房地產(chǎn)稅開征的先決條件？

“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅的開征掛鉤，視其為在全國開征房地產(chǎn)稅的技術(shù)前提。

6月底，香港特首林鄭月娥表示，“將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收‘額外差餉，相當于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當于兩年的租金，約等于樓價的5%?！痹谳浾搶Ψ康禺a(chǎn)稅開征和“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”兩者之間的關(guān)系進行討論之時，香港提出將開征“空置稅”，更引發(fā)了一部分人士對內(nèi)地會否跟進的猜想。

原國土資源部副部長胡存智此前曾撰文指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開征房地產(chǎn)稅的前提，在分散式登記模式下同樣可以開展征收房地產(chǎn)稅的改革。

但在2017年12月，國土資源戰(zhàn)略研究重點實驗室以“房地產(chǎn)稅設(shè)計與不動產(chǎn)登記”為主題舉行的專項學(xué)術(shù)報告會上，與會學(xué)者認為房地產(chǎn)稅征收必須在處理好公平與效率問題的原則下以不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺數(shù)據(jù)為依據(jù)。

思源地產(chǎn)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，全國聯(lián)網(wǎng)能夠保證中央政府層面清楚地知曉公民在全國范圍內(nèi)擁有不動產(chǎn)的數(shù)目、位置和其他關(guān)鍵信息，也有益于摸清全國不動產(chǎn)分布的“基數(shù)”和“底牌”，對制定房地產(chǎn)稅全國統(tǒng)一的稅基和稅率等問題提供可參考的全國性標準?！叭绻挥筛鞯胤椒稚⑹降毓芾磉@些信息，在具體征收上仍會面臨很多問題?！彼J為，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)毫無疑問是房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)開征的先決條件，“只有把全國的情況摸清楚了，才能去想下一步該具體怎么收?！?/p>

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認為，“不動產(chǎn)登記本身不是政策，但實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)后可以實現(xiàn)更多更快的樓市調(diào)控效果。”他也認為不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)稅開征的先決條件，借助此政策，政府的稅基從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅的二次分配特征將更加明顯。

而在中國土地學(xué)會前秘書長黃小虎看來，征稅只是聯(lián)網(wǎng)的一個附帶功能?！奥?lián)網(wǎng)的目的肯定不是為了征稅，而是健全市場經(jīng)濟體制下的物權(quán)保護制度，說白了就是要把‘家底搞清楚，分門別類地對各種不動產(chǎn)進行保護和管理?！钡瑫r也認為，市場對房地產(chǎn)稅即將開征的預(yù)判并非空穴來風，“數(shù)據(jù)摸清楚了，自然為征稅提供了先決條件。”

其實，從已經(jīng)試行房地產(chǎn)稅政策多年的上海和重慶兩地的實際效果看，房地產(chǎn)稅對房價的走勢影響似乎微乎其微，2011年1月開征房地產(chǎn)稅的滬渝兩城房價并未被平抑：上海房價從2011年的每平方米約14000元漲到了2015年的每平方米32000元，到2017年更是漲到每平方米5萬元，中心城區(qū)的均價則超過每平方米10萬元。征稅7年來，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其余年份均在10%以上；而外界認為，重慶房價的相對平穩(wěn)，并非是房地產(chǎn)稅的功勞，而是土地供應(yīng)充足、人口數(shù)量少、政策調(diào)控和積極建設(shè)公共租賃住房等因素的結(jié)果。

當然，開征房地產(chǎn)稅需要邁過的不僅是技術(shù)關(guān)，還有法律關(guān)?！傲⒎ㄏ刃校浞质跈?quán)，分步推進”是推進房地產(chǎn)稅立法和實施的原則。“‘不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)只是一種工具，而且目前尚未完成全面登記，各種政策快速落地的可能性不大?！睆埓髠Α吨袊?jīng)濟周刊》記者分析稱，征收房地產(chǎn)稅除了信息透明之外，還有一項重要前提是建立房屋的估值動態(tài)系統(tǒng)，而這一系統(tǒng)目前尚未建立，對稅率、稅基等問題都沒有實質(zhì)性答案，房地產(chǎn)稅離落地還有相當一段路要走。

聯(lián)網(wǎng)后能抑制“炒房”嗎？

在萬波看來，簡單認為不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅的征收有直接關(guān)系，理解過于片面?！安粍赢a(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”意味著不動產(chǎn)登記的大數(shù)據(jù)時代已經(jīng)到來。在不久的將來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)不僅能進行不動產(chǎn)登記的受理、審批、發(fā)證工作，同時可以提供城市商品房價格走向趨勢分析，供需關(guān)系分析，甚至為政府進行城市經(jīng)濟建設(shè)提供輔助決策。

盡管目前數(shù)據(jù)可能仍不夠詳實，但“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”的一個直接結(jié)果是：我國境內(nèi)所有公民名下的房產(chǎn)都將“一目了然”，這對此前的“房哥”“房姐”等炒房客來說似乎不是個好消息。

黃小虎就認為，全國聯(lián)網(wǎng)后，所有的房產(chǎn)名歸誰下都一目了然，對房價起不到直接影響，但至少可以間接起到抑制“炒房”的作用。

以一位在廣州擁有10套房產(chǎn)的“房姐”為例，在全國聯(lián)網(wǎng)尚未實現(xiàn)之時，如果她在一座并未對非本地戶籍人士有限購政策的城市再次購房，當?shù)卣疅o法得知她在其他城市的房產(chǎn)情況，在當?shù)厮彿慨a(chǎn)很可能仍算“首套”；全國聯(lián)網(wǎng)之后，當?shù)卣梢郧逦氐弥趶V州擁有房產(chǎn)的情況，這對區(qū)分“剛需”及“非剛需”，進而打擊炒房客是否是一大利好？

黃小虎對記者說，“剛需”和“非剛需”目前沒有嚴格的標準，但至少異地購房時當?shù)卣块T可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢到該購房者在全國擁有房產(chǎn)的數(shù)量，這就是一個很大的技術(shù)進步?！笆欠駮凑铡莿傂鑼Υ?，還是要根據(jù)當?shù)氐恼咦?。如果有的人在全國范圍?nèi)的確是‘非首套，但在當?shù)毓ぷ骱蜕?，必須有當?shù)氐淖》?，那也不?yīng)該限制這類交易。”他表示，全國聯(lián)網(wǎng)的意義僅限于“摸底”和“信息透明”，限制炒房行為還是要靠各地方政府出臺的各項具體政策，信息平臺的作用只是基礎(chǔ)性的。

郭毅也表示，目前尚無任何地方出臺以全國范圍內(nèi)是否擁有其他房產(chǎn)的標準來判定“首套”的政策，并且在可預(yù)見的將來一段時間內(nèi)，也應(yīng)該不會有這樣的政策。她認為，不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)對房價的影響不會像“想象中的那么大”：“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)以及對民宅開征房地產(chǎn)稅的消息已經(jīng)傳了近10年，據(jù)我所知很多人已經(jīng)將名下冗余的房產(chǎn)拋售了，在目前嚴格調(diào)控的大背景下，這些房產(chǎn)升值空間有限，有的人撈夠了就將其套現(xiàn)去做其他生意了，持有這些冗余房產(chǎn)對他們來講風險大于收益。”

“政策出臺不是信息平臺單方面能夠促成的?！比f波對《中國經(jīng)濟周刊》記者如此說，他認為在“炒房”的黃金時間段，二三線城市沒有對非本地戶籍人士在納稅和社保的持續(xù)時間方面進行限制，隨后到來的“限購潮”在稅收和社保繳納持續(xù)時間上進行限制，起到了一定效果。

“不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)”后另一個關(guān)注度較高的問題涉及反腐，在我國由于名下房產(chǎn)問題而“落馬”的官員不在少數(shù)。

《中國紀檢監(jiān)察報》曾刊登文章稱：“房地產(chǎn)領(lǐng)域是官員腐敗的重災(zāi)區(qū)。官商勾結(jié)、多占住房和辦公用房超標現(xiàn)象十分普遍。在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達95%”。

黃小虎告訴記者，不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)之后，從技術(shù)角度的確可以做到“以房查人”和“以人查房”，但與開征房地產(chǎn)稅的問題類似，這也不是該網(wǎng)絡(luò)主要解決的問題?！肮珯z法機關(guān)對信息查詢的需求屬于特殊需求，即便沒有這張網(wǎng)，通過其他形式照樣能查到，這張網(wǎng)并不是公檢法機關(guān)辦案的先決條件。”