◎袁韶華 汪應(yīng)宏 左曉寶 年立輝 翟鳴元

一、研究背景

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，直接影響國(guó)計(jì)民生。近年來(lái)，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，我國(guó)政府進(jìn)行了若干次調(diào)控。從2015年“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”、2016年“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”到2017年“讓全體人民住有所居”，中央政府的調(diào)控重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。[1]中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出目前的工作重點(diǎn)：一是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃；二是完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)行差別化調(diào)控。[2]住建部部長(zhǎng)王蒙徽指出：“要持續(xù)提升公租房保障能力，優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員、青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍?！盵3]可見(jiàn)未來(lái)住房制度的核心理念將是“自住優(yōu)先、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先、改善需求優(yōu)先”。

租購(gòu)并舉政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的合理疏導(dǎo)，是對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域重銷售輕租賃的再平衡（我國(guó)住房租賃占比僅6%，而美國(guó)的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過(guò)40%[4]），是我國(guó)政府健全房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的重要舉措，將在一定程度上解決流動(dòng)人口、新就業(yè)群體、低收入群體的實(shí)際居住問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年末我國(guó)流動(dòng)人口高達(dá)2.45億人，2017年我國(guó)各類棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)工609萬(wàn)套，完成投資1.84萬(wàn)億元，2018年新一輪580萬(wàn)套棚戶區(qū)改造工程也已啟動(dòng)。[5]流動(dòng)人口、新增就業(yè)人口、老舊棚戶區(qū)居民購(gòu)買力相對(duì)較弱，相對(duì)于高企的房?jī)r(jià)往往心有余而力不足，租賃住房將成為一定時(shí)期內(nèi)的必然需求。易居研究院的調(diào)查結(jié)果也表明，城市生活租房時(shí)代已經(jīng)來(lái)到，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)已形成一片新的藍(lán)海；鏈家報(bào)告稱，未來(lái)中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)；中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作出了趨勢(shì)性判斷：中國(guó)的增量房地產(chǎn)需求確實(shí)在放緩，現(xiàn)在市場(chǎng)上占比越來(lái)越大的是存量市場(chǎng)，租房市場(chǎng)將迎來(lái)新發(fā)展。[6]

繼北京、上海開(kāi)始共有產(chǎn)權(quán)保障房試點(diǎn)之后，廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)始了住房租賃的試點(diǎn)，北京、上海、沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市開(kāi)始利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。[7]據(jù)北京市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)，北京計(jì)劃于今后五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。[8]住房租賃市場(chǎng)的廣闊前景也吸引了不少企業(yè)進(jìn)駐和合作投資開(kāi)發(fā)。如萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓“泊寓”、鏈家的“自如”租賃品牌，《南方日?qǐng)?bào)》等推出的“廣州地鐵沿線住房平均租金漢堡指數(shù)”“長(zhǎng)租公寓租房群體畫(huà)像”等大數(shù)據(jù)分析產(chǎn)品[9]；建行銀行廣東分行也將向廣東住房租賃市場(chǎng)提供不少于2000億元的專項(xiàng)貸款資金，并設(shè)立500億元的廣東建信住房租賃發(fā)展基金支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，此外，33家房企將推出300萬(wàn)套租賃房源，助力廣東安居夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)[10]。

房屋租購(gòu)并舉是我國(guó)政府改善房地產(chǎn)消費(fèi)及供給結(jié)構(gòu)的有益探索，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的合理布局和健康發(fā)展意義重大。但是，房地產(chǎn)租賃這一消費(fèi)形式卻存在諸多的心理障礙、制度限制和現(xiàn)實(shí)瓶頸，這在一定程度上將抵消政策的效力，使租購(gòu)并舉舉步維艱。本文基于房地產(chǎn)消費(fèi)心理大數(shù)據(jù)調(diào)查，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)政策分析，試圖探討租購(gòu)并舉政策背景下消費(fèi)者市場(chǎng)行為的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)原因，并給出了相關(guān)建議。

二、租購(gòu)并舉政策的市場(chǎng)反應(yīng)

租購(gòu)并舉政策的實(shí)施釋放了“房屋銷售與租賃并重”的政策信號(hào)。2017年7月，上海首次出讓租賃用地，隨后廣州出臺(tái)“租賃16條”，北京、佛山、深圳等多個(gè)城市也陸續(xù)增加了租賃性質(zhì)用地的供應(yīng)；[11]北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛(ài)我家、建設(shè)銀行等建立的服務(wù)平臺(tái)、住房租賃監(jiān)管平臺(tái)也已上線運(yùn)行；此外，國(guó)內(nèi)首宗央企租賃住房REITs產(chǎn)品在上交所獲批；[12]開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店等紛紛進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域。截至2018年3月22日，我國(guó)共有233家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)成立，上海最多，共49家；北京已開(kāi)業(yè)的集中式長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)到20個(gè)左右，門店數(shù)量超過(guò)80家。

供給側(cè)的改變可謂風(fēng)起云涌，與此同時(shí)，消費(fèi)者一側(cè)的表現(xiàn)卻耐人尋味。京滬深等房?jī)r(jià)高企的一線城市租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，以上海為例，2017年18個(gè)品牌長(zhǎng)租公寓在滬項(xiàng)目數(shù)量增加了80%，而地理位置優(yōu)越的長(zhǎng)租公寓入住率已超過(guò)95%；北京一家名為“包租婆”的租賃機(jī)構(gòu)，主推地鐵沿線15分鐘以內(nèi)的分散式女性公寓，出租率高達(dá)95%～98%。[13]

與一線城市的火爆相比，二線城市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)相對(duì)平靜。根據(jù)一項(xiàng)為期6個(gè)月的房地產(chǎn)消費(fèi)意愿調(diào)查，在購(gòu)房與租房的選擇上，高達(dá)82%的被調(diào)查者選擇購(gòu)房，原因前3位分別為子女上學(xué)（36%）、工作需要（21%）、結(jié)婚需要（14%），最看重的社會(huì)權(quán)利主要是受教育權(quán)（22%）、醫(yī)療保險(xiǎn)（21%）、社會(huì)保障權(quán)（18%）。選擇租房的群體中，租房的主要原因分別是工作流動(dòng)性大（38%）、購(gòu)房壓力大（14%），他們傾向于簡(jiǎn)單或中等裝修的房屋（87%），要求租賃房源交通便捷（26%）、地理位置優(yōu)越（24%）、租金合理（17%）且治安良好（17%）；在房屋租賃過(guò)程中，他們最擔(dān)心的行為分別是：業(yè)主隨意違約、驅(qū)趕房客（27%），不退押金（23%），亂漲租金（22%）等。

一線城市高企的房?jī)r(jià)是很多青年群體、新就業(yè)群體、外來(lái)打工者的住房之殤，租房是別無(wú)選擇，而二線城市消費(fèi)者樂(lè)購(gòu)舍租的行為則體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)政策落地實(shí)施的市場(chǎng)瓶頸的真實(shí)擔(dān)憂。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)解讀

（一）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論[14]

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)（Behavioral Economics）是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的前沿學(xué)科，是經(jīng)濟(jì)學(xué)和心理學(xué)的結(jié)合，由Daniel Kahneman和Amos Tversky等人創(chuàng)立，近年來(lái)許多諾貝爾獎(jiǎng)獲得者都來(lái)自行為經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域。不同于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，行為經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)注人行為背后的潛意識(shí)動(dòng)機(jī)，因?yàn)槿说姆抢硇孕袨椋皇桥既坏陌l(fā)揮失常，而是普遍存在的。

（二）“有土斯有財(cái)”——消費(fèi)者熱衷購(gòu)房的心理基礎(chǔ)

租購(gòu)并舉政策的最大心理障礙來(lái)自中國(guó)老百姓幾千年來(lái)形成的思維慣性，即“有土斯有財(cái)”“安居才能樂(lè)業(yè)”的觀念。相對(duì)于其他財(cái)產(chǎn)，土地和房屋偷不走拿不去，它帶來(lái)的莫大安全感是任何其他財(cái)產(chǎn)都無(wú)法比擬的。“廣置田屋傳之子孫”是很多中國(guó)人的生存哲學(xué)，也是現(xiàn)代社會(huì)眾生相的典型縮影。“一鳥(niǎo)在手好過(guò)百鳥(niǎo)在林”的實(shí)用主義思想，在商家、炒家巧妙營(yíng)造的“勁銷盤”“日光盤”的推波助瀾下，很多消費(fèi)者過(guò)高估計(jì)自己的消費(fèi)水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，舉全家之力，耗盡幾代人積蓄，甚至背負(fù)高額債務(wù)殺入購(gòu)房市場(chǎng)。過(guò)高的杠桿率加大了個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)，降低了生活質(zhì)量，也為社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了隱患。

（三）“懊悔理論”“博傻理論”——消費(fèi)者追漲的心理內(nèi)因

Gloomes和R Sugden提出了“懊悔理論”（Regret Theory），將其作為偏好反轉(zhuǎn)發(fā)生的一種程序理性的解釋。該理論認(rèn)為人們對(duì)某個(gè)賭局的偏好依賴于可以選擇的其他可能選項(xiàng)。懊悔理論效用函數(shù)具有斜對(duì)稱特性，且人們會(huì)偏愛(ài)較小程度的失望，這種心理特質(zhì)被稱為懊悔厭惡（Regret Aversion）。

經(jīng)過(guò)近20年的高速發(fā)展，雖然房?jī)r(jià)高漲屢被人詬病，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也成就了無(wú)數(shù)的富翁，當(dāng)購(gòu)房群體成為既得利益者，累積了百萬(wàn)千萬(wàn)資產(chǎn)時(shí)，當(dāng)時(shí)基于財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)預(yù)判或者政策預(yù)期而沒(méi)有購(gòu)房的群體面對(duì)現(xiàn)在依然高位運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能望洋興嘆。政策數(shù)十次調(diào)控，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲的現(xiàn)實(shí)更強(qiáng)化了房?jī)r(jià)高漲的心理預(yù)期。因?yàn)楹ε潞蠡?，害怕房?jī)r(jià)漲得更高，很多剛需消費(fèi)者也在“羊群效應(yīng)”的裹挾下，基于對(duì)以往房?jī)r(jià)更低時(shí)沒(méi)有購(gòu)房的“懊悔厭惡”心理，為了減少后悔，義無(wú)反顧沖進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，“寧與人共醉，不要我獨(dú)醒”，投機(jī)者的入市則使得這種追漲態(tài)勢(shì)更加瘋狂。

“博傻理論”是指在資本市場(chǎng)中，人們完全不管某個(gè)東西的真實(shí)價(jià)值而愿意花高價(jià)購(gòu)買，因?yàn)樗麄冾A(yù)期會(huì)有一個(gè)更大的笨蛋會(huì)花更高的價(jià)格從他們那兒買走?！安┥道碚摗备嬖V人們最重要的一個(gè)道理是：在這個(gè)世界上，傻并不可怕，可怕的是做最后一個(gè)傻子。在這個(gè)擊鼓傳花的游戲中，很多城市的房?jī)r(jià)芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高，與收入、GDP懸殊巨大：河南許昌和焦作的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)與省會(huì)鄭州不相上下；安徽阜陽(yáng)和安慶的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)已達(dá)到省會(huì)合肥的水平；浙江海寧和柯橋的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)與省會(huì)杭州基本持平……這些房?jī)r(jià)高到離譜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力。

如果說(shuō)“懊悔理論”是普通剛需階層無(wú)奈進(jìn)入樓市的心理動(dòng)因，“博傻理論”則使炒家們陷入了最后的瘋狂，導(dǎo)致樓市脫離了居住屬性，變成了奢侈品和投資品。

（四）“地王”——開(kāi)發(fā)商撬動(dòng)樓市的“價(jià)格之錨”

“錨定效應(yīng)（Anchoring Effect）”是指當(dāng)人們對(duì)某個(gè)事物或事件做評(píng)估時(shí)，會(huì)依賴周圍的環(huán)境，會(huì)將某些特定數(shù)值（稱為參照點(diǎn)）作為初始參照值，這個(gè)初始參照值像錨一樣制約著評(píng)估結(jié)果，從而影響消費(fèi)價(jià)格。

“地王”就是開(kāi)發(fā)商撬動(dòng)樓市的“價(jià)格之錨”。每當(dāng)新的“地王”出現(xiàn)，周邊樓盤都是漲聲一片。土地已是天價(jià)，再加上樓盤的建設(shè)成本，房?jī)r(jià)豈能不高？“地王”的出現(xiàn)成為衡量周圍房產(chǎn)價(jià)值的錨定點(diǎn)，帶動(dòng)了上漲預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)上漲，成為樓市火爆的助燃劑。在個(gè)別調(diào)控措施乏力的城市，甚至出現(xiàn)了只用來(lái)拉高房?jī)r(jià)的“地王”，開(kāi)發(fā)商只熱衷于拍出天價(jià)土地，拉高周邊房市，囤積幾年后在價(jià)格高位將土地轉(zhuǎn)手獲利，這樣的土地離房屋的建設(shè)日期萬(wàn)里之遙。類似的策略輕松化解了政府供地的努力目標(biāo)——住房供給，使房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高位運(yùn)行。

（五）“效用貼現(xiàn)與跨期抉擇”——消費(fèi)者購(gòu)房而不租房的潛意識(shí)動(dòng)機(jī)

貼現(xiàn)是指客戶在急需資金時(shí)，將持有的商業(yè)匯票，經(jīng)過(guò)背書(shū)賣給銀行，以便提前取得現(xiàn)款。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的貼現(xiàn)不僅用于金錢，還用于效用。傳統(tǒng)的貼現(xiàn)效用理論認(rèn)為，各個(gè)時(shí)段的貼現(xiàn)率恒定不變（保羅·A·薩繆爾森），而George Loewenstein對(duì)此進(jìn)行了修正，他發(fā)現(xiàn)收益和損失的貼現(xiàn)率不一致，遠(yuǎn)期的收益比較不值錢，貼現(xiàn)率更高，而遠(yuǎn)期的損失更值錢，貼現(xiàn)率更低。而跨期抉擇是針對(duì)不同時(shí)間段，對(duì)“成本—收益”進(jìn)行的權(quán)衡。

購(gòu)房的一次性成本較高，且發(fā)生在近期，而租房可以減少一次性支付的資金壓力，成本較低，但要在未來(lái)持續(xù)性地面臨損失（租金），即遠(yuǎn)期損失，因?yàn)檫h(yuǎn)期的損失更值錢，一次次付款的痛楚，將降低人們居住的愉悅感。再加上中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理缺位，對(duì)租客的權(quán)益保護(hù)欠缺，房東隨意漲租金，驅(qū)趕租戶，使得租客沒(méi)有心理的安全感。而且租金支付只是換來(lái)暫時(shí)的居住權(quán)，產(chǎn)權(quán)是別人的，在房地產(chǎn)景氣的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格水漲船高，租金也相應(yīng)抬高，支付的痛楚將與日俱增，而房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候往往伴隨著整個(gè)社會(huì)的通脹，住房依然具有保值增值功能，產(chǎn)權(quán)的重要性更加凸顯，租房者遠(yuǎn)期的損失更大。根據(jù)損失規(guī)避原理，消費(fèi)者無(wú)論是基于遠(yuǎn)期支付的更大痛楚，還是基于對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擁有，或是對(duì)租賃安全感缺失的抗拒，都會(huì)選擇購(gòu)房，而不是租房居住。

（六）“稟賦效應(yīng)”——房東惜租的潛意識(shí)動(dòng)機(jī)

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，人們?yōu)楂@取商品愿意支付的錢數(shù)，要大大低于被納入?yún)⒖键c(diǎn)后放棄該商品所愿意接受的錢數(shù)，即同樣一件商品，擁有這件商品的人，比那些還未擁有的人，會(huì)對(duì)其估價(jià)更高，所謂“敝帚自珍”。

該理論可以解釋房東的惜租行為，房屋的價(jià)值在其擁有者（房東）眼中，比潛在的租客眼中的價(jià)值要高，房屋出租雖然可以帶來(lái)租金收益，但是由于法律規(guī)范的缺失、房客與房東的互不信任，所以房東更擔(dān)心潛在的房屋設(shè)備損壞、非法使用、房屋貶值等風(fēng)險(xiǎn)，房東（尤其是新房的房東）寧愿將房屋空置，也不愿出租。而擁有大量房源的投機(jī)炒房客更是傾向于將房屋伺機(jī)高價(jià)轉(zhuǎn)手，而不是出租，這導(dǎo)致了大量的房屋空置，不僅是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，也是房?jī)r(jià)虛高的主要原因。這些空置的房源是政府租購(gòu)并舉政策供給側(cè)改革，以及房地產(chǎn)調(diào)控的重中之重。

四、租購(gòu)并舉政策的實(shí)施建議

（一）租賃市場(chǎng)的發(fā)展取決于中國(guó)人土地情結(jié)的改變

房屋租賃市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)合理并存，消費(fèi)者可以按自身消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣自主選擇，這是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟、健康的關(guān)鍵，國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已經(jīng)相對(duì)完善，如德國(guó)、法國(guó)等，但我國(guó)目前房屋的租賃以熱點(diǎn)城市為主、中短期租賃為主。租賃市場(chǎng)（尤其長(zhǎng)期租賃）的發(fā)展需要革新中國(guó)人延續(xù)千年的土地情結(jié)，非一朝之功。長(zhǎng)期租賃雖然有助于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，但長(zhǎng)期租賃資金回收期長(zhǎng)，收益相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)較高，所以很多開(kāi)發(fā)商傾向于銷售物業(yè)，而不是持有出租。

就目前而言，房屋租賃應(yīng)主要面向一二線熱點(diǎn)城市的新入職群體、低收入群體、工作不穩(wěn)定人群、青年群體，由市場(chǎng)提供租賃房源，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)、就業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合住房公積金提取使用制度改革等，為其提供住房保障，構(gòu)建租購(gòu)并舉、健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）應(yīng)注重相關(guān)政策的構(gòu)建與完善，減少消費(fèi)者“懊悔”的砝碼

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，應(yīng)注重相關(guān)政策的不斷完善，應(yīng)注重政策的實(shí)施效力，減少購(gòu)房者期待與現(xiàn)實(shí)之間的心理落差，減少政策失靈對(duì)消費(fèi)者的反向激勵(lì)，從而減少購(gòu)房者的后悔值，使房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)回歸合理水平。市場(chǎng)大量的空置房源、惡意炒賣行為應(yīng)成為房產(chǎn)稅、空置稅的重點(diǎn)征稅對(duì)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要財(cái)政政策、稅收政策、土地政策、利率政策等的綜合應(yīng)用。

（三）減少土地財(cái)政的依賴，避免“地王”的領(lǐng)漲效應(yīng)

高房?jī)r(jià)源于高地價(jià)，土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)的最大推手。地方政府作為壟斷的土地供給者，是賣地經(jīng)濟(jì)的最大受益者，如果不進(jìn)行土地財(cái)政改革，許多地方政府將面臨破產(chǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將無(wú)可維系，嚴(yán)重影響社會(huì)的穩(wěn)定。地方政府應(yīng)采取科學(xué)合理的競(jìng)標(biāo)方式出讓土地，避免僅用于撬動(dòng)樓市價(jià)格的天價(jià)土地的出現(xiàn)，用補(bǔ)差價(jià)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、限期開(kāi)發(fā)等手段加強(qiáng)這些“曬太陽(yáng)”的“地王”的治理，懲罰失信開(kāi)發(fā)商的炒賣土地行為，避免“地王”的領(lǐng)漲效應(yīng)，促使房?jī)r(jià)合理回歸。

（四）完善房屋租賃雙方權(quán)益保障機(jī)制，構(gòu)建公平、守信的市場(chǎng)氛圍

政府應(yīng)注重相關(guān)法律法規(guī)的完善，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介的管理，防止中介交易欺詐、違法吃差價(jià)等行為；也應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃雙方權(quán)益的保護(hù)和違規(guī)行為的懲罰力度，杜絕房東隨意驅(qū)趕房客、租金亂漲、交易欺詐、不退押金以及房客拖欠租金、損毀設(shè)施、非法使用等市場(chǎng)亂象，這方面可借鑒世界各國(guó)的成熟經(jīng)驗(yàn)。

如德國(guó)，房東無(wú)權(quán)隨意解除租賃合同，除非房東自用；房租超過(guò)“合理房租”20%屬于違法，超過(guò)50%構(gòu)成犯罪；[15]房東有權(quán)獲得租客的重要個(gè)人信息（工作證明、個(gè)人征信記錄、前房東推薦信等），租客連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有付全租金，業(yè)主可以要求租客搬走，也可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。意大利要求租客必須把身份證件復(fù)印一份留給房東，由房東報(bào)警察局備案，不履行該義務(wù)是違法行為[16]。英國(guó)地方政府也頒布禁令驅(qū)逐不良房東與中介機(jī)構(gòu)，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定。日本對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)者有嚴(yán)格的注冊(cè)和考核管理制度，租房要有保證人，提供經(jīng)濟(jì)收入、誠(chéng)信記錄等，以防租房者交不出房租。美國(guó)紐約甚至專門有“租金控制及穩(wěn)定”政策，約定每年租金只能以非常小的比例上漲，但如果租客年收入超過(guò)一定數(shù)額，租金就恢復(fù)到市場(chǎng)價(jià)[17]。

政府健全市場(chǎng)法律法規(guī)，保障租賃雙方合法權(quán)益，才能給房東、租客提供事實(shí)上和心理上的安全感，長(zhǎng)期租賃才有可能成為中國(guó)老百姓的居住常態(tài)，這對(duì)于一線房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的降溫至關(guān)重要，對(duì)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展意義重大。

（五）空置房源的激活——租購(gòu)并舉政策背景下供給側(cè)變革的首要著手點(diǎn)

房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要解決租賃房源的供給問(wèn)題。向市場(chǎng)出讓租賃用地，或者試點(diǎn)集體土地上開(kāi)發(fā)租賃房屋，固然有助于增加租賃房源供給，但周期較長(zhǎng)，且可能由于投資回收期過(guò)長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較大被開(kāi)發(fā)商棄買，短期內(nèi)增加租賃房源供給最有效的方法莫過(guò)于激活空置房屋，這對(duì)二三線城市尤其重要。

大量空置房屋是投機(jī)盛行的后果，也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要隱患，世界各國(guó)都對(duì)房屋的浪費(fèi)行為予以堅(jiān)決打擊，如征收空置稅、罰款甚至直接推倒，防止社會(huì)資源浪費(fèi)（表1）。日本針對(duì)空置房屋（長(zhǎng)期無(wú)人居住且連續(xù)五年沒(méi)有水電消費(fèi)），推出了“空置房銀行”服務(wù)，由地方政府委托的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，輔之以稅收優(yōu)惠、補(bǔ)助金、制度扶持，致力于修繕和重新利用空置房，相關(guān)部門可以對(duì)房主提出改善建議、勸告直至采取強(qiáng)制修繕措施并要求房主承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。在“空置房銀行”登記的房主不僅更易找到房客，而且還可能獲得修繕、改造空置房的補(bǔ)助金。[19]

表1 各國(guó)防止房屋空置的措施[18]

我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展可以空置房源的盤活作為主要入手點(diǎn)，結(jié)合對(duì)租賃雙方權(quán)益的保障，輔之以各類政策措施（如空房出租用作住房給予免稅、獎(jiǎng)勵(lì)；空置超過(guò)三個(gè)月征收空置稅、社會(huì)資源浪費(fèi)稅等），鼓勵(lì)空置房源進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)自身權(quán)益可以得到法律的有效保障，稟賦效應(yīng)所帶來(lái)的不安全感將大大減少，房東的出租意愿將大大提高，從而可以短期內(nèi)增加住房供給、緩解住房緊張問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看也有助于減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，打擊投機(jī)炒作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，這對(duì)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有百利無(wú)一害。

五、總結(jié)

租購(gòu)并舉政策作為一種消費(fèi)導(dǎo)向，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理改進(jìn)，防止民眾過(guò)度透支消費(fèi)能力。但是由于中國(guó)老百姓買房置業(yè)的消費(fèi)傾向短時(shí)間內(nèi)難以改變，且住房上附著的社會(huì)權(quán)利目前沒(méi)有替代機(jī)制，所以近期我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將以短期租賃為主，以一二線城市為主。政府應(yīng)關(guān)注弱勢(shì)群體的住房保障，注重廉租房、公租房的建設(shè)，完善公租房的申請(qǐng)和退出機(jī)制，優(yōu)先保障困難群體，這是建設(shè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。政府還應(yīng)注重租賃、中介管理等相關(guān)政策的完善，保障租賃雙方的合理權(quán)益，維護(hù)公平、誠(chéng)信的市場(chǎng)氛圍，這是長(zhǎng)期租賃發(fā)展的前提，也是租賃成為中國(guó)百姓生活常態(tài)的必經(jīng)之路。