李東霖

資金是房企的“養(yǎng)料”，土地儲(chǔ)備則是房企“生命之源”，經(jīng)過2018年嚴(yán)厲調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)，融資承壓，土地降溫，加之緊縮政策和中央要求“房住不炒”等理念，使得房企“馬太效應(yīng)”愈演愈烈。

每100元財(cái)政收入就有29元來自賣地，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。

對(duì)于前幾年熱鬧喧囂地王頻出的房市而言，如今潮水退去才知誰在裸游，在2018年的大背景下，部分城市房?jī)r(jià)下跌，疊加“限價(jià)”政策的制約，加之本身的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)了普遍回款困境，很多房企甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂情形。

在這樣的艱難境地下，誰是中國(guó)地王？更加顯得彌足珍貴。

經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”碧桂園仍然是房企當(dāng)之無愧的銷售之王。

銷售地王

碧桂園（02007.HK）以銷售流量金額7286億元榮登2018年房企銷售榜首，2018年是經(jīng)歷波折一年，遭遇過坍塌事件，股債雙殺，市值一日內(nèi)縮水213億港元，作為業(yè)內(nèi)“高周轉(zhuǎn)”榜樣，碧桂園的高周轉(zhuǎn)被業(yè)內(nèi)稱為“345模式”，即拿地3個(gè)月開盤，4個(gè)月資金回籠，5個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。

碧桂園從當(dāng)初對(duì)規(guī)模的苛求，轉(zhuǎn)向于對(duì)現(xiàn)金的渴望。碧桂園對(duì)營(yíng)銷的考核不再是銷售額，而是權(quán)益回款、經(jīng)營(yíng)性機(jī)金流。

在這種模式必然導(dǎo)致喜憂參半的結(jié)果，于安全而言存在隱患，于業(yè)績(jī)而言確無可挑剔，怎樣找好平衡點(diǎn)是碧桂園經(jīng)歷風(fēng)波后該深度考慮的問題，但無論怎樣，經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”碧桂園仍然是房企當(dāng)之無愧的銷售之王。

榜單上的萬科（000002.SZ）以6069億元的銷售額排在第二名。去年，萬科喊出了“活下去”的口號(hào)，但當(dāng)這個(gè)成績(jī)單出現(xiàn)在面前的時(shí)候，很多人感覺被忽悠，這句口號(hào)曾讓很多中小房企瑟瑟發(fā)抖，認(rèn)為連地產(chǎn)巨頭都如此悲觀唱衰，樓市寒冬可見—斑，不過萬科一邊喊著活下去，一邊偷偷并購拿地，擴(kuò)大土地規(guī)模，在2018年“拿地金額”中萬科以1250億元排在第一位。

甚至去年三季度開啟了三起并購，默默拿出550億元并購拿地，連續(xù)抄底華夏幸福、海航、嘉凱城（000918.SZ），這一系列動(dòng)作看起來并不像在過冬，反而更像是在地產(chǎn)的寒冬里，玩起了大魚吃小魚的游戲。

稍遜于萬科，但中國(guó)恒大2019年1月7日發(fā)布公告銷售額實(shí)現(xiàn)5513億元，超額完成了5500的年度銷售目標(biāo)，在現(xiàn)金流為王的房企中，手握2012億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，使其在嚴(yán)峻市場(chǎng)下穩(wěn)健盈利的有力保障。

恒大一直以“全精裝修”和“無理由退房”這樣的剛需高性價(jià)比為主打，過去兩年恒大一直在降負(fù)債，用低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”作為其獨(dú)特經(jīng)營(yíng)之道，2018年提出“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”的戰(zhàn)略部署，與此同時(shí)2019年恒大銷售目標(biāo)劍指6000億。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，光銷售規(guī)模破千億的房企就有32家，比2017年多出15家，接近90%的增長(zhǎng)。

值得一提的，銷售20強(qiáng)合計(jì)占top100榜單銷售總額的55.1%，換言之，這個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)合排名看出，表明龍頭房企的市占率進(jìn)一步集中和提升，資金和規(guī)模優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁，同時(shí)在嚴(yán)控政策下，更具強(qiáng)勁的生存空間。

土地儲(chǔ)備之王

土地儲(chǔ)備強(qiáng)者恒強(qiáng)。中國(guó)恒大以土地總貨值3.4萬億排名第一，碧桂園以3.13萬億土儲(chǔ)總貨值位居次席，融創(chuàng)中國(guó)2.8萬億處在第三位。

有9家房企總的土地儲(chǔ)備貨值突破萬億，前10名土地貨值接近20萬萬億。

增速上看，大中型規(guī)模房企實(shí)現(xiàn)的土儲(chǔ)總貨值的增長(zhǎng)，碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股（601155.SH）4家企業(yè)土儲(chǔ)增長(zhǎng)均超過40%，值得一提新城控股不僅實(shí)現(xiàn)了超過80%銷售增速，土儲(chǔ)增速也超過40%，成為2018房企突飛猛進(jìn)的超級(jí)黑馬。

拿地方面，萬科、碧桂園、保利優(yōu)勢(shì)延續(xù)，連續(xù)2年位列榜單前3。

中國(guó)中鐵、廣州地鐵、華僑城等在積極布局、補(bǔ)倉土儲(chǔ)，拿地金額同比增長(zhǎng)均超過30%。

從拿地的地域分布上看，環(huán)渤海、長(zhǎng)：三角、珠三角、中西部各有特點(diǎn)，其中長(zhǎng)三角前10企業(yè)拿地總額3037億元排在其他地域最前邊，是房企重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，中西部、珠三角排在第2，中西部第3，環(huán)渤海地區(qū)拿地總額位居第4位。

綠城控股更為瘋狂，僅僅半年拿到2200多萬平方的總規(guī)劃面積，比萬科多出400多萬，排名第一。

4個(gè)區(qū)域中萬科、碧桂園都有上榜，中海地產(chǎn)以227億元的拿地金額居環(huán)渤海榜單首位;保利發(fā)展以506億元的拿地金額居珠三角區(qū)域榜首位;龍湖地產(chǎn)拿地則集中在長(zhǎng)三角和中西部。

結(jié)合以上不難看出，不論從銷售額的集中度以及土儲(chǔ)總貨值增速看，中小房企的未來生存環(huán)境不容樂觀，國(guó)有房企、大型房企拿地積極，逆勢(shì)補(bǔ)倉競(jìng)爭(zhēng)加劇。

誰在領(lǐng)跑

2019年，房企拿地回歸理性，新增土儲(chǔ)金額和面積雙雙回落，龍頭企業(yè)依舊強(qiáng)勢(shì)，中小房企緊衣縮食，錢緊窄多的情形依舊會(huì)延續(xù)，過得好的仍舊是大型房企和國(guó)家隊(duì)。

從銷售數(shù)據(jù)上看，根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，1月，重點(diǎn)房企萬科、保利、恒大依舊在榜單前3名，萬科1月銷售金額為488億元。如萬科這般的龍頭房企銷售依舊位列前茅，無可撼動(dòng)。

截至2019年1月的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)拿地面積最積極的仍舊有萬科的身影，保證冬儲(chǔ)糧倉，努力活下去，萬科在付諸實(shí)踐，不過綠城控股更為瘋狂，僅僅半年拿到2200多萬平方的總規(guī)劃面積，比萬科多出400多萬，排名第一。

從這半年的拿地額上看，現(xiàn)金流充沛是拿地企業(yè)的典型基礎(chǔ)，萬科以拿地總價(jià)1013億元繼續(xù)排在第1位，而華潤(rùn)、龍湖、華僑城和中海緊隨其后。

開年1月，在拿地宗數(shù)上，恒大拿地?cái)?shù)量最多29宗，開年后龍頭房企拿地規(guī)模普遍增加，其中萬科拿地25宗緊隨其后，剩下的富力9宗，龍湖和碧桂園各7宗。

行業(yè)內(nèi)的加速聚攏，其實(shí)已經(jīng)讓眾多中小房企失去了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，誰是中國(guó)地王的問題早已揭曉，在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)固化結(jié)構(gòu)的狀態(tài)下，還會(huì)有黑馬出現(xiàn)在地王榜單上嗎？讓我們拭目以待。