiàn)主要探討房?jī)r(jià)和整體收入差距的關(guān)系，較少聚焦于城鄉(xiāng)收入差距。二是數(shù)據(jù)樣本的選取不夠全面，已有研究大多基于省級(jí)面板數(shù)據(jù)，而現(xiàn)實(shí)情況是，就算是同一個(gè)省份中的不同城市，房?jī)r(jià)及其影響因素的差異也非常大，各省房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不能全面反映城市間的異質(zhì)性，更無(wú)法精確度量空間相關(guān)性。三是城鄉(xiāng)收入差距的度量指標(biāo)有待改進(jìn)，大部分文獻(xiàn)采用基尼系數(shù)和城鄉(xiāng)收入比，因缺失收入和人口分組的公開(kāi)數(shù)據(jù)，難以測(cè)算地級(jí)市的基尼系數(shù)；城鄉(xiāng)收入比指標(biāo)未考慮到人口流動(dòng)導(dǎo)致的收入差距變化。為解決上述不足，本文運(yùn)用2005—2013年全國(guó)277個(gè)地級(jí)及以上城市的面板數(shù)據(jù)，測(cè)算各城市歷年的城鄉(xiāng)收入差距泰爾指數(shù)，采用空間面板聯(lián)立方程組模型，以求準(zhǔn)確測(cè)算房?jī)r(jià)對(duì)城鄉(xiāng)收入差距的互為因果關(guān)系和空間溢出效應(yīng)。

二、理論分析

(一)房?jī)r(jià)對(duì)城鄉(xiāng)收入差距的影響

根據(jù)已有文獻(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)居民收入的影響主要通過(guò)兩條途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)：一是財(cái)富效應(yīng)。房?jī)r(jià)上漲直接增加家庭房產(chǎn)價(jià)值以及衍生而來(lái)的房租等財(cái)產(chǎn)性收入。二是信貸效應(yīng)。房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加住房抵押貸款的額度，提高有房家庭的融資能力。由于新中國(guó)成立后實(shí)行“重工業(yè)優(yōu)先”和“農(nóng)村支持城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，我國(guó)城鄉(xiāng)收入分配的初始差距較大(楊燦明，2003)[1]165-183。在1994年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革前，城鎮(zhèn)職工可以獲得福利分房或從單位低于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，存在住房初始分配的不公，城市居民能更多地享受到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)和信貸效應(yīng)，從而擴(kuò)大城鄉(xiāng)收入差距。

假設(shè)1：房?jī)r(jià)上漲拉大城鄉(xiāng)收入差距。

(二)城鄉(xiāng)收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房?jī)r(jià)變化主要由供給和需求決定，城鄉(xiāng)收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響也存在兩條傳導(dǎo)機(jī)制：一是開(kāi)發(fā)商供給側(cè)拉動(dòng)。由于住房是大宗商品，受戶籍制度和收入水平等因素限制，農(nóng)民群體無(wú)法對(duì)住房產(chǎn)生有效需求。廠商基于利潤(rùn)最大化驅(qū)動(dòng)，只關(guān)注市場(chǎng)中有購(gòu)買(mǎi)力的高收入群體，相應(yīng)的商品房定價(jià)較高(徐舒、陳珣，2016)[2]549-570。二是購(gòu)房者需求側(cè)推動(dòng)。房產(chǎn)兼具消費(fèi)需求和投資需求雙重屬性，而根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查結(jié)果，全國(guó)居民房屋自有率達(dá)到89.68%，遠(yuǎn)高于60%的世界平均水平，可見(jiàn)我國(guó)房屋需求中投資需求占主要部分。當(dāng)存在較大的城鄉(xiāng)收入差距時(shí)，具有購(gòu)買(mǎi)力的城鎮(zhèn)居民會(huì)增加房產(chǎn)的投資性需求，從需求側(cè)推高房?jī)r(jià)。

假設(shè)2：城鄉(xiāng)收入差距拉大助推房?jī)r(jià)上漲。

(三)房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距的空間相關(guān)性

房?jī)r(jià)的空間相關(guān)性主要有三個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制：一是開(kāi)發(fā)商的資本流動(dòng)。房?jī)r(jià)代表投資的邊際收益，只要不同城市的邊際收益存在差異，資本會(huì)跨區(qū)域流動(dòng)尋求邊際收益等于邊際成本，從而使房?jī)r(jià)在一定區(qū)域產(chǎn)生趨同性。二是購(gòu)房者的投機(jī)行為。隨著社會(huì)的進(jìn)步和科技的發(fā)展，人們獲取信息的途徑更加多元化，房?jī)r(jià)信息的交流更為頻繁，購(gòu)房者可以很便利地找到套利機(jī)會(huì)，從而使房?jī)r(jià)變動(dòng)在不同區(qū)域間產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。三是地方政府的競(jìng)爭(zhēng)策略。地方政府為了參與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“標(biāo)尺競(jìng)爭(zhēng)”，競(jìng)相推高房?jī)r(jià)，從而產(chǎn)生空間競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)。

城鄉(xiāng)收入差距的空間相關(guān)性主要有兩個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制：一是勞動(dòng)力要素流動(dòng)。只要存在城鄉(xiāng)收入差距，就會(huì)產(chǎn)生勞動(dòng)力流動(dòng)，導(dǎo)致要素報(bào)酬的均等化，進(jìn)而縮小收入差距(Todaro,1969)[3]138-148。二是公共服務(wù)均等化。近年來(lái)，地方政府政績(jī)考核體系越來(lái)越重視與民生相關(guān)的指標(biāo)，促使地方政府不斷推進(jìn)公共服務(wù)均等化，從而產(chǎn)生城鄉(xiāng)收入差距的趨同效應(yīng)。

假設(shè)3：房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距均存在較強(qiáng)的正向空間自相關(guān)。

綜上所述，圖1顯示了不同城市間房?jī)r(jià)與城鄉(xiāng)收入差距的交互影響及空間溢出機(jī)制。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)模型設(shè)定

根據(jù)理論假設(shè)，本文將房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距視為內(nèi)生變量，建立房?jī)r(jià)方程和城鄉(xiāng)收入差距方程的空間面板聯(lián)立方程模型，以解決兩個(gè)變量之間互為因果的內(nèi)生性問(wèn)題。在房?jī)r(jià)方程中加入房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距的空間加權(quán)項(xiàng)反映周邊城市對(duì)本地房?jī)r(jià)的影響。同樣，在城鄉(xiāng)收入差距方程中也加入兩個(gè)內(nèi)生變量的加權(quán)項(xiàng)反映周邊城市對(duì)本地城鄉(xiāng)收入差距的影響。模型設(shè)定如下：

(1)

+β4lnpgit+β5indit+β6govit+β7lnlandit+β8lntrit+β9lntlpgit+β10llnhpit+vi+ηit

(2)

此外，在模型中引入其他一些反映城市特征，并可能影響房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)居民收入的控制變量。房?jī)r(jià)方程中控制變量包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(pg)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(ind)、政府干預(yù)度(gov)、醫(yī)療衛(wèi)生條件(bed)、教育水平(edu)、交通狀況(tr)；城鄉(xiāng)收入差距方程中控制變量包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(pg)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(ind)、政府干預(yù)度(gov)、土地供應(yīng)面積(land)和交通狀況(tr)。

μi和ηi表示個(gè)體固定效應(yīng)；εit和vit為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。為減少兩個(gè)方程可能存在的異方差問(wèn)題，分別對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(pg)、醫(yī)療衛(wèi)生條件(bed)、土地供應(yīng)面積(land)、教育水平(edu)、交通狀況(tr)取對(duì)數(shù)，表示為lnpg、lnbed、lnland、lnedu、lntr。為考察經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)與城鄉(xiāng)收入差距之間作用關(guān)系的調(diào)節(jié)效應(yīng)，在城鄉(xiāng)收入差距方程中加入房?jī)r(jià)(lnhp)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(lnpg)的交乘項(xiàng)(lnpghp)，在房?jī)r(jià)方程中加入城鄉(xiāng)收入差距(tl)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(lnpg)的交乘項(xiàng)(lntlpg)。

(二)變量說(shuō)明及數(shù)據(jù)來(lái)源

基于數(shù)據(jù)的可得性，本文選取2005—2013年全國(guó)277個(gè)地級(jí)及以上城市數(shù)據(jù)作為研究樣本。所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于歷年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》和EPS數(shù)據(jù)庫(kù)。

1.核心變量。房?jī)r(jià)(hp)，借鑒陸銘(2015)[4]59-83的做法，采用商品房銷(xiāo)售額除以商品房銷(xiāo)售面積來(lái)測(cè)度，單位為“元/平方米”。為了研究的可比性，用各城市所在省份歷年的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)對(duì)各城市房?jī)r(jià)進(jìn)行平減，計(jì)算得到按2004年計(jì)算的可比價(jià)格。城鄉(xiāng)收入差距(gap)，已有文獻(xiàn)常用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)村居民人均純收入的比值來(lái)度量，但這種方法沒(méi)有考慮城鄉(xiāng)人口比重變化帶來(lái)的收入差距變化。而泰爾指數(shù)不僅能反映城鄉(xiāng)居民絕對(duì)收入變化，還考慮到城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化。基于我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力流動(dòng)加快的基本事實(shí)，我們認(rèn)為采取泰爾指數(shù)衡量城鄉(xiāng)收入差距更符合本文研究主題。具體計(jì)算方法借鑒王少平(2007)[5]44-55和歐陽(yáng)志剛(2014)[6]116-135的研究方法。

2.控制變量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(pg)采用人均GDP來(lái)度量，并用各城市所在省份歷年居民消費(fèi)價(jià)格平減指數(shù)(CPI)對(duì)各城市歷年人均GDP進(jìn)行平減，調(diào)整為2004年的不變價(jià)格；政府干預(yù)度(gov)采用政府一般公共預(yù)算支出占GDP的比重來(lái)測(cè)度；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(ind)采用第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比值來(lái)度量；教育水平(edu)采用每千人中學(xué)教師數(shù)作為代理變量；醫(yī)療衛(wèi)生水平(bed)采用每千人衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)來(lái)度量；土地供應(yīng)(land)采用人均土地出讓面積來(lái)度量；交通狀況水平(tr)采用每萬(wàn)人公共汽(電)車(chē)運(yùn)營(yíng)數(shù)來(lái)衡量。對(duì)于所有人均變量，均采用常住人口進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于常住人口缺失值，我們用GDP/人均GDP得到的人口數(shù)進(jìn)行填補(bǔ)。為緩解控制變量的內(nèi)生性問(wèn)題，本文對(duì)所有控制變量取一階滯后。

3.空間權(quán)重矩陣設(shè)置?？臻g溢出效應(yīng)不僅與空間距離有關(guān)，還與經(jīng)濟(jì)距離有關(guān)，即城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越相近，越具有可比性。特別是在當(dāng)前的政績(jī)考核體系下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近的城市在GDP、民生保障等方面的競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，我們認(rèn)為基于引力模型的思想構(gòu)造的權(quán)重矩陣契合本文研究主題 (彭沖，2014)[7]24-31。其具體設(shè)定形式為：

(3)

(4)

(5)

為統(tǒng)一量綱，對(duì)上述三個(gè)空間權(quán)重矩陣做行標(biāo)準(zhǔn)化處理。

4. 描述性統(tǒng)計(jì)。對(duì)于少數(shù)缺失值，本文采用插值法進(jìn)行補(bǔ)全，從表1可知，各變量沒(méi)有出現(xiàn)離群值和異常值，處于較為合理的取值區(qū)間。

表1 各變量的描述性統(tǒng)計(jì)

變量樣本數(shù)均值標(biāo)準(zhǔn)誤最小值最大值edu24933.9590.7001.4709.159gov2 4930.1510.0840.0431.485bed2 49335.37312.5465.28185.597tr2 4932.3472.3460.04818.370

四、實(shí)證結(jié)果分析

(一)Moran’I指數(shù)測(cè)算結(jié)果

用全域空間自相關(guān)Moran’I指數(shù)測(cè)度觀測(cè)值空間分布的集聚情況，其計(jì)算公式和原理不再贅述。表2匯報(bào)了分別在上述三種空間權(quán)重矩陣設(shè)置下房?jī)r(jià)(hp)和城鄉(xiāng)收入差距(tl)的Moran’I指數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果。

表2 2005—2013年房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距Moran’I指數(shù)

注：括號(hào)內(nèi)數(shù)值為標(biāo)準(zhǔn)誤。

檢驗(yàn)結(jié)果表明：在三種空間權(quán)重矩陣設(shè)置下，2005—2013年城鄉(xiāng)收入差距和房?jī)r(jià)的Moran’I指數(shù)均大于0，均在1%的水平上顯著。說(shuō)明各城市房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距的分布表現(xiàn)出空間集聚形態(tài)，即存在著“空間俱樂(lè)部”效應(yīng)。城鄉(xiāng)收入差距的Moran’I值逐年上升，表明其空間集聚特征越來(lái)越明顯。

(二)空間面板聯(lián)立方程模型估計(jì)結(jié)果

由聯(lián)立方程模型的階條件可知，式(1)和式(2)構(gòu)成的聯(lián)立方程為過(guò)度識(shí)別模型，可以進(jìn)行總體參數(shù)估計(jì)。為了解決聯(lián)立方程的內(nèi)生性問(wèn)題，并消除各方程的誤差項(xiàng)之間可能存在的相關(guān)性，本文借鑒Kelejian & Prucha (2004)[8]27-50提出的廣義空間三階段最小二乘法(GS3SLS)進(jìn)行整體估計(jì)。

從表3可知，對(duì)比三種不同空間權(quán)重矩陣的估計(jì)結(jié)果，核心變量、核心變量的空間加權(quán)項(xiàng)、控制變量的系數(shù)符號(hào)一致，表明模型的估計(jì)較為穩(wěn)健。

表3 三種權(quán)重矩陣設(shè)置下的GS3SLS估計(jì)結(jié)果

注：括號(hào)內(nèi)數(shù)值為標(biāo)準(zhǔn)誤；***、**、*分別代表在1%、5%和10%的水平上顯著。

1.城鄉(xiāng)收入差距方程結(jié)果分析。房?jī)r(jià)的估計(jì)系數(shù)在1%的水平上顯著為正，房?jī)r(jià)每上漲1%，城鄉(xiāng)收入差距泰爾指數(shù)提高0.004，驗(yàn)證了假設(shè)1。房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的交互項(xiàng)估計(jì)系數(shù)為-0.054，在1%的水平上顯著，表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房?jī)r(jià)上漲對(duì)城鄉(xiāng)收入差距的影響越小。城鄉(xiāng)收入差距的空間加權(quán)項(xiàng)系數(shù)為1.202，在1%的水平上顯著為正，本地與周邊城市城鄉(xiāng)收入差距存在空間集聚效應(yīng)，部分驗(yàn)證了假設(shè)3。

從控制變量來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在1%的水平上顯著為正，表明現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不利于城鄉(xiāng)收入差距的縮小，農(nóng)民無(wú)法與城鎮(zhèn)居民同等享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。教育水平的估計(jì)系數(shù)為-0.015，在1%的水平上顯著為負(fù)，表明教育水平提高能縮小城鄉(xiāng)收入差距。政府干預(yù)度的系數(shù)為-0.029，在1%的水平上顯著，表明政府的二次分配能有效降低城鄉(xiāng)收入差距。

2. 房?jī)r(jià)方程結(jié)果分析。城鄉(xiāng)收入差距的估計(jì)系數(shù)在1%的水平上顯著為正，城鄉(xiāng)收入差距泰爾指數(shù)每提高0.01，房?jī)r(jià)上漲2.9%，驗(yàn)證了假設(shè)2。城鄉(xiāng)收入差距與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的交乘項(xiàng)估計(jì)系數(shù)為0.04，在1%的水平上顯著，表明城鄉(xiāng)收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的調(diào)節(jié)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，城鄉(xiāng)收入差距拉大助推房?jī)r(jià)上漲的作用越強(qiáng)。房?jī)r(jià)的空間加權(quán)項(xiàng)系數(shù)在1%的水平上顯著為正，周邊城市房?jī)r(jià)上漲1%，本地房?jī)r(jià)上漲0.847%，部分驗(yàn)證了假設(shè)3。房?jī)r(jià)的滯后項(xiàng)系數(shù)為0.084%，在1%的水平上顯著，表明房?jī)r(jià)存在顯著的遞延效應(yīng)，當(dāng)人們存在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的理性預(yù)期時(shí)，會(huì)增加當(dāng)期的房產(chǎn)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的慣性上漲。

從控制變量看，政府干預(yù)度估計(jì)系數(shù)為0.082，在1%的水平上顯著，表明政府干預(yù)度增強(qiáng)明顯推高了房?jī)r(jià)，由于房地產(chǎn)業(yè)是地方政府的支柱產(chǎn)業(yè)和重要財(cái)源，在當(dāng)前“錦標(biāo)賽競(jìng)爭(zhēng)”和財(cái)政分權(quán)的激勵(lì)制度下，地方政府有動(dòng)力采取各種手段推高房?jī)r(jià)，從而獲取政治晉升資本。土地出讓面積估計(jì)系數(shù)在10%的水平上顯著為負(fù)，人均土地出讓面積提高1%，房?jī)r(jià)下降0.01%。土地出讓面積增加會(huì)降低房產(chǎn)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，與陳斌開(kāi)(2013)[9]110-122、陸銘(2015)[4]59-83的相關(guān)研究結(jié)論相近。

五、結(jié)論與啟示

(一)研究結(jié)論

1.房?jī)r(jià)可通過(guò)兩條路徑影響城鄉(xiāng)收入差距：一是房?jī)r(jià)上漲直接拉大城鄉(xiāng)居民收入差距，該效應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而逐步縮小；二是周邊城市房?jī)r(jià)上漲通過(guò)空間溢出效應(yīng)帶動(dòng)本地房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而間接拉大本地城鄉(xiāng)收入差距。

2.城鄉(xiāng)收入差距可通過(guò)兩條路徑影響房?jī)r(jià)：一是城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大直接提高房?jī)r(jià)，該效應(yīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而逐步增大；二是周邊地區(qū)城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大通過(guò)空間溢出效應(yīng)拉大本地城鄉(xiāng)收入差距，進(jìn)而間接提高本地房?jī)r(jià)。

3.影響房?jī)r(jià)和城鄉(xiāng)收入差距的其他因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉大了城鄉(xiāng)收入差距，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房?jī)r(jià)對(duì)城鄉(xiāng)收入差距的正向影響越?。唤逃?、政府干預(yù)度的提高能有效縮小城鄉(xiāng)收入差距。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的直接影響，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，城鄉(xiāng)收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響越大；政府干預(yù)度的提高助推了房?jī)r(jià)上漲，土地出讓面積的增加有利于降低房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)的慣性上漲特征比較明顯。

(二)政策啟示

1.降低城鄉(xiāng)制度性壁壘，進(jìn)一步放開(kāi)對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力流動(dòng)的各種限制，在公共服務(wù)、社會(huì)保障、工資水平等方面實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力的自由流動(dòng)，充分發(fā)揮收入差距較小的地區(qū)對(duì)周邊城市的輻射作用。

2.加強(qiáng)限購(gòu)、限貸等措施，限制跨區(qū)域房產(chǎn)投機(jī)行為，防止由于空間溢出效應(yīng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲。

3.政府的再分配政策要進(jìn)一步向農(nóng)村、農(nóng)民傾斜，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化，提高農(nóng)村醫(yī)療和教育水平，逐步縮小由于房產(chǎn)初始分配不公帶來(lái)的城鄉(xiāng)收入差距，打破“城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大——房?jī)r(jià)上漲——城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大”的惡性循環(huán)。進(jìn)一步完善政府績(jī)效考核指標(biāo)體系，使地方政府?dāng)[脫依靠房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)稅增收的路徑依賴(lài)。