劉喜明

(長(zhǎng)沙市軌道交通集團(tuán)有限公司， 湖南 長(zhǎng)沙 410009)

0 引言

當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)于各個(gè)企業(yè)而言，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，那么就必須找尋有效的方法來(lái)合理控制現(xiàn)金流，使其保持穩(wěn)定性，在這一過(guò)程中，增加持有型物業(yè)的比例逐漸成為了優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要方式。目前開(kāi)發(fā)單位考慮的重點(diǎn)便是項(xiàng)目完成之后的運(yùn)營(yíng)管理情況，通過(guò)將信息化建設(shè)引進(jìn)持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中去，能夠發(fā)揮出一定的作用。

1 持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理以及建筑信息化

1.1 對(duì)持有型物業(yè)現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理的核心論述

目前，現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)管理理念和以往傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念不同，這一運(yùn)營(yíng)管理理念包含的內(nèi)容比較多，比如設(shè)施管理隊(duì)伍的構(gòu)建、設(shè)施使用計(jì)劃以及需求預(yù)測(cè)、空間管理、物業(yè)的可持續(xù)管理等。從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)的設(shè)施管理實(shí)踐，是從以往傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)變而來(lái)的，它當(dāng)前還是處于初級(jí)發(fā)展環(huán)節(jié)，并且，持有型產(chǎn)業(yè)本身屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自持資產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)管理和銷售型物業(yè)相比較而言，具有很大的不同性。對(duì)于物業(yè)設(shè)施而言，從規(guī)劃到建設(shè)完成以及報(bào)廢之后，所有的環(huán)節(jié)都是相互關(guān)聯(lián)的，項(xiàng)目構(gòu)建完成之后的運(yùn)營(yíng)管理，其實(shí)就是企業(yè)合理管理資產(chǎn)的一項(xiàng)主要內(nèi)容。

1.2 建筑信息化

建筑信息化主要是指 BIM，它自身是一個(gè)建筑軟件產(chǎn)品的總稱，主要是借助數(shù)字模型對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展設(shè)計(jì)、施工以及運(yùn)營(yíng)等方面的工作。在國(guó)外，將BIM明確定義為了一個(gè)共享的知識(shí)資源。在項(xiàng)目不同的階段內(nèi)，不用利益相關(guān)方通過(guò)在 BIM中提取以及更改信息，來(lái)體現(xiàn)出各自具備的職責(zé)。現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理和建筑設(shè)施實(shí)體的物業(yè)管理相比較而言，有著一定的不同之處，現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理本身是企業(yè)管理的組成部分，它可以將企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展和建筑設(shè)施各個(gè)環(huán)節(jié)有效連接在一起。從企業(yè)管理過(guò)程中可以看出，通過(guò)引進(jìn)BIM能夠達(dá)到運(yùn)營(yíng)管理以及企業(yè)其他管理職能之間的信息傳遞，通過(guò)將企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展需求轉(zhuǎn)換成建筑設(shè)施的具體需求，將BIM的運(yùn)營(yíng)價(jià)值發(fā)揮到最大化。

2 信息化在持有型物業(yè)管理當(dāng)中的重要性以及優(yōu)點(diǎn)

信息化實(shí)際上是一個(gè)借助于計(jì)算機(jī)以及網(wǎng)絡(luò)等不同的硬件設(shè)備進(jìn)行信息化的采集以及處理的過(guò)程，采集的基本信息中包括員工的信息、公司設(shè)備的情況等等，在其中，作為持有型物業(yè)企業(yè)管理人員，在進(jìn)行相關(guān)的信息獲取時(shí)，由于信息獲取途徑的差異或者主觀上的原因，往往在信息獲取時(shí)得到的是有偏差的信息。所以在一定程度上如何的消除信息偏差是當(dāng)前持有型物業(yè)管理人員最關(guān)心的問(wèn)題。因此如何相熟影響以及節(jié)約企業(yè)在后期的運(yùn)營(yíng)成本，在最大程度上方便于后期的持有型物業(yè)管理，是當(dāng)前持有型物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

3 對(duì)于持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的信息化建設(shè)分析

3.1 BIM-FM管理隊(duì)伍的構(gòu)建

BIM-FM團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建，和以往傳統(tǒng)的FM管理部門相比較而言，有一定的區(qū)別，這一團(tuán)隊(duì)的工作模式包含之前的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、運(yùn)行維護(hù)以及一般性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，它能夠?qū)IM本身的優(yōu)勢(shì)全面發(fā)揮出來(lái)。

3.2 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定

3.2.1 定義戰(zhàn)略目標(biāo)

將BIM和FM有效結(jié)合到一起的目的是為了達(dá)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)，在優(yōu)化流程以及提升生產(chǎn)率的基礎(chǔ)上來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)?？墒牵绻皇墙柚鶥IM工具，那么優(yōu)勢(shì)是無(wú)法得到體現(xiàn)的。在以往單一流程中，引進(jìn)新型技術(shù)，效果很難有所提升。要想制定完善的BIM-FM實(shí)施戰(zhàn)略，首先要做的是保持工作流程的合理性，在明確相關(guān)目標(biāo)的基礎(chǔ)上來(lái)整合BIM應(yīng)用工具以及工作流程。從中看出，定義戰(zhàn)略性目標(biāo)是首要工作。此種目標(biāo)和持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理相互關(guān)聯(lián)，需要從企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展情況來(lái)實(shí)施。

3.2.2 定義階段性子目標(biāo)

所謂階段性子目標(biāo)，它更加具備可衡量性。要想確定這一目標(biāo)，首先，可以在戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上加以優(yōu)化和實(shí)施，并且根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定相關(guān)的方案，需要注意的是，要和運(yùn)營(yíng)管理工作計(jì)劃的確定一起實(shí)施。

3.2.3 BIM-FM應(yīng)用環(huán)境的建設(shè)

在建設(shè) BIM-FM的時(shí)候，少不了軟硬件的輔助作用。當(dāng)前，運(yùn)營(yíng)管理信息化包含的工作便是對(duì)各種信息進(jìn)行有效的收集以及分析。因此，合理使用相關(guān)數(shù)據(jù)是有必要的，它涉及到了信息的轉(zhuǎn)化以及分類等。一般情況下來(lái)講，BIM將FM的整合理念可以發(fā)揮到最大化。

3.3.4 BIM-FM信息分類體系

首先，重點(diǎn)要關(guān)注的便是怎樣對(duì)信息展開(kāi)分類。目前，由于FM包含的內(nèi)容比較的多，在管理過(guò)程中，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集的時(shí)候，具有一定的難度。并且，要在借助 BIM工具以及標(biāo)準(zhǔn)的前提下來(lái)應(yīng)用 GBIM，由業(yè)務(wù)人員使用這一工具來(lái)形成BIN模型和相關(guān)信息，以此實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)需求。所以，實(shí)現(xiàn)BIM環(huán)境下的高效信息互用，離不開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)化建筑信息分類體系的支撐?，F(xiàn)階段，各個(gè)行業(yè)發(fā)展速度較快，各個(gè)區(qū)域都已經(jīng)構(gòu)建了相應(yīng)的信息分類模式，這一滿足出現(xiàn)的目的是為了滿足進(jìn)度控制以及項(xiàng)目管理需求。

3.3.5 模塊化專業(yè)分工

專業(yè)分工是在提升工作效率的基礎(chǔ)上而形成的一種工作模式。在構(gòu)建運(yùn)營(yíng)管理各專業(yè)間有效信息和交流體系之后，便會(huì)形成相互聯(lián)系的模塊化專業(yè)分工，以此將管理效率發(fā)揮到最大化。在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，可以從以下幾點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一模塊的功能。

①?gòu)脑O(shè)備實(shí)際運(yùn)行情況入手，制定出完善的保養(yǎng)和維修計(jì)劃。可以使用專業(yè)技術(shù)將設(shè)備運(yùn)營(yíng)以及系統(tǒng)相互連接起來(lái)，以此在BIM系統(tǒng)中個(gè)呈現(xiàn)出設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)。

②保養(yǎng)過(guò)程；做好保養(yǎng)的記錄工作，規(guī)范相關(guān)流程，并且為決策提供一定的統(tǒng)計(jì)表格，待信息整理到一定階段內(nèi)，便合理的展開(kāi)分析，從而更好的開(kāi)展各種報(bào)表工作。

3.2.6 信息集成以及共享平臺(tái)

在構(gòu)建信息集成共享平臺(tái)的時(shí)候，需要軟硬件技術(shù)的幫助，它本身是一項(xiàng)較為復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，當(dāng)前，需要解決的問(wèn)題便是信息傳輸。現(xiàn)階段，伴隨著高速寬頻網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的普及，使用成本逐漸下降，通過(guò)構(gòu)建傳輸協(xié)議，可以有效傳遞各種資料。此外，除了為藍(lán)天為主的短距無(wú)線傳輸之外，新型短距無(wú)線傳輸技術(shù)隨之出現(xiàn)，將其應(yīng)用到設(shè)施設(shè)備中的作業(yè)溫度檢測(cè)中，效果較高。

4 對(duì)于持有型物業(yè)信息化建設(shè)的方法

針對(duì)于持有型物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行理論規(guī)劃之后，其實(shí)際的運(yùn)行阻力也是非常大的。對(duì)于不同的物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際中的工作需要來(lái)說(shuō)，其自身業(yè)務(wù)開(kāi)展的具體范圍以及公司自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于建立持有型物業(yè)管理師非常有必要的。其持有型物業(yè)信息化的發(fā)展，可以在很大程度上推動(dòng)物業(yè)的程序化進(jìn)程，與此同時(shí)，還能提高科學(xué)性。立足于當(dāng)前持有型物業(yè)的信息化建設(shè)的復(fù)雜性，我們需要對(duì)其信息化建設(shè)進(jìn)行分析，制定具體的措施，以此達(dá)到后期運(yùn)營(yíng)管理方便以及節(jié)省成本的要求。

①建立完善的持有型物業(yè)的實(shí)際操作規(guī)范。在對(duì)于持有型物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理時(shí)，需要我們建立以及健全自身的管理規(guī)章制度，形成統(tǒng)一化的制度標(biāo)準(zhǔn)，才可以方便后期的運(yùn)營(yíng)以及企業(yè)的自身管理。

②不斷的加大物業(yè)企業(yè)自身的人才培養(yǎng)力度。在當(dāng)前信息化的社會(huì)，需要的是多方面全面發(fā)展的高科技人才，因此，必須要不斷的提高企業(yè)內(nèi)部的人員素質(zhì)，不斷的提升企業(yè)內(nèi)部復(fù)合型人才的數(shù)量，以及規(guī)范持有型物業(yè)的科學(xué)管理化，以此采取技術(shù)上的手段進(jìn)行成本節(jié)約。

結(jié)語(yǔ)：在本文中，主要對(duì)持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理信息化進(jìn)行了簡(jiǎn)單的論述，并且介紹了BIM管理工具起到的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，目的在于更加準(zhǔn)確高效的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代運(yùn)營(yíng)管理。