郭秦帥

摘要：住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。在供給側(cè)改革的背景下，“租售同權(quán)”住房制度的推行對(duì)我國(guó)深化住房改革具有重要意義。本文從供需的角度對(duì)“租售同權(quán)”住房改革面臨的問(wèn)題進(jìn)行分析，探討我國(guó)“租售同權(quán)”住房改革的困境，最后從加快立法、健全機(jī)制、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、完善政策等方面提出了相關(guān)實(shí)施建議。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán) 問(wèn)題 突破

中圖分類(lèi)號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-5349（2018）10-0058-02

黨的十九大報(bào)告明確指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@一新提法為住房改革和發(fā)展提供了方向。住房問(wèn)題關(guān)乎每一個(gè)社會(huì)成員的切身利益。盡管政府出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在供給結(jié)構(gòu)矛盾、發(fā)展不平衡、有效需求不足、住房保障制度不健全等問(wèn)題。在當(dāng)前的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的社會(huì)背景下，“租售同權(quán)”政策的落地有助于減少炒房行為，滿(mǎn)足人們對(duì)美好生活的需求，使住房回歸居住屬性。

一、“租售同權(quán)”的提出及內(nèi)涵

2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立“購(gòu)租并舉”的住房制度。

2016年，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上進(jìn)一步提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

2016年5月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。同年，住建部按照國(guó)務(wù)院的部署，啟動(dòng)了《住房租賃管理?xiàng)l例》的起草工作。

2017年5月19日，就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，并于2017年8月正式報(bào)送國(guó)務(wù)院法制辦審查，2017年年底完成租賃立法工作。在黨的十九大報(bào)告中“租購(gòu)并舉”成為新的住房制度的重要組成部分。

2017年7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》。明確規(guī)定，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

從政策本身來(lái)看，“租售同權(quán)”政策的出臺(tái)是為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，激活房屋租賃市場(chǎng)的需求，達(dá)到平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)從“住者有所居”轉(zhuǎn)為“住有所居”，滿(mǎn)足人們多樣化的需求。也就是說(shuō)不再是通過(guò)過(guò)去我們認(rèn)為的每個(gè)人買(mǎi)房來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是每個(gè)人都有房子住，使承租人享有同房屋所有者同樣的權(quán)利。

二、“租售同權(quán)”住房改革的困境分析

目前，我國(guó)的租房租賃市場(chǎng)還不健全，供需發(fā)展不平衡，住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房供給。房屋自有率較高，維持在70%以上的水平[1]，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在50～70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式[2]。我國(guó)租賃房屋比例較低，購(gòu)房與租房的需求比例差距大。

（1）從供給方面看，城市的房源供給量充足。隨著政府“租售同權(quán)”政策的傾斜，鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租賃房屋的比例會(huì)大于可銷(xiāo)售的商品房。一方面，房屋建設(shè)的周期性致使供給量增加需要時(shí)間。另一方面，土地的供給是有限的，隨著建設(shè)用地的不斷增加，能利用的土地資源會(huì)減少，而土地作為房屋建設(shè)的必要條件缺一不可。在土地成本未明顯跌落的情況下，房?jī)r(jià)未必會(huì)降低。如果租房?jī)r(jià)格過(guò)低，勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的積極性，會(huì)減少租賃房屋的供應(yīng)量。雖然租賃房屋是解決住房問(wèn)題的有效措施，但租房?jī)r(jià)格仍然是市場(chǎng)決定的，租賃成本大幅度下降絕非易事。

（2）從需求方面看，“租售同權(quán)”中“同”主要是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。“租售同權(quán)”實(shí)施后，租房的價(jià)格將會(huì)附加在租戶(hù)享受租賃住房的公共服務(wù)上。在我國(guó)，優(yōu)質(zhì)的教育資源是有限的，“租售同權(quán)”實(shí)施后，會(huì)在一定程度上緩解因教育需求而創(chuàng)造的住房剛性需求。但從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看，學(xué)區(qū)房是附加子女受教育權(quán)利的產(chǎn)權(quán)房。“租售同權(quán)”若要充分發(fā)揮作用，需要相關(guān)部門(mén)通力合作，不僅要擴(kuò)大居住供給量，而且要擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源的供給。只有這樣才能縮小教育質(zhì)量差距，促進(jìn)教育公平，從而實(shí)現(xiàn)公共權(quán)利均等化。

（3）從市場(chǎng)調(diào)控的角度看，住房租賃市場(chǎng)是完全充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。而在我國(guó)房地產(chǎn)租售調(diào)控的市場(chǎng)中，沒(méi)有很好地將居住和投資需求區(qū)分開(kāi)。然而，租購(gòu)?fù)瑱?quán)后，房屋隨著住房自有率的下降，租房需求會(huì)增加，租金勢(shì)必會(huì)上漲。因此，要將政府“有形的手”與 市場(chǎng)“無(wú)形的手”有機(jī)結(jié)合起來(lái)。一是用財(cái)政、稅收調(diào)節(jié)房屋租賃的價(jià)格，同時(shí)借助市場(chǎng)的力量。二是抓好“保障性住房”和“公共租賃”住房建設(shè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

三、“租售同權(quán)”住房改革實(shí)現(xiàn)的路徑分析

（1）統(tǒng)籌立法，完善頂層設(shè)計(jì)。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，國(guó)家應(yīng)盡快制定出相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)“租售同權(quán)”立法進(jìn)程。用法律來(lái)規(guī)范和指導(dǎo)市場(chǎng)的行為，規(guī)定租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)等方面的制度。逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面享有與買(mǎi)房居民同等待遇。鼓勵(lì)社會(huì)各界積極參與政策制定，并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。大中城市可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，在法律允許的范圍內(nèi)開(kāi)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，之后再以點(diǎn)到線(xiàn)、以線(xiàn)到面全面展開(kāi)。

（2）供需多元化，發(fā)揮市場(chǎng)作用。首先，推進(jìn)需求側(cè)改革，增加租房數(shù)量，擴(kuò)大房源。盤(pán)活空置的存量房，多渠道增加住房供給，使其物盡其用，緩解大城市日益增長(zhǎng)的居住需求與住房有限之間的矛盾。一是將經(jīng)濟(jì)適用房住房變賣(mài)為租，鼓勵(lì)收入低者租房入住。二是為青年職工提供合適的租賃房，鼓勵(lì)畢業(yè)生租房入住。其次，增加租賃住房的土地供應(yīng)，鼓勵(lì)地方政府盤(pán)活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應(yīng)?？梢酝ㄟ^(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)租賃住房，從而增加租賃租房的供給量。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)出租庫(kù)存的商品房，培育住房租賃企業(yè)，加強(qiáng)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作。

（3）規(guī)范租賃市場(chǎng)，保障承租人利益。發(fā)展租賃市場(chǎng)，需要國(guó)家從各個(gè)方面著手，加強(qiáng)各部分之間的聯(lián)動(dòng)和協(xié)同，從土地、稅收等方面加強(qiáng)調(diào)控，搭建房屋交易平臺(tái)，建立完善的租賃市場(chǎng)法律體系，規(guī)范租賃市場(chǎng)，同時(shí)限制租金的不合理上漲，嚴(yán)厲打擊轉(zhuǎn)租走人的“二房東”、騙租金的“黑中介”，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（4）培育租賃企業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展?！白馐弁瑱?quán)”的落地一方面鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，另一方面會(huì)使出售市場(chǎng)相對(duì)減速，房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)會(huì)受到適當(dāng)限制，作為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，需要把握契機(jī)，在品牌和品質(zhì)方面進(jìn)行創(chuàng)新，而不是擴(kuò)大規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)型升級(jí)，樹(shù)立創(chuàng)新理念，拓展產(chǎn)業(yè)范圍、進(jìn)軍相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域來(lái)做強(qiáng)做大自己的企業(yè)，比如進(jìn)軍醫(yī)療農(nóng)業(yè)的綠城、多元化的恒大、輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)。所以，“租售同權(quán)”這一政策的出臺(tái)，可能會(huì)減緩房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)由規(guī)?；蚨嘣D(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展。

（5）科學(xué)分工，保障公平。住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。租售同權(quán)，不僅僅涉及解決住房的問(wèn)題，而且涉及子女上學(xué)、就業(yè)、養(yǎng)老等一系列公共利益的問(wèn)題，單靠一個(gè)部門(mén)的力量無(wú)法解決，需要多個(gè)部門(mén)協(xié)同推進(jìn)。從目前的情況來(lái)看，“租售同權(quán)”的推進(jìn)需要住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、公安部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)、教育部門(mén)、民政部門(mén)等的互相配合。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，公安部分負(fù)責(zé)戶(hù)籍問(wèn)題，教育部門(mén)負(fù)責(zé)上學(xué)問(wèn)題，各職能部門(mén)明確分工，齊抓共管，協(xié)調(diào)推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]黃志龍.“租售同權(quán)”，落地前景并不樂(lè)觀[J].金融博覽（財(cái)富），2017（9）：18-19.

[3]符啟林.租售同權(quán)時(shí)代的政府角色定位[J].人民論壇，2017（27）：103.

責(zé)任編輯：孫瑤