馬廣立

摘 要：當(dāng)前我國的房地產(chǎn)價格上漲過快、各地房地產(chǎn)價格過高，給買房者造成了巨大的壓力，降低了居民的生活質(zhì)量。因此，分析當(dāng)前影響我國房地產(chǎn)價格上漲的主要因素、房地產(chǎn)價格調(diào)控法律制度的基本特征及調(diào)控房地產(chǎn)價格的法律制度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；調(diào)控；法律評析

中圖分類號：F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2018）23-0198-02

房子是生活的剛需，因此，過去幾十年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，形成一個潛力巨大的產(chǎn)業(yè)。但是，隨著近幾年來房地產(chǎn)價格過快上漲，買房需要承擔(dān)巨大的壓力，對人們的衣、食、住、行等產(chǎn)生了不利的影響，降低了人們的生活品質(zhì)。有很多因素都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格上漲，如房地產(chǎn)的供需關(guān)系、房地產(chǎn)的投機(jī)行為、房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地價格、建筑安裝成本等。為了抑制房地產(chǎn)價格上漲，國家制定了相關(guān)的政策。雖然各種調(diào)控措施在短時期內(nèi)產(chǎn)生了一定的影響，但是從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)的調(diào)控政策依然缺乏長期性、持續(xù)性及穩(wěn)定性，因此，需要對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行研究，將其作為一個法律問題，從長遠(yuǎn)的角度進(jìn)行分析，這樣才能確保房地產(chǎn)調(diào)控的長期、穩(wěn)健發(fā)展。

一、影響房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）土地價格

我國人均土地面積較少，因此，土地成為影響房地產(chǎn)價格的主要因素之一。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，我國的房屋建設(shè)必須使用國有土地，而屬于國家所有的土地是非常有限的，因此，為了滿足開發(fā)商的建設(shè)用地需求，國家會出臺相應(yīng)的政策征集集體所有土地，并需要支付一些費(fèi)用如土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等，這筆費(fèi)用可能會提高房地產(chǎn)商購買土地的價格，使房地產(chǎn)開發(fā)成本在一定程度上有所提高。近幾年來，由于城鎮(zhèn)化運(yùn)動的推動，城市建設(shè)用地需求量也必然會顯著增加，必然會導(dǎo)致土地價格的進(jìn)一步上漲，這也刺激了房地產(chǎn)價格的上漲。

（二）建安成本

建安成本，顧名思議就是房地產(chǎn)的建設(shè)和安裝成本，其中，安裝成本主要是指門窗的安裝成本和人工費(fèi)，建設(shè)成本主要是建設(shè)材料的成本、安裝水電和排水系統(tǒng)等的材料成本和安裝費(fèi)。當(dāng)前經(jīng)過統(tǒng)計可知建安成本可能會占到房地產(chǎn)總成本的70%。近幾年來，隨著我國物價水平的上漲，建安成本也出現(xiàn)了提升的現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格上漲。

（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)

房地產(chǎn)稅是根據(jù)我國的法律規(guī)定國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的相關(guān)的房地產(chǎn)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和消費(fèi)稅。當(dāng)前我國有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的稅種主要包括 12 種類耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房地產(chǎn)契稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)費(fèi)的種類有五種，其中包括土地使用權(quán)有償使用收入、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)、市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。房地產(chǎn)稅費(fèi)的高低直接影響房地產(chǎn)價格，稅費(fèi)提高時房地產(chǎn)價格相應(yīng)提高，反之亦然。

（四）房地產(chǎn)供求關(guān)系

房地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的一種商品，當(dāng)供過于求時，房地產(chǎn)價格就會下跌；反之，價格就會上漲。當(dāng)前導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的主要原因有三個：城鎮(zhèn)化運(yùn)動導(dǎo)致了對房地產(chǎn)總需求的增加；居民收入消費(fèi)水平的提高導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的增加；投機(jī)性和投資性購房導(dǎo)致社會對房地產(chǎn)總需求的增加。這種供過于求的現(xiàn)象刺激了房地產(chǎn)價格的上漲。此外，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商采用捂盤惜售、囤積土地等手段獲取更多利用，刺激了房地產(chǎn)價格的上漲。

二、房地產(chǎn)價格調(diào)控法律制度的基本特征

近年來，我國房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展嚴(yán)重，“房價收入比”過高，住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，我國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較嚴(yán)重，需要從房地產(chǎn)價格調(diào)控法律制度的一般理論著手進(jìn)行價格調(diào)控。其具體特征如下。

（一）房地產(chǎn)價格調(diào)控具有公平性

在市場經(jīng)濟(jì)條件之下，房地產(chǎn)開發(fā)商可能存在利用自身的人脈關(guān)系和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢對房地產(chǎn)市場中的資源進(jìn)行支配或壟斷的現(xiàn)象，而價格合謀是進(jìn)行房地產(chǎn)市場資源支配或壟斷的最佳選擇。通過價格合謀實(shí)現(xiàn)壟斷，在一定程度上使房地產(chǎn)的價格不斷升高，而作為消費(fèi)者自然希望房子價格越低越好，這種利益的對立和矛盾沖突非常容易誘發(fā)。而經(jīng)濟(jì)法的平衡理念可以遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生。一旦出現(xiàn)或者即將出現(xiàn)利益失衡的局面時國家則會采取相關(guān)的干預(yù)措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，進(jìn)行價格調(diào)控，協(xié)調(diào)利益沖突，這對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說具有積極的作用。

（二）房地產(chǎn)價格調(diào)控具有交叉性

由于近些年來我國的房價上漲飛快，因此為了控制房價的快速增長，地方政府紛紛出臺了調(diào)控措施，并且這些調(diào)控措施受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，并在法律框架的約束范圍之內(nèi)呈現(xiàn)出了法律性和經(jīng)濟(jì)性的交叉特征。價格調(diào)控的經(jīng)濟(jì)性特征主要體現(xiàn)在遵循市場規(guī)律，協(xié)調(diào)市場經(jīng)濟(jì)條件下的各方主體的利益、權(quán)利和義務(wù)。價格調(diào)控的法律性特征主要體現(xiàn)在調(diào)控的主體包括中央及地方的行政機(jī)關(guān)、權(quán)力機(jī)關(guān)制定的政策符合法律規(guī)范，并且注重調(diào)整對象之間的橫向法律關(guān)系和縱向法律關(guān)系。

（三）調(diào)控手段具有綜合性

房地產(chǎn)價格調(diào)控難度極大，需要考慮各方面的因素和采用各種調(diào)控手段。此外，價格調(diào)控的某些手段如財政、金融等只是引導(dǎo)性的措施，這種“溫水煮青蛙”的措施效果不太理想，而行政直接干預(yù)顯得過于直白和強(qiáng)硬，因此，需要揚(yáng)長避短，綜合采用各種措施，尤其要充分利用市場的經(jīng)濟(jì)手段和法律條款，形成完善的引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的法律、法規(guī)體系，才能取得良好的效果，一定要注意調(diào)控時需要把握好度及量。

三、我國調(diào)控房地產(chǎn)價格的法律制度

（一）土地法律制度

土地成本的上漲直接造成了我國房地產(chǎn)價格的上漲。當(dāng)前我國的建設(shè)用地土地價格成本過高，政府在出讓土地的過程中獲得了大量的資金，擴(kuò)大了政府的經(jīng)濟(jì)來源，促進(jìn)了地方建設(shè)成本的上漲。因此，為了使我國的房地產(chǎn)價格趨于理性，需要采用土地法律制度調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)中的土地供給結(jié)構(gòu)，這樣才能更好的控制房價。首先，對現(xiàn)行的《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修改，變革土地收益的分配模式，政府獲得的土地收益不能高于50%，并實(shí)施透明化的公開收支管理；其次，對土地的出讓方式進(jìn)行變革，在土地招、拍、掛的出讓過程中，采取最高限價，避免出現(xiàn)地價的盲目飆高；最后，嚴(yán)格對地方政府的土地管理制度進(jìn)行規(guī)范化管理，明確責(zé)任追究制度，避免出現(xiàn)違法批地的行為，如果地方政府不進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，嚴(yán)格按照中央政策進(jìn)行查處、追究責(zé)任。

（二）金融法律制度

為了更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民有所住，抑制房地產(chǎn)價格的過快增長，應(yīng)該根據(jù)金融法律制度進(jìn)行具體的調(diào)控。當(dāng)前我國居民在進(jìn)行房屋購買過程中大多數(shù)需要進(jìn)行貸款。當(dāng)前我國的購房貸款分成政策性貸款和商業(yè)行貸款，其中政策性貸款包括公積金貸款和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款等。如果在貸款過程中，銀行的審批不嚴(yán)格，能夠簡單地完成房地產(chǎn)買賣交易，這可以提高房產(chǎn)買賣交易的成交率，在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)價格的提高；反之，如果銀行放款審批嚴(yán)格，就會在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的降低。因此，在房地產(chǎn)價格調(diào)控過程中，對于居民和房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律進(jìn)行審批，建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，實(shí)行房地產(chǎn)差別性貸款利率，嚴(yán)格控制貸款總量，調(diào)整開放商貸比例，對于一些投機(jī)性購房者提高首付比例或者是限購，最好是直接采用法律手段不給于貸款支持。當(dāng)然，在這個過程中對于剛需購房者的金融信貸政策要放款，需要國家盡快進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住房登記，以此為基礎(chǔ)，銀行才能對購房貸款做出正確的判斷。

（三）稅收法律制度

當(dāng)前，我國根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)制定了相關(guān)的稅收制度，在一定程度上調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，但房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象促進(jìn)了房地產(chǎn)價格的上漲。雖然我國一再提高房地產(chǎn)交易稅等，但是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的效果甚微，主要是因?yàn)檫@些稅收最后都轉(zhuǎn)嫁給了剛需房屋購買者。為了使我國的房價更加理性，需要針對不同需求的購房者制定不同的稅收法律進(jìn)行調(diào)控，對剛需購房者實(shí)施稅費(fèi)減免或降低，對于投資購房者加重稅收，對第二套住房征收物業(yè)稅，對第三、第四套住房實(shí)行累進(jìn)稅率，降低投機(jī)者利益，自然不會再行投機(jī)。最后，應(yīng)大幅度提高土地增值稅和土地控制稅稅率，提高土地利用效率。

（四）構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度

為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展，房地產(chǎn)的買賣過程中實(shí)施的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《反壟斷法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《反不正當(dāng)競爭法》等相關(guān)規(guī)定，有效地保護(hù)了消費(fèi)者的切身利益。但是，為了更好地維護(hù)房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，可以借鑒新加坡的二元化體制，構(gòu)建二元化的房地產(chǎn)法律制度。對高收入群體和外來投資者，實(shí)行市場化的有限的商品房制度；對低收入的普通居民，政府通過建立“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房”等保障性住房解決居民的居住問題，最終保障全國人民都有平等的居住權(quán)利，提高土地資源的利用率。

結(jié)語

根據(jù)以上的論述可知，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)價格過高，在調(diào)控過程中必須將政策上升到法律的層面和形式，加強(qiáng)對法律調(diào)控手段的研究，采用稅收、金融、土地等多種的法律手段和形式實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控，才能使我國實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

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[責(zé)任編輯 張宇霞]