姚宇浩 陳南南

摘要：房產(chǎn)測(cè)量中的預(yù)算面積和實(shí)測(cè)面積之間存在差異會(huì)直接影響開發(fā)商以及購(gòu)房者之間的切實(shí)利益，所以在房產(chǎn)測(cè)量中需要針對(duì)二者出現(xiàn)差異的原因進(jìn)行分析，然后針對(duì)不同的原因采取相應(yīng)的預(yù)防和控制措施來(lái)進(jìn)行控制，以供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；預(yù)算面積；實(shí)測(cè)面積

1引言

近年來(lái)尤其是進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的建筑行業(yè)取得了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，盡管近年來(lái)我國(guó)政府采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控的策略來(lái)保證市場(chǎng)公平和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出低迷的態(tài)勢(shì)，但是整體來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然在連續(xù)攀高。房屋面積是進(jìn)行房?jī)r(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到人們的切身利益，但是在房地產(chǎn)行業(yè)中房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間往往會(huì)存在差異，導(dǎo)致各方面之間出現(xiàn)較多的矛盾和糾紛，這就需要針對(duì)二者存在差異的原因進(jìn)行分析，然后采取相應(yīng)的措施來(lái)減小二者之間的差異，保障人們以及房地產(chǎn)各參與方的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

2預(yù)算面積與實(shí)測(cè)面積測(cè)算的定義

預(yù)算面積是指在房屋開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙或設(shè)計(jì)變更圖紙上標(biāo)注的尺寸。此面積用于開發(fā)商進(jìn)行房屋預(yù)售，是在一定的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的要求下，在房屋建筑還沒(méi)有竣工完成時(shí)，根據(jù)開放商提供的設(shè)計(jì)圖紙來(lái)進(jìn)行房屋面積的測(cè)算以及容積率的計(jì)算，還要根據(jù)施工中的變更設(shè)計(jì)、其他的規(guī)劃部門以及消防部門的審核圖紙終稿等來(lái)進(jìn)行房屋面積的測(cè)算，最終由房屋等級(jí)部門進(jìn)行預(yù)售證的辦理。而實(shí)測(cè)面積則是在房屋建筑真正竣工之后，由具有相關(guān)測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際的勘測(cè)、繪圖和計(jì)算而得出的最終面積。而且在此過(guò)程中需要按照國(guó)家相關(guān)的測(cè)量規(guī)范，而且測(cè)量依據(jù)需要按照規(guī)劃圖紙、竣工圖紙以及之前的與測(cè)算數(shù)據(jù)等。實(shí)測(cè)面積具有國(guó)家承認(rèn)的法律效力，并且是購(gòu)房人進(jìn)行房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證以及進(jìn)行物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的重要依據(jù)。因此從上述介紹可以看出，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行房款支付時(shí)是按照預(yù)測(cè)算面積進(jìn)行計(jì)算和支付的，也就是與開發(fā)商簽署買賣合同時(shí)的面積，但是實(shí)測(cè)面積則是產(chǎn)權(quán)等級(jí)也就是房產(chǎn)證上的面積，如果二者之間存在較大的差異就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者與開發(fā)商之間存在矛盾與糾紛。

3房產(chǎn)測(cè)量中預(yù)算面積與實(shí)測(cè)面積差異原因

3.1預(yù)測(cè)單位的計(jì)算方式不當(dāng)

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常具有較長(zhǎng)的施工工期，而且有些較大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目需要進(jìn)行分期建設(shè)的方式，這就會(huì)導(dǎo)致后期建設(shè)的相關(guān)房屋建筑在進(jìn)行銷售許可證獲取和領(lǐng)用時(shí)的時(shí)間較晚，但是仍屬于按照老規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的老房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。所以在對(duì)后期建設(shè)的房屋建筑進(jìn)行預(yù)測(cè)算面積的計(jì)算時(shí)需要按照老規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，這就會(huì)導(dǎo)致新老規(guī)定之間存在計(jì)算方式上的差異而導(dǎo)致最終的預(yù)測(cè)算面積和實(shí)測(cè)面積之間存在較大的差異。這主要體現(xiàn)在對(duì)陽(yáng)臺(tái)以及門廊等是按照全面積或者半面積進(jìn)行計(jì)算的方式，以及對(duì)于穿越各類功能區(qū)的公用部門等是否需要分?jǐn)偟确矫娲嬖谳^大的分歧，所以采用新老規(guī)定則會(huì)出現(xiàn)上述二者之間的較大差異。如果預(yù)測(cè)單位的相關(guān)測(cè)量人員沒(méi)有按照同樣的測(cè)算規(guī)定進(jìn)行測(cè)算工作的開展以及選用統(tǒng)一的計(jì)算方式，就會(huì)出現(xiàn)二者不統(tǒng)一的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房屋建筑面積糾紛的出現(xiàn)。

3.2設(shè)計(jì)變更

在開放商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)，需要在獲取相應(yīng)的工程規(guī)劃許可證之后才能向行政主管部門進(jìn)行相關(guān)預(yù)算成果的提交以及進(jìn)行審核和批準(zhǔn)，但是在此過(guò)程中，房屋建筑項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中會(huì)對(duì)相關(guān)的設(shè)計(jì)進(jìn)行一定的修改來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋建筑功能的明確和具體化。但是如此此時(shí)還是以報(bào)建圖為依據(jù)進(jìn)行房屋預(yù)測(cè)算面積的計(jì)算，則會(huì)導(dǎo)致二者之間存在較大的差異。但是針對(duì)此問(wèn)題，僅僅是按照后期修改之后的設(shè)計(jì)圖為依據(jù)來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)算面積的計(jì)算，雖然可以縮小二者之間的數(shù)值差距，避免產(chǎn)生房屋建筑面積糾紛等問(wèn)題，但是仍然會(huì)存在房產(chǎn)開放項(xiàng)目的報(bào)建與實(shí)地之間存在差異，導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)房產(chǎn)測(cè)量來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效監(jiān)督和管理，因而導(dǎo)致在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中開發(fā)商對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)進(jìn)行肆意更改的問(wèn)題發(fā)生。

3.3施工變更

施工變更在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)中比較常見(jiàn)，這就會(huì)導(dǎo)致比如對(duì)于房屋建筑頂層的設(shè)計(jì)如果設(shè)計(jì)為露臺(tái)，但是對(duì)其進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)卻變?yōu)殛?yáng)臺(tái)，或者二者相反。但是對(duì)于施工中的變更來(lái)說(shuō)，通常需要在相關(guān)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)之后才能實(shí)施，但是在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)中，通常會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)而進(jìn)行施工變更的現(xiàn)象，這就會(huì)導(dǎo)致在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量時(shí)按照原有的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行預(yù)測(cè)算面積的計(jì)算，但是在實(shí)測(cè)面積計(jì)算時(shí)按照房屋建筑的具體形狀來(lái)進(jìn)行計(jì)算，所以出現(xiàn)二者之間的較大差異。相關(guān)的測(cè)量機(jī)構(gòu)在進(jìn)行測(cè)量時(shí)是按照委托方提供的設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算的，而且針對(duì)計(jì)算結(jié)果提供相應(yīng)的房產(chǎn)預(yù)測(cè)成果的I型昂管報(bào)告，但是如果在施工中進(jìn)行了相應(yīng)的施工變更，但是委托方卻沒(méi)有提供相應(yīng)的變更測(cè)繪，也會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)二者之間的較大差異。

4房產(chǎn)測(cè)量中預(yù)算面積與實(shí)測(cè)面積差異的解決方法

4.1加強(qiáng)對(duì)預(yù)測(cè)單位的科學(xué)管理

預(yù)測(cè)單位對(duì)預(yù)測(cè)量結(jié)果具有直接的影響，所以就需要針對(duì)其重要性來(lái)進(jìn)行科學(xué)和嚴(yán)密的具體作業(yè)流程的制定，并且在具體實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)督和管理，對(duì)房屋建筑面積測(cè)算的質(zhì)檢力度進(jìn)行加強(qiáng)，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃以及房屋建筑圖紙進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)和核準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)際的測(cè)量和計(jì)算過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)發(fā)現(xiàn)和指正，然后針對(duì)具體問(wèn)題向相關(guān)專家組進(jìn)行匯報(bào)和請(qǐng)示。此外，在對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際測(cè)算時(shí)，需要針對(duì)其不同情況確保測(cè)算規(guī)定和計(jì)算方式的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)對(duì)所用測(cè)算規(guī)定的準(zhǔn)確把握來(lái)確保二者數(shù)值之間的一致性。

4.2督促委托單位提交變更設(shè)計(jì)通知單

在對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行預(yù)測(cè)算時(shí)，通常需要按照?qǐng)?bào)建圖來(lái)作為依據(jù)，但是針對(duì)其中的變更問(wèn)題，需要針對(duì)施工中的變更設(shè)計(jì)提交相關(guān)的變更設(shè)計(jì)通知單，而且針對(duì)比較大的變更還需要相關(guān)規(guī)劃部門的變更批復(fù)。如果在項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)設(shè)計(jì)變更和施工變更進(jìn)行了隱瞞，在對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，就需要相關(guān)的規(guī)劃部門對(duì)其中出現(xiàn)的較大的變更進(jìn)行核實(shí)認(rèn)定，并且責(zé)令開發(fā)商按照相關(guān)手續(xù)進(jìn)行變更手續(xù)的補(bǔ)辦，并且提供工程綜合備案書來(lái)對(duì)房屋建筑面積的實(shí)測(cè)成果相關(guān)報(bào)告進(jìn)行送審，避免二者之間出現(xiàn)較大的差異。

4.3督促建設(shè)單位及時(shí)實(shí)施變更測(cè)繪

對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，在經(jīng)過(guò)相關(guān)規(guī)劃部門以及設(shè)計(jì)部門批準(zhǔn)之后進(jìn)行施工變更時(shí)，不僅需要按照設(shè)計(jì)圖紙來(lái)進(jìn)行施工，而且在變更施工完成之后要按照規(guī)定進(jìn)行及時(shí)的變更測(cè)繪，而且盡量在房屋預(yù)售證辦理之前進(jìn)行變更測(cè)繪。否則就需要在房屋預(yù)售證辦理完成之后針對(duì)施工變更的問(wèn)題引起的房屋建筑面積變化情況向房屋購(gòu)買者進(jìn)行告知。

5結(jié)語(yǔ)

在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中，預(yù)測(cè)單位所采用的計(jì)算方式不同以及設(shè)計(jì)和施工中出現(xiàn)變更等問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致房屋的預(yù)測(cè)算面積和實(shí)測(cè)面積之間存在較大的差異，這就會(huì)對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者之間的經(jīng)濟(jì)利益造成較大的影響。因此針對(duì)上述原因，就需要加強(qiáng)對(duì)預(yù)測(cè)單位的科學(xué)管理、督促委托單位提交變更設(shè)計(jì)通知單、督促建設(shè)單位及時(shí)實(shí)施變更測(cè)繪，有效解決上述過(guò)程中存在的糾紛和矛盾來(lái)避免開發(fā)商與購(gòu)房者之間由于房屋預(yù)測(cè)算面積和實(shí)測(cè)面積的不同而產(chǎn)生糾紛和矛盾。

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