童鵑

摘要：自2016年5月1日起，全面推開“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。“營改增”稅收措施能起到減輕企業(yè)稅收負擔(dān)作用，有效規(guī)避重復(fù)征稅現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)特殊，若不進行合理的增值稅稅收籌劃，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負可能不減反增。增值稅相對于過去的營業(yè)稅更加錯綜復(fù)雜，對企業(yè)的整體管理水平及會計核算都有更加嚴(yán)格的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅進行合理籌劃勢在必行。文章主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的意義，指出房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃存在的問題，提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的建議。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)行業(yè)；增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的意義

（一）有利于提高企業(yè)整體管理水平，提高企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅進行合理的籌劃，有利于對企業(yè)全員進行增值稅稅法知識的普及，加強全員稅收籌劃意識。當(dāng)企業(yè)全員有較好的稅收籌劃意識時，增值稅稅收籌劃方案將成為企業(yè)稅務(wù)管理的風(fēng)向標(biāo)，引導(dǎo)企業(yè)的一切經(jīng)營活動在遵循增值稅籌劃方案及稅法允許范圍內(nèi)合理有序的進行，促進企業(yè)的規(guī)范化管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

（二）有利于降低企業(yè)稅收成本，提高利潤空間

增值稅稅收籌劃可以減少納稅人的稅收成本，企業(yè)通過對增值稅的合理籌劃，不僅能有效避免多繳或重復(fù)繳納增值稅及附加稅，而且能防止納稅人因違反稅法而多繳納稅款及罰款的情形，降低企業(yè)稅收成本，減少企業(yè)資金的流出，提高利潤空間。

（三）有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)由營業(yè)稅過渡到增值稅，從核算方法及計稅基礎(chǔ)都有所不同，在增值稅籌劃過程中，財務(wù)人員通過各種途徑學(xué)習(xí)增值稅相關(guān)知識，更加準(zhǔn)確的理解增值稅稅收政策，避免觸碰稅法紅線，從而大大降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險、保持良好的納稅信用、維護企業(yè)的社會聲譽，使企業(yè)更好的適應(yīng)新的納稅環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)觀念未及時更新，墨守成規(guī)

自實施“營改增”以來，很多企業(yè)稅收觀念并未跟上稅法更新的步伐，經(jīng)營方式上還是墨守成規(guī)，對稅收改革抱著僥幸心理。特別是一些稅收風(fēng)險意識薄弱的企業(yè)高管，他們誤將偷稅漏稅理解為稅務(wù)籌劃。然而，當(dāng)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行稽查時，才意識到在稅法面前，該繳的還得繳，該罰的還得罰，到最后不但要全額繳稅，而且還面臨罰款及滯納金的雙重處罰。

此外，在許多企業(yè)高管及其他部門人員的觀念里，稅的事都是財務(wù)部的事，與業(yè)務(wù)部門無關(guān)。有些企業(yè)合同評審流程不完善，在財務(wù)部門不知情的情況下簽訂各類合同，合同評審流程中無財務(wù)部門參與。合同簽訂后才意識到合同條款對企業(yè)的稅收不利，可此時財務(wù)部門也無法改變事實。

（二）財務(wù)人員對增值稅相關(guān)政策了解不夠透徹，缺乏稅收籌劃經(jīng)驗

要做好增值稅的稅收籌劃工作，財務(wù)人員必須對增值稅相關(guān)政策了解得非常透徹，而房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是繳納營業(yè)稅，未涉及過增值稅，財務(wù)人員缺乏增值稅理論知識和實際操作經(jīng)驗。房地產(chǎn)行業(yè)又不同于其他行業(yè)，其投資周期長，經(jīng)濟業(yè)務(wù)繁多，財務(wù)人員對增值稅相關(guān)政策的吸收和消化需要一個過程，這對財務(wù)人員來說也是一個非常大的挑戰(zhàn)。

（三）進項發(fā)票獲取有困難

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后，有相當(dāng)一部分經(jīng)濟業(yè)務(wù)無法取得增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)上游供應(yīng)商繁多，大多是規(guī)模較小的企業(yè)甚至個人，比如從農(nóng)民手里購得的磚瓦砂石幾乎開不了發(fā)票，施工隊也無法開具增值稅專用發(fā)票。

其次，稅法規(guī)定不能抵扣的項目也無法取得增值稅專用發(fā)票，如支付給被拆遷人的拆遷補償費用、支付給農(nóng)民或村委會的青苗補償費用、貸款利息、差旅費等都無法取得增值稅專用發(fā)票。

（四）缺乏與稅務(wù)機關(guān)有效溝通

企業(yè)財務(wù)人員極少與稅務(wù)機關(guān)打交道，如今很多辦稅業(yè)務(wù)都可以通過網(wǎng)絡(luò)完成，企業(yè)財務(wù)人員與稅務(wù)機關(guān)的交流變得越來越少，導(dǎo)致稅企關(guān)系緊張，財務(wù)人員無法及時從當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)了解到最新稅收政策，導(dǎo)致增值稅的籌劃效果有失偏頗。

三、加強房地企業(yè)增值稅稅收籌劃的建議

（一）摒棄舊觀念，及時了解最新政策，加強培訓(xùn)工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)高管不應(yīng)迷戀過去的經(jīng)營模式，應(yīng)盡快適應(yīng)新的納稅環(huán)境?！敖鸲惾凇鄙暇€后，稅收信息更加公開透明，稅收分析比對更加高效便捷，能有效約束稅務(wù)機關(guān)規(guī)范稅收執(zhí)法和管理行為，減少稅收執(zhí)法的隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)使用老一套的經(jīng)營理念是行不通的。企業(yè)高管應(yīng)大力支持財務(wù)相關(guān)人員稅收新政的培訓(xùn)工作，只有財務(wù)人員的稅收觀念與時俱進，企業(yè)的稅收籌劃工作才能得以有效的開展，有據(jù)可依的稅收籌劃方案才能使財務(wù)收益最大化。

其次，業(yè)務(wù)部門簽訂的合同決定了企業(yè)的稅負，合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收。合同中的涉稅評審是降低企業(yè)稅收成本及風(fēng)險的源頭所在。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)完善的合同評審體系，重視日常合同簽訂環(huán)節(jié)的稅收審核工作，在充分考慮稅收風(fēng)險的前提下簽訂各項合同，避免被短期利益蒙閉雙眼，造成更大的稅收成本，得不償失。

（二）尋覓適合企業(yè)的增值稅籌劃方法

1.計稅方式的選擇

一般納稅人企業(yè)老項目可選擇按5%征收率簡易征收或按11%稅率一般計稅，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況進行選擇。

在“營改增”實施前，房地產(chǎn)企業(yè)取得該項目合法土地憑證金額較小，又已大量簽訂合同且未與供應(yīng)商約定開具增值稅專用發(fā)票的，此類企業(yè)增值稅可抵扣憑證較少，可選擇向稅局備案按5%稅率進行簡易征收。

在“營改增”實施前，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地成本較大且有省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)的，大量合同尚未簽訂且取得增值稅專用發(fā)票可能性較大的，此類企業(yè)能取得大量可抵扣憑證，可選擇按11%稅率進行一般納稅人計稅。

2.付款方式的選擇

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，一般在開發(fā)中期才會實現(xiàn)收入，確認收入后方可抵扣進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商簽訂合同時在價格差異不大的情況下（價差可與企業(yè)融資成本進行比較），盡量將付款期限往后延。在有收入的同時取得進項發(fā)票，一是可以及時抵扣進項稅額，降低應(yīng)繳納增值稅及附加稅費；二是能充分利用供應(yīng)商提供的“無息貸款”，有效釋放企業(yè)的資金壓力。

3.供應(yīng)商的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后應(yīng)盡量選擇與一般納稅人供應(yīng)商合作，一般納稅人供應(yīng)商可提供增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模企業(yè)只可提供增值稅普通發(fā)票，小規(guī)模企業(yè)雖可代開專用發(fā)票，但稅率較低，可抵扣金額少。當(dāng)然，在選擇供應(yīng)商時也應(yīng)充分進行比較，如小規(guī)模企業(yè)價格優(yōu)勢非常明顯，優(yōu)惠力度大于可抵扣進項稅額時，企業(yè)可選擇與小規(guī)模企業(yè)合作，但要求供應(yīng)商至稅局代開增值稅專用發(fā)票，以獲得部分可抵扣進項稅額。

4.增加精裝房比例

精裝房集環(huán)保、省心、可貸款等優(yōu)點于一身，受到越來越多人的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)可選擇增加精裝房比例。精裝房產(chǎn)生的裝飾材料、家具、潔具、燈具等可取得專用發(fā)票，抵扣進項稅額的同時也可以增加土地增值稅的可抵扣項目，達到同時節(jié)約增值稅及土地增值稅的效果。

5.合理利用“甲供材”

根據(jù)稅法規(guī)定，增值稅實行誰購買誰抵扣原則。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建安合同時可選擇“甲供材”方式，以獲得更多的進項稅額，達到降低稅負的目的。選擇“甲供材”前必須綜合考慮多方面因素，比如，房地產(chǎn)企業(yè)是否有足夠的采購管理及倉儲管理能力，運輸成本及倉儲等綜合成本稀釋“甲供材”方式財務(wù)收益的程度？采取“甲供材”方式后，乙方是否會提高合同定價？房地產(chǎn)企業(yè)需與乙方共同協(xié)商制定有利于雙方稅收利益的方案，綜合考慮，擇優(yōu)選擇。

（三）做好前期規(guī)劃，盡量取得增值稅專用發(fā)票

首先，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商或督促一些小供應(yīng)商申請成為一般納稅人，在供應(yīng)商的選擇上進行優(yōu)勝劣汰，盡量取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣。

其次，對于稅法規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可進行一定的前期規(guī)劃。如拆遷補償款，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價款可作為銷售額的扣減部分，房地產(chǎn)企業(yè)若將發(fā)生的拆遷補償費支付給政府，就屬于土地價款的一部分，可取得財政收據(jù)，直接抵減收入。若將拆遷補償款直接支付給被拆遷人個人，則不可抵減收入，也不能抵扣進項稅。

（四）積極與稅務(wù)機關(guān)互動

首先，房地產(chǎn)財務(wù)人員應(yīng)多參加稅務(wù)機關(guān)舉辦的宣傳活動及培訓(xùn)，這些活動往往會宣傳一些最新的稅收法規(guī)及政策導(dǎo)向，財務(wù)人員參加此類活動不應(yīng)只流于形式，而是通過這些培訓(xùn)活動尋找增值稅稅收籌劃的切入點。

其次，房地產(chǎn)財務(wù)人員應(yīng)主動與稅務(wù)機關(guān)溝通，與稅務(wù)機關(guān)建立良好的稅企關(guān)系而不是對立關(guān)系。在增值稅籌劃過程中可尋求稅務(wù)機關(guān)幫助，了解最新稅收政策及地方慣例，為增值稅的稅收籌劃增磚添瓦。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃有利于提高企業(yè)的管理水平、增加企業(yè)的利潤空間、提高企業(yè)的競爭力，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著積極的意義。增值稅稅收籌劃錯綜復(fù)雜，只有房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅稅收籌劃工作高度重視，從上到下灌輸稅收籌劃意識，上下一心，群策群力，增值稅的籌劃工作才能得以順利開展并取得可觀的成果。

參考文獻：

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[2]甘琪.“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃[J].財經(jīng)論壇，2016（12）.

（作者單位：惠州市德威集團有限公司）