熊平平 俞琴

中介資本并非是房租飛漲的罪魁禍?zhǔn)?，租房市?chǎng)的供求失衡才是根本原因;要平抑房租，房租管制會(huì)適得其反，更有效的方法是增加住房供給

2018年的這個(gè)夏天，中國多個(gè)一線城市房租暴漲，引發(fā)公眾關(guān)切。同時(shí)，各種租房金融新業(yè)態(tài)大有燎原之勢(shì)，更令業(yè)界擔(dān)憂。

輿論場(chǎng)一度將矛頭指向經(jīng)營長租公寓的企業(yè)和資本，稱資本貪婪，為了搶占租房市場(chǎng)，動(dòng)用租房貸等金融杠桿，從房東手里高價(jià)拿房，在形成市場(chǎng)壟斷后，將哄抬的成本和潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至租客。一時(shí)間，部分中介企業(yè)幾成過街老鼠。

但事實(shí)果真如此嗎？

《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國多數(shù)城市租房市場(chǎng)的供不應(yīng)求導(dǎo)致房租結(jié)構(gòu)性上漲，才是各方面更須正視的根本原因。比如，最近幾年北京常態(tài)租房人數(shù)超過800萬，但整個(gè)北京市目前不到200萬套房屋可供租賃，供需缺口如此之大，房租上漲也就不足為奇。在這一根本性因素之外，部分長租公寓運(yùn)營公司的擦邊操作，僅是對(duì)房租加快上漲起到推波助瀾的作用。

冷靜觀察之下，因市場(chǎng)供需產(chǎn)生的問題，還是要用市場(chǎng)手段去解決。

一方面，城市管理者可以動(dòng)用公共政策工具，鼓勵(lì)更多租房資源進(jìn)入市場(chǎng);另一方面，對(duì)于長租公寓、租房金融等新興業(yè)態(tài)，監(jiān)管部門不能因其存在風(fēng)險(xiǎn)就“因噎廢食”。從商業(yè)或金融創(chuàng)新角度看，只要適度規(guī)范發(fā)展，這些創(chuàng)新嘗試實(shí)際有利于盤活空置房源，促進(jìn)租房供給，緩解供需失衡。同時(shí)，這些新嘗試也為租房人提供一定杠桿下的融資，有利于提升房屋可得性。

中國正處于城鎮(zhèn)化過半后的關(guān)鍵時(shí)期，很多常住人口選擇租房，應(yīng)當(dāng)是未來一段時(shí)間的常態(tài)。面對(duì)全國各地正在發(fā)生重大變化的租房市場(chǎng)和租房金融的各類新嘗試，監(jiān)管部門、行業(yè)企業(yè)和社會(huì)公眾都需要全面冷靜正視問題，以便找到解決問題的更好方案。

——編者

2018年夏天，北京800多萬住房租客正經(jīng)歷著一場(chǎng)煎熬。三個(gè)月內(nèi)，他們的房租上漲15%-40%，對(duì)有的租客來說，租金和水電支出超過收入的30%甚至40%，按國際租房指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，北京房租已經(jīng)變得越來越不可負(fù)擔(dān)。

為何北京房租會(huì)突然飛漲？各方輿論將矛頭指向經(jīng)營長租公寓的企業(yè)資本，稱資本貪婪，為了搶占租房市場(chǎng)，動(dòng)用租房貸等金融杠桿，從房東手里高價(jià)拿房，在形成市場(chǎng)壟斷后，將哄抬的成本轉(zhuǎn)移至租客。一時(shí)間，部分租房中介企業(yè)成為過街老鼠，其負(fù)責(zé)人很快被北京市住建委等多個(gè)監(jiān)管部門約談。

《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓中介作為住房租賃市場(chǎng)的一環(huán)，或存在競(jìng)爭(zhēng)性拿房，局部區(qū)域形成一家獨(dú)大，在交易環(huán)節(jié)存在推高房租行為，但中介資本并非是北京房租飛漲的“罪魁禍?zhǔn)住?，租房市?chǎng)的供求失衡才是根本原因。供求失衡背后是北京市近年來“疏解整治促提升”行動(dòng)減少租房供給，新增供給卻沒有跟上。

房租關(guān)系民生，如何解決高房租難題？針對(duì)輿論提出的房租管制，多位專家持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為房租管制后遺癥很多，不符合市場(chǎng)規(guī)律，應(yīng)從供求失衡的根本上找措施。如果租金持續(xù)上漲，會(huì)直接傳導(dǎo)到CPI，帶動(dòng)諸多商品漲價(jià)，降低城市競(jìng)爭(zhēng)力。更有效的方法是對(duì)癥下藥：增加住房供給。

但在當(dāng)前的北京人口控制政策框架下，治本之策難以推行。近日全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在公開場(chǎng)合表示，中央所提出嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，首先要控制的是功能，而非要控制人口。

租房市場(chǎng)畸變

孔奇、邢喜智、吳堯，三位在北京工作的年輕人，近來有一個(gè)共同的苦惱：房租上漲速度遠(yuǎn)超工資，每月要拿出近半薪水來“供養(yǎng)房東”，壓縮生活成本或降低住房質(zhì)量是三人無奈的選擇。

中國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，而在北京六環(huán)內(nèi)，一間10平方米的單間便足以作為一名或多名北漂的容身之所。近三個(gè)月以來，北京房租飛漲，許多單間的月租相比去年同期上漲千余元。

青海女孩吳堯畢業(yè)后留在北京工作，和大多數(shù)北漂青年一樣，合租是最經(jīng)濟(jì)的選擇。2017年，她與朋友租下了一套三居室，位于東三環(huán)外，80平方米，月租7800元。但最近吳堯注意到，同一個(gè)小區(qū)里的一居室標(biāo)價(jià)已達(dá)7500元，二居室8500元，這讓吳堯?qū)ο麓卫m(xù)簽感到恐懼。吳堯說，她所租住的三居室月租可能漲至近萬元，“漲幅在3000元，一間房漲1000元”。

在北五環(huán)外的天通苑，孔奇也在為房租感到焦慮。2017年8月，他以每月2700元租下一間帶獨(dú)立衛(wèi)生間的小房間，今年7月合同到期打算續(xù)簽時(shí)，他被房東告知要漲700元月租。

從三環(huán)到六環(huán)外，近三月全北京城的房屋租金都在飛漲。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者隨機(jī)采訪的租戶所提供的數(shù)據(jù)，相比去年同期，單間月租漲幅高者達(dá)35%，低者也有20%。

早在2012年，邢喜智便在六環(huán)外的昌平區(qū)租下一套一居室，六年未換。由于和房東熟識(shí)，每次續(xù)簽合同時(shí)租金都只是微漲，到去年為止，月租還只是1800元。但今年7月，一下子漲到了2300元，是六年來漲幅最大的一次。

邢喜智在房屋中介行業(yè)從業(yè)20年，他告訴《財(cái)經(jīng)》記者，從未見過房租有過今年夏季的漲幅，“每年夏季都是房租調(diào)整期，但過去漲幅都較低，比如單間上年2400元，下年就2500元、2600元，年漲幅5%-10%”。

北京房租到底漲了多少？官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較為保守，北京市統(tǒng)計(jì)局公布的“2018年7月份北京市居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，當(dāng)月在各類商品及服務(wù)價(jià)格中，居住價(jià)格同比上漲3.3%，環(huán)比上漲0.3%。

鏈家旗下貝殼研究院的報(bào)告顯示，2018年7月租金環(huán)比漲幅為2.6%，從租金指數(shù)的角度，剔除不可比因素，2018年前七個(gè)月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。這一數(shù)據(jù)也與記者調(diào)查的情況存在出入。

此外，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示的北京房租漲幅較大，2016年至2018年4月，北京租房均價(jià)大體在70元-80元/月/平方米之間波動(dòng)，7月租金漲至90.12元/月/平方米，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲25.8%。分區(qū)域來看，7月東西城均價(jià)均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均價(jià)同比上漲接近40%。

為何不同機(jī)構(gòu)房租數(shù)據(jù)差異如此之大？多位長期從事房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究的專家告訴《財(cái)經(jīng)》記者，房租價(jià)格數(shù)據(jù)主要掌握在各家中介機(jī)構(gòu)手中，割裂分散，沒有一家機(jī)構(gòu)能夠掌握整個(gè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而各機(jī)構(gòu)出于自己利益，傾向于公布對(duì)自己有利的數(shù)據(jù)和結(jié)論，而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)采用抽樣調(diào)查方法，亦不能全面反映全市的房租變化情況。

作為特大城市，北京的房租上漲具有合理性嗎？

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租金是否合理，其實(shí)是要考慮房源的成本、租客的收入、適當(dāng)?shù)挠纫蛩?。?duì)于北京來說，若是剛工作2年內(nèi)的租客，其租房的租金應(yīng)該控制在2000元以內(nèi);而對(duì)于工作5年內(nèi)的租客，租金應(yīng)該控制在3500元以內(nèi)。此外，國際上對(duì)房租是否合理亦有通行標(biāo)準(zhǔn)，即房租水電支出占個(gè)人或家庭收入的30%，超過30%則家庭要承擔(dān)巨大經(jīng)濟(jì)壓力，如果繼續(xù)上漲，房客會(huì)選擇搬離。

照此標(biāo)準(zhǔn)，飛漲后的北京房租對(duì)大部分房客來說都會(huì)超過30%。2017年北京市職工月平均工資為8467元，人均月租金為2795元，房租占比33%，經(jīng)此輪上漲后，房租越來越難以負(fù)擔(dān)。北漂女孩吳堯若是續(xù)租，房租將占到月薪的40%甚至更高，她決定搬到四環(huán)外，繼續(xù)北漂生活。

租金越來越難以負(fù)擔(dān)，租售比數(shù)據(jù)卻顯示“北京租金還很低”。國際正常的租售比為1∶200-300，即一套房子200個(gè)至300個(gè)月可收回購房款，但北京的租售比卻低至1∶800-900，即需出租近90年才可收回購房款。

一面是低迷的租售比，另一面則是人們無法承受的租金，租房市場(chǎng)畸形態(tài)勢(shì)盡顯。

中介的罪與非罪

對(duì)于此輪房租飛漲的原因，當(dāng)下輿論矛頭指向租房中介，認(rèn)為自如等中介企業(yè)為牟利哄抬了租金。

恒大研究院副院長夏磊撰文指出，長租公寓參與方為了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，瘋狂地融資、搶占房源、搶占市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取房租的定價(jià)權(quán)，“資本急切想從燒錢模式進(jìn)入到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果”。

持此類觀點(diǎn)的多是房地產(chǎn)開發(fā)商背景的研究院，為何指向中介資本？邢喜智給出自己的分析，如果房租漲得過高過快，從長遠(yuǎn)看，大量年輕人離開北京，商品房市場(chǎng)就會(huì)受到影響。

輿論矛頭指向的資本之一自如反駁了上述觀點(diǎn)，貝殼研究院向《財(cái)經(jīng)》記者提供了一份近期租金復(fù)盤報(bào)告，認(rèn)為北京市當(dāng)前的租金上漲是供給短缺、需求升級(jí)、政策監(jiān)管等因素導(dǎo)致。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查，自如、蛋殼等長租公寓參與方的確在線下有著激烈競(jìng)爭(zhēng)，并且從房東拿房后轉(zhuǎn)手，月租金差價(jià)有數(shù)百元至千元，在交易環(huán)節(jié)存在抬高拿房成本的情況。

一位周莊嘉園業(yè)主告訴《財(cái)經(jīng)》記者，小區(qū)剛交房時(shí)，各房屋中介蜂擁而至，接連打電話詢問閑置房屋。一名中介稱，在他們公司，員工分為兩類，一類僅賺取傳統(tǒng)的房屋中介費(fèi)，一個(gè)月下來，薪水往往只有五六千元，另一些人不停打電話找房東拿房，然后與房東簽署兩至三年不等的委托管理合同，能夠獲得更高報(bào)酬。

袁望買房后也迅速遭到中介“圍獵”。去年底，他在南五環(huán)旁買了一套一居室公寓，今年2月就迅速被蛋殼公寓找到詢問出租意愿，隨后他以每月3600元的價(jià)格與蛋殼簽訂三年委托合同，此后兩年每年漲100元。袁望稱，雖不知自己房子的最終出租價(jià)，但周圍相似戶型一居室公寓月租已是4000元。

60多歲的劉建國住在朝陽門外的工體西里小區(qū)，今年6月，他將同小區(qū)一套45平方米的一居室委托給自如三年，第一年租金5800元/月，此后兩年每年漲100元，劉建國告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“自如租給一位山東人，租金是每月6500元。”

此外，部分長租公寓利用金融杠桿搶占市場(chǎng)，也暴露中介資本背后的風(fēng)險(xiǎn)。8月20日，長租公寓運(yùn)營商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)，租客以個(gè)人信用通過一家名為“愛上街”的第三方信貸機(jī)構(gòu)獲得資金，并一次性把全部租金給鼎家，租客再每個(gè)月還錢給貸款A(yù)PP。如今鼎家破產(chǎn)，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要將欠款還清，而房東也未收到鼎家應(yīng)給的剩余資金，準(zhǔn)備收房。

我愛我家前副總裁胡景暉曾表示，除了供給、需求、季節(jié)的因素外，資本方如自如、蛋殼等長租公寓運(yùn)營商用金融杠桿融資、以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源嚴(yán)重違背市場(chǎng)規(guī)律，擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開始要高價(jià)。

針對(duì)房屋租賃中介“哄抬租金搶占房源”行為，8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源、不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。之后，有中介企業(yè)亦承諾不漲房租，并拿出12萬套（間）房源投向市場(chǎng)。

但多位專家學(xué)者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，中介企業(yè)并不是北京房租飛漲的“罪魁禍?zhǔn)住?，相反，房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展離不開長租公寓企業(yè)的參與，時(shí)下輿論中對(duì)中介企業(yè)的過度討伐值得警惕。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院講師路乾告訴《財(cái)經(jīng)》記者，市場(chǎng)上如果沒有專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，房東自己需要投入如裝修、維護(hù)、溝通等交易成本，這會(huì)降低房東的出租意愿。專業(yè)長租公寓中介進(jìn)入后，降低了交易成本，中介與房東簽訂三年以上的委托合同，房東有穩(wěn)定的租金收入，裝修、維護(hù)、溝通成本、違約風(fēng)險(xiǎn)都省去了，同時(shí)，租客也獲得優(yōu)質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。這有助于增加租房市場(chǎng)供給。

現(xiàn)實(shí)中也證明了路乾的分析。上海交通大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與社會(huì)政策系教授陳杰的研究表明，最初自如、蛋殼這類收購租房房源再統(tǒng)一代租的模式剛進(jìn)入上海時(shí)，對(duì)上海租房市場(chǎng)租金起到降低作用。“因?yàn)樵黾恿擞行ё夥抗┙o?！标惤鼙硎尽?/p>

中介企業(yè)在拿房價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià)再轉(zhuǎn)租，本就是長租公寓的盈利模式。但漲多少是合理的幅度？

據(jù)貝殼研究院向《財(cái)經(jīng)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示：自如一間房，拿房成本65%，裝修成本7%，運(yùn)營成本16.5%，稅費(fèi)3.5%，利潤8%，即裝修、運(yùn)營成本合計(jì)占比23.5%，為第二大成本。據(jù)這一數(shù)據(jù)，一間月租3000元的房子，裝修、運(yùn)營成本就占據(jù)了705元。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，裝修過的公寓，家居和配套都不錯(cuò)，在原有房源基礎(chǔ)上上漲500元-800元是合理的，但是若上漲超過1000元，就屬于隨意漲租了。

國家行政學(xué)院教授竹立家表示，房屋租金上漲是由于出租房的市場(chǎng)需求巨大，尤其是在北京，大部分年輕人買不起房，只好進(jìn)入租房市場(chǎng)。另外，即將出臺(tái)房地產(chǎn)稅的輿論甚囂塵上，所以房東也在租房過程中可能考慮進(jìn)了房地產(chǎn)稅，把未來可能產(chǎn)生的這部分成本提前轉(zhuǎn)嫁到了租戶身上。

據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明介紹，很多國家針對(duì)房租有嚴(yán)格政策限制，比如租賃房屋需要在房產(chǎn)部門進(jìn)行備案登記，并交納一定比例的稅收。房東不能擅自決定上調(diào)租金，如果漲房租，就要重新去房產(chǎn)部門說明漲價(jià)理由。

根據(jù)中國現(xiàn)行的《商品房屋租賃管理辦法》，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。但陳則明表示，中國目前的登記備案系統(tǒng)和相關(guān)基礎(chǔ)體制建設(shè)并不完善，“在沒有登記備案的情況下，有一點(diǎn)點(diǎn)消息，房租就上漲了，所以也可以說這輪租金上漲是房產(chǎn)稅風(fēng)聲緊等原因引起的”。

警惕房租管制

高房租不僅僅是市場(chǎng)問題，更是民生難題。

僅北京一城，就有862萬人必須租房住。據(jù)北京社科院《北京流動(dòng)人口在京購房狀況研究報(bào)告》顯示，僅14.6%的流動(dòng)人口在京買房，即剩余85.4%的流動(dòng)人口必須靠租房來解決。按照北京市794萬外來人口估算，有678萬外來人口在北京租房。此外，在1359萬京籍人群中，也有大量人口需要租房。

高房租讓數(shù)百萬人不堪重負(fù)，“房租管制”成為多方專家和社會(huì)輿論的呼吁，希望政府通過各地住建系統(tǒng)制定房屋租賃指導(dǎo)價(jià)，一旦有中介突破指導(dǎo)價(jià)，便可監(jiān)督舉報(bào)。房租管制這一“見效快”的藥方立即得到多方擁護(hù)。但多位經(jīng)濟(jì)學(xué)者明確反對(duì)這一藥方，稱“房租管制是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代”。

上海交通大學(xué)教授陸銘對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，房租管制有諸多后遺癥，短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)等房現(xiàn)象，進(jìn)而滋生腐敗，長期會(huì)出現(xiàn)房子品質(zhì)下降，服務(wù)沒有保障。

路乾亦表示，如果采取房租管制，企業(yè)利潤會(huì)被擠壓，一方面很多企業(yè)會(huì)退出租賃市場(chǎng)，另一方面中介企業(yè)能夠付給房東的租金也會(huì)降低，最終會(huì)限制供給。

“管價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)政策里面是比較差的一招，短期內(nèi)平息統(tǒng)計(jì)上的高房租，但它只會(huì)從其他方面表現(xiàn)，并沒有真正解決問題。”路乾說。

租房是市場(chǎng)中剛需中的剛需，涉及民生，與其用行政命令管死，不如正確引導(dǎo)并放活，健康的住房租賃市場(chǎng)，大小中介充分競(jìng)爭(zhēng)，不僅增加住房供給，還會(huì)保持房租在均衡價(jià)格區(qū)間內(nèi)。

相比較歐美，中國在住房租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)起步較晚，2015年1月住建部提出鼓勵(lì)、支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，治理經(jīng)驗(yàn)、法律制度缺失，一切都在摸索之中。

路乾稱，中介企業(yè)對(duì)住房租賃市場(chǎng)長遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要，在回報(bào)率相對(duì)有限情況下，政府可通過降稅方式引導(dǎo)更多專業(yè)資本進(jìn)入運(yùn)營管理，對(duì)比國外，專業(yè)機(jī)構(gòu)參與住房公寓運(yùn)營的比率在美國約30%，日本則高達(dá)83%，而我們以青年公寓為代表的專業(yè)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)市場(chǎng)滲透率不足10%。

在陳杰看來，雖然租金管制不可行，但租金漲幅管制是可行的?？梢詮?qiáng)制性事前在租賃合同里約定租金漲幅每年不得超過一定幅度，比如上一年度CPI漲幅的2倍。德國2015年出臺(tái)了《租金限制法》，為抑制租金過快增長，保護(hù)作為弱勢(shì)群體的租客的利益，規(guī)定新租房屋的租金原則上不得高于“當(dāng)?shù)仄毡榭杀茸饨稹钡?0%。他認(rèn)為，從德國經(jīng)驗(yàn)看，租金漲幅管制，也有利于租房供應(yīng)者的預(yù)期，這樣可以穩(wěn)定這一領(lǐng)域的投資。

8月29日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)房地產(chǎn)業(yè)處人士表示，深圳市政府正在探索建立租賃價(jià)格管控制度，主管部門將推出“穩(wěn)租金商品房”項(xiàng)目，控制房源租金年增減幅度不超過5%。首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目將于明年4月或5月正式推出，首批試點(diǎn)房源248套。

但路乾認(rèn)為，租金漲幅管制只有在與市場(chǎng)價(jià)相差不多時(shí)可能會(huì)有效果，如果相差太大，與租金價(jià)格管制是一樣的，仍會(huì)有大量供不應(yīng)求，最后導(dǎo)致許多優(yōu)質(zhì)住房退出市場(chǎng)，對(duì)租金漲幅機(jī)制需謹(jǐn)慎。

為防止局部壟斷的形成，陳杰建議，政府應(yīng)該要求中介收儲(chǔ)房源后主動(dòng)報(bào)備和公示，在一個(gè)社區(qū)（三四個(gè)鄰近小區(qū)）的房源中不得超過一定比例。

這兩年各種類型的租房貸款層出不窮，甚至很多國有銀行都積極介入這個(gè)新業(yè)務(wù)，租房市場(chǎng)“金融化”。表面上租房貸似乎都合法合理，但一旦租房市場(chǎng)下行，長租公寓的快速擴(kuò)張則可能因?yàn)橘Y金鏈斷裂導(dǎo)致公司倒閉，小型長租企業(yè)老板還會(huì)卷款而逃，租客提前支付的租金“消失”了，進(jìn)而大量租房貸爆倉，租客和房東之間產(chǎn)生嚴(yán)重沖突，租房貸內(nèi)在蘊(yùn)含了相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，陳杰認(rèn)為，租房貸是新生事物，市場(chǎng)發(fā)展太快，也很復(fù)雜。他建議，政府要加緊研究租房貸的合法性和風(fēng)險(xiǎn)性。面對(duì)社會(huì)呼聲，短期內(nèi)或可以先暫停一下租房貸，摸清情況，讓相關(guān)主體共同論證清楚這種業(yè)務(wù)的利弊及其風(fēng)險(xiǎn)的可控性后，再施行。至少要做到，保障租客在租房貸中的充分知情權(quán)和選擇權(quán)，并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。

路乾指出，新的政策不能只是在既有政策上修補(bǔ)，而要考慮大幅修改已有的限制市場(chǎng)供給的政策。解決問題應(yīng)該考慮更加市場(chǎng)化的方法，如增加土地與住房供給。

治本之策

多位專家表示，在交易環(huán)節(jié)中，中介多大程度推高了房租飛漲，目前沒有數(shù)據(jù)和專門分析，難以定量，但他們都提及上漲的根本原因是租房市場(chǎng)的供需失衡。

據(jù)北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京租房人數(shù)有862萬人，當(dāng)前有約150萬套房屋在租賃狀態(tài)當(dāng)中，存在400萬間以上的租賃缺口，巨大的供不應(yīng)求是租賃市場(chǎng)的基本面。

為何會(huì)有400萬間如此之大的租賃缺口？因?yàn)楹芏噢r(nóng)民工、不愿意在城六區(qū)租住高房租的白領(lǐng)等群體選擇租住在了城中村、地下室、工業(yè)大院、街邊店內(nèi)，這些地方多屬于政府名義下的違法建筑，不在官方統(tǒng)計(jì)之內(nèi)。

陸銘分析稱，今年北京房租飛漲的重要原因就是近幾年的拆違疏解人口行動(dòng)，一方面拆違導(dǎo)致原本可容納數(shù)百萬人的住房供給消失，另一方面在耗費(fèi)大量人力物力疏解人口情況下，2017年北京市人口僅下降2.2萬人，“基本可忽略不計(jì)”，同時(shí)新建住宅方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上拆違的速度，“房租飛漲在意料之中”。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查，北京近年確實(shí)將城鄉(xiāng)接合部的城中村、出租大院、工業(yè)區(qū)公寓拆除，騰退出大量空地，這些拆違后的土地仍在空置狀態(tài)。

白凈秋是北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南小街村民，曾擁有一棟4層樓房，36個(gè)房間出租給外來務(wù)工人員，白凈秋近日告訴《財(cái)經(jīng)》記者，她家的4層樓，以及村子，都已經(jīng)拆除完畢，附近所有的城中村出租屋都不復(fù)存在。

豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)外的久敬莊57號(hào)院，是該區(qū)著名的外地人聚集地，占地面積達(dá)145.4畝，其中有12萬平方米的建筑供出租，租住總?cè)藬?shù)一度過萬，在2017年9月份拆除?！敦?cái)經(jīng)》記者去年12月走訪這里時(shí)，已經(jīng)全部為廢墟一片，周圍只剩下數(shù)個(gè)商品樓小區(qū)，據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》消息，未來該區(qū)域?qū)⒂械缆返纫慌姓A(chǔ)設(shè)施建起。

這場(chǎng)拆違行動(dòng)已持續(xù)多年，是北京市近年“疏解整治促提升”的重點(diǎn)工作之一，清理、拆除城中村違建、出租大院是這項(xiàng)工作的核心。

2015年至2017年，北京市拆違面積分別是1818萬平方米、3000萬平方米、5985萬平方米，每年實(shí)際完成的拆違任務(wù)接近比上年近乎翻倍。拆違行動(dòng)仍在繼續(xù)，據(jù)北京市發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，2018年前四個(gè)月拆違逾1640.9萬平方米，完成全年計(jì)劃41%，拆除量是去年同期的3.8倍。

照此計(jì)算，2015年至2018年4月30日，北京市累計(jì)拆違1.24億平方米。若以北京最大的商住樓盤北京像素類比，簡單計(jì)算，近三年間，拆違面積相當(dāng)于177個(gè)北京像素。北京像素位于朝陽區(qū)和通州區(qū)交界，臨近地鐵6號(hào)線草房站，擁有9000多套房屋，總建筑面積約70萬平方米，是北漂族最密集小區(qū)，住了近3萬人，177個(gè)北京像素可居住近531萬人。

居住在原拆違建筑的北漂一族選擇哪里居??？當(dāng)前雖沒有準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者走訪了解，他們主要有三個(gè)流向：離開北京、退到六環(huán)外更偏遠(yuǎn)區(qū)居住、租住附近商品樓房，其中，后者是大多數(shù)人的選擇。

短時(shí)間內(nèi)租房需求上升，但房屋增量卻非常有限。

北京統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，北京2017年竣工的所有房屋，包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村、包括住宅和非住宅，總計(jì)2671萬平方米，相比較同一年拆除的5985萬平方米違建，新增空間少于拆除數(shù)量，城市總空間是在凈減少。

中國房價(jià)行情網(wǎng)的一組數(shù)據(jù)也印證拆違對(duì)北京房租的重大影響，對(duì)比2017年7月與2018年7月房租數(shù)據(jù)，通州、昌平、大興、房山、門頭溝、石景山是北京同比房租漲幅最高六區(qū)，通州39.7%、昌平31.8%、大興30.3%排在前三，這三區(qū)近年拆違數(shù)量也排在前列。

“找到問題根本原因后，解決問題方式也很明晰，對(duì)癥下藥就好?！标戙懜嬖V《財(cái)經(jīng)》記者，應(yīng)該對(duì)并不涉及安全性問題房子立即停止拆除，即使存在安全隱患，應(yīng)該治理隱患;同時(shí)，清理地下室、打擊群租也毫無必要，由群租帶來的其他問題，比如安全隱患、衛(wèi)生等問題，應(yīng)該以治理安全、衛(wèi)生的手段去解決。

路乾亦表示，要解決高房租問題，現(xiàn)實(shí)途徑很多。

首先，在集體土地上發(fā)展集體租賃性住房，比如深圳就將城中村的舊房子拿來改造，解決消防問題與建筑質(zhì)量問題，因?yàn)榧w土地價(jià)格低，房租也會(huì)便宜很多;

其次，可允許一部分商業(yè)用地改成租賃性住房用地，商業(yè)公寓在北京非常多但是回報(bào)率很低，改造成租賃性住房也會(huì)提高其回報(bào)率;

再次，北京有大量工業(yè)用地，諸多產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值很低，可改住宅用地，發(fā)展租賃性住房;

最后，容積率也可改造，提高容積率，也是增加住房供給的方法。

解決問題的方式很多，但所有的公共政策必須在北京人口疏解政策框架下考慮。按照北京的規(guī)劃，2020年，全市常住人口規(guī)模控制在2300萬人以內(nèi)，2020年以后長期穩(wěn)定在這一水平。在這一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，北京近年采取了多種疏解人口方式，以房控人是一以貫之的政策選擇。

陳杰指出，一些大城市的政府樂見租金上漲，這樣可以通過“市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制”控制人口流入，由此，當(dāng)?shù)卣罢{(diào)控租金的積極性不高”。

“只要北京大的控制人口政策不改變，對(duì)增加供給的方案可能不會(huì)積極?！甭非f。

陸銘告訴《財(cái)經(jīng)》記者，從一開始，針對(duì)北京疏解人口政策就有各種批評(píng)、反思，“比如，2017年北京市動(dòng)用如此多人力物力，結(jié)果僅僅讓常住人口只少了2.2萬，再加上北京出現(xiàn)稅收負(fù)增長，反思一直在進(jìn)行”。但就目前而言，北京市在控制特大城市人口的表述上并無改變，“疏解首都非核心功能”仍是主要政策目標(biāo)。

但如果大的人口政策不調(diào)整，高房租問題不會(huì)得到解決。陳杰表示，“租金失控比房價(jià)失控還可怕，會(huì)直接傳導(dǎo)到CPI，帶動(dòng)諸多商品漲價(jià)，降低城市競(jìng)爭(zhēng)力”。

盡管北京市公開政策目標(biāo)并無改變，但反思聲音或已進(jìn)入更高決策層。8月1日，針對(duì)當(dāng)前特大城市控制人口政策，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民公開指出，在中央所提出的“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模”中，首先要控制的是功能，而非要控制人口;“城市”指的是中心城區(qū)，而非管轄區(qū)，也不是城區(qū)意義上的城市。

在北京的租房者中，相當(dāng)大的一部分屬于“北漂一族”。楊偉民還指出，城市把所謂的低端人口都趕走了，會(huì)導(dǎo)致高成本，“更嚴(yán)重的全局性的問題是，我國現(xiàn)在還是中等收入國家，但已經(jīng)呈現(xiàn)未富成本高的狀態(tài)”，對(duì)保持競(jìng)爭(zhēng)力是十分不利的。