鍵詞：并購(gòu)融資;土儲(chǔ);資金壓力中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0017-06 收稿日期：2022-04-05文章來(lái)源：本文由億翰智庫(kù)供稿。在市場(chǎng)動(dòng)蕩下，收并購(gòu)被各方寄予了不同的期待，監(jiān)管層希望收并購(gòu)能夠加快市場(chǎng)出清，緩和行業(yè)的波動(dòng);市場(chǎng)希望并購(gòu)能夠加速出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置，成為困難房企的活水;項(xiàng)目方和購(gòu)房者則希望新的房企能夠接手和盤(pán)活停工的項(xiàng)目，保證項(xiàng)目如期交付。2021年以來(lái)，在政策的支持下，并購(gòu)方面不斷

投資;區(qū)域布局;土儲(chǔ)中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1001-9138-（2022）07-0032-05 收稿日期：2022-06-17文章來(lái)源：本文由克而瑞研究中心供稿。2022年上半年，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)同比回落，溢價(jià)率指標(biāo)也較2021年上半年出現(xiàn)了大幅下滑。不僅成交規(guī)模不及熱度仍然較高的2021年上半年，與同屬市場(chǎng)低位的2021年下半年相比，土地成交也顯著下跌。但各能級(jí)之間降幅差異顯著，其中一線城市上半年土地成交量?jī)r(jià)降幅相對(duì)較小。市場(chǎng)熱度

令其在降負(fù)債和補(bǔ)土儲(chǔ)之間騰挪艱難。去年上半年收入“蒸發(fā)”120億禹洲“甩鍋”無(wú)法實(shí)地考察項(xiàng)目根據(jù)禹洲集團(tuán)中報(bào)，今年上半年，公司營(yíng)收和凈利分別大增459.83%和493.77%。如此高增長(zhǎng)和其“調(diào)降”去年上半年的各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)有關(guān)。在禹洲集團(tuán)“重列”2020年中報(bào)業(yè)績(jī)后，公司在去年上半年的營(yíng)業(yè)收入從140.07億元降至20.19億元，“蒸發(fā)”近120億;凈利潤(rùn)也由盈利15.51億元轉(zhuǎn)為虧損2.28億元。對(duì)此，禹洲集團(tuán)解釋稱(chēng)，公司位于唐山、合肥、武漢、舟山等地的

增加高能級(jí)城市的土儲(chǔ)占比債務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)健 現(xiàn)金流充裕土地儲(chǔ)備是房企未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最基礎(chǔ)的保障。今年上半年，新城控股以較低成本獲取了大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，并戰(zhàn)略性增加高能級(jí)城市的土儲(chǔ)布局。上半年新城控股新增土地儲(chǔ)備共56幅，新增總建筑面積1907.78萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)為2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股總土地儲(chǔ)備為1.37億平方米，足以滿(mǎn)足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。土儲(chǔ)充裕，為公司后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。值得一提的是，在拿地結(jié)構(gòu)上，今年新城控

權(quán)益比維持高位。土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，京津冀區(qū)域土儲(chǔ)占比38.97%，長(zhǎng)三角、珠三角城市群及中西部中心城市及周邊區(qū)域均衡布局，為未來(lái)增長(zhǎng)提供持續(xù)動(dòng)力。業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)多元業(yè)務(wù)顯成效面對(duì)疫情黑天鵝影響，榮盛發(fā)展的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)出穩(wěn)健提升態(tài)勢(shì)。公司公告顯示，榮盛發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額482.3億元，同比增長(zhǎng)3.5%，銷(xiāo)售面積434.2萬(wàn)平方，同比增長(zhǎng)2.73%，銷(xiāo)售均價(jià)11106元/平，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。需要指出的是，為化解新冠肺炎疫情的負(fù)面影響，上半年公司利用信息化等工具力

能力進(jìn)一步鞏固了土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也得到了加強(qiáng)，并展現(xiàn)了與地產(chǎn)主業(yè)較好的協(xié)同效應(yīng)?？傮w而言，融創(chuàng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力在過(guò)去一年里得到了持續(xù)提升，其作為頭部房企的優(yōu)勢(shì)地位也更加穩(wěn)固。業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng) 流動(dòng)性充裕凈利創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)57%。2019年，融創(chuàng)繼續(xù)保持了業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1693.2億元，同比增長(zhǎng)35.7%；毛利達(dá)414.1億元，同比增長(zhǎng)約33%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)260.3億元，同比增長(zhǎng)57%

，會(huì)更好看。新增土儲(chǔ)戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)繼續(xù)夯實(shí)目前，融創(chuàng)集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的土地儲(chǔ)備約2.39億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約3.07萬(wàn)億元，其中超82%位于一二線城市，平均土地成本約4306元/平方米，其中超過(guò)60%的土儲(chǔ)是通過(guò)收并購(gòu)獲取。截至2019年12月底，融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備約為2.34億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約為1.50億平方米，權(quán)益比例64%，此外還有1萬(wàn)億+貨值的舊改等協(xié)議狀態(tài)的土儲(chǔ)，總計(jì)貨值4.1萬(wàn)億元。融創(chuàng)2019年以來(lái)把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，獲取貨

成本夠低，家底（土儲(chǔ)）夠厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力就強(qiáng)。財(cái)報(bào)顯示，恒大擁有3.19億平方米土地儲(chǔ)備，未納入土儲(chǔ)的舊改等項(xiàng)目的建筑面積為7012萬(wàn)平方米，合計(jì)貨值約5萬(wàn)億元?！敦?cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，恒大5萬(wàn)億貨值中大灣區(qū)占33.6%。其中，恒大在深圳的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備高達(dá)3124萬(wàn)平方米，總貨值1.24萬(wàn)億元。未來(lái)五年，粵港澳大灣區(qū)紅利逐漸釋放，會(huì)有力支撐恒大利潤(rùn)增長(zhǎng)。在拿地成本方面，2017年、2018年、2019年上半年，恒大拿地平均樓面價(jià)分別為1711元/平方米、1635元

園以3.13萬(wàn)億土儲(chǔ)總貨值位居次席，融創(chuàng)中國(guó)2.8萬(wàn)億處在第三位。有9家房企總的土地儲(chǔ)備貨值突破萬(wàn)億，前10名土地貨值接近20萬(wàn)萬(wàn)億。增速上看，大中型規(guī)模房企實(shí)現(xiàn)的土儲(chǔ)總貨值的增長(zhǎng)，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股（601155.SH）4家企業(yè)土儲(chǔ)增長(zhǎng)均超過(guò)40%，值得一提新城控股不僅實(shí)現(xiàn)了超過(guò)80%銷(xiāo)售增速，土儲(chǔ)增速也超過(guò)40%，成為2018房企突飛猛進(jìn)的超級(jí)黑馬。拿地方面，萬(wàn)科、碧桂園、保利優(yōu)勢(shì)延續(xù)，連續(xù)2年位列榜單前3。中國(guó)中鐵、廣州地鐵、華僑城等在

產(chǎn)負(fù)債表、優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)及成熟的投資物業(yè)組合，我們認(rèn)為在內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)的逆境中，將會(huì)跑贏行業(yè)。維持較低杠桿比率華潤(rùn)及龍湖一直都以健康穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表見(jiàn)稱(chēng)，截至6月30日，兩家公司的凈杠桿比率分別是52%及55%，低于行業(yè)平均數(shù)。華潤(rùn)2018-19年到期的債務(wù)約350億元（人民幣·下同）占負(fù)責(zé)總額之24%，遠(yuǎn)低于手頭現(xiàn)金約610億元；龍湖方面，短期債務(wù)約130億元，占總額(同上)之12%，手頭現(xiàn)金約420億元。兩家公司的平均利息成本約4.5%，低于同業(yè)水平。優(yōu)質(zhì)土

響[1]。1.2土儲(chǔ)中心模式土儲(chǔ)中心模式是一種委托授權(quán)的方式，它能夠有效解決土地儲(chǔ)備部門(mén)一定要擁有土地儲(chǔ)備資格的實(shí)際問(wèn)題，并且在有效執(zhí)行過(guò)程中，還能推動(dòng)土地儲(chǔ)備和地鐵規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的匹配度。同時(shí)能夠保證土地儲(chǔ)備項(xiàng)目融資、投資以及收益等方面進(jìn)行良好運(yùn)行，確保實(shí)際收益能夠和地鐵運(yùn)營(yíng)虧損相平衡，以免出現(xiàn)政府投資和收益被轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)，進(jìn)而使地鐵企業(yè)自身收支平衡，為其融資平臺(tái)奠定良好的基礎(chǔ)。雖然這種模式具有良好的優(yōu)勢(shì)，但是也不能忽略其自身的不足，例如，

備機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)）只能按實(shí)際撥入的土地儲(chǔ)備資金確認(rèn)“財(cái)政撥款收入”。有些地方財(cái)政部門(mén)返還土地出讓收入往往時(shí)間滯后，土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)通過(guò)賬面確認(rèn)的“財(cái)政撥款收入”不能真正展示土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的還款能力，且無(wú)法確認(rèn)未返還部分尚有多少能形成儲(chǔ)備資金，即土地全成本核算在土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，而對(duì)應(yīng)的土地出讓收入作為土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)貸款的主要還款來(lái)源在財(cái)政部門(mén)核算，在上繳財(cái)政前，卻不屬于土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備資金。土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)設(shè)置土地儲(chǔ)備資金賬套進(jìn)行核算時(shí)，為了向銀行展示其整體的還款能力，主要有以下兩