鏘賢

內(nèi)房越秀地產(chǎn)（00123.HK）上月銷售額按年大幅下降近五成，銷售面積亦按年降四成，在中美貿(mào)易戰(zhàn)及內(nèi)地調(diào)控樓市的內(nèi)外夾攻下，市場(chǎng)憂慮房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)下行。然而內(nèi)地政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的是維穩(wěn)，相信樓市不會(huì)大起大落。

中美貿(mào)易摩擦升溫，內(nèi)地樓市調(diào)控加劇，市場(chǎng)憂慮房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)寒冬。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱，政府通過行政手段調(diào)控樓價(jià)，主要目的是維穩(wěn)。越秀地產(chǎn)（00123.HK）日前公布9月份銷售數(shù)據(jù)，期內(nèi)合約銷售額按年下降約47%至23.83億元（人民幣.下同），銷售面積亦按年下降35%至10.87萬(wàn)平方米。

截至9月30日止，越地僅完成全年銷售目標(biāo)550億元的65%。受杭州政府限價(jià)政策影響，越地于當(dāng)?shù)氐臉潜P價(jià)格不及預(yù)期，又因推盤步伐稍慢，令上月銷售業(yè)績(jī)有所下滑。然而根據(jù)越地今年的鋪排節(jié)奏，相信仍可完成全年550億元銷售目標(biāo)，亦力爭(zhēng)達(dá)成2020年取得銷售額1，000億元的目標(biāo)。

土儲(chǔ)充足力拓南沙

土儲(chǔ)方面，鑒于現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境不明朗，越地將會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。目前越地土地儲(chǔ)備約3，500萬(wàn)平方米，可支撐未來(lái)數(shù)年發(fā)展，因此不會(huì)在市場(chǎng)價(jià)格過高的時(shí)候急于買地。不過若價(jià)格合理，相信越地仍會(huì)出手。事實(shí)上，不少內(nèi)房在現(xiàn)時(shí)市況下均有所顧慮，相信越地會(huì)傾向增加商業(yè)物業(yè)發(fā)展比重。

該公司將廣州南沙作為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，目前有靈山島尖三個(gè)項(xiàng)目及濱海新城一個(gè)住宅項(xiàng)目，總建筑面積分別為70萬(wàn)平方米及102萬(wàn)平方米。另外，該公司將加大商業(yè)地產(chǎn)板塊的投入，冀望2025年時(shí)，相關(guān)領(lǐng)域可為公司帶來(lái)三分一的營(yíng)收。

越地今年上半年純利按年上升19%至13.14億元；合同銷售金額280億元，大增40%；已售而未入賬金額561億元，大增41%。越地全年盈利預(yù)測(cè)27億元，每股盈利約0.218元。以越地近日收?qǐng)?bào)1.2港元計(jì)，現(xiàn)價(jià)相對(duì)明年預(yù)測(cè)市盈率（P/E）約4.8倍，遠(yuǎn)低于過去八年平均約12倍，亦較旗下越秀房托（00405.HK）的12.2倍，折讓61%。

越地今年預(yù)測(cè)市賬率（P/B）僅0.48倍，略低于過去八年平均的0.6倍，但較越秀房托的0.87倍折讓45%。越地預(yù)測(cè)息率達(dá)8.1厘，較越秀房托預(yù)測(cè)息率7.2厘高。至今年6月底止，越地手上現(xiàn)金258.3億元，銀行借貸527.7億元，凈借貸269.4億元，凈借貸相對(duì)股東資金比率64%，較去年底下降8.5個(gè)百分點(diǎn)，亦遠(yuǎn)低于一般民營(yíng)內(nèi)房企業(yè)。

潛在升幅近三成

越地P/E、P/B、股息率，皆較越秀房托吸引，股價(jià)亦落后。今年以來(lái)，越地跌18%，越秀房托只跌6%。有越秀房托者，宜換馬到越地。越地息率達(dá)8.1厘，較紅籌指數(shù)平均3.5厘高出1.3倍，可逢低收集。股價(jià)若不幸再跌一成，股息率將接近9厘。券商平均給予越地目標(biāo)價(jià)1.62港元，潛在升幅近三成。