高榮偉

2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，深化調(diào)控政策。樓市走過了看似“平靜”的2017年，但其實正發(fā)生著許多變化。調(diào)控內(nèi)容從傳統(tǒng)的需求端抑制需求向供給側(cè)增加有效供應(yīng)轉(zhuǎn)變，除限購限貸政策外，創(chuàng)新的限售政策疊加土拍收緊、供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場監(jiān)管嚴(yán)格，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

回首2017年樓市，在堅持“房子是用來住的，不是炒的”這一前提之下，多地出臺樓市新政，針對炒房進行一系列政策調(diào)整，樓市進入購租并舉新階段。長效機制作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要手段，可以預(yù)料，在2018年及其今后相當(dāng)長一個時期，將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)投機性需求被遏制

進入2017年，樓市變化受到廣泛關(guān)注。元旦小長假，全國樓市成交量總體平穩(wěn)，一些地方的樓市呈現(xiàn)冷熱不均的特征。比如廣州樓市元旦期間成交的300多套新建商品住宅中，中心城區(qū)僅有寥寥20套，呈現(xiàn)內(nèi)冷外熱的特點。

官方數(shù)據(jù)顯示，2017年1-2月，新房、二手房均呈現(xiàn)“熱點城市降溫，三、四線活躍”特征：54個城市中有34個累計同比增速為正，占比63%，其中大部分為三、四線城市；2015年、2016年量價齊升幅度較大“熱點”城市銷量同比下降顯著。市場反應(yīng)表明，樓市調(diào)控取得了初步成效。

自2017年3月17日，北京發(fā)布“認房又認貸、將二套房首付比提升至60%”的樓市新政以來，房地產(chǎn)市場迎來了自2016年9月后第二輪調(diào)控高峰，限購、限貸、限價、限售等政策手段不斷升級，范圍也從一二線城市擴展到了幾乎全部的強三四線城市和一二線城市的衛(wèi)星城市。2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來嚴(yán)厲調(diào)控。

樓市新政陸續(xù)出臺，使國內(nèi)樓市發(fā)生急劇變化。受房地產(chǎn)市場限購、限售、限價等調(diào)控政策影響，中國商品房銷售面積和銷售額的累計同比增速除了在6月份的時候有小幅回調(diào)以外，呈逐月回落的趨勢，銷售面積同比增速由年初的26.0%下降到了三季度的14.6%。數(shù)據(jù)顯示，2017年6月份北京和上海新房價格環(huán)比均出現(xiàn)負增長，7月一、二線城市樓市持續(xù)降溫。8月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，7月受監(jiān)測的29個主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交環(huán)比下滑；29個城市樓市成交同比下降約26%。

總體來看，2017年前三季度一線城市新房銷售量較2016年同期大幅下滑約38.6%，且仍呈下探趨勢。二線城市的新房銷售量也從2017年春節(jié)后開始快速下滑，二季度以來累計同比降幅在34%至36%之間波動。

從價格表現(xiàn)來看，一線城市，新建住宅價格基本保持穩(wěn)定，8月后環(huán)比開始由正轉(zhuǎn)負，8月單月出現(xiàn)0.30%的年內(nèi)最大跌幅。二線城市新建住宅價格環(huán)比也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。從國家統(tǒng)計局8月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，15個一線城市和二線熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比均在下降或持平，且同比漲幅也已經(jīng)多個月在回落，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)9個月回落。9月份的環(huán)比全部下降或者持平。至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯。這體現(xiàn)了去年以來房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效。

雖然自調(diào)控政策實施以來，監(jiān)管部門對預(yù)售證備案價實行嚴(yán)格管理，新房房價上行趨勢被抑制。三四線城市商品房價格漲幅大于一二線城市，但也出現(xiàn)了環(huán)比回落態(tài)勢，三線代表城市新建住宅價格9月環(huán)比增幅僅為0.20%，逐步趨穩(wěn)。

由此觀之，2017年房地產(chǎn)市場投機需求受到了較大程度的抑制，其對商品房銷售、開發(fā)和投資的影響正在逐步顯現(xiàn)。目前，熱點城市房地產(chǎn)市場總體呈降溫之勢；三四線去庫存效果明顯。這與國家統(tǒng)計局發(fā)言人的看法一致。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控對國民經(jīng)濟的影響，2017年10月19日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長邢志宏指出，由于采取了因城施策、因地制宜的調(diào)控政策，加上國家針對一線城市等住房供求矛盾突出的地方，鼓勵通過加大住宅土地的供應(yīng)來解決房地產(chǎn)問題。一線城市房價經(jīng)過調(diào)控后，現(xiàn)在市場預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機性需求得到有力遏制。這將帶來供需的繼續(xù)改善，房地產(chǎn)市場下一步能夠保持持續(xù)健康發(fā)展。

創(chuàng)新將是推動市場發(fā)展的主要手段

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，一方面反映了政策調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)，另一方面則反映了房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌與整合。

目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式向金融深化模式的轉(zhuǎn)型。大地產(chǎn)商向綜合性金融集團轉(zhuǎn)型，綠地、萬達、恒大、碧桂園等金融地產(chǎn)巨頭就是典型的地產(chǎn)金融深化模式的代表。一方面，地產(chǎn)巨頭們收購金融牌照，參股控股銀、證、保、信、基，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金，實現(xiàn)負債多元化。另一方面，地產(chǎn)大佬推動房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺，實現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動性。

地產(chǎn)金融集團的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式正在從“拿地-蓋房子-賣房子”轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍训突畹牟粍赢a(chǎn)變成高活的金融品”的金融深化模式。北京市首批“限房價、競地價”試點地塊中的海淀永豐18號地和海淀永豐19號地的拍賣就是一個很好的案例：房地產(chǎn)商從開發(fā)商向不動產(chǎn)商轉(zhuǎn)型?！斑@是真正的金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的融合?！薄皩τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)來說，這是歷史性的一刻：拍地成了房東?！庇忻襟w表示。

引人關(guān)注的是，通過一系列讓人眼花繚亂的資本運作，萬達集團董事長王健林于2017年8月11日正式宣布：萬達徹底告別房地產(chǎn)！走上輕資產(chǎn)時代。而不甘寂寞的馬云早前宣布殺入房屋租賃市場，與杭州市政府共同打造全國首個政府背景的智慧租房平臺。

有專家表示，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時期。為了吸引買家和租客，開發(fā)商正不斷推出優(yōu)于以往且具有創(chuàng)新意義的高質(zhì)量項目。隨著綠色建筑理念日益深入人心，國家政策的大力支持，社會關(guān)注度的不斷提高，綠色建筑已上升為基本國策。

所謂“綠色建筑”是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間?！熬G色建筑”的“綠色”，并不是指一般意義的立體綠化、屋頂花園，而是代表一種概念或象征?！熬G色建筑”意指建筑對環(huán)境無害，能充分利用環(huán)境自然資源，并且在不破壞環(huán)境基本生態(tài)平衡條件下建造的一種建筑，又可稱為可持續(xù)發(fā)展建筑、生態(tài)建筑。

以深圳為例。近年來，深圳以建筑節(jié)能和綠色建筑為突破口，在城市建設(shè)領(lǐng)域掀起了一場綠色革命，實現(xiàn)“深圳速度”向“深圳質(zhì)量”轉(zhuǎn)型，走出了一條資源節(jié)約和環(huán)境保護的可持續(xù)發(fā)展之路。

“充滿勞績，人詩意地棲居在大地上。”據(jù)媒體報道，深圳的綠色建筑面積已超6500萬平方米，全市累計新建節(jié)能建筑面積超過1.4億平方米，占全國綠色建筑面積10%，有724個項目獲得綠色建筑評價標(biāo)識。如今的深圳人，正在將“詩意地棲居”從構(gòu)想變?yōu)楝F(xiàn)實。一個宜居的人文生態(tài)城市，不僅是一種高品質(zhì)的生活方式和低碳環(huán)保的生活模式，更是在綠色低碳背景下締造的、以人為本的新經(jīng)濟模式和新城區(qū)建設(shè)的最高境界。

綠色建筑是目前國家最新政策的優(yōu)先考慮事項。《2013-2018年中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告》中表示，隨著我國綠色建筑政策的不斷出臺、標(biāo)準(zhǔn)體系的不斷完善、綠色建筑實施的不斷深入，國家對綠色建筑財政支持力度將不斷增大。該項新政策要求2020年之前完工的新建建筑中，一半應(yīng)獲綠色建筑認證，并將其列為“十三五”計劃的一部分。該項政策還承諾將建設(shè)更多惠及百萬人口的經(jīng)濟適用房。

可以預(yù)料，我國綠色建筑在未來幾年將繼續(xù)保持迅猛發(fā)展態(tài)勢，這為房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的商機。

長效機制成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點

2017年是實施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵一年，是中國政治經(jīng)濟周期的關(guān)鍵一年。中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨新考驗。作為國內(nèi)房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，2017年各地房產(chǎn)市場調(diào)控政策接連出臺，租購?fù)瑱?quán)、購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)、北京部分銀行上調(diào)首套房貸利率等密集出臺?？偟膩砜?，此次政策調(diào)控有別于以往，周期更長，手段更靈活，目標(biāo)更精準(zhǔn)。一系列新政的實施，預(yù)示著中國房地產(chǎn)將進入前所未有的租賃大時代。

2017年7月，中共中央政治局會議中提出加快建立長效機制，明確提出了要增加各類保障類住房供應(yīng)。長效機制作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段，將是中長期房地產(chǎn)發(fā)展的重點。

當(dāng)前周期下，集中度持續(xù)攀升已成確定趨勢，行業(yè)加速洗牌?！?000億”時代即將開啟，行業(yè)集中度進一步提升。2017年8月，中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力100強排行榜發(fā)布。根據(jù)《2017中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力100強》研究報告，大連萬達首次蟬聯(lián)榜首，綠地控股和萬科企業(yè)位居三強。恒大集團、保利地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地、新華聯(lián)、世茂地產(chǎn)和金地集團位于“2017中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力100強”榜單第四至十位。

在行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，行業(yè)洗牌進程加速的時代背景下，百強企業(yè)以靈活高效的管理策略，強化資源良性互動與協(xié)同共享，推動企業(yè)發(fā)展質(zhì)量邁向更高水平，實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展?！?017年中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力100強發(fā)展報告》指出，近年來，伴隨著城市分化愈加強烈，因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開，在調(diào)控常態(tài)化的政策背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動性以及利率的邊際寬松預(yù)期不再，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢下面臨中期結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

加強長效機制建設(shè)，是百強企業(yè)形成的共識。面對新的考驗，百強房企以主動姿態(tài)，積極探索包括多元化、專業(yè)化、轉(zhuǎn)型或退出等方式，加強長效機制建設(shè)，以適應(yīng)不斷變化的市場。面臨更加復(fù)雜多變的生態(tài)環(huán)境，百強企業(yè)蓄勢待發(fā)，全力整合發(fā)展資源，圍繞“地產(chǎn)+”內(nèi)外兼修，集聚發(fā)展后勁。在特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍海市場的發(fā)展機遇不斷顯現(xiàn)的背景下，百強企業(yè)直面挑戰(zhàn)、把握機遇，在行業(yè)的格局重構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

2017年12月8日，中共中央政治局召開會議，分析研究2018年經(jīng)濟工作。在房地產(chǎn)方面，會議明確指出要“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”。2018年是改革開放40周年，是貫徹黨的十九大精神的開局之年。業(yè)內(nèi)專家指出，2018年將成為房地產(chǎn)市場的機制建設(shè)年，包括十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，以及財稅制度、戶籍制度、平臺建設(shè)等房地產(chǎn)長效機制都將在2018年取得重大突破。

毫無疑問，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，誰能在不斷深化調(diào)整的房地產(chǎn)市場中，通過前瞻性的思變未來與積極高效的自我調(diào)節(jié)，找到適合自己發(fā)展的正確路徑，誰將會在“百舸爭流”中贏得成功突圍的機會；無法跟上時代的節(jié)拍，不能適應(yīng)時代變化的企業(yè)將在不進則退的壓力下躊躇不前，或慘遭淘汰。

滄海橫流，方顯英雄本色。走向千億甚至萬億的前路漫漫，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要瞄準(zhǔn)規(guī)?；哪繕?biāo)，更需內(nèi)外兼修，注重規(guī)模與效益的協(xié)同增長，擴張速度與運營能力的相互匹配，方能在龍爭虎斗的“地產(chǎn)江湖”中行穩(wěn)致遠。