王勝男 仲文華 江偉

摘要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展加快了我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。大量信息隨之而來(lái)，地理信息系統(tǒng)軟件在此背景下出現(xiàn)并不斷完善。本文首先介紹房產(chǎn)測(cè)繪和地理信息系統(tǒng)的相關(guān)概念，再對(duì)地理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪管理；地理信息系統(tǒng)；應(yīng)用

[Abstract]The rapid development of the real estate industry has accelerated the process of urbanization in China. A great deal of information comes along with the emergence and improvement of GIS software in this context. This paper first introduces the concepts of real estate mapping and geographic information system，and then analyzes the application of geographic information system in real estate mapping.

[Keywords]：Real estate surveying and mapping management；Geographic Information System；Application

1.引言

城鄉(xiāng)一體化的快速發(fā)展對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)的優(yōu)化升級(jí)提出了新的要求，傳統(tǒng)的單一數(shù)據(jù)庫(kù)已不能適應(yīng)多元化信息時(shí)代的發(fā)展，現(xiàn)下房產(chǎn)測(cè)繪管理中用的比較多的技術(shù)是地理信息系統(tǒng)，又叫做 GIS[1]。GIS的主要功能運(yùn)用到房地產(chǎn)測(cè)繪管理中，為相關(guān)工作人員和大眾帶來(lái)了許多便捷。因此，深入研究GIS在房產(chǎn)測(cè)繪管理中的運(yùn)作模式并對(duì)基礎(chǔ)系統(tǒng)進(jìn)行解析，對(duì)擴(kuò)大以GIS為支持的房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)的受眾面十分必要。

2.房產(chǎn)測(cè)繪與地理信息系統(tǒng)

2.1房產(chǎn)測(cè)繪

房地產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)量房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然條件、所有權(quán)狀況、地點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪可細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪與房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。[2]

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪的定義是在一塊區(qū)域大范圍地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指在房地產(chǎn)所有權(quán)管理、交易管理、開(kāi)發(fā)管理等房地產(chǎn)管理流程中的房地產(chǎn)分層映射。由房地產(chǎn)分層家庭計(jì)劃，并對(duì)相關(guān)地圖、表格、書(shū)籍和數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)所有權(quán)管理、變更，以及城市化建設(shè)中房屋拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)密切相關(guān)。其中工作量最大、最緊迫也至關(guān)重要的是房屋、土地所有權(quán)證件附圖的測(cè)繪。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪對(duì)工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、設(shè)備條件、團(tuán)隊(duì)測(cè)繪資格要求較高。擁有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)人才才能夠勝任。相比之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪更加容易。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，未取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位或個(gè)人不能從事房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)工作，由此可見(jiàn)房產(chǎn)測(cè)繪管理對(duì)人員的資格和專(zhuān)業(yè)性要求之高。

2.2 地理信息系統(tǒng)

地理信息系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱(chēng)GIS，它是一門(mén)結(jié)合地理，地圖，遙感和計(jì)算機(jī)技術(shù)的綜合學(xué)科。它可以對(duì)空間信息進(jìn)行分析和處理，是一種集儲(chǔ)存，顯示，操作地理信息為一體的計(jì)算計(jì)系統(tǒng)。

人員，數(shù)據(jù)，硬件，軟件，過(guò)程是地理信息系統(tǒng)的五個(gè)部分，可以以圖形、地圖或數(shù)據(jù)覺(jué)的形式來(lái)表示結(jié)果。地理信息系統(tǒng)通常具有以下四個(gè)特征：具有空間動(dòng)態(tài)功能的收集、管理、分析和輸出多個(gè)地理空間信息的能力；以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為支持模擬地理信息，進(jìn)行綜合分析和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，獲取高級(jí)信息；它是一種以地理研究和地理決策為目的的人機(jī)交互式的空間決策支持系統(tǒng)。[3]

3.地理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測(cè)繪中的運(yùn)用

3.1 搜集原始信息

房地產(chǎn)測(cè)繪中需要收集的信息有很多，主要有自然地理風(fēng)貌信息，所有權(quán)人信息，相關(guān)的行政管理信息。這些信息對(duì)人們關(guān)于房屋建筑的分析或決策十分重要。地理信息系統(tǒng)運(yùn)用到房產(chǎn)地形圖和房產(chǎn)證辦理中，確保了地形圖的生成及房屋的精確定位，大大提高了房地產(chǎn)辦證效率。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，無(wú)論是出于法律要求還是為了更方便的獲取利潤(rùn)，都需要以辦理房產(chǎn)證的形式確保不同地區(qū)不同種類(lèi)的房屋存在合法合規(guī)。而房屋的確切位置在產(chǎn)權(quán)登記中至關(guān)重要，因此，地理信息系統(tǒng)對(duì)處理房產(chǎn)信息的重要作用不言而喻。

3.2 信息成庫(kù)

房地產(chǎn)測(cè)繪管理的基礎(chǔ)是建立有效的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。傳統(tǒng)的單個(gè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)只適用于管理分析屬性信息，房產(chǎn)測(cè)繪中出現(xiàn)的大量空間數(shù)據(jù)使單個(gè)數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)無(wú)法適用，因此建立GIS系統(tǒng)是提高房地產(chǎn)管理效率不可或缺的部分。以GIS為技術(shù)支持的房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)單個(gè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)的優(yōu)化，綜合處理屬性數(shù)據(jù)和空間信息：

（1）數(shù)據(jù)的變動(dòng)。包括數(shù)據(jù)庫(kù)信息的增加，刪減，更改等。

（2）數(shù)據(jù)與圖形的綜合查詢(xún)。引入地理信息系統(tǒng)軟件后用戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的查詢(xún)可以更加方便快捷。用戶(hù)在按照系統(tǒng)要求輸入地理信息如坐標(biāo)后，系統(tǒng)會(huì)自行檢索與坐標(biāo)相對(duì)應(yīng)的房屋信息，并通過(guò)與圖片等空間信息的結(jié)合技術(shù)最終立體化的為用戶(hù)展示相關(guān)信息。

（3）以圖形作為終端輸出?？v觀GIS系統(tǒng)的發(fā)展歷史我們可以發(fā)現(xiàn)GIS起源于地圖繪制，所以地圖信息管理庫(kù)的建立是GIS的重要功能之一。和古老的手工繪圖比較，GIS的地圖信息管理庫(kù)可以“更加智能工作”：實(shí)現(xiàn)一次投入，多次產(chǎn)出的效果。更為重要的是，GIS作為可以產(chǎn)生各種立體圖形的空間信息系統(tǒng)，能立體化的反映數(shù)據(jù)信息的空間關(guān)系。

3.3 區(qū)域性的地理信息系統(tǒng)應(yīng)用

測(cè)繪信息成果和單位現(xiàn)實(shí)使用有機(jī)結(jié)合組成了單位內(nèi)部的地理信息服務(wù)系統(tǒng)。由于制度，組織，制度等因素，現(xiàn)階段的信息系統(tǒng)建設(shè)由單位或部門(mén)進(jìn)行。不同形式的數(shù)據(jù)展示方法導(dǎo)致不穩(wěn)定的數(shù)據(jù)結(jié)果，而大量數(shù)據(jù)只能用于單個(gè)項(xiàng)目。因此工作人員不得不改變工作方法和習(xí)慣，單位和部門(mén)之間的制度變遷使得決策在不同層級(jí)部門(mén)的效力出現(xiàn)明顯差異。因此，有必要在了解業(yè)務(wù)流程的過(guò)程中找出工作中的不足之處，并及時(shí)提出合理的改進(jìn)建議。同時(shí)，要把以信息為輸出的測(cè)繪成果同其他關(guān)聯(lián)單位的有效數(shù)據(jù)相結(jié)合，構(gòu)建高效統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)。

3.4 測(cè)繪成果整合、信息資源統(tǒng)一運(yùn)用

在這個(gè)階段內(nèi)，所有部門(mén)一同使用信息資源并整合信息化的測(cè)繪成果。在這個(gè)階段里，法律體系進(jìn)一步完善，同時(shí)測(cè)繪成果也受到了知識(shí)產(chǎn)權(quán)法的明文保護(hù)，網(wǎng)絡(luò)信息環(huán)境得到改善，人們獲取信息處理信息的安全性大大提高。因此，測(cè)繪管理的完成和使用共有公共性，是開(kāi)放面對(duì)社會(huì)及大眾的。同時(shí)部門(mén)之間在構(gòu)成堅(jiān)固的合作關(guān)系之后，GIS的應(yīng)用也可以逐步規(guī)范化，提高數(shù)據(jù)的收集，保存，重組，運(yùn)用效率。

4.地理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)

4.1.系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房產(chǎn)信息的收集，分析、保存及管理。所以，在設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)，GIS系統(tǒng)必須能夠?qū)ㄖ畔?，房產(chǎn)所有者信息以及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和整合。GIS軟件在房產(chǎn)測(cè)繪管理中的基本結(jié)構(gòu)如圖所示：

4.2 業(yè)務(wù)流程

人機(jī)界面友好，可擴(kuò)充性強(qiáng)，容錯(cuò)性高，功能數(shù)據(jù)完整等是房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)設(shè)計(jì)的幾大原則。同時(shí)，了解用戶(hù)的操作習(xí)慣后，以專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為中心的系統(tǒng)設(shè)計(jì)才能確保操作的精準(zhǔn)性，從而便于用戶(hù)使用系統(tǒng)，提高系統(tǒng)的受眾面。其次，建立相對(duì)應(yīng)的查詢(xún)庫(kù)，在進(jìn)入系統(tǒng)后，用戶(hù)只要輸入房產(chǎn)的基本信息，就能查詢(xún)到相關(guān)信息。此外，系統(tǒng)可以通過(guò)點(diǎn)擊圖形的任意部位展現(xiàn)樓層，并顯示該處的實(shí)際尺寸，，便于用戶(hù)分析。

4.3信息管理模塊

這個(gè)模塊是GIS房產(chǎn)測(cè)繪管理信息新系統(tǒng)的核心，它具有查詢(xún)、獲取、下載、刪改、歸總等功能，可以滿(mǎn)足不同人群對(duì)不同種類(lèi)的房屋建筑的信息需求。比如通過(guò)查找功能用戶(hù)可以獲取建筑的具體信息，管理員可以通過(guò)修改功能對(duì)系統(tǒng)的信息進(jìn)行刪改，以確保系統(tǒng)內(nèi)信息不過(guò)時(shí)，同時(shí)也能減少系統(tǒng)需要處理的數(shù)據(jù)量。自動(dòng)合并和拆分功能通過(guò)對(duì)相應(yīng)信息的準(zhǔn)確拆分或合并后，生成測(cè)繪報(bào)告并對(duì)相關(guān)信息保留備份。

4.4管理模塊

此模塊的主要功能就是管理用戶(hù)的信息。管理員，作業(yè)員和檢查員分別是地理信息系統(tǒng)中三種享有不同權(quán)限的用戶(hù)。作業(yè)員主要進(jìn)行基本的信息錄入和刪改或增添本地?cái)?shù)據(jù)，不能進(jìn)行遠(yuǎn)程監(jiān)控。檢查員主要是對(duì)信息進(jìn)行核對(duì)與查詢(xún)，不能刪改或增添信息。管理員則可以增加或刪除用戶(hù)。同時(shí)，用戶(hù)可以通過(guò)手機(jī)綁定或郵箱等方式修改與找回密碼，從而提高系統(tǒng)的保密性和安全性，最大程度避免信息泄露。

5.結(jié)語(yǔ)

地理信息系統(tǒng)軟件能夠通過(guò)對(duì)信息的空間化處理把數(shù)據(jù)和圖形相結(jié)合，提升對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的管理效率。以地理新信息系統(tǒng)軟件為支持構(gòu)建的房產(chǎn)測(cè)繪信息管理系統(tǒng)，從人們的生活需求出發(fā)，結(jié)合新型圖形工具及信息處理分析工具，讓人們可以更加清晰便捷地獲取房地產(chǎn)建筑信息，從而成為服務(wù)大眾的有效工具。

參考文獻(xiàn)：

[1]王大偉，宋嶺，趙思佳.房產(chǎn)測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量方法淺析[J].魅力中國(guó)，2014，（44）：400-400

[2]百度百科

[3]王曉飛.基于XML的GIS技術(shù)在ATC適應(yīng)性數(shù)據(jù)管理中的應(yīng)用研究[D].四川大學(xué)，2006. DOI：10.7666/d.y988087