，

(福建工程學(xué)院 管理學(xué)院，福建福州 350118)

目前房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理模式由粗放式逐步向精細(xì)化邁進(jìn)，控制工程投資降低工程造價一直是行業(yè)的熱點(diǎn)問題，其中建筑材料費(fèi)用的高低和水平對工程造價起決定性作用，材料費(fèi)用約占工程造價的55%左右，強(qiáng)化材料采購與管理成本的控制是精細(xì)化管理的重要方面。按照房地產(chǎn)業(yè)一般成本管控方法估算，建筑材料的采購成本費(fèi)用每降低1%，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤將増加5%～10%[1]。因此通過強(qiáng)化房地產(chǎn)內(nèi)部管理降低材料采購與管理成本，有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲得較好的利潤水平。

目前關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑材料成本管理與控制，多數(shù)學(xué)者是從通過市場資源調(diào)查、價格談判、質(zhì)量檢驗(yàn)、社會信譽(yù)調(diào)查等優(yōu)選供應(yīng)商，加強(qiáng)與供應(yīng)商關(guān)系管理、溝通協(xié)調(diào)[2]，利用合同管理實(shí)現(xiàn)對材料采購成本控制[3]，對材料成本和采購管理控制，嚴(yán)格執(zhí)行材料采購計(jì)劃等幾方面進(jìn)行闡述[4]，并在房地產(chǎn)開發(fā)過程實(shí)踐中通過建立信息化系統(tǒng)對建筑材料的市場調(diào)查、招標(biāo)采購、洽商談判、入庫整理和出庫領(lǐng)用等材料采購與管理過程進(jìn)行信息化集成[5]，這些措施對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑材料成本管理與控制起到了一定的促進(jìn)作用，也形成了萬科材料集中采購、碧桂園物資統(tǒng)一采購等模式。

1 材料采購方式的選擇

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料供應(yīng)方式主要有“甲供材料”與“包工包料”兩種類型?！凹坠┎牧稀惫?yīng)方式即由業(yè)主方提供項(xiàng)目施工所需主要材料，施工單位主要提供建筑勞務(wù)的方式；“包工包料”供應(yīng)方式即項(xiàng)目施工建設(shè)過程中的勞務(wù)用工與建筑材料的采購、管理等工作均由施工方自行承擔(dān)的方式。

“營改增”條件下，由于材料進(jìn)項(xiàng)稅額可以直接抵扣銷項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)企業(yè)為了減少工程建設(shè)投資，施工方為了降低施工成本，建筑材料采購的進(jìn)項(xiàng)稅額將是雙方重點(diǎn)爭取的焦點(diǎn)之一，因此不同的材料供應(yīng)方式下其采購管理成本也不盡相同。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身項(xiàng)目管理能力在施工招標(biāo)階段決定是否采用“甲供材料”方式，并根據(jù)材料采購管理難易程度，選擇“甲供材料”的種類。一般來說，鋼材、水泥、商品混凝土等消耗量大、對工程質(zhì)量影響大、占用資金比例高的建筑材料比較適合于作為“甲供材料”。

從材料采購管理成本的角度除了要考慮“營改增”造成的稅負(fù)因素影響之外，房地產(chǎn)工程企業(yè)材料款支付時間、材料采購交易管理成本、采購與保管費(fèi)和總包服務(wù)費(fèi)等也會對材料供應(yīng)方式產(chǎn)生影響。

萬科集團(tuán)的材料集中采購、碧桂園集團(tuán)的物資統(tǒng)一采購是在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的物資采購部門，通過“甲供材料”方式供應(yīng)建筑材料，這在一定程度上降低了工程成本，保障了工程質(zhì)量。但從房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)踐上來看，由于各房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模不同、管理水平有所差異，在選擇“甲供材料”方式時，材料采購管理所發(fā)揮的效應(yīng)在成本管控方面不是非常突出，尤其是實(shí)施“營改增”稅制改革后，由于存在稅率提高、稅額增加和進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣的問題，不同材料供應(yīng)方式會產(chǎn)生不同的效益成本，因此強(qiáng)化材料采購成本的管理顯得尤為重要。

2 材料成本構(gòu)成的調(diào)整

按照《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額[2017]》的規(guī)定，涉及材料成本的費(fèi)用包括材料費(fèi)與企業(yè)管理費(fèi)中的材料采購及保管費(fèi)兩個部分，其中材料費(fèi)包括材料原價、運(yùn)雜費(fèi)和運(yùn)輸損耗費(fèi)，采購及保管費(fèi)是指組織采購、供應(yīng)和保管材料過程中所需要的采購費(fèi)、倉儲費(fèi)、工地保管費(fèi)和倉儲損耗，如圖1所示。

圖1 材料成本費(fèi)用的構(gòu)成Fig.1 Composition of material costs

由于建筑材料的采購成本隨供應(yīng)方式的不同而有所變化，上述材料成本劃分方式并不能完全體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建筑材料方面的實(shí)際成本支出?！盃I改增”條件下，為了便于編制招標(biāo)控制價或投標(biāo)報(bào)價，工程造價管理部門一般公布包含增值稅的材料綜合價格和不含增值稅的材料綜合價格，按照價稅分離的方案計(jì)價，需要按照不含增值稅的材料綜合價格進(jìn)行計(jì)價。此外考慮到材料供應(yīng)方式對采購管理成本的影響，在實(shí)際材料采購過程中除了發(fā)生圖1中相應(yīng)管理成本外，房地產(chǎn)企業(yè)往往還需支付與材料成本控制有關(guān)聯(lián)的總包服務(wù)費(fèi)、交易成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用(體現(xiàn)為資金的時間價值)等其他管理成本，因此材料成本可以重新劃分為材料原價(不含稅)與采購管理成本兩個部分，采購管理成本又包括“隱性”成本與“顯性”成本，具體如圖2。

圖2 調(diào)整后的材料成本構(gòu)成Fig.2 Composition of adjusted material costs

一般來說增值稅專用發(fā)票欄目顯示包括金額、稅額和價稅合計(jì)三個部分，為了便于分析，“金額”欄中所示數(shù)字為不含進(jìn)項(xiàng)稅的材料原價；管理成本中“顯性”管理成本可以根據(jù)計(jì)價規(guī)則和政策規(guī)定按照計(jì)算基數(shù)和費(fèi)率進(jìn)行乘積計(jì)算，“隱性”管理成本隨著材料供應(yīng)方式、進(jìn)度和結(jié)算方式等改變而產(chǎn)生相應(yīng)的變化，包括“營改增”條件下不同材料供應(yīng)方式而產(chǎn)生的增值稅稅負(fù)變化和用于支付材料費(fèi)用資金時間成本和交易成本等變化。

3 不同材料供應(yīng)方式下房地產(chǎn)企業(yè)材料采購管理成本對比

3.1 “隱性”管理成本對比

3.1.1 稅負(fù)對比

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號)文件的要求，目前建筑材料適用稅率主要包括16%(工業(yè)產(chǎn)品)和3%(地方材料)兩種，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的適用稅率為10%。為了便于分析不同材料供應(yīng)方式下稅負(fù)情況，不考慮房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地成本、土地增值稅、企業(yè)所得稅及其它附加稅費(fèi)的影響，甲供工程均為特定甲供工程，采用差額模式，“甲供材料”費(fèi)用不計(jì)入合同價，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅為：

增值稅(VAT)=銷項(xiàng)稅額(OT)-進(jìn)項(xiàng)稅額(IT)

(1)

其中：

銷項(xiàng)稅額(OT)=S×10%÷(1+10%)=9.09%S

(2)

進(jìn)項(xiàng)稅額(IT)=CP×16%÷(1+16%)+
C(1-P)×3% ÷(1+3%)=2.91%C+10.88%CP

(3)

式中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額為S，項(xiàng)目施工所需建筑材料總費(fèi)用為C，“甲供材料”費(fèi)用占建筑材料總費(fèi)用比例為P(0

增值稅(VAT)=9.09%S-2.91%C-10.88%CP

(4)

當(dāng)P=0，采用“包工包料”供應(yīng)方式時：

進(jìn)項(xiàng)稅額(IT′)=C×10%÷(1+10%)=9.09%C

(5)

則選擇“包工包料”供應(yīng)方式時，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的建筑材料增值稅額為：

增值稅(VAT′)=9.09%S-9.09%C

(6)

假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)在“甲供材料”與“包工包料”兩種供應(yīng)方式下繳納的增值稅稅額相等(即VAT=VAT′)，則：

銷項(xiàng)稅額(OT)-進(jìn)項(xiàng)稅額(IT)=銷項(xiàng)稅額(OT)-進(jìn)項(xiàng)稅額(IT′)

(7)

將式(3)、(5)代入式(7)可得：

2.91%C+10.88%CP=9.09%C

(8)

P=56.80%，當(dāng)“甲供材料”費(fèi)用占項(xiàng)目建筑材料總費(fèi)用的比例大于56.80%時，采用“甲供材料”比較節(jié)稅，反之采用“包工包料”供應(yīng)方式比較節(jié)稅。

3.1.2 資金的時間成本對比

根據(jù)《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)需要在合同約定的期限內(nèi)支付合同金額5%～20%的工程預(yù)付款，并在施工階段的工程進(jìn)度款中按比例逐步扣回。當(dāng)采用“包工包料”方式時，房地產(chǎn)企業(yè)需要向施工方支付預(yù)付工程款(相當(dāng)于“甲供材料”方式下向材料供應(yīng)商支付的訂金)和按月支付的進(jìn)度款，當(dāng)采用“甲供材料”方式時，假定房地產(chǎn)企業(yè)向材料供應(yīng)商支付的“甲供材料”訂金與向施工方支付的工程預(yù)付款(不含材料費(fèi))之和相當(dāng)于當(dāng)項(xiàng)目采用“包工包料”方式時向施工方支付的工程預(yù)付款，且兩種供應(yīng)方式下，資金的支付時間相差不大，為了便于分析，不考慮預(yù)付款的影響。按照《建設(shè)工程價款結(jié)算暫行辦法》“甲供材料”款項(xiàng)與工程進(jìn)度款的具體支付時間如圖3所示：

圖3 “甲供材料”款項(xiàng)與工程進(jìn)度款支付時間圖

由圖3可以得知，在“包工包料”方式下，工程進(jìn)度款中已包含了當(dāng)期施工所消耗的建筑材料費(fèi)用，由此可以得知在“甲供材料”方式下房地產(chǎn)企業(yè)每月支付“甲供材料”費(fèi)用的時間均比“包工包料”方式下支付當(dāng)期工程進(jìn)度款中原本用于甲供的部分建筑材料費(fèi)用的時間要提早2個月時間。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在兩種不同的材料供應(yīng)方式下支付建筑材料款項(xiàng)的時間不同，存在2個月的時間差，相對應(yīng)的資金時間成本也存在一定差異。

當(dāng)采用“甲供材料”供應(yīng)方式時，房地產(chǎn)企業(yè)每月要向材料供應(yīng)商支付其當(dāng)月供應(yīng)的建筑材料費(fèi)用，直至“甲供材料”運(yùn)送至施工現(xiàn)場并經(jīng)施工企業(yè)驗(yàn)收合格后即可支付該項(xiàng)費(fèi)用。當(dāng)采用“包工包料”方式時，材料費(fèi)用由施工單位墊付，從材料到場、完成進(jìn)度工程量、發(fā)起付款申請直至收到工程進(jìn)度款，其間至少歷時2個月的時間，因此在考慮資金時間價值的情況下，采用“包工包料”方式有利于房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約項(xiàng)目投資。

3.1.3 交易管理成本對比

交易成本是指為完成交易、達(dá)成共識所支付的一系列信息收集與溝通成本，可分為締約成本、監(jiān)督成本和協(xié)調(diào)成本[6]3種。

“甲供材料”模式下，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要通過招標(biāo)確定“甲供材料”供應(yīng)商，就建筑材料規(guī)格、價格、消耗量、供貨方式和結(jié)算方式等與材料供應(yīng)商溝通而發(fā)生締約成本；此外由于項(xiàng)目建設(shè)周期長、參與方眾多，房地產(chǎn)企業(yè)需要與材料供應(yīng)商、監(jiān)理方等各項(xiàng)目參與方就材料供應(yīng)、運(yùn)輸儲存、數(shù)量核實(shí)、質(zhì)量管理，施工方是否節(jié)約使用“甲供材料”并對其實(shí)施有效控制等問題[7]不斷進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，由此產(chǎn)生的一定的監(jiān)督成本和協(xié)調(diào)成本。

“包工包料”方式下，房地產(chǎn)企業(yè)不需要直接與建筑材料供應(yīng)商進(jìn)行直接接洽，只需要與施工方簽訂施工承包合同，由施工方負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的建設(shè)和材料采購工作，因此與“甲供材料”方式比較，由于沒有經(jīng)過建筑材料的采購環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購方面發(fā)生的締約成本、監(jiān)督成本和協(xié)調(diào)成本相對減少。因此，從交易成本的角度進(jìn)行考慮，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用“包工包料”供應(yīng)方式比較有利。

3.2 “顯性”管理成本對比

3.2.1 材料采購及保管費(fèi)對比

當(dāng)采用“甲供材料”方式時，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用包括“甲供材料”采購費(fèi)和支付給施工企業(yè)“甲供材料”現(xiàn)場保管費(fèi)、施工方自行采購材料的采購費(fèi)與保管費(fèi)。當(dāng)采用“包工包料”供應(yīng)方式時，房地產(chǎn)企業(yè)需承擔(dān)的費(fèi)用主要是包括施工方的材料采購及保管費(fèi)。按照福建省工程造價管理部門的規(guī)定，房屋建筑工程材料的采購及保管費(fèi)費(fèi)率為3%，其中采購費(fèi)費(fèi)1.7%，保管費(fèi)費(fèi)率1.3%。

根據(jù)前述稅負(fù)對比的結(jié)論：即當(dāng)“甲供材料”費(fèi)用占項(xiàng)目建筑材料總費(fèi)用的比例大于56.80%時，采用“甲供材料”方式比較節(jié)稅，“甲供材料”方式材料采購費(fèi)和保管費(fèi)如下。

“甲供材料”采購費(fèi)=C×采購費(fèi)率=56.80%C×1.7%=0.97%C

(9)

“甲供材料”方式下需支付給施工企業(yè)的費(fèi)用=(1-56.80%)C×采購費(fèi)率+C×保管費(fèi)率

=43.20%C×1.7%+C×1.3%=2.03%C

(10)

“包工包料”方式下，材料采購費(fèi)和保管費(fèi)如下。

材料采購保管費(fèi)=C×采購保管費(fèi)率=
C×3%=3%C>2.03%C

(11)

3.2.2 總承包服務(wù)費(fèi)對比

根據(jù)《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額[2017]》的規(guī)定，總承包服務(wù)費(fèi)包括專業(yè)工程總承包服務(wù)費(fèi)和甲供材料總承包服務(wù)費(fèi)，其中甲供材料總承包服務(wù)費(fèi)以甲供材料費(fèi)用總額為基數(shù)，乘以相應(yīng)的費(fèi)率0.5%計(jì)算，按照前述3.2.1稅負(fù)對比分析的結(jié)論。

甲供材料總承包服務(wù)費(fèi)=
56.80%C×0.5%=0.28%C

(12)

因此在采用“甲供材料”方式，房地產(chǎn)企業(yè)要支付給施工方的甲供材料總承包服務(wù)費(fèi)為0.28%C，但是在“包工包料”方式下則不需要支付。

3.2.3 “顯性”管理成本的綜合對比

由于通過“隱性”管理成本的分析得出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用材料供應(yīng)方式的臨界點(diǎn)——“甲供材料”費(fèi)用占項(xiàng)目建筑材料總費(fèi)用的比例大于56.80%時，采用“甲供材料”方式比較節(jié)稅。

以此臨界點(diǎn)為前提，“顯性”管理成本的兩個部分材料采購及保管費(fèi)和總承包服務(wù)費(fèi)在選擇不同材料供應(yīng)方式房地產(chǎn)公司需要支付給施工方不等的費(fèi)用，當(dāng)采用“甲供材料”方式時，支付的費(fèi)用為2.31%C(2.03%C+0.28%C)，“包工包料”方式下僅支付材料采購保管費(fèi)3%C，因此從理論上來分析，“甲供材料”供應(yīng)方式下，房地產(chǎn)企業(yè)所支付的材料采購及保管費(fèi)用總額少于在“包工包料”供應(yīng)方式下所支付的費(fèi)用總額。就目前而言，材料費(fèi)用占工程造價的比例約為55%，“甲供材料”采購的臨界點(diǎn)為工程造價的0.53%(=0.97%C×55%)，因此在材料供應(yīng)方式選擇上，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠利用不超過工程造價總額0.53%的采購費(fèi)實(shí)現(xiàn)材料供應(yīng)的質(zhì)量、進(jìn)度和用量等管理目標(biāo)，則采用“甲供材料”方式比較經(jīng)濟(jì)，否則采用“包工包料”方式比較合理。

4 結(jié)語

針對“甲供材料”和“包工包料”兩種材料供應(yīng)方式，本文首先從實(shí)施“營改增”后稅負(fù)的影響分析計(jì)算出兩種材料供應(yīng)方式的臨界點(diǎn)，并以此為前提對調(diào)整后的材料成本構(gòu)成所涉及到的采購管理成本角度進(jìn)行對比分析，在“隱性”管理成本分析過程中得出“包工包料”比“甲供材料”供應(yīng)方式更加經(jīng)濟(jì)合理，在“顯性”管理成本要根據(jù)臨界點(diǎn)的限額條件和房地產(chǎn)企業(yè)自身材料采購管理能力合理確定材料供應(yīng)方式，在類似于萬科和碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)規(guī)模比較大、工程投資比較高、項(xiàng)目管理能力比較強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立材料供應(yīng)部門采用“甲供材料”方式可以充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和管理效益，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)遞增的效果。