袁圓

【摘 要】 房地產(chǎn)金融和房?jī)r(jià)之間存在相互促進(jìn)的關(guān)系，房地產(chǎn)金融不斷發(fā)展，開(kāi)發(fā)商更多的開(kāi)發(fā)高檔住房，而經(jīng)濟(jì)適用房供給不足，另一方面，人們的購(gòu)房需求增加，在國(guó)內(nèi)投資品不足情況下，人們大多選擇投資于房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)居高不下。但房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，為了防范房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，需要采取措施抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展。這需要改革房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸情況，同時(shí)采取行政政策措施遏制過(guò)度投機(jī)動(dòng)機(jī)。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融 房?jī)r(jià) 土地財(cái)政 房地產(chǎn)泡沫

一、前言

2008年金融危機(jī)之后，為了防止次貸危機(jī)影響國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我國(guó)政府提出一系列支持措施繁榮經(jīng)濟(jì)，促使貨幣供應(yīng)量大幅增加，金融機(jī)構(gòu)貸款余額與往年相比也呈現(xiàn)非常高的態(tài)勢(shì)，寬松的貨幣政策助推了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自金融危機(jī)以來(lái)就呈現(xiàn)不斷向上發(fā)展的趨勢(shì)，也對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)大的拉動(dòng)作用。銀行等金融機(jī)構(gòu)也在推動(dòng)房市繁榮中起到一定作用，他們給予優(yōu)惠的貸款額度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資行為，房地產(chǎn)金融與房?jī)r(jià)之間存在密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的繁榮刺激了人們進(jìn)行買(mǎi)房，而房?jī)r(jià)的一路高漲又帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)畸形發(fā)展態(tài)勢(shì)，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力，一線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，居高不下，人們面臨巨大的購(gòu)房壓力，三四線城市房源充分，部分城市出現(xiàn)庫(kù)存積壓情況，而且對(duì)于房市的投資擠占了對(duì)于高科技新興產(chǎn)業(yè)的投資，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和發(fā)展進(jìn)步。因此研究房?jī)r(jià)問(wèn)題，以期解決目前房市過(guò)度繁榮、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)成為重點(diǎn)需要關(guān)注的問(wèn)題。

二、國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的原因

我們首先考慮影響房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房?jī)r(jià)居高不下的基本原因，從中找出基本的影響因素，從而為繼續(xù)探討房地產(chǎn)金融與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系提供基本條件。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡。價(jià)格是市場(chǎng)中供給和需求的調(diào)節(jié)器，因此房?jī)r(jià)的過(guò)高本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是由于供需不平衡造成的。短期來(lái)看，住房的供給是固定的，房?jī)r(jià)主要受到需求的影響。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多人口進(jìn)入城市成為城市常住居民，這些人期望定居城市，其本身對(duì)住房有著剛性需求，需求彈性非常小，而且也存在大量為子女買(mǎi)房的現(xiàn)象，每戶家庭基本上需要兩套住房，這拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上升。另一方面，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)投資產(chǎn)品種類較少，股票市場(chǎng)需要一定門(mén)檻，否則容易出現(xiàn)虧損，民眾基本上沒(méi)有有效可靠的投資理財(cái)渠道，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于繁榮狀況，投資房地產(chǎn)成為眾多手中有資金沒(méi)有投資門(mén)路的人的選擇，他們很有可能購(gòu)買(mǎi)多套住房，這在短期中又推動(dòng)了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲。

長(zhǎng)期來(lái)看，供給和需求都可以變動(dòng)，國(guó)內(nèi)住房供給量一直未能滿足需求量。一方面，土地的供給是有限的，這直接決定了國(guó)內(nèi)住房供給不可能無(wú)限制增長(zhǎng)，而且土地屬于國(guó)有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要受到政府土地財(cái)政的影響，另一方面，開(kāi)發(fā)商在建造房子時(shí)候以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，因此他們更加集中于建造高檔大戶型住宅，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建造程度較小，而大部分需求集中于經(jīng)濟(jì)適用房。供需之間不對(duì)稱性和投機(jī)性造成了房?jī)r(jià)居高不下。

（二）金融機(jī)構(gòu)的支持。在政府政策的支持和金融機(jī)構(gòu)自身盈利性的需求下，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)上升也起到一定作用。一方面，開(kāi)發(fā)商受到政府的支持，這降低了開(kāi)發(fā)商拖欠的風(fēng)險(xiǎn)，銀行更有可能將錢(qián)借給開(kāi)發(fā)商，以緩解開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足問(wèn)題，這使得開(kāi)發(fā)商回籠資金壓力降低，基本不會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)以提高銷量。另一方面，個(gè)人買(mǎi)房過(guò)程中大多數(shù)會(huì)存在全款資金不足情況，依托銀行等金融機(jī)構(gòu)的分期付款買(mǎi)房大大增加了購(gòu)房的熱情和積極性，在當(dāng)前通貨膨脹跑贏利率的情況下，將金錢(qián)存入銀行已經(jīng)不是明智的選擇，很多人會(huì)選擇買(mǎi)房保值增值，而且可以通過(guò)銀行進(jìn)行分期貸款。在限購(gòu)令出臺(tái)之前，很多家庭有好幾套房產(chǎn)，除了其中一兩套是為了滿足生活住宿所需之外，其他大多數(shù)是進(jìn)行投資理財(cái)，以期實(shí)現(xiàn)保值增值。而這很容易帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，美國(guó)次貸危機(jī)也與房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮有著非常大的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮而發(fā)展的經(jīng)濟(jì)是危險(xiǎn)且有危害的，因此要采取措施遏制國(guó)內(nèi)過(guò)于繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以穩(wěn)定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）土地財(cái)政影響。實(shí)行分稅制改革以來(lái)，中央財(cái)政和地方財(cái)政之前財(cái)權(quán)、事權(quán)分離，中央財(cái)政收入占總財(cái)政收入的大部分，地方政府財(cái)政收入較少，但地方政府承擔(dān)大部分財(cái)政開(kāi)支，地方政府的收支不平衡要求政府采取措施增加地方政府收入。而地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演特殊角色，他們是土地市場(chǎng)上土地的供給者，因此可以說(shuō)是直接與房?jī)r(jià)相聯(lián)系。國(guó)內(nèi)大多數(shù)地方政府主要依靠賣(mài)地獲得財(cái)政收入，有些地方甚至占地方財(cái)政收入的大部分，因此地方政府對(duì)土地有很強(qiáng)的依賴性，為了獲得收益，地方政府很難真正將房?jī)r(jià)調(diào)控在合理區(qū)間之內(nèi)，而且也會(huì)控制土地出讓的數(shù)量，以便保證土地出讓的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)金融與房?jī)r(jià)及其改革

（一）房地產(chǎn)金融與房?jī)r(jià)的關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是在2008年金融危機(jī)之后出現(xiàn)繁榮，這與當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)國(guó)際背景有關(guān)。2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之后，國(guó)內(nèi)政府吸取之前教訓(xùn)，積極采取救市計(jì)劃，實(shí)行4萬(wàn)億國(guó)家投資計(jì)劃，在財(cái)政和貨幣政策方面均實(shí)行積極的政策，鼓勵(lì)地方基礎(chǔ)建設(shè)投資，加大政府投資支出，增加國(guó)內(nèi)消費(fèi)，同時(shí)實(shí)施全面放松信貸限制的貨幣政策，并振作股市，降低存款準(zhǔn)備金率，鼓勵(lì)銀行放貸。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨非常有利的發(fā)展機(jī)遇期，房地產(chǎn)貸款新增額在總貸款新增額中占有較大比例，高資金需求型的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融的依賴性逐步增強(qiáng)。政府又提出降低首付比例和房貸的利率等一系列金融刺激政策，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)迅速上升。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮又刺激了放貸沖動(dòng)，但是目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模過(guò)大，這給金融市場(chǎng)帶來(lái)較大危機(jī)。因此房地產(chǎn)金融和房?jī)r(jià)之間有著非常密切的關(guān)系，二者存在相互促進(jìn)的作用，有著同向發(fā)展的趨勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)金融改革。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了太多的資金資源，不利于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，而且也給房地產(chǎn)金融帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，因此要進(jìn)行房地產(chǎn)金融改革，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，為實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展提供助推力。

1、改革房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀。本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前高度繁榮情況與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上過(guò)于寬松的信貸體系有很大關(guān)系，，對(duì)此要改革房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，分情況提供不同的信貸模式，對(duì)于有著購(gòu)房剛性需求的首套購(gòu)房者，要降低貸款利率和首付比例，保障基本住房需求，而對(duì)于投資或投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)二套房及以上者，要提高貸款利率，提高首付比例，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作熱潮。另外，要優(yōu)化銀行貸款對(duì)象，原有銀行貸款資金更多的投向國(guó)有企業(yè)和資金密集型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要改革銀行貸款模式，將資金更多的投向高科技產(chǎn)業(yè)和有發(fā)展前景的中小企業(yè)，降低中小企業(yè)貸款難度，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展。政府要加強(qiáng)政策引導(dǎo)，使商業(yè)銀行控制對(duì)于房地產(chǎn)的信貸規(guī)模，控制投放力度，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱情況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著市場(chǎng)均衡水平穩(wěn)步推進(jìn)。

2、鼓勵(lì)地區(qū)間交流與合作。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)在不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展情形，在一線城市房?jī)r(jià)居高不下，并出現(xiàn)不斷上漲、一房難求的問(wèn)題，然而在三四線城市卻出現(xiàn)房產(chǎn)積壓無(wú)人問(wèn)津情況，這與地區(qū)間發(fā)展不平衡和戶籍制度存在較大關(guān)系。要加強(qiáng)地區(qū)間交流與合作，鼓勵(lì)一線城市的資金人才和技術(shù)向二三線城市轉(zhuǎn)移，一線城市輻射帶動(dòng)周邊的城市發(fā)展，降低區(qū)域間發(fā)展差距，提高二三線城市的社會(huì)保障水平，采取措施吸納人才進(jìn)入二三線城市發(fā)展。推動(dòng)城際交通的發(fā)展，縮小地區(qū)間交流障礙，提高人員和資金流動(dòng)效率。另外要適當(dāng)放寬二三線城市戶籍制度限制，在保障滿足新進(jìn)入城市居民住房需求的同時(shí)，遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的要求。

3、供給側(cè)改革。目前地方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在過(guò)度依賴的情況，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，需要進(jìn)行供給側(cè)改革，從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。要鼓勵(lì)科技創(chuàng)新，推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)家要給予高科技產(chǎn)業(yè)資金支持，解決高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后顧之憂，鼓勵(lì)企業(yè)與高校合作，共同培養(yǎng)創(chuàng)新型人才，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。另外要積極吸收學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，增強(qiáng)本國(guó)技術(shù)實(shí)力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由勞動(dòng)力密集型轉(zhuǎn)向資金和技術(shù)密集型發(fā)展模式，提高資金使用效率，降低地方政府對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，從而降低人們蜂擁投資房地產(chǎn)的熱情，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

四、總結(jié)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，城市化水平也在不斷提升，大量居民進(jìn)入城市生活，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)住房的需求上升，這促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)金融也隨之不斷發(fā)展，大量資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面為開(kāi)發(fā)商建造房屋提供有力的資金支持，開(kāi)發(fā)商在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下更多的開(kāi)發(fā)高檔住房，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)較少，另一方面，2008年金融危機(jī)以來(lái)銀行等金融機(jī)構(gòu)降低買(mǎi)房的首付比例、降低購(gòu)房利率，大大刺激了人們的購(gòu)房需求，在國(guó)內(nèi)投資品不足情況下，人們大多選擇投資于房地產(chǎn)，產(chǎn)生了大量投資和投機(jī)于房地產(chǎn)的行為。再加上地方政府土地財(cái)政等多方面的影響，房?jī)r(jià)居高不下。房?jī)r(jià)的高漲又促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的繁榮。為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展，需要采取措施抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，促進(jìn)資金更多的投向高科技產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這需要政府和金融機(jī)構(gòu)多方面的努力，在財(cái)政政策和貨幣政策適度收緊的同時(shí)，改革房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸情況，控制信貸規(guī)模，同時(shí)采取政策措施遏制過(guò)度投機(jī)動(dòng)機(jī)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 付瑞琪.中國(guó)高房?jī)r(jià)形成原因及解決對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2012（5）.