單素敏 孔祥鑫

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)

2018年7月中旬，北京的暴雨持續(xù)數(shù)日。不少上班族通勤路上都經(jīng)歷了雨中等車、蹚水過“河”的艱難跋涉。

北京小飛手教育科技有限公司副總經(jīng)理傅恒曾有過同樣的經(jīng)歷，而今，他已成為“局外人”。2018年5月，他正式入住地處海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)，由此開啟全新的生活狀態(tài)。

早上7點(diǎn)，趁著雨后難得的夏日涼爽晨跑半小時(shí)，吃早餐，8點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)開始一天的工作。住所、辦公室、餐廳，都在步行不超過5分鐘可達(dá)的距離范圍內(nèi)——而北京的平均單程通勤時(shí)間為52.9分鐘。此外，女兒的幼兒園就在百米之隔的公司對(duì)面。

和傅恒享受到同樣福利的。還有高新技術(shù)、新能源、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域的其他創(chuàng)業(yè)者。這個(gè)創(chuàng)客小鎮(zhèn)正是為他們而設(shè)計(jì)建立的。

作為北京市首批利用集體建設(shè)用地建租賃房的五個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一，創(chuàng)客小鎮(zhèn)不僅提供了公租房，還有共享辦公、項(xiàng)目展演等工作空間及生活服務(wù)功能。自2017年1月迎來第一批創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)至今，這里已陸續(xù)進(jìn)駐了490多家企業(yè)。3000位傅恒一樣的創(chuàng)業(yè)者。在這里實(shí)現(xiàn)了“樓上居住、樓下辦公”的理想生活。

月租從4萬元降至2000元

對(duì)工作任務(wù)繁重的創(chuàng)業(yè)者而言，保證工作和休息的時(shí)間尤為重要。從事中小學(xué)無人機(jī)課程研發(fā)的傅恒和團(tuán)隊(duì)的小伙伴們對(duì)此感受頗深。

“兩個(gè)多月以前，每天耗費(fèi)在上下班路上的時(shí)間是兩個(gè)多小時(shí)，現(xiàn)在不足10分鐘，工作效率明顯提升?！案岛阏f。

在創(chuàng)客小鎮(zhèn)能享受到的便利遠(yuǎn)不止于此。

小鎮(zhèn)一期占地5.9萬平方米，建筑面積約19萬平方米，有10棟共2772套精裝公寓，2.68萬平方米眾創(chuàng)空間以及2萬余平方米商業(yè)服務(wù)空間等配套業(yè)態(tài)。

其中，公寓部分包含了兩室一廳、一室一廳、大開間三種戶型?！恫t望東方周刊》記者走訪樣板間時(shí)發(fā)現(xiàn)，房間內(nèi)家具、電器一應(yīng)俱全，甚至連晾衣架都已配齊，創(chuàng)業(yè)者們可以拎包入住，一些“兩用”房還可以放下床板休息、收起床板辦公。

“房子有好幾種裝修風(fēng)格，我挑了一套最喜歡的粉紅色大開間。”知療科技有限公司CEO陳曉迪告訴《瞭望東方周刊》。

按照海淀區(qū)政府鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的專項(xiàng)補(bǔ)貼政策，入住小鎮(zhèn)的創(chuàng)業(yè)者還可以享受50%的租金補(bǔ)貼。以陳曉迪居住的40平方米開間為例，原租金每月2330.8元，補(bǔ)貼后只需1165.4元。她的團(tuán)隊(duì)申請(qǐng)了位于一樓的兩套公寓用作辦公，月租金只需2000多元，而之前的寫字樓租金為兩年100萬元，每月約為4萬元。

北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司是這個(gè)小鎮(zhèn)的運(yùn)營方，其CEO胡堃告訴《瞭望東方周刊》，整個(gè)眾創(chuàng)空間部分有578個(gè)工位，還設(shè)有獨(dú)立辦公室、視頻會(huì)議室、路演大廳、展示中心、會(huì)客廳等，基本可以滿足一個(gè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施方面的所有需求。

此外。為彌補(bǔ)小鎮(zhèn)位置偏遠(yuǎn)、交通不甚方便的缺憾，園區(qū)內(nèi)還專門配置了分時(shí)租賃的電動(dòng)車、電動(dòng)公交車，班車體系也已完備。此外，餐廳、24小時(shí)健身房、咖啡館、便利店、健康管理體驗(yàn)中心等公共服務(wù)設(shè)施，為創(chuàng)客們提供了生活保障。

“所有的辦公、后勤服務(wù)我們都有智能化的管理系統(tǒng)，家電維修、室內(nèi)保潔等服務(wù)，住戶只需要通過我們的App一鍵申請(qǐng)預(yù)約就可以了?！焙鷪艺f。

不限戶口和收入的公租房

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)的前身，即2013年啟動(dòng)建設(shè)的溫泉鎮(zhèn)351地塊，和其他幾個(gè)集體土地建租賃房的試點(diǎn)一樣，計(jì)劃建設(shè)普通公租房，由區(qū)政府整體躉租后，再配租給符合條件的公租房輪候人群。

2015年，項(xiàng)目定位發(fā)生了變化。

當(dāng)年5月26日，時(shí)任海淀區(qū)區(qū)委書記隋振江、區(qū)長于軍等區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)場調(diào)研“一鎮(zhèn)一園”工作時(shí)提出，基于海淀區(qū)具備創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)土壤，保障房能夠滿足普通輪候家庭需求的現(xiàn)實(shí)，給出了將351地塊試點(diǎn)與“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”結(jié)合起來，面向“雙創(chuàng)”人群提供專項(xiàng)保障。

按照這一方向，2015年底，溫泉鎮(zhèn)政府引入社會(huì)資本，成立了由鎮(zhèn)集體企業(yè)，北京興泉置業(yè)開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱興泉置業(yè)）控股的混合所有制企業(yè)——北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司，專司項(xiàng)目的運(yùn)營。

“公司成立的時(shí)候，項(xiàng)目其實(shí)已經(jīng)開工兩年，整個(gè)社區(qū)的主體結(jié)構(gòu)基本完工了。我們進(jìn)來之后，對(duì)園區(qū)建筑作了裝飾及空間功能等方面的調(diào)整?！焙鷪腋嬖V本刊記者。

更復(fù)雜的調(diào)整在于配租政策和管理制度的設(shè)定。

按照此前的北京市保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)公租房需滿足京籍、3人及以下家庭年收入不超過10萬元等條件，這一要求就把很多創(chuàng)客擋在了門外。

“項(xiàng)目要延續(xù)對(duì)無房家庭的保障，同時(shí)精準(zhǔn)定向創(chuàng)客。既需要打破原來的保障房審核標(biāo)準(zhǔn)，又要對(duì)創(chuàng)客加以篩選，這涉及到從國家部委到市、區(qū)各相關(guān)機(jī)構(gòu)不下十個(gè)部門的溝通協(xié)調(diào)?！焙鷪艺f。

經(jīng)過近一年時(shí)間的研究策劃，2016年12月20日，中關(guān)村科技園區(qū)海淀園管委會(huì)、海淀區(qū)房管局、財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布了《海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房承租評(píng)審實(shí)施辦法》。其中規(guī)定：申請(qǐng)入園的企業(yè)須是在海淀區(qū)注冊(cè)、原則上注冊(cè)時(shí)間不超過5年的初創(chuàng)公司;企業(yè)產(chǎn)品（服務(wù)）屬于《國家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》或海淀區(qū)重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的范圍，如高新技術(shù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，提交的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃要符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。申請(qǐng)公租房的企業(yè)員工則不限戶籍、不限收入。

“項(xiàng)目申請(qǐng)?jiān)诰€上提交通過審核之后，還要經(jīng)過線下評(píng)審，針對(duì)不同的行業(yè)，評(píng)審團(tuán)由對(duì)口的投資人、技術(shù)專家以及政府人員組成，評(píng)分要超過80分才行?！备岛憬榻B說。

為保證有進(jìn)有出，合同期每滿一年，創(chuàng)客小鎮(zhèn)會(huì)對(duì)企業(yè)開展一次年審，25%的團(tuán)隊(duì)將會(huì)因?yàn)榘l(fā)展不好或違反公租房管理規(guī)定等原因被淘汰掉?！笆聦?shí)上，一些成長較快的團(tuán)隊(duì)也會(huì)隨著公司的壯大主動(dòng)離開，去尋找更大的空間?！焙鷪艺f。

年租金多出了6800萬元

“從試點(diǎn)效果上來看，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)無疑是成功的，其中最突出的便是很大程度上實(shí)現(xiàn)了‘職住平衡?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心綜合研究室主任劉衛(wèi)民對(duì)《瞭望東方周刊》表示。

如今，集體土地建租賃房試點(diǎn)已擴(kuò)展至13個(gè)城市，各城市陸續(xù)公布實(shí)施方案，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)這個(gè)將國家住房保障戰(zhàn)略和“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略巧妙結(jié)合的項(xiàng)目，從建設(shè)過程到運(yùn)營模式，都為其他試點(diǎn)提供了借鑒。

作為一種集體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新形式，創(chuàng)客小鎮(zhèn)要確保集體資產(chǎn)的安全、增值和效益最大化，在運(yùn)營管理方面作了很多市場化的探索。

溫泉鎮(zhèn)黨委書記方海強(qiáng)告訴《瞭望東方周刊》，創(chuàng)客小鎮(zhèn)投資規(guī)模估算約13億元，其中建安成本約10億元，土地成本約3億元。資金來源主要是自有資金、銀行貸款以及政府支持資金，項(xiàng)目回收周期大約要18年，20年凈收益約2.1億元，主要來源為房屋租金。

“實(shí)際上，由于公寓部分由政府躉租，房屋的基礎(chǔ)租金基本上是‘旱澇保收，而根據(jù)我們的測(cè)算，改造為創(chuàng)客社區(qū)之后，住宅租金這一項(xiàng)每年比作為傳統(tǒng)公租房多出了6800萬元，并且能提前一年收回全部建設(shè)成本。”方海強(qiáng)告訴本刊記者。

除居住部分之外，項(xiàng)目其余配套空間，包括地上和地下空間則由小鎮(zhèn)科技公司躉租，并按照“雙創(chuàng)”需求進(jìn)行改造、招租、運(yùn)營和服務(wù)，獲得的市場收益，51%仍然歸控股公司興泉置業(yè)所有。

盡管創(chuàng)客小鎮(zhèn)尚處于運(yùn)營初期，還未實(shí)現(xiàn)可分配收益，但方海強(qiáng)認(rèn)為未來的增值潛力可期。創(chuàng)客小鎮(zhèn)還具有“孵化器+加速器”的定位和功能，入駐企業(yè)可以獲得創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、財(cái)稅法咨詢、企業(yè)營銷推廣等創(chuàng)業(yè)資源和服務(wù)。

“入駐園區(qū)的初創(chuàng)公司，涵蓋人工智能、智能硬件、新能源環(huán)保、新材料技術(shù)等前沿科技企業(yè)，未來可能會(huì)出現(xiàn)行業(yè)巨頭，我們要使其整體進(jìn)入我們的孵化體系，同時(shí)提升對(duì)企業(yè)的科技服務(wù)能力?！狈胶?qiáng)說，目前創(chuàng)客小鎮(zhèn)在孵的小微科創(chuàng)企業(yè)已經(jīng)有228家。

他還透露，興泉置業(yè)目前還在著手籌建創(chuàng)客小鎮(zhèn)投資基金（目前基金總規(guī)模在6000萬元左右），以加速小微企業(yè)成長。

胡堃告訴本刊記者，不同的創(chuàng)業(yè)企業(yè)聚合在一起，碰撞出了很多機(jī)會(huì)，這些都是助力企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)條件，“目前小鎮(zhèn)內(nèi)部就已經(jīng)有不止一起的合資合并案例了?！?h3>全鎮(zhèn)統(tǒng)籌，收益共享

實(shí)際上，在集體土地建租賃房項(xiàng)目中，最重要的相關(guān)方是農(nóng)民，他們的利益如何保障是核心問題。

中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)公寓內(nèi)景

“我們利益分配機(jī)制的基本原則是全鎮(zhèn)統(tǒng)籌、全體農(nóng)民共享。”方海強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。

海淀區(qū)北部“一鎮(zhèn)一園”規(guī)劃溫泉鎮(zhèn)集體建設(shè)用地規(guī)模為120萬平方米，溫泉鎮(zhèn)351地塊為東埠頭村集體土地，包括村民宅基地及部分非宅公產(chǎn)，2011年通過村民自治的形式進(jìn)行村莊騰退整理得出，共約13萬多平方米。

“中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)項(xiàng)目落成，東埠頭村民可獲得回遷安置房、基礎(chǔ)土地收益（占地費(fèi)），更多的資產(chǎn)}生收益則由全鎮(zhèn)的人來分享?！狈胶?qiáng)說。

除了可以從項(xiàng)目獲得長遠(yuǎn)、可持續(xù)的產(chǎn)權(quán)收益，“上樓”之后，很多農(nóng)民還找到了穩(wěn)定的就業(yè)機(jī)會(huì)?！拔覀冏约旱奈飿I(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)就優(yōu)先向周邊居民和村民招聘，這本身也是我們要承擔(dān)的職責(zé)，集體經(jīng)濟(jì)，不光要解決經(jīng)濟(jì)效益還要解決社會(huì)效益?！焙鷪艺f。

更直觀的社會(huì)效益則體現(xiàn)在“村容村貌”的改觀和產(chǎn)業(yè)調(diào)整上。

據(jù)方海強(qiáng)介紹，“隨著項(xiàng)目建設(shè)的拆違騰退，原有近300余出租戶自然消失，疏解非首都功能產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員1000余人。”

除此之外，在他看來，創(chuàng)客小鎮(zhèn)通過聚集創(chuàng)新人才的模式，還可以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的聚集，從而創(chuàng)造集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化指數(shù)級(jí)發(fā)展的上升空間。

不過，在孵化器、眾創(chuàng)空間云集的今天，創(chuàng)客小鎮(zhèn)也面臨著不小的競爭壓力。

“接下來我們的重點(diǎn)是總結(jié)小鎮(zhèn)的獨(dú)特模式，形成品牌向外輸出。實(shí)際上現(xiàn)存已經(jīng)有很多地區(qū)到小鎮(zhèn)來尋求經(jīng)驗(yàn)，其中既有一些集體土地租賃房項(xiàng)目來交流經(jīng)驗(yàn)，也包括一些人才公寓、青年公寓項(xiàng)目尋求合作。還有一些地方政府也希望引入中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)的孵化體系和產(chǎn)業(yè)資源，復(fù)制創(chuàng)客小鎮(zhèn)模式。”胡堃告訴本刊記者。

對(duì)溫泉鎮(zhèn)來說，基于創(chuàng)客小鎮(zhèn)的探索成果，集體經(jīng)濟(jì)也有了明確的發(fā)展方向?！皽厝?zhèn)集體產(chǎn)業(yè)用地除已納入創(chuàng)客小鎮(zhèn)一期、二期項(xiàng)目的地塊外，剩余地塊均為教育科研用地，未來我們擬根據(jù)創(chuàng)客小鎮(zhèn)項(xiàng)目創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化情況配套建設(shè)創(chuàng)客小鎮(zhèn)三期項(xiàng)目。”方海強(qiáng)說。