文 │本刊記者 宋慧芳

備受關(guān)注的中國(guó)經(jīng)濟(jì)年中大考，中央政治局會(huì)議上明確指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

每年7月的中央政治局會(huì)議，總要受人關(guān)注。它是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的年中大考：總結(jié)上半年的走勢(shì)，擬定下半年的方略，許多重大調(diào)整往往此刻出臺(tái)。

今年異于往常之處在于，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遇到了一系列的問(wèn)題，中美貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊，P2P連環(huán)爆雷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)供血不足，就業(yè)隱患若隱若現(xiàn)。

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作中指出，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，面臨一些新問(wèn)題新挑戰(zhàn)，外部環(huán)境發(fā)生明顯變化。要抓住主要矛盾，采取針對(duì)性強(qiáng)的措施加以解決。下半年，要保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，打好“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”，加快建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，任務(wù)艱巨繁重。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成政策合力，精準(zhǔn)施策，扎實(shí)細(xì)致工作?！?/p>

其中對(duì)于作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)議明確表示，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

下決心解決

本屆領(lǐng)導(dǎo)集體共計(jì)召開(kāi)了70次政治局會(huì)議，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者仔細(xì)查閱了歷次會(huì)議內(nèi)容，其中涉及房地產(chǎn)的僅10次，發(fā)現(xiàn)大部分會(huì)議都是一句話帶過(guò)，而這次關(guān)于地產(chǎn)的表述共計(jì)66個(gè)字，為歷來(lái)最高，提到了房地產(chǎn)的各種問(wèn)題，顯示重視程度不一般。

另外，下決心解決，這一表述應(yīng)該是向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信息，本屆政府對(duì)于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題是下?定了決心不會(huì)輕易改變的，也就是會(huì)改變過(guò)去歷年中相機(jī)抉擇的調(diào)控策略，之前是時(shí)松時(shí)緊、大跌大松、大漲大緊，而現(xiàn)在是下決心房地產(chǎn)問(wèn)題是必須解決的問(wèn)題，并不會(huì)因?yàn)橥獠炕蛘吆暧^環(huán)境改變而輕易改變。

截止7月31日，人民幣對(duì)美元匯率貶值4.8%，債券違約事件發(fā)生31起，合計(jì)債券余額321億元。然而作為支持國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱房地產(chǎn)和基建行業(yè)投資增速大幅回落，上半年基建投資僅增長(zhǎng)7.3%，增速比去年同期回落13.8%，拉低了整體投資增速，增加了經(jīng)濟(jì)下行壓力。

至此時(shí)機(jī)，國(guó)家央行放水，財(cái)政政策寬松，過(guò)去的前車之鑒，資金必會(huì)流入具有保值或升值的房地產(chǎn)行業(yè)。

然而，今年以來(lái)，由于供需不平衡等因素的影響，部分二、三線城市房?jī)r(jià)上漲較快，引發(fā)了“搶房”“一房難求”等市場(chǎng)亂象，6月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市為63個(gè)和66個(gè)，是去年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量最多的一個(gè)月。在目前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)下貨幣政策正實(shí)施趨松、而房地產(chǎn)行業(yè)卻正處于低庫(kù)存階段，如果調(diào)控政策放松或者調(diào)控政策沒(méi)有從嚴(yán)，房?jī)r(jià)則很容易出現(xiàn)上漲，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也并不是好事，因而預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)“走老路”式調(diào)控政策放松并不可取，調(diào)控從嚴(yán)一定程度也還是合理的。像過(guò)去以放松房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力的可能性不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，和之前的中央對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容相比，此次會(huì)議明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)是有問(wèn)題的。要求下決心解決問(wèn)題。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉，房住不炒等環(huán)節(jié)開(kāi)始快速落地。預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。此外房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策也將在2018年加速落地。整體看，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變。

易居研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也同時(shí)表示，此次中央政治局會(huì)議，用“下決心”三個(gè)字形容政策動(dòng)向，充分說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，即調(diào)控常抓不懈。從此類政策來(lái)看，充分說(shuō)明上半年房?jī)r(jià)略有抬頭的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)管控繼續(xù)有持續(xù)的內(nèi)容。

去掉“過(guò)快”的國(guó)家遏制

“此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控目標(biāo)，在當(dāng)前復(fù)雜宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下釋放出中央高層堅(jiān)定解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的信心和決心?！敝袊?guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

本次會(huì)議中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)要求“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這比以往中央和地方的調(diào)控政策“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的表述少了“過(guò)快”兩字。不過(guò)，這并不算對(duì)“房?jī)r(jià)預(yù)期下降斜率最大”的政策表態(tài)。2015年，中央曾提出“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”，2011年底，政策目標(biāo)為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

華創(chuàng)證券分析師袁豪認(rèn)為，就目前國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)表態(tài)情況，表明政府對(duì)于房?jī)r(jià)的管控更嚴(yán)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)后續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控依然會(huì)保持從嚴(yán)韌性。

但需要注意的是，一方面，本次會(huì)議提出了“要保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定、保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間”，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)訴求之下也隱含著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定；另一方面，本次會(huì)議中也首次提到了“促進(jìn)供求平衡”，這在過(guò)往會(huì)議中基本沒(méi)有提過(guò)，表明政府也意識(shí)到供需矛盾也是房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一，過(guò)往調(diào)控政策的松與緊都只在需求端操作，但實(shí)際上本輪房?jī)r(jià)上漲中供給端的問(wèn)題更為突出，或預(yù)示后續(xù)控制房?jī)r(jià)也可能從供給端出手，可能包括土地、預(yù)售證、限價(jià)和長(zhǎng)租等方面。因而中央“遏制房?jī)r(jià)上漲”在當(dāng)下宏觀環(huán)境下很合理，而預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)“走老路”式調(diào)控政策放松并不可取，尤其是預(yù)期需求端調(diào)控政策放松，而中央強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)供求平衡”也表明了供給端調(diào)控政策可能會(huì)有所修正。

中央關(guān)于房?jī)r(jià)的歷次表態(tài)

直觀來(lái)看，表述比較嚴(yán)厲，調(diào)控決心不變，結(jié)合近期深圳等地的嚴(yán)調(diào)控措施的出臺(tái)來(lái)看，在房地產(chǎn)銷售增速、資金來(lái)源增速已跌破投資的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)投資下行壓力突出。不過(guò)政策層的決心還要考慮落地情況。比較歷屆中央政治局會(huì)議的表述，可以清楚的看出：類同本次調(diào)控表述的有2012年7月的政治局會(huì)議——都提到了調(diào)控的“決心”，都直接提到了遏制“房?jī)r(jià)”。然而，參照2012年7月后房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論是銷售、價(jià)格，還是投資，都處于底部區(qū)間，并未繼續(xù)下行，甚至很快在年底就迎來(lái)了要切實(shí)防止的“房?jī)r(jià)反彈”。

在中信證券研究部分析師陳聰看來(lái)，重要的并不是政策表態(tài)的詞語(yǔ)，而是政策落實(shí)的力度。從這次會(huì)議來(lái)看，政策的有效性明顯增強(qiáng)，未來(lái)可以預(yù)期房?jī)r(jià)將保持高度穩(wěn)定。盡管流動(dòng)性狀況有所好轉(zhuǎn)，緊信用的情景有所變化，但并不意味著房?jī)r(jià)可能上漲，也不意味著房地產(chǎn)行業(yè)還要經(jīng)歷新一輪大起大落的周期運(yùn)動(dòng)。

2015年以來(lái)，政策持續(xù)要求加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這種長(zhǎng)效機(jī)制不是虛無(wú)縹緲的空中樓閣，而是一直在建設(shè)之中。在住房供給機(jī)制方面，政策在彌補(bǔ)此前單一商品化的問(wèn)題，推出各類不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，解決不同人群的問(wèn)題。在房?jī)r(jià)決定機(jī)制方面，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保值增值的屬性，政策強(qiáng)化了價(jià)格的限制和管控，并透過(guò)限價(jià)、限售、限制公司買房等措施，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)形勢(shì)和問(wèn)題的判斷，以及解決問(wèn)題的調(diào)控措施和制度機(jī)制已取得廣泛共識(shí)，意味著決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵性基礎(chǔ)制度將加快出臺(tái)。