殷儷偲

【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了絕佳的發(fā)展時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)了飛躍式的發(fā)展。但是其中也還存在一些問題，比如說(shuō)融資過(guò)程中存在困難，在多方面的融資渠道中變得更加不通暢，需要謀求以商業(yè)性為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈銀行帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。文章主要是通過(guò)以商業(yè)化的房產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)因素，通過(guò)多元化的融資渠道和格局進(jìn)行相應(yīng)的闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資；市場(chǎng)環(huán)境；現(xiàn)狀；對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，逐漸形成了與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活水平相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈，在發(fā)展的過(guò)程中所涉及到的周期是漫長(zhǎng)的，所需的資金量非常龐大。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，融資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。由于我國(guó)金融環(huán)境存在不確定性因素，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于單一，在投資金融方式上創(chuàng)新力度較小，沒有任何吸引力。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中由于投資金融行為較為單一，在一定程度上限制了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在新時(shí)期的發(fā)展過(guò)程中，大力推廣多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，積極有效的提高多元化的二級(jí)金融市場(chǎng)，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有著積極的作用，并且在發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況，積極的探索出適合本企業(yè)發(fā)展需求的融資方式，并有效的解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所涉及到的各類融資問題。

一、當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

在當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已逐漸形成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的頂梁柱，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的基礎(chǔ)體現(xiàn)。在2010年時(shí)，我國(guó)就陸續(xù)出臺(tái)一系列的基礎(chǔ)政策，出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施來(lái)提高我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)金融融資方式，提高銀行儲(chǔ)蓄的基本利率，在土地方面上的供應(yīng)逐漸的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)多方面的調(diào)控后期，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中遇到了財(cái)務(wù)方面的問題。另一方面嚴(yán)重的危害到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)方面上的生存。在2011年時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的泡沫被捅破，社會(huì)人群在關(guān)于資金方面上的處理手段變得更加的謹(jǐn)慎，很多企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中由于涉及到了多方面的違規(guī)方式，因而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的泡沫被捅破后逐漸走向了滅亡。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中競(jìng)爭(zhēng)力度不斷增強(qiáng)，融資環(huán)境也愈加艱難，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨著如此嚴(yán)峻的局面時(shí)，考慮是否進(jìn)行相應(yīng)的融資，在融資的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行開展相應(yīng)的業(yè)務(wù)，選擇何種有效的融資方式才能夠更好的提高企業(yè)的發(fā)展，已儼然成為目前房地產(chǎn)企業(yè)在如此艱難的困境下所要面對(duì)的問題，這也是房地產(chǎn)企業(yè)目前所急需解決的問題點(diǎn)之一，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)如此艱難的融資市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，提出了單靠?jī)?nèi)部的融資方式不能夠很好的解決金融方面上的問題，應(yīng)當(dāng)依靠外部的融資方式來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間。

二、銀根大幅度收縮，信貸越發(fā)嚴(yán)格

在房地產(chǎn)企業(yè)中作為最有代表性的融資方式便是資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)展過(guò)程中以來(lái)其發(fā)展力度在不斷的加大，其根本的原因便是離不開有關(guān)銀行方面的支持，在近幾年的發(fā)展過(guò)程中由于銀行在不斷的調(diào)整有關(guān)信貸方面上的問題，信貸結(jié)構(gòu)整體上被改變。針對(duì)個(gè)人方面上的住房貸款業(yè)務(wù)將會(huì)成為銀行在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中所重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)將能夠有效的提高銀行整體上的利潤(rùn)增長(zhǎng)，這一發(fā)展現(xiàn)象有利于提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。但是在2008年時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同時(shí)在住房金融方面上和社會(huì)人口的住房率在不斷的增加，越來(lái)越多不正規(guī)的信貸業(yè)務(wù)行為出現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)資本市場(chǎng)的發(fā)展造成不良的影響，同時(shí)在各方面上提高了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信貸業(yè)務(wù)方面上的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在發(fā)展的過(guò)程中提高了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的把控力度，相關(guān)政府部門加大了督查力度，提高罰款的發(fā)放門檻，個(gè)人方面上的信貸業(yè)務(wù)，在個(gè)人貸款方面上和企業(yè)貸款方面上要提高相應(yīng)審查力度，在無(wú)形的發(fā)展過(guò)程中提高了房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面上造成了極大沖擊。

在貨幣市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，多項(xiàng)的貨幣金融市場(chǎng)變得更加的艱難化，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光移向了資本市場(chǎng)，在目前如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于上市公司的數(shù)量在統(tǒng)計(jì)方面上本身就稀少，這一現(xiàn)象說(shuō)明了我國(guó)對(duì)于上市公司有著及其嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)，在目前政府政策如此嚴(yán)峻的狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)寬多項(xiàng)金融融資渠道無(wú)疑是更加艱難。在相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境中，國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著相似的問題，多數(shù)的外資企業(yè)對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資行為給予冷漠的態(tài)度。其實(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中一直以來(lái)從未受到過(guò)海外企業(yè)的重視，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的股票類投資行為在海外從未有過(guò)積極的態(tài)度，最為主要的原因在于地域性的因果，其地域性都很強(qiáng)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)估相對(duì)其它企業(yè)而言，其評(píng)估性的難度是非常的大，在多方面上的評(píng)估過(guò)程中不能夠正確的評(píng)估出其價(jià)值點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)應(yīng)到的融資行為也就越加的不受海外的重視。

在多項(xiàng)的發(fā)展過(guò)程中由于市場(chǎng)的需求量較大，因而，越來(lái)越多的投資公司、房地產(chǎn)類的信托公司、私募基金等多項(xiàng)業(yè)務(wù)類的公司逐漸的孕育而生，其實(shí)從2008年以來(lái)中央銀行在多方面的調(diào)整過(guò)后提高了商業(yè)性質(zhì)的住房貸款，相應(yīng)的信托公司就開始運(yùn)作起來(lái)了，在市場(chǎng)調(diào)查中我們可以了解到在多方面的發(fā)展過(guò)程中由于銀行方面上提高了相應(yīng)的門檻，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與信托公司頻繁接觸來(lái)提高相應(yīng)的融資渠道，在調(diào)查數(shù)據(jù)事物顯示過(guò)程中可以了解到當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)儼然已經(jīng)成為了信托公司的主流，甚至在發(fā)展的過(guò)程中能夠決定信托公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所占的地位，每年房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)通過(guò)信托籌集的募資方式呈現(xiàn)出幾何式的增長(zhǎng)，在對(duì)信托公司的產(chǎn)品中進(jìn)行調(diào)查我們可以了解到其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為了信托公司主流業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品之一，占據(jù)信托公司產(chǎn)品的40%以上。在整體上雖然金融類的公司不斷的出現(xiàn)在市場(chǎng)中，給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的緩和機(jī)會(huì)，但是這樣不規(guī)范的融資行為卻存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中受到嚴(yán)重的阻礙作用。

三、當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資的對(duì)策

（一）強(qiáng)化企業(yè)自身治理

在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)融資十分困難的情況下，需要投資者的財(cái)務(wù)在多方面事物管理過(guò)程中要加以約束，并針對(duì)銀行的機(jī)構(gòu)行為加以管理，在資本市場(chǎng)的調(diào)控作用下，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨到的各種同境做出對(duì)應(yīng)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中要采取相應(yīng)的職權(quán)分離，在此環(huán)境下對(duì)企業(yè)管理者起到了有效的控制作用，以此來(lái)保證投資者在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種利益。針對(duì)目前市場(chǎng)上各類金融機(jī)構(gòu)的扭曲現(xiàn)象，國(guó)家方面上要建立相應(yīng)的管理部門，對(duì)市場(chǎng)上的各類金融融資現(xiàn)象進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中除了要加強(qiáng)自身的監(jiān)督外還要強(qiáng)化企業(yè)自身的預(yù)算約束，并根據(jù)實(shí)際的情況做出相應(yīng)的調(diào)整機(jī)制，進(jìn)而讓房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中形成一種合理性的約束，通過(guò)建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，讓經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中勇于開擴(kuò)創(chuàng)新，開展一系列有意義的負(fù)債籌資活動(dòng)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與金融方面上的融資行為。

（二）優(yōu)化融資市場(chǎng)環(huán)境

在發(fā)展的過(guò)程中對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效率的約束，其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境起到了至關(guān)重要的作用，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中不僅能夠受到投資者的約束作用，還能夠受到市場(chǎng)化融資成本的約束作用。因此，在多方面的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，融資市場(chǎng)環(huán)境的改變對(duì)上市公司的融資行為加以相應(yīng)的約束，約束行為對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)是一件非常重要的措施。在改進(jìn)相應(yīng)的融資市場(chǎng)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者和相關(guān)的管理部門應(yīng)當(dāng)將融資市場(chǎng)的改革模式進(jìn)一步的推進(jìn)，在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中其對(duì)應(yīng)到的發(fā)行市場(chǎng)盈率，如果定位太高，將會(huì)被認(rèn)定為是無(wú)成本資金，如果發(fā)行市場(chǎng)盈率定的過(guò)高，上市公司在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中將會(huì)融得巨額資金收入，就會(huì)在多方面的數(shù)據(jù)中認(rèn)定為發(fā)行成本過(guò)于低下，因此，企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)確立正確的資金成本價(jià)格，在發(fā)行價(jià)方面上應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)應(yīng)到的融資者和投資者進(jìn)行相應(yīng)的互相競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的手段獲得有效的融資方式。

（三）創(chuàng)新融資手段

房地產(chǎn)企業(yè)在多方面的融資過(guò)程中，為了能夠更好的確保企業(yè)正常的資金量，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的探索出了銀行之外的其它融資渠道，例如：在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相應(yīng)的合作模式，通過(guò)合作的模式可以互相借鑒彼此的優(yōu)點(diǎn)，以此來(lái)帶動(dòng)本企業(yè)的發(fā)展，在合作的過(guò)程中要充分的運(yùn)用各個(gè)企業(yè)在各方面上的資深經(jīng)歷，在具體項(xiàng)目的合作過(guò)程中可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，這樣的運(yùn)營(yíng)模式能夠有效的解決了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的尷尬境地和開發(fā)中斷的各種現(xiàn)象，為房地產(chǎn)企業(yè)在各方面的發(fā)展過(guò)程中做出有效的保障。

（四）完善融資結(jié)構(gòu)機(jī)制

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)的建設(shè)是屬于企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的一項(xiàng)重要的組成部分，因此，企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)加大融資結(jié)構(gòu)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的協(xié)調(diào)作用，使得企業(yè)發(fā)展過(guò)程中運(yùn)用到的融資結(jié)構(gòu)能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的各種變化。一家房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，企業(yè)對(duì)應(yīng)到的融資決策，往往是伴隨著融資環(huán)境而產(chǎn)生相應(yīng)的變化，在實(shí)際的操作期間，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于融資方式的選擇上，有必要根據(jù)企業(yè)自身的情況，選擇適合本企業(yè)發(fā)展需求的融資方式，切不可好高騖遠(yuǎn)選擇與本企業(yè)不相符的融資方式，加大了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的困難，并且房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中要根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境做出有效的調(diào)整，這樣才有利于企業(yè)的正常發(fā)展。

四、建立以信為本的企業(yè)文化

企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中離不開信譽(yù)，一家企業(yè)若是缺少信譽(yù)，則這家企業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到限制，所謂的以信為本的企業(yè)，則要求企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中要以信譽(yù)為本，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要做到堅(jiān)守信用，做到重承諾的意識(shí)，對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)注重信譽(yù)是長(zhǎng)久發(fā)展的重要法寶。在多年的發(fā)展過(guò)程中，我們可以了解到有多少企業(yè)因?yàn)樾抛u(yù)的問題產(chǎn)生較為嚴(yán)重的問題，人無(wú)信則不立，而企業(yè)的發(fā)展中要是缺少信譽(yù)，那么在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中是無(wú)法站穩(wěn)腳跟，將會(huì)在越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失去優(yōu)勢(shì)，逐漸就會(huì)丟失市場(chǎng)份額。好的企業(yè)能夠帶動(dòng)起一批優(yōu)秀的員工，讓員工樂于奉獻(xiàn)，員工通常能夠?qū)⒑脡呐c企業(yè)的信譽(yù)聯(lián)系在一起，通常員工們的理解便是好的企業(yè)便有好的信譽(yù)，其發(fā)展前景將會(huì)更加可觀。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)模式包括了信用經(jīng)濟(jì)，道德經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)的發(fā)展中擁有良好的信譽(yù)才能站穩(wěn)腳跟，企業(yè)的發(fā)展更加如魚得水。因而，在發(fā)展的過(guò)程中越來(lái)越多的企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了企業(yè)形象的重要性，因此對(duì)企業(yè)形象方面上的設(shè)計(jì)和塑造更加的趨向良性化的發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

在資本市場(chǎng)中，由于各種調(diào)控作用，資本融資市場(chǎng)變得更加嚴(yán)峻，融資手段是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要因素，為了能夠更好的在越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中擁有更加廣闊的發(fā)展前景，就要嚴(yán)格的要求房地產(chǎn)企業(yè)從自身的發(fā)展情況人手，加強(qiáng)企業(yè)的監(jiān)督力度，并通過(guò)有效的手段來(lái)優(yōu)化金融融資市場(chǎng)的環(huán)境，為企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)異的條件。在對(duì)傳統(tǒng)的融資手段要加以創(chuàng)新，吸取有效的融資方式，摒棄陳舊的融資方式，并在融資的過(guò)程中要搭配完善的機(jī)制，以此來(lái)確保企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中不陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)，獲得可持續(xù)發(fā)展的潛力。