胡秀恒

摘要：物業(yè)早期介入是非常重要和必要的，但在實(shí)際中存在不少困難，只有積極采取應(yīng)對(duì)之策，才能使早期介入有效落實(shí)，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展。在物業(yè)的開(kāi)發(fā)初期，物業(yè)管理企業(yè)就介入其中，站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度，結(jié)合長(zhǎng)期物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的積累，總結(jié)出的一些在物業(yè)使用中經(jīng)常出現(xiàn)的各種問(wèn)題，從各個(gè)方面提出專業(yè)性、建設(shè)性的意見(jiàn)、咨詢報(bào)告，或者直接參與相關(guān)討論、評(píng)審和施工的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。鑒于此，本文主要分析物業(yè)管理早期介入。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；早期；介入

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1、介入管理的概述

從物業(yè)管理的研究視角出發(fā)，物業(yè)管理最早是從有效提升建筑對(duì)于人類居住和生活的功能性作用的角度出發(fā)，對(duì)建筑功能的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行的專業(yè)管理。隨著國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于物業(yè)管理的研究不斷深入，物業(yè)管理的概念已經(jīng)被差異化、專業(yè)化和職業(yè)化了。從專業(yè)化的視角來(lái)看，介入管理是為了更好地實(shí)現(xiàn)胸物業(yè)服務(wù)為主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的物業(yè)管理公司的服務(wù)效能而創(chuàng)新的一種全新的管理理念和管理模式。

物業(yè)管理領(lǐng)域的“早期介入”被定義為“新建物業(yè)竣工前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要而引進(jìn)的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)?！睆奈飿I(yè)管理領(lǐng)域的“介入管理”基本概念來(lái)看，在應(yīng)用這一研究理論時(shí)，學(xué)者們是將“人體健康”理解為“物業(yè)管理工作的順暢運(yùn)行”，將“反映人體健康的各項(xiàng)身體指標(biāo)”理解為“物業(yè)管理工作的各項(xiàng)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)”。由此出發(fā)，物業(yè)管理領(lǐng)域的“介入管理”才被理解為可以在物業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)領(lǐng)域加以應(yīng)用的一種極具可操作性的管理理論。

2、物業(yè)早期介入問(wèn)題分析

2.1、理論體系研究不深入、法律法規(guī)滯后

物業(yè)管理引入到國(guó)內(nèi)還不到30年，在我國(guó)仍是個(gè)新型行業(yè)，我國(guó)對(duì)物業(yè)的相關(guān)立法確較為落后，這種立法方面的缺失很容易造成責(zé)任劃分不明確，不利于社區(qū)的和諧穩(wěn)定。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司移交已經(jīng)建設(shè)完成的物業(yè)過(guò)程中，業(yè)主、施工單位、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司四方在物業(yè)的使用、質(zhì)量、維修及保養(yǎng)方面應(yīng)擔(dān)負(fù)什么樣的職責(zé)在法律上尚未有明確規(guī)定，僅僅依靠合約關(guān)系束縛物業(yè)管理公司和業(yè)主明顯是滿足不了要求的，因此，需要更具有約束效力的法律法規(guī)來(lái)明確四方單位的權(quán)、責(zé)、利。

2.2、物業(yè)管理收費(fèi)難

由于物業(yè)管理自身的屬性，物業(yè)管理公司的利益往往跟物業(yè)業(yè)主及物業(yè)使用者的利益相沖突，且由于不少的物業(yè)業(yè)主經(jīng)常性的外出或者購(gòu)買物業(yè)僅僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，這就造成了物業(yè)收費(fèi)較為困難；其次，也存在一些物業(yè)業(yè)主及使用者由于其他原因，故意不交或者長(zhǎng)時(shí)間拖欠物業(yè)管理費(fèi)。

2.3、部分業(yè)主及物業(yè)管理管理公司關(guān)系緊張

相關(guān)調(diào)查資料表明，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)公司帶有抵觸情緒，認(rèn)為物業(yè)費(fèi)收那么高，但是該做的工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)做到位；物業(yè)公司對(duì)業(yè)主也是大倒苦水，認(rèn)為在收費(fèi)業(yè)主或者使用者根本不配合物業(yè)的工作，更有甚者部分拒絕交納水、電、采暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，以此來(lái)向物業(yè)管理公司施加壓力。

2.4、物業(yè)管理人才匱乏

目前物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)水平及管理業(yè)務(wù)水準(zhǔn)較發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距，也未能滿足業(yè)主及使用者的心理期望。物業(yè)管理相關(guān)人才對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，物業(yè)管理人員匱乏以及知識(shí)結(jié)構(gòu)層次的不高，不僅僅會(huì)表現(xiàn)出服務(wù)質(zhì)量欠缺嚴(yán)重的還會(huì)影響到的聲譽(yù)，不利于企業(yè)以后的發(fā)展。

3、完善住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入的對(duì)策

3.1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司完成早期介入的相關(guān)工作

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了在各個(gè)階段做好重要角色外，還積極配合物業(yè)管理公司的早期介入，為物業(yè)公司提供最佳的便利和與 物資管理人員能夠和睦相處，從而提高公司的早期干預(yù)能力。

3.2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)自身建設(shè)

當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段并采取措施時(shí)，不能忽視項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的隱患，因?yàn)樗鼈兣c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有特殊關(guān)系（如親子關(guān)系），或作為他們的父母。

3.3、擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和職能

在現(xiàn)行制度下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍和功能，更容易解決早期干預(yù)問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以獲得國(guó)家監(jiān)督資質(zhì)證書(shū)，從而開(kāi)展監(jiān)管和財(cái)產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)，這種物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面在監(jiān)督過(guò)程中履行了物業(yè)早期管理的職能，另一方面，項(xiàng)目完成了房地產(chǎn)管理后的銷售，從而緩解了開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的責(zé)任大部分的早期干預(yù)成本壓力大，而且也不會(huì)因?yàn)楸O(jiān)督的增加而出現(xiàn)。

3.4、推進(jìn)物業(yè)管理智能化平臺(tái)的建設(shè)

在物業(yè)管理中加強(qiáng)物業(yè)智能化能夠?qū)⑵涔芾硇侍嵘?，?qiáng)化物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，并且還能夠在一定意義上將管理成本降低。業(yè)主大會(huì)在這當(dāng)中可以采用表決以及選舉的方式進(jìn)行對(duì)電子招投標(biāo)系統(tǒng)的應(yīng)用，同時(shí)能夠?qū)ο嚓P(guān)部門工作的有效支持和規(guī)范，以此加強(qiáng)和諧社區(qū)的建立。物業(yè)主要管理部門可以對(duì)于物業(yè)公司的相關(guān)服務(wù)品質(zhì)以及業(yè)主的滿意度有效了解，從而將企業(yè)的監(jiān)督管理水平不斷提升。需要在對(duì)小區(qū)智能管理信息平臺(tái)的建立當(dāng)中，做好示范點(diǎn)的建立，不斷有效的推進(jìn)和政府的電子政務(wù)平臺(tái)想聯(lián)系，從而有效的實(shí)現(xiàn)公共社會(huì)服務(wù)能夠起到相應(yīng)的作用。并且在這當(dāng)中，加強(qiáng)對(duì)于智能平臺(tái)的應(yīng)用，能夠使得其相關(guān)的參與方之間所產(chǎn)生的矛盾以及利益降低，從而將物業(yè)管理的矛盾降低。

3.5、豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品層次性

在促使房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品層次的豐富度提升過(guò)程中，可以將物業(yè)公司的督促作用有效發(fā)揮。在物業(yè)公司的合理監(jiān)督下，促使開(kāi)發(fā)商可以積極進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量提升，由此獲得較好的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力。在這一過(guò)程中，將物業(yè)公司在前期介入的費(fèi)用問(wèn)題予以解決，保證物業(yè)公司良好發(fā)展的同時(shí)也將其義務(wù)有效發(fā)揮。物業(yè)公司應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變業(yè)主的思想觀念，使業(yè)主了解到物業(yè)公司前期介入項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目工程質(zhì)量的保證做好監(jiān)督的同時(shí)也可以促使房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將產(chǎn)品的層次性增加，為業(yè)主帶來(lái)更多的便利性。并且業(yè)主也迎還明確物業(yè)管理介入的收費(fèi)不是亂收費(fèi)，而是為了更好的保證管理監(jiān)督質(zhì)量，對(duì)業(yè)主自身的利益具有重要關(guān)聯(lián)。一些業(yè)主對(duì)于物業(yè)不夠了解，只是將物業(yè)作為擺設(shè)，在因自身原因造成物業(yè)管理矛盾的時(shí)候，就會(huì)將責(zé)任歸咎于物業(yè)，從而使得物業(yè)管理收費(fèi)上較為困難，對(duì)物業(yè)的前期項(xiàng)目介入也產(chǎn)生一定的影響。所以物業(yè)需要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，使其明確物業(yè)與業(yè)主也屬于客戶合作關(guān)系，對(duì)業(yè)主的權(quán)益具有維護(hù)意識(shí)，從而能夠順利的收取相關(guān)前期介入項(xiàng)目費(fèi)用，保證接入工作的順利開(kāi)展，由此將監(jiān)督工作做好，為業(yè)主提供滿意的項(xiàng)目成品。同時(shí)也應(yīng)該積極提升物業(yè)管理的水平，將物業(yè)管理部門的服務(wù)意識(shí)提升，使得物業(yè)管理人員能夠認(rèn)識(shí)到自己的受到業(yè)主的費(fèi)用同時(shí)，自身對(duì)業(yè)主也負(fù)有一定的責(zé)任義務(wù)，需要將前期介入管理工作做好，促使項(xiàng)目產(chǎn)品層次可以不斷開(kāi)發(fā)，由此增強(qiáng)其豐富度及多樣性，更好的滿足業(yè)主需求。

總之，隨著住房制度改革和城市建設(shè)熱潮的推動(dòng)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展。物業(yè)管理對(duì)改善居民生活環(huán)境，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)保值增值，構(gòu)建和諧社區(qū)起著重要的作用。但從目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，物業(yè)管理僅僅作為房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業(yè)企業(yè)。物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)——物業(yè)早期介入未被引起足夠的重視。

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