汪曉玲

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)虛高、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。宏觀調(diào)控作為調(diào)節(jié)和干預(yù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要手段，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的改善和優(yōu)化起到積極作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控

1 前言

宏觀調(diào)控是國(guó)家政府利用政策、法規(guī)等手段對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要手段。在近年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)疲軟的態(tài)勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有力的宏觀調(diào)控是十分必要的。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的相關(guān)概念

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是國(guó)家政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政和法律等等手段，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀上的監(jiān)督指導(dǎo)和調(diào)控。有力的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求達(dá)到平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展有著重要的意義[1]。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不是一項(xiàng)單一的政策，是通過(guò)一系列的政策手段來(lái)實(shí)現(xiàn)的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)控制房產(chǎn)價(jià)格，保證房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際應(yīng)用功能有著重要作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要在必要的國(guó)家宏觀調(diào)控下才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。策逐漸向長(zhǎng)短結(jié)合的方向發(fā)展，政策轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)防控方面。在2014年到2016年，政府不斷進(jìn)行了四輪房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，通過(guò)放松限購(gòu)與減免稅收等形式相結(jié)合，對(duì)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行刺激。從2016年9月以來(lái)，宏觀調(diào)控的政策將短期限購(gòu)政策與長(zhǎng)效機(jī)制的建立相結(jié)合，逐步將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策手段形成科學(xué)的體系。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的，只有在不斷發(fā)展的形式下對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行不斷的完善，才能夠使行業(yè)得到健康長(zhǎng)效的發(fā)展。

3 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題

3.1 房產(chǎn)價(jià)格虛高，不適合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，部分房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)虛增的現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和人民生活提升造成了一定的阻礙。一方面房地產(chǎn)價(jià)格的虛高造成了建筑原材料等行業(yè)的物價(jià)上升，相關(guān)產(chǎn)業(yè)都受到房產(chǎn)價(jià)格的影響，發(fā)展態(tài)勢(shì)受到制約；另一方面，房產(chǎn)價(jià)格的增加使企業(yè)投入到辦公場(chǎng)所、場(chǎng)地的資金增加，造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理成本的增高。同時(shí)，房產(chǎn)始終是人民生活的重要內(nèi)容，人們?cè)诜康禺a(chǎn)上的投入只增不減。房產(chǎn)價(jià)格的增高造成部分城市居民購(gòu)房困難，而居民的生活成本的增加，相應(yīng)地使居民對(duì)提高收入的需求不斷加大。

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)制不健全，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)混亂

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近些年在我國(guó)的發(fā)展較為迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和形式不斷壯大和創(chuàng)新。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步相對(duì)較晚，我國(guó)的房地長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)在規(guī)章制度和房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制上都存在著嚴(yán)重的不足，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中不良競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展混亂的現(xiàn)象不容忽視[2]。完善的制度是保證市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、順利發(fā)展的有力前提，由于缺乏完善的制度基礎(chǔ)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)詐騙、不良競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象層出不窮，對(duì)人民財(cái)產(chǎn)安全和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了很大的制約。比如，個(gè)別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)炒作，對(duì)居民房產(chǎn)購(gòu)置進(jìn)行誤導(dǎo)。除此之外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和服務(wù)等環(huán)節(jié)中，違規(guī)違法行為不同程度的存在，對(duì)消費(fèi)者利益和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展十分不利。

3.3 土地投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏完善的土地財(cái)政制度

土地資源是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，只有足夠的土地資源才能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。雖然我國(guó)從國(guó)土面積上來(lái)說(shuō)土地資源十分豐富，但由于存在許多不適宜居住的土地，且國(guó)家人口密度大，在有限的土地資源上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著一定的難度。而近年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)于土地資源的需求不斷加大，土地資源和人民需求的矛盾日益嚴(yán)峻。另外，由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)滯后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的土地交易體系并不完整。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地交易存在很多的弊病，不正當(dāng)?shù)耐恋亟灰资侄谓?jīng)常出現(xiàn)[3]。部分的企業(yè)和個(gè)人為了追求經(jīng)濟(jì)效益，使用不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取土地資源或是將土地價(jià)格抬高，致使土地資源交易不健康發(fā)展。

3.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)金融依賴(lài)過(guò)大，存在較大金融風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，對(duì)金融行業(yè)的依賴(lài)是十分嚴(yán)重的。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地交易費(fèi)用有80%是依賴(lài)銀行貸款完成的，居民購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)行銀行貸款更是現(xiàn)在常見(jiàn)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行離不開(kāi)金融行業(yè)。但是，對(duì)金融產(chǎn)業(yè)的過(guò)分依賴(lài)，會(huì)導(dǎo)致金融產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)將會(huì)影響甚至制約金融行業(yè)的發(fā)展。除此之外，金融銀行的增多、金融產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得金融行業(yè)出現(xiàn)不良競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，增加了金融產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

4 完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控策略

4.1 通過(guò)財(cái)政和貨幣手段對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控

貨幣政策是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力手段之一，通過(guò)貨幣政策、信貸條件的變動(dòng)等能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生有效的宏觀調(diào)控效果。針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，可以通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率和控制貸款等方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與銀行信貸的緊密關(guān)系，對(duì)信貸政策進(jìn)行調(diào)整能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)干預(yù)作用。寬松的信貸政策能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需發(fā)展，而相對(duì)緊縮的信貸政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行抑制。相對(duì)來(lái)說(shuō)，調(diào)控存款準(zhǔn)備金是比較合理有效的宏觀調(diào)控政策。除此之外，可以通過(guò)財(cái)政體制改革等方式堅(jiān)強(qiáng)地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴(lài)，優(yōu)化地方財(cái)政形式，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康有力發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

4.2 建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫然A(chǔ)，是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受限的重要因素之一。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追求占據(jù)主導(dǎo)地位，在相關(guān)政策和市場(chǎng)上較為寬松，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展煩亂，沒(méi)有統(tǒng)一的制度和標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家政府要在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)研和合理分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)制度、住房制度等進(jìn)行制定和完善，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的交易行為。

4.3 強(qiáng)化和完善土地管理制度

土地政策是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，良好的土地交易狀況是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的前提條件。首先，要加強(qiáng)土地審批和監(jiān)督的力度，對(duì)土地交易的環(huán)境進(jìn)行規(guī)范，避免不良交易和競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象的產(chǎn)生。其次，政府要對(duì)土地使用狀況進(jìn)行科學(xué)和合理的規(guī)劃，對(duì)土地的使用性質(zhì)等進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)配，使土地使用情況符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展形勢(shì)。

4.4 利用金融手段，優(yōu)化房地產(chǎn)金融體系

從目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)金融的依賴(lài)程度來(lái)看，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)中任何一方發(fā)生變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將受到嚴(yán)重的影響和制約。尤其是近年來(lái)房屋貸款的發(fā)展，使金融行業(yè)承擔(dān)了大部分從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)接過(guò)來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，要加大房地產(chǎn)企業(yè)直接開(kāi)展融資的力度，使得金融體制得以豐富，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)論

綜上所述，國(guó)家政府通過(guò)有效的貨幣、財(cái)政手段能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，通過(guò)建立健全房地產(chǎn)制度能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)行為進(jìn)行規(guī)范，而良好的土地和金融政策手段，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康長(zhǎng)效發(fā)展。只有國(guó)家政府利用有效的政策手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，才能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行有效解決，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到有效的促進(jìn)作用。

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