龔奕潔 張建鋒

長租公寓市場方興未艾，鼎家倒塌充分暴露了長租中介與消費金融掛鉤的商業(yè)模式背后，潛藏的金融風險。但金融手段的介入，無疑有利于盤活社會空置房源

從北京等一線城市房租超常規(guī)暴漲，到鼎家倒塌揭示的房租金融產(chǎn)品風險，一場輿論風暴給原本享受政策紅利的住房租賃市場，蒙上了黑影。

8月17日，時任我愛我家集團副總裁胡景暉在一場媒體電話會議中透露，自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。這一言論打開了輿論的潘多拉魔盒，眾人爭議“資本抬高房租”。胡景暉還預言稱，一旦大規(guī)模的長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，后果比P2P爆雷更為嚴重。僅三日后，長租公寓運營商杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)。

資本與抬高房租的錯綜關系，還難下結(jié)論。但在長租公寓運營商們搶攤租賃藍海的過程中，各路資本與金融產(chǎn)品的助力不容忽視。鼎家事件則充分暴露了，借租金分期實現(xiàn)快速回款時，一些包租模式下的長租品牌運營商，可能潛藏資金池和錯配風險。

此外，在長租公寓運營商的融資鏈條中，租房分期和以租金分期為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品，也陷入“利用租客信用擴張、無本萬利”的爭議。但東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛表示，健康良性運作的長租公寓具有穩(wěn)定、可預期的現(xiàn)金流，是證券化的優(yōu)質(zhì)標的。

輿論爭議下，這個政策紅利催生的藍海市場正經(jīng)歷尷尬期。“最近突然不知道客戶去哪里了，不知道是淡季提前來臨，還是和最近沸沸揚揚的事件有聯(lián)系。” 蘭州久拾公寓創(chuàng)始人之一吳子福告訴《財經(jīng)》記者。

《財經(jīng)》記者近日從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，部分金融機構(gòu)已暫停租房貸款業(yè)務，有的將重新審查住房租賃貸業(yè)務的審批流程。

“一個業(yè)務生態(tài)要達到均衡狀態(tài)，初期一定要付出很多代價，不能一棒子打死，但要及時修正?！?一位資深金融從業(yè)者表示，“相關監(jiān)管機構(gòu)或行業(yè)自律組織，需要對這種既承擔房屋中介，又涉及金融業(yè)務的機構(gòu)，進行一些規(guī)范和監(jiān)管，對從業(yè)資質(zhì)、資本金等提出要求。”

多位長租公寓運營者與金融人士認為，不可否認的是，金融手段的介入，只要規(guī)范發(fā)展有利于盤活社會空置房源，促進房源供給，同時也可以為租房人提供一定杠桿下的融資，進而提升房屋的可得性。

對于崛起中的租房市場和租房金融來說，當下正是提出問題與解決問題的最好時候。

鼎家倒塌始末：激進擴張與資金錯配

8月20日，長租公寓運營商鼎家宣布資金鏈斷裂破產(chǎn)，中介兩端，一邊收不到房租的房東要驅(qū)趕房客;另一邊，被驅(qū)趕的房租分期房客仍需承擔信貸債務。

《財經(jīng)》記者深度調(diào)查鼎家事件后發(fā)現(xiàn)，借與消費金融平臺合作租房分期業(yè)務，鼎家可獲得機構(gòu)墊付的全部房租，從而快速獲得大量回籠資金，進而沉淀成資金池。但鼎家用沉淀資金激進擴張，愈發(fā)高企的拿房成本與房屋空置成本，成為拖垮其現(xiàn)金流的最大因素。

鼎家原是杭州地區(qū)一家中型房地產(chǎn)中介機構(gòu)，2017年上半年開始拓展長租公寓業(yè)務，并于2017年10月宣布全面進入長租公寓，并推出“鼎寓”品牌。也是從2017年10月份，鼎家開始為公寓業(yè)務租客提供租房分期的服務，先后與四家消費信貸機構(gòu)合作，包括愛上街（原51分期）、愛窩分期、工商銀行杭州保椒支行等。2018年2月，鼎家還獲得來自浙江筑家投資管理公司的Pre-A輪投資。

鼎家的商業(yè)模式代表一類包租運營的長租公寓運營商模式。鼎家從房東處租來托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費用;為解決一些租客“押一付三”傳統(tǒng)模式的壓力，向其提供“押一付一”或“押二付一”服務，在這一過程中，就引入了愛上街、工行信用卡等第三方信貸機構(gòu)，由信貸機構(gòu)向鼎家墊付合同租期內(nèi)的全部或部分房租;然后，租戶向鼎家支付押金，同時在約定租期內(nèi)，每月向信貸機構(gòu)還款。這期間產(chǎn)生的分期利息或服務費由鼎家向前述信貸機構(gòu)支付。

據(jù)鼎家董事長魏永鋒介紹，鼎家手中約有1950套房源，剔除空置后約有1700套，其中僅有不到20%的房源涉及分期業(yè)務。如果按照一套房月租4000元，平均租約一年簡單計算，鼎家通過分期業(yè)務累計獲得的沉淀資金約為1496萬元，再加上浙江筑家的投資，資金量不菲。但鼎家卻在8月1日，無力支付600多個房東共計400多萬元的租金。

魏永鋒在接受《財經(jīng)》記者采訪時，將運營失敗歸結(jié)于市場競爭下的擴張步伐過快、房屋空置率過高，以及內(nèi)控不嚴導致的集體職務侵占等問題。

資源決定一切，拿房是業(yè)務擴張的首要前提。鼎家曾在獲得融資時，計劃2018年內(nèi)發(fā)展房源至5000套以上。魏永鋒坦承，鼎家自3月份以來大量收房，甚至在市場競爭加劇的環(huán)境下，以高于市場價格的成本收房。鼎家也為此承擔了空置成本，在三四月份，鼎家的空置房源接近500套，而后連續(xù)多月其因房屋空置所承擔的成本在200萬元左右。

墊付分期利息與服務費，也是鼎家推廣期所背負的成本。如果模式成熟，他們也將像業(yè)內(nèi)其他機構(gòu)一樣，由租客自行承擔費用?！爸皇嵌乙恢睕]有走出推廣期?！睋?jù)魏永鋒介紹，與其合作的四家金融機構(gòu)，截至目前待還資金敞口共計還有600萬余元。

鼎家代表了業(yè)內(nèi)多數(shù)“包租類”長租公寓運營商“房租月付”的模式。該業(yè)務模式下，產(chǎn)生了資金池和大量資金與期限的錯配，本質(zhì)上是一種金融問題。

但對于將鼎家比作P2P，魏永鋒表示委屈：“我們不是P2P（那樣的龐氏騙局）。公司確實經(jīng)營破產(chǎn)，但不是詐騙，我也沒有跑路?！?/p>

我愛我家前副總裁胡景暉將長租公寓運營商與P2P做類比，意在警示機構(gòu)沉淀資金池與激進擴張產(chǎn)生的風險。“由于資金和期限錯配，大量資金沉淀到中介機構(gòu)手中，機構(gòu)用于大量收房源、做裝修等擴張，甚至拿去做其他投資，如炒股、開餐廳等?！焙皶熢诮邮堋敦斀?jīng)》記者采訪時指出，這類似于P2P平臺問題中所呈現(xiàn)的信息中介與信用中介的區(qū)別。

資金池與資金錯配，對于持牌金融機構(gòu)而言，尚考驗其流動性管理、或者說精細化資產(chǎn)負債管理的能力。如果中介公司經(jīng)營不善，缺乏對資金的流動性管理能力，運用資金池去進行激進的業(yè)務擴張或者其他投資，一旦經(jīng)營不當就會產(chǎn)生問題。

經(jīng)歷一次失敗創(chuàng)業(yè)，魏永鋒仍然認為在政策紅利與需求結(jié)構(gòu)調(diào)整下，長租公寓是未來藍海?！拔蚁胍宰约旱慕?jīng)驗對行業(yè)說幾句話：首先依然看好長租公寓市場，但并沒有想象中的利潤高;第二，想進入市場的人，一定要謹慎進入;第三，已經(jīng)進入的同行們，一定要做好精細化管理，提供高品質(zhì)的服務附加值?！蔽河冷h表示。

租房金融的崛起

房地產(chǎn)市場進入存量時代，所需要的配套金融服務也正在發(fā)生變化。長租公寓市場在政策紅利下方興未艾，新業(yè)態(tài)與金融產(chǎn)品的磨合背后，隱匿的可能是機遇也可能是風險。

長期以來，住房租賃市場并不是金融的寵兒。世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉對《財經(jīng)》記者表示，租售差別太大，與房地產(chǎn)開發(fā)銷售相比，住房租賃的投資回報率太低了。

租房市場更多是政策紅利催生出的新藍海。為化解房地產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)“房住不炒”的定位，自2015年以來，中央政府開始制定一系列政策，鼓勵住房租賃市場的發(fā)展。2017年10月，十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。此后金融部門也紛紛加快支持步伐。

這個市場潛力巨大。貝殼研究院《2018年住房租賃白皮書》指出，以中國人口規(guī)模測算，目前租賃市場規(guī)模約1.2萬億元;而以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大為新動力，中國租賃市場將有3萬億元規(guī)模。

無論在政策還是在市場的驅(qū)動下，各類長租公寓運營機構(gòu)層出不窮，包括以萬科泊寓為代表的房企系，以鏈家自如為代表的中介系，以魔方、蛋殼為代表的創(chuàng)業(yè)系。按照運營模式，業(yè)內(nèi)通常將其分為通過自建、收購持有房源的重資產(chǎn)模式和通過包租、托管但不持有物業(yè)的輕資產(chǎn)模式。托管模式即信息撮合，包租模式則是收房、再出租的“二房東”。

“房地產(chǎn)企業(yè)通常是重資產(chǎn)模式，中介系和創(chuàng)業(yè)系通常是輕資產(chǎn)模式，且多是包租模式?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，“由于重資產(chǎn)模式的經(jīng)營者多是資質(zhì)較高的房地產(chǎn)企業(yè)，而且直接持有產(chǎn)權，因此融資方式豐富，資金鏈的風險相對較低?！?/p>

目前來看，銀行紛紛選擇與大型房地產(chǎn)開發(fā)商或各地政府牽頭的租賃平臺簽署戰(zhàn)略協(xié)議，為住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供融資支持。根據(jù)《2018年中國租賃白皮書》，總授信規(guī)模高達萬億元。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品激增，目前幾大房企的資產(chǎn)證券化融資規(guī)模接近千億元。

建設銀行在2017年下半年高調(diào)進入租賃市場，并視其為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向之一，還提出了“要租房、上建行”的口號。據(jù)相關公開信息，建設銀行的介入方式，包括推出租房平臺建融社區(qū)、向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放租賃經(jīng)營授信、為租戶提供租房貸款“安居貸”等。

建行行長王祖繼近日在該行中期業(yè)績發(fā)布會上表示，建行將住房租賃作為重要戰(zhàn)略方向不是為盈利，目的是從多主體、多渠道增加租房供給，推動租售并舉，讓房屋回到居住本質(zhì)。

“建行截至目前沒有為中介提供過融資、尤其是收房的支持，而主要為租戶提供安居貸款，資金通過平臺提供給租戶，然后直接通過平臺給到出租方，不通過中介平臺?！蓖踝胬^還強調(diào)。

對于包租類的長租公寓運營商，雖然不如房地產(chǎn)開發(fā)那樣重資本，但是拿房及房源空置成本、提供裝修、服務、推廣等的運營成本也不小，因此，對于現(xiàn)金流需求也很高。從目前市場形勢來看，仍以股權融資類為主，而少數(shù)規(guī)模大、資質(zhì)好的運營商如自如、新派則選擇發(fā)行ABS融資。這也是一般長租公寓依賴房租分期（租房貸）的原因。

不少銀行的信用卡業(yè)務、或個人信貸類業(yè)務線，也紛紛涉足租房分期市場?；蚺c公寓運營商合作，或與消費金融助貸平臺合作。

在租房分期市場，互聯(lián)網(wǎng)金融公司更是主力。早在2015年，專營租房分期的平臺如房司令、租了么，以及租房金融產(chǎn)品如58同城的“58月付”，京東金融與自如合作的“自如白條”等就已存在。

依托鏈家的資源稟賦，鏈家董事長左暉也早早布局金融板塊，其作為實控人，持有貝殼金服、貝殼小貸、鏈鏈金融、理房通等金融及互聯(lián)網(wǎng)金融公司股權，但強調(diào)與鏈家相互獨立。零壹財經(jīng)的P2P平臺測評資料顯示，鏈鏈金融前身鏈家理財以房產(chǎn)抵押貸（包括首付貸、贖樓貸）為主，后來為了迎合監(jiān)管，主動停掉了此類業(yè)務。鏈鏈金融和貝殼金服的業(yè)務范圍包括裝修、租房等領域，與鏈家、萬科、自如、萬鏈等公司建立了長期的合作關系。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，2018年4月以來，鏈鏈金融暫停租金分期業(yè)務，重點轉(zhuǎn)向汽車融資租賃領域。此外，貝殼金服以貝殼小貸為主體，服務鏈家普租業(yè)務的房租分期需求。

租房分期：餡餅與陷阱

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，長租公寓一般都會與相關消費金融或助貸平臺合作，向客戶提供租房分期服務。而資金方來源多元，包括銀行、保理公司、P2P平臺、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。

據(jù)了解，鼎家一事暴露出的“租房貸”在長租公寓運營商環(huán)節(jié)的資金池和錯配風險，目前已被多家金融機構(gòu)注意到，一些金融機構(gòu)正在重新審視租房貸的審核和資金流向。

“客戶需要押一付一，我們需要現(xiàn)金流，租房分期順應市場?！碧m州一家長租公寓的運營者吳子福告訴《財經(jīng)》記者，對于資質(zhì)背景較差的區(qū)域性中小型長租公寓運營商來說，很難直接拿到銀行信貸，也難以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而與消費金融平臺合作，有利于加速長租公寓運營方回款、提高租金回報率。

“分期對我們來說一方面降低租客的付款門檻，另一方面能夠緩解現(xiàn)金流尷尬。”吳子福說。

吳子福還表示，租房分期資金的使用效率很低。由于存在轉(zhuǎn)租需求，租客平均租期只有不到7個月，分期可以一次收到11個月租金的錢款，后面涉及到退房，但退房規(guī)模難以預測，為保障足夠流動性，在業(yè)務擴張中不敢過多使用這類資金。

目前在吳子福的玖拾公寓，有26%的錢來自租金分期，其他全是自有資金。從最高42%的租金分期使用率，降到目前的26%，對于吳子福的團隊來說，很是煎熬，尋找新的融資產(chǎn)品，是他目前最為煩惱的事情。

值得一提的是，一些消費金融機構(gòu)目前也對與中介合作、進行租房分期業(yè)務表示審慎。一位對租房貸持審慎態(tài)度的持牌消費金融公司負責人告訴《財經(jīng)》記者，不同于手機等商品，租房是一種非標品的消費場景，而房租的定價權往往不透明。此外，一旦中介破產(chǎn)或者跑路，那么提供消費分期的機構(gòu)就要承擔相當大的風險。

在鼎家事件后續(xù)處置過程中，因租房貸的涉眾屬性，金融機構(gòu)選擇了向租客兜底，解除分期債權關系，而向鼎家追責。

8月27日，愛上街向媒體發(fā)出對鼎家事件處理結(jié)果的聲明，宣布將從2018年8月29日起依次聯(lián)系受害租客辦理分期解除手續(xù)，予以全面解除賬單，并向有關責任方追究法律責任。同日晚間，工行杭州分行給相關客戶商定了處理方案，亦如愛上街一樣解除了債權分期合同。但因保密協(xié)議，相關客戶拒絕透露具體信息。

據(jù)了解，愛上街于今年1月份開始與鼎家合作并試水租房分期業(yè)務，但在今年4月份停止了與鼎家的合作。愛上街CEO朱明敏對《財經(jīng)》記者表示，消費金融本身是風控問題，愛上街擅長數(shù)字風控技術，但租房業(yè)務涉及重資本的業(yè)務模式，與其金融科技平臺的定位不相符;而對合作中介運營商的資金運用無法穿透，也是極大的風險。

融360的研報顯示，目前租房分期的滲透率還比較低。但行業(yè)里仍然存在不少虛假宣傳與故意隱瞞等不規(guī)范行為。有不少中介為賺取推廣費或不想承擔后果，在介紹租房分期時，并未將分期信貸的產(chǎn)品和涉及的征信等問題告知用戶。

“如果通過第三方APP支付款項，不少是通過信貸公司進行了分期貸款，但是許多中介卻并沒有提醒、告知顧客這一情況?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士指出，這是消費信貸業(yè)務的基本規(guī)范。

“房屋中介未明確告知租客不是借貸關系，反而進行誤導，是一種民事欺詐行為，根據(jù)法律規(guī)定，受欺詐而形成的合同關系可以撤銷，租戶可以要求中介賠償損失?！敝醒胴斀?jīng)大學預防金融證券犯罪研究所研究員、北京市京師律師事務所律師許浩對《財經(jīng)》記者指出。

《財經(jīng)》記者以租客身份咨詢多家長租運營商，每月名義利率一般在月租的5%-6%，亦有不少處在推廣階段的運營商表示承擔息費，但需租客承擔服務費。自如有關負責人告訴《財經(jīng)》記者，自如分期名義利率加手續(xù)費后的實際年化利率為12%，而其他信用卡分期產(chǎn)品的年化利率在15%。

《財經(jīng)》記者獲得的自如《房屋租賃合同》發(fā)現(xiàn)，其提供“自如白條”和“自如客專享分期”兩種分期支付途徑。使用自如白條，應與京東簽署《信用付款（自如白條）服務協(xié)議》;而使用自如客專享分期支付，則需與作為出借人的中國外貿(mào)信托簽署貸款相關合同。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，自如本身并沒有小貸或消費金融相關牌照，因此不能直接發(fā)放貸款，外貿(mào)信托在此處以通道方作為受托人，承擔發(fā)貸功能。外貿(mào)信托官網(wǎng)顯示有兩只與自如有關的產(chǎn)品，相關產(chǎn)品亦出現(xiàn)在自如所發(fā)行的ABS產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)中，為自如ABS融資產(chǎn)品的SPV。

爭議住房租賃ABS

自如1號ABS產(chǎn)品的雙SPV結(jié)構(gòu)，以及“循環(huán)發(fā)放房租分期小額貸款”為底層資產(chǎn)的模式，被一些人質(zhì)疑為“以租客信用加杠桿、無本萬利”。

“產(chǎn)品沒有不合規(guī)，只是底層資產(chǎn)的風險較大?！币晃蝗掏缎腥耸恐赋?，“對于包租類長租公寓來說，沒有產(chǎn)權，沒有物業(yè)增值，只好用租金收益去發(fā)行ABS，因此不確定性更高。”

以預期現(xiàn)金流為主，住房租賃ABS三種證券化模式：收益權ABS、CMBS和類REITs。CMBS和類REITs均對標的物業(yè)在產(chǎn)權、土地性質(zhì)、實際用途等方面的法律完備性要求較高，因此通常是重資本經(jīng)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)來經(jīng)營;而包租類的長租公寓運營商的穩(wěn)定現(xiàn)金流則依靠未來租金收益，因此常選擇收益權ABS。

前述投行人士指出，當引入租房分期貸款后，自如的底層資產(chǎn)并非是直接收取的租金，而是小額分期貸款，那么就面臨著特殊的風險：租戶提前退租導致住房分期貸款無法按時償付、租戶提前償還貸款導致利息收益減少以及租戶個人信用情況較差進而缺少符合標準的承租人等。

“雙SPV設計，本質(zhì)上是為了進行風險隔離?！鼻笆鐾缎腥耸恐赋?，“而目前相關產(chǎn)品也大量依靠外部增信?！?/p>

郭永剛指出，健康良性運作的長租公寓具有穩(wěn)定、可預期的現(xiàn)金流，是證券化的優(yōu)質(zhì)標的。在合理的結(jié)構(gòu)設計和保障措施下，長租公寓ABS預計可成為固定收益投資人重要的資產(chǎn)配置品種，從而具有很大的市場空間。

在郭永剛看來，對于房租的爭議總體上不會對未來長租公寓ABS產(chǎn)品的推出、銷售或其他方面帶來影響，或僅對個別因非市場化商業(yè)行為催生經(jīng)營風險、資產(chǎn)質(zhì)量風險的長租公寓ABS存在負面影響。

值得一提的是，ABS作為一種表外融資方式，脫離杠桿的限制，在去年底，螞蟻金服以旗下兩家小額貸款公司為主體發(fā)行的消費金融ABS被質(zhì)疑發(fā)行規(guī)模過大，表外杠桿率極高。后來，監(jiān)管要求其表內(nèi)外合并計算杠桿，滿足小額貸款公司的杠桿要求。

“長租公寓運營機構(gòu)通過小額貸款方式獲得貸款得到的租金，扣除支付給房東的3個月租金剩余9個月租金可以自用;而通過ABS方式可再次獲得入池資產(chǎn)剩余的未償本金（一般為9個-10個月），因此運營機構(gòu)存在杠桿運用資金的可能?！惫绖偢嬖V《財經(jīng)》記者。

目前對長租公寓運營主體的資金使用沒有明確的限制，對杠桿亦沒有限制。因此長期持續(xù)發(fā)展需依賴于良好的租賃市場秩序和完善的監(jiān)管制度環(huán)境。

“金融產(chǎn)品和資本進入租房市場對于行業(yè)發(fā)展具有一定的推動作用，但目前國內(nèi)房屋證券化產(chǎn)品制度和結(jié)構(gòu)還需要進一步改善?！焙皶煂Α敦斀?jīng)》記者表示，國外成熟的資本市場REITs等證券化產(chǎn)品多是以股權類，而國內(nèi)REITs則是債權類發(fā)行。相對于股權發(fā)行模式到期無需償還本金利息而言，這些產(chǎn)品到期有本金和利息的壓力。

目前，類REITs及CMBS是交易所較為鼓勵的房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品之一，符合國家經(jīng)濟政策要求，利于國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及控制行業(yè)風險。但在發(fā)行過程中，也要注意資產(chǎn)本身權屬等問題。

值得注意的是，重資產(chǎn)運營的住房租賃主體以房企為主，可選擇CMBS和類REITs，前者不可出表和降低表內(nèi)負債率，后者可不推升表內(nèi)杠桿。但稅負重，然而住房租賃REITs可享受土地增值稅的延遲繳納/減免優(yōu)惠。

監(jiān)管新業(yè)態(tài)

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)與交易的金融產(chǎn)品相比，租房金融并不比其來得更為復雜。但長租公寓運營商破產(chǎn)，卻比房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所造成的影響更大，破產(chǎn)處置更為復雜。

許浩告訴《財經(jīng)》記者，與普通房企破產(chǎn)有房產(chǎn)處置保障資金方等利益所不同的是，中介機構(gòu)破產(chǎn)則沒有房屋處置權。由于鼎家規(guī)模較小，涉及用戶不是很多，第三方租房分期機構(gòu)以兜底的方式承擔了租客的損失。但第三方信貸平臺和房東的利益卻無法得到較好的保障。

房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為成熟，對于房企融資和個人購房貸款等，均有監(jiān)管機構(gòu)的相關政策進行規(guī)范管理。而對房地產(chǎn)租賃市場的監(jiān)管完善，仍在路上。

“房屋不動產(chǎn)天然具有金融屬性，其周邊行業(yè)在歐美等成熟資本市場，有嚴格的資質(zhì)限制?！币晃唤鹑谛袠I(yè)人士指出，“相關監(jiān)管機構(gòu)或行業(yè)自律組織，需要對這種既承擔房屋中介，又涉及金融業(yè)務的機構(gòu)，進行規(guī)范和監(jiān)管，對從業(yè)資質(zhì)、資金管理等提出要求?！?/p>

種種跡象顯示，長租公寓的不規(guī)范發(fā)展，以及租房貸業(yè)務模式的風險，已經(jīng)引起相關部門的關注。目前，北京、深圳、西安等多地政府針對租房貸、限制房租非理性上漲等問題已發(fā)出風險警示，或出臺相關規(guī)范。

北京市住建委近期聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。

深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會呼吁互金平臺加強授信資質(zhì)審核和風險管理，嚴禁與違法違規(guī)的中介服務商開展類似“租金貸”業(yè)務合作，不得宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。

西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)通知，簽訂的住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關內(nèi)容。

從前述政策要求來看，相關部門或?qū)ψ夥抠J和長租公寓運營商的資金流進行管控。長租公寓+房租分期的商業(yè)模式，需要重新規(guī)范。

胡景暉告訴《財經(jīng)》記者，在房地產(chǎn)買賣交易中，相關政策明確要求中介機構(gòu)不能碰房本;而且相關交易都設立第三方資金監(jiān)管賬戶，資金不在中介沉淀。

在胡景暉看來，與房屋買賣有專戶資金監(jiān)管相比，房屋租賃沒有資金專戶限制，這也是難以對租房市場實施有限監(jiān)管的原因之一;但如果效仿房屋買賣實施資金專戶限制，可能造成中介機構(gòu)反過來向房東追回應得的回報，與行業(yè)發(fā)展不甚相符，所以資金監(jiān)管細則還需要各部門協(xié)商制定。